Сопровождение покупки загородной недвижимости

14.08.2023 0

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сопровождение покупки загородной недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Правовые последствия приобретения загородной недвижимости без юриста:

2. Что входит в юридическую проверку сделки с недвижимостью

3. Вывод из всей этой истории:

4. Шаг 1. Проверяем кадастровый статус земли

5. Какие документы важно проверить?

6. Информация о банкротстве собственника

7. Как выполняется проверка кадастра земели

8. Каким образом проводится проверка юридической чистоты недвижимости?

9. Зачем нужна юридическая проверка недвижимости

В принципе, покупатель или продавец недвижимости может попытаться самостоятельно провести проверку: запросить определенные документы, провести их анализ, навести справки о второй стороне сделки и т.д. Такой вариант используется довольно часто, но столь же часто он имеет негативные последствия. Дело в том, что люди, которые ранее не проводили подобные сделки, не имеют юридического образования, не могут адекватно оценить ситуацию и распознать опасные для себя моменты. Мошенники постоянно совершенствуют методы обмана, потому распознать их все сложнее. И даже сделка, которая выглядит совершенно чистой с юридической стороны, может в итоге оказаться ловушкой. Кроме того, следует помнить о том, что законодательство в сфере недвижимости достаточно сложное и запутанное, и вы можете просто не знать о тех или иных его нюансах, что в итоге помешает заключить сделку, или она будет заключена на невыгодных для вас условиях.

Правовые последствия приобретения загородной недвижимости без юриста:

на недвижимость могут предъявить права третьи лица, о которых «забыли» сообщить продавцы при заключении сделки;
земля по документам продавца может значится землёй населённых пунктов для ИЖС, а по федеральным документам – землёй лесного фонда;
на земельном участке нельзя будет построить дом (баню, гараж) если вид разрешенного использования земельного участка не предусматривает строительство;
дом может быть признан самовольной постройкой в случае несоблюдения документального оформления строительства и по иску местной администрации его придётся сносить;
в доме фактически невозможно жить из-за отсутствия коммуникаций и невозможности их провести;
дом и земельный участок может быть изъят у законного приобретателя по иску заинтересованного лица, интересы которого не учли при заключении сделки (супруги, дети, наследники), при этом вероятность вернуть деньги от продавца невелика;
продавец юридически не сможет передать вам недвижимое имущество, если оно является предметом залога или ареста;
земельный участок может быть изъят для государственных и муниципальных нужд в связи с дорожным строительством, проведением газопровода и т.д.

Никакой почасовой оплаты!

Вы заранее знаете итоговую стоимость услуги.

Услуги без наценки

Мы договариваемся с юристами в каждом городе о лучшей цене.

Гарантия результата

У нас 18 000 юристов, в том числе узкого профиля – по ипотеке, налогам и т.д.

Что входит в юридическую проверку сделки с недвижимостью

Юридическая проверка сделки с недвижимостью – это целый комплекс мероприятий, который включает в себя несколько процедур:

Проверка правоустанавливающих документов на недвижимость – в первую очередь следует определить, действительно ли вторая сторона сделки имеет право распоряжаться данным имуществом. Для этого проверяются документы, подтверждающие право собственности (предыдущие договоры купли-продажи, дарения, вступления в наследство и т.д.) и определяются настоящие владельцы объекта.
Проверка истории недвижимости – необходимо убедиться, что все предыдущие операции были законными, среди них не было фиктивных. Кроме того, это позволяет определить, нет ли по данному объекту недвижимости неразрешенных споров, что также может принести проблемы в будущем.
Проверка обременений – недвижимое имущество может быть арестованным, является залогом по непогашенному кредиту, иметь другие препятствия для совершения сделок с ним. Комплексная юридическая проверка позволяет выявить все подобные ситуации.
Проверка личностей собственников – необходимо установить, что вторая сторона сделки – это действительно те лица, за которых они себя выдают. Нередко можно встретить поддельные паспорта и другие документы, а также случаи, когда сделку заключает заведомо недееспособный человек.
Проверка соблюдения прав третьих лиц – сделки с недвижимостью могут нарушать права третьих лиц (например, когда у квартиры несколько владельцев, и не получено согласие на продажу каждого из них и т.д.). Такие обстоятельства позволят легко оспорить сделку в будущем, а значит, необходимо убедиться заранее, что их права не будут нарушены при заключении договора.

Этих проверок обычно достаточно, но иногда дополнительно недвижимость проверяется на незаконные или несогласованные перепланировки и переустройства, что также может вызвать проблемы с органами власти в будущем.

Вывод из всей этой истории:

Экономия на специалистах в поиске земельного участка для каких либо целей — это прямые потери. Только запустившись, вы поймете, сколько времени и денег вы потеряли на долгие месяцы поиска участка земли. Например, чтобы построить магазин и не угореть на деньги, можно изменить ВРИ своего участка на «для размещения и эксплуатации магазина», но делать это нужно осторожно, иначе можно потерять огромную сумму денег на выросшем после этого земельном налоге. Как это сделать правильно, читайте в этой статье.

С нами вы купите только в тот участок, который будет приносить вам выгоду, и будет полностью отвечать вашим потребностям.

Ведь, купить участок – не проблема. Самое главное — купить именно такой участок, который абсолютно отвечает вашим планам и задачам на этот участок, и документы на участок должны давать полную уверенность в безопасности, надежности и неприкосновенности права на участок.

Шаг 1. Проверяем кадастровый статус земли

Согласно статьи 8 ФЗ №218 от 13 июля 2015 года «О государственной регистрации недвижимости» в кадастровый реестр вносится основная и дополнительная информация по объекту недвижимости. Данные ЕГРН – общедоступные. Бумажный вариант документа можно заказать в Росреестре, МФЦ в порядке очереди либо воспользоваться онлайн-сервисом https://егрпонлайн.рф и через несколько минут обладать полной информацией по объекту в электронном формате.

Покупая земельный участок, стоит обратить особое внимание на такие моменты:

Адрес;
Площадь;
Кадастровый номер;
Местоположение земельного участка;
Стоимость по кадастру;
Категория использования земли;
Сведения о прилегающих зонах особого назначения.

Для идентификации объекта и получения дополнительной документации необходимы его точный адрес, номер по кадастру.

Графа «площадь» часто содержит данные с погрешностью (например, 4500+/─ 100 кв.м). Такая погрешность обусловлена проведением кадастровых работ с невысокой точностью и требуется уточнение границ. Следовательно, надо быть готовым к изменениям площади участка земли в рамках указанной погрешности.

Для расчета ежегодного налога необходимо знать кадастровую стоимость объекта.

Какие документы важно проверить?

Прежде чем оформлять сделку, следует внимательно изучить пакет документов от продавца:

свидетельство о собственности на землю. Оно актуально для объектов, приобретенных до 2016 года. Если покупка была совершена после этого периода, то покупателю может быть предъявлена выписка из ЕГРН;
свидетельство собственности на строения, возведенные на участке. Его может заменить разрешение на строительство, если объект не завершен или хозяин не успел его оформить. Документ выдается для земли под ИЖС;
паспорт владельца. Данные которого должны совпадать с теми, что указаны в договоре купли-продажи и свидетельстве о собственности;
кадастровый паспорт (план участка, техпаспорт или план на строение). В нем должны быть представлены сведения, совпадающие с тем, что указал продавец – площадь объекта, вид разрешенного пользования (ВРИ), и прочие обременения, если таковые имеются;
свидетельство о заключении брака. Этот документ важен, если недвижимость приобреталась во время совместного проживания. Следует обязательно изучить разрешение на продажу обоих супругов. Согласие оформляется у нотариуса, и данные в нем должны совпадать со сведениями из паспорта супруга.

Информация о банкротстве собственника

Очень важно знать, не является ли продавец квартиры фигурантом дела о банкротстве. Наш сервис проверяет информацию о наличии дел о банкротстве (как действующих, так и завершенных) на ресурсе Федерального реестра сведений о банкротстве.

Часто когда правообладатель понимает, что банкротства не избежать, то пытается быстро продать недвижимое имущество.

Дополнительно у продавца можно также запросить сведения из бюро кредитных историй по наличию у него кредитов (действующих и выплаченных).

В чём заключается проверка юридической чистоты объекта недвижимости? Проверка юридической чистоты представляет собой документарную экспертизу правоустанавливающей, технической документации, сведений, содержащихся в архивах и базах Росреестра, БТИ и других органов на предмет наличия сведений об ограничениях либо обременениях, наложенных на объект недвижимости. Какие объекты проверяются? Проверка юридической чистоты, в нашем случае, проводится в отношении объектов недвижимости: зданий, сооружений, помещений, объектов незавершённого строительства, земельных участков.Когда необходимо проводить проверку юридической чистоты объекта? Провести проверку целесообразно до приобретения объекта недвижимости. Каким образом проводится проверка юридической чистоты объекта? Направляются запросы в органы исполнительной власти в порядке межведомственного взаимодействия, анализируются информационные и общедоступные ресурсы, формируется отчёт о результатах проверки.Сколько по времени занимает проверка юридической чистоты объекта? Данная проверка по времени занимает от одного рабочего дня.

Как выполняется проверка кадастра земели

Перед тем как проводить осмотр, нужно определить, какие документы нужны для проверки земельного участка. Потребуются документы, подтверждающие личность обеих сторон, акт о проведении оценки ЗУ, денежная оценка, справки, подтверждающие отсутствие запрета продажи.

Если владелец муж, жена должна дать письменное согласие на реализацию земельного актива, но только если ЗУ приобретен в браке. Список документов для проверки земельного участка можно посмотреть на официальном сайте Росреестра. Здесь же можно выполнить проверку кадастра ЗУ.

физических проверка земельных участков производится с помощью сайта Росреестра – зайдите на ресурс.
Вам нужен блок «Кадастровая стоимость», он отображается в меню сверху. Заходим туда.
В открывшемся окне введите адрес актива или кадастровый номер.
Поиск начнется после клика на кнопку «Найти объект».

Заказ выписки из ЕГРН на земельный участок займет считанные минуты, система автоматически обработает данные и выдаст результат.

Каким образом проводится проверка юридической чистоты недвижимости?

К примеру, проверка юридической чистоты квартиры начинается с изучения продавца жилья. Например, одной из частых причин расторжения сделок с недвижимостью является недееспособность (ограниченная дееспособность) продавца, которую подтвердить или опровергнуть, кроме прочих, может справка из психоневрологического диспансера.

Далее, если владелец прошел определенную проверку, нужно тщательно изучить правоустанавливающие документы на квартиру. В случае, когда на момент приобретения жилья продавец состоял в браке, то его супруг или супруга имеет права на квартиру. Поэтому понадобится наличие согласия на совершение сделки с недвижимостью, удостоверенное нотариусом.

Часто проверка чистоты квартиры при покупке включает в себя и проверку доверенного лица, которому продавец жилья может делегировать осуществление процедуры. В этом случае нужно также «пробить» доверенность, выданную нотариусом.

Это лишь некоторые, но безусловно не все действия, которые совершаются при проведении такой процедуры, как проверка юридической частоты квартиры.

Зачем нужна юридическая проверка недвижимости

Благодаря накопленному опыту и высокой квалификации наших специалистов нами были успешно произведены юридические экспертизы более 60 участков.

Просто оставьте свои контактные данные, и наш менеджер свяжется с вами в самое ближайшее время

Вам будет предоставлена исчерпывающая консультация по вопросу проверки юридической чистоты ЗУ и других объектов недвижимости, мы ответим на все ваши вопросы и проясним все тонкости и нюансы проведения работ по данному направлению.

Не откладывайте решение вопроса «на потом», обратитесь к нам сегодня, и уже через минимум 5 дней ваш вопрос с юридической чистотой сделки будет решён.

Чтобы максимально себя обезопасить от некорректно проведенной сделки и ее последствий, не соглашайтесь на любые правки в документах, не соответствующие действительности.

Лучшего всего проводить сделку по форме прямой купли-продажи. Следует заранее договориться с продавцом о порядке оплаты. При этом регистрация и фактическая передача имущества покупателю должна проходить одновременно с оплатой или предшествовать ей, но никак не после неё.

Юридический аудит перед совершением сделки по покупке земельного участка и расположенных на нем объектов — трудоемкий и длительный процесс. Необходимость его проведения объясняется тем, что в ином случае есть реальный риск потерять не только приобретенный участок, но и деньги.

При ведении переговоров с владельцем загородной недвижимости следует получить ответы на следующие вопросы:

имеет ли объект кадастровый номер;
имеется ли право собственности у продавца, и чем оно подтверждено;
законно ли построены строения, возведенные на участке;
не имеет ли владелец проблем с алкоголем, наркотиками, не является ли он пациентом психиатрической больницы, что причисляет его к категории недееспособных;
нет ли претензий у прочих лиц при продаже земельного надела;
нет ли обременений у недвижимости.

Приобретая дачный домик или коттедж за городом, покупатель должен быть уверен, что земля под ним находится в собственности. Документ, подтверждающий это, является самым главным в сделке. Существуют разные варианты получения участка:

по наследству;
по решению суда;
по договору мены;
по договору купли-продажи.

Однако все они могут быть оспорены прочими лицами. Самым надежным является акт местной администрации о том, что земельный участок передан в собственность.

Также немаловажным фактом является срок, в течение продавец владеет объектом. Понятно, что чем дольше время владения, тем выше надежность предстоящей сделки.

Все сведения о земле и строениях, возведенных на ней, содержатся в Росреестре. Каждый объект (будь-то дом или участок) должен иметь кадастровый номер. Если он отсутствует, то такая покупка не имеет законной силы.

Сегодня узнать нужную информацию можно самостоятельно, без обращения к риелторам. Более того, сведения получают в несколько кликов на официальном сайте Росреестра.

Для удобства покупателя, на официальном сайте Росреестра, можно заказать выписку из ЕГРН (ЕГРП). Опять же, при условии, что известен кадастровый номер объекта.

Здесь можно получить бумажный вариант документа или электронный. В них представлены сведения о кадастровом учете и едином реестре прав. Этот вариант подойдет, если есть сомнения о владельце.

В документе также указано, кто владеет участком в течение какого времени. Этой информации можно смело доверять.

Выписка ЕГРН (ЕГРП) дает ответы на один из самых важных вопросов — имеются ли обременения на недвижимость. Все виды обременений обязательно регистрируются в Росреестре и информация эта доступна каждому.

Выписка представлена двумя видами – расширенным или стандартным. Первая дает больше информации о предыдущих владельцах, а также всех действиях, которые были проведены с земельным наделом. Так, если хозяева менялись слишком часто, покупателю стоит быть внимательным – что-то с объектом не так, раз предыдущие владельцы быстро избавлялись от него.

Теперь рассмотрим какие могут быть типы обременений наложены на дом или участок.

Арест – в этом случае, участок практически уже не принадлежит собственнику — его изъяли за долги. В будущем он будет продан в счет погашения долга;
Залог – свидетельствует, что земля является объектом обеспечения по существующему займу (ипотеке).
Продать объект можно при письменном разрешении банка;
Сервитут – наложение этого обременения обозначает, что земля обладает правом ограниченного использования прочими лицами.
Такой участок можно продать, но при этом сервитут продолжает действовать;
Аренда долгосрочного характера – обременение любой недвижимости, сданной в аренду, сроком больше, чем год. При продаже объекта арендатор также имеет право распоряжаться землей.