Сдаю квартиру — как быть с налогами?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сдаю квартиру — как быть с налогами?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Сдавать жильё легально стоит не только потому, что отказ от уплаты налогов грозит штрафами, судебной волокитой и другими неприятными хлопотами. Такой подход к использованию своего имущества способен уберечь владельца и от других проблем.

Какой предусмотрен штраф за неуплату налога от сдачи квартиры в аренду?

Для собственников предусмотрен штраф как за сдачу квартиры в аренду без уплаты налога, так и за несвоевременную уплату налога и подачу декларации 3-НДФЛ:

• Всю сумму неуплаченного налога (за три последних года);

• Штраф в размере от 5 до 30% суммы неуплаченного в срок налога за каждый полный месяц просрочки для подачи налоговой декларации (подать декларацию надо до 30 апреля года следующего за тем, в котором вы получали арендную плату);

Впрочем, есть возможность платить меньше. Для этого владельцу жилья необходимо зарегистрироваться самозанятым. С этого года до 2028 в Москве, Московской и Калужской областях и Республике Татарстан вводится специальный режим. Самозанятые физические лица смогут платить 4% с дохода от реализации, а юридические лица — 6%, объясняет ведущий юрист Европейской юридической службы Александр Спиридонов.

«Дополнительные преимущества нового режима: не надо применять онлайн-кассу и не придется сдавать никакие декларации. Новый спецрежим смогут применять физлица и предприниматели, которые ведут деятельность в регионе, где проходит эксперимент», — поясняет эксперт.

Зарегистрироваться как самозанятое лицо можно с помощью бесплатного приложения «Мой налог» или через личный кабинет налогоплательщика.

В чем главная опасность?

Пётр сдает квартиру за 130 000 р. и не платит налогов. Об этом как-то узнала вредная соседка, которой не нравятся новые квартиросъемщики. Она неоднократно жаловалась в налоговую, полицию и прокуратуру. А вчера написала заявление.

Налоговая и полиция провела рейд, застав в квартире жильца. Жилец пишет в объяснительной, что Петя сдает ему квартиру 1.5 года за 130 000 р. и между ними заключен договор. В нем есть дата заключения и подпись владельца квартиры.

Если сумма налогов за 3 финансовых года составляет более 600 000 руб., то Пётр получит штраф в размере 100 — 300 тысяч рублей и должен будет погасить задолженность.

Если будет доказано, что собственник сдавал квартиру более 3 лет подряд, то сумма штрафа станет более 900 000 р. Петра могут привлечь к уголовной ответственности (198 УК РФ), дать условный или реальный срок, если у него уже есть судимость.

Хорошо, что пока у нас не принято стучать, и жалуются немногие. Но постепенно гайки будут закручивать, поэтому все может изменится в один момент.

Есть ли смысл так рисковать?Есть. Если сдавать квартиру официально (заключать договор, платить налоги через самозанятость, ИП, юр. лицо), то при её продаже будет удержан налог в 13%. Так как квартиру могут признать «производственным капиталом для предпринимательской деятельности» (п.17.1 статьи 217 Налогового кодекса). Но не все так страшно! Процесс признания квартиры производственным капиталом носит оценочный характер. Т.е. результат зависит от конкретного оценщика и стечения обстоятельств.

Рассчитаем обязательные взносы ИП при сдаче квартиры в аренду за 130 000 р. в месяц.

Что	Сколько
Плата за месяц аренды	130 000 р.
Выручка ИП в год (при загрузке квартиры 12 месяцев)	1 560 000 р.
Обязательные ежегодные фиксированные взносы в ПФР и ФФОМС (в год)	40 872 р.
Обязательный ежегодный взнос на ОПС с превышения 300 000 р.	1 560 000 — 300 000 = 1 260 000 * 1% = 12 600 р.
В год за выход из “серой” зоны	40 872 р. + 12 600 р. = 53 472 р.

Платить НДФЛ 13% как физическое лицо

Это самый распространённый, и далеко не самый разумный, способ. Если у вас есть квартира и вы решили её сдавать, сначала заключите с арендаторами договор найма жилого помещения.

Договоры на срок меньше года не надо заверять у нотариуса и регистрировать в Росреестре — подписи обеих сторон будет достаточно. В договоре пропишите размер арендной платы и укажите, кто будет платить за коммунальные услуги. Имейте в виду, что если платежи за «коммуналку» будут входить в арендную плату, то с них вам также придётся платить налог.

Обеспечительный депозит, или залог, считается авансом, поэтому его не надо упоминать в налоговой декларации. Депозит включается в доход, только если он включён в сумму оплаты за последний месяц аренды или нарушены условия договора — например, причинён вред имуществу.

Ответственность для нарушителей

Выше мы говорили о том, что лучше оформлять аренду официально. Но при этом малое количество собственников предпочитает строить с государством полностью прозрачные отношения. Далее поговорим о том, какие санкции последуют для собственников, уклонение которых от уплаты налогов будет выявлено.

Невзирая на то, что доказать факт того, что сдача квартиры осуществлялась без уплаты налога сложно, это все равно происходит. А последствия для нарушителей могут быть следующими: ФНС потребует от вас погашения долгов по сборам в бюджет.

А к этому еще будут приплюсованы:

• Штрафы за неуплату в размере 20% от недоимки. Если судебные органы докажут, что вы уклонялись умышленно, размер штрафа увеличат до 40%;
• Сумма штрафа за не поданную декларацию в размере 5% за каждый просроченный месяц;
• Пеню за просроченный налоговый платеж. Его рассчитывают за каждый день с последней даты уплаты до фактического погашения. К примеру, если вы погашаете долг, сумма которого 4400 рублей, дополнительно нужно будет уплатить 154 рубля за каждый просроченный день.

Если же вы преступили закон уже не в первый раз, все штрафы увеличиваются вдвое. Кроме того, за уклонение от уплаты налогов существует ответственность уголовного характера: если ваши долги превысили 300 000 рублей, то у вас могут удержать еще от 100 до 300 тысяч, либо последует лишение свободы на срок до 12 месяцев.

Если же ваш доход от нелегальной сдачи квартиры в аренду достиг 2 млн. рублей в год, в тюрьму можно попасть уже на 3 года.

Понятно, что доказать вину арендодателя сложно. Но если это все-таки будет доказано судом, ответственность последует суровая.

Как самозанятому сдавать квартиру

Самозанятый может сдавать жильё в аренду с момента постановки на учёт в налоговую службу через приложение «Мой налог» или банковский кабинет клиента.

При регистрации в качестве самозанятого вам потребуются только ваши личные документы. Никаких документов на квартиру (в том числе доверенность) предоставлять не нужно.

Как зарегистрироваться самозанятым — подробная инструкция здесь.

Главное условие возможности самозанятого сдавать квартиру в аренду – нахождение недвижимости в регионе, где проводится эксперимент по самозанятости. В противном случае, владелец может сдавать жильё только как физлицо, но не как самозанятый.

Что будет, если не платить налог

Часто возникает вопрос, как налоговая может узнать о факте сдачи квартиру внаем, если декларация не подается. На самом деле, большинство случаев — бытовые, то есть об этом могут рассказать соседи, участковый или управляющая компания. Особенно часто это случается, если квартиросъемщики нарушают правила проживания в многоквартирном доме, например шумят, организовали на дому бизнес или ведут асоциальный образ жизни.

В целом, налоговая служба обладает довольно широким спектром полномочий, в том числе может осуществлять выездные проверки. В том числе, такие рейды могут быть осуществлены на основании данных Росреестра, особенно если за собственником числится много квартир или в них числятся временно зарегистрированные граждане. Еще один вариант контроля — запрос в банк, чтобы узнать регулярные операции по счету собственника квартиры.

Со стороны кажется, что сделка об аренде – сложный и нудный процесс и можно бы обойтись без него. Да, не всегда сделки проходят быстро и договор подписывается с первого раза. Мы предлагаем учесть основные нюансы, чтобы не попасть в неприятную ситуацию. Тщательно расспросите будущих жильцов обо всей интересующей вас информации, проверьте их документы и убедитесь, что оставляете жильё в надёжных руках. Не обольщайтесь, думая, что люди всегда говорят только правду – вы можете узнать у потенциального арендатора, где он работает и позвонить туда, чтобы убедиться в правдивости полученной информации. Также можно взять несколько контактов близких родственников ваших жильцов, на случай непредвиденных обстоятельств.

Благоприятный исход не только сделки, но и дальнейшего развития дела зависит, в первую очередь, от ответственности и бдительности квартирного хозяина. Если относится к этому серьёзному делу, как полагается, всевозможные проблемы обойдут вас стороной. Удачи!

Преимущества законной сдачи квартиры

1. Не нужно бояться, что арендатор сделает с ней неизвестно что и не сбежит, не заплатив за проживание и коммунальные услуги. Таким простым способом можно исключить возможность аферы с Вашим имуществом.
2. Не лучший вариант и сдача знакомым или родственникам, заключив «на словах» устный договор. Единственный плюс – Вы будете знать людей, которые проживают в Вашей квартире. Но, если сдача квартиры для Вас – это, прежде всего, получение хорошего пассивного дохода, то лучше найти незнакомых арендаторов и оформить сделку по достойной цене и по всем правилам.
3. Данный способ помогает максимально предвидеть все будущие расходы на квартиру, включая даже оплату телефонных звонков жильцов. Официальный договор аренды включает все пункты оплаты и обязанности обеих сторон.
4. Кроме того, можно быть спокойным, что проблем с налоговой не возникнет, и Вас не притянут к ответственности за сокрытие прибыли.

Индивидуальные предприниматели могут сдавать жильё по патенту или на основе упрощённой декларации. Оба режима позволяют нанимать работников и участвовать в накопительной пенсионной и медстраховой системах.

Для арендодателей, зарегистрированных в качестве ИП, платёж условно состоит из двух сумм:

• налога (1 или 3% от дохода в зависимости от режима), эта часть отменена до 1 января 2023 года;
• обязательных отчислений: пенсионных (10%), социальных (3,5%), медстраховых (5% от 1,4 МЗП).

Отчисления рассчитываются от минимальной заработной платы в 2022 году – 60 000 тенге.

Если доход от аренды не превышает 10 млн тенге в год, рекомендуется выбрать режим на основе патента. Он подходит большинству арендодателей.

Патент

Налог 1% от дохода (не уплачивается до 1 января 2023 года) + обязательные отчисления.

Основные условия:

• личное предпринимательство без привлечения наёмных работников;
• доход не более 3 528 МРП (10,8 млн тенге) за календарный год.

Разрешение на предпринимательскую деятельность выкупается авансом на определённый период (от месяца до года).

Представление деклараций не требуется. Для уплаты заполняется форма 911.00.

Пример: годовой патент для сдачи квартиры по 100 000 тенге в месяц обойдётся в 147 600 тенге.

Из них:

• соцотчисления — 25 200 тенге (3,5% от 60 000 за 12 месяцев);
• пенсионные взносы — 72 000 тенге (10% от 60 000 за 12 месяцев);
• медстрахование — 50 400 тенге (5% от 1,4×60 000 за 12 месяцев).

С учётом ИПН (1% от 100 000 за 12 месяцев = 12 000) сумма составила бы 159 600 тенге.

Чтобы получить патент:

1. Зарегистрируйтесь как ИП. Это можно сделать за один день через портал eGov.kz, elicense.kz или с помощью мобильных приложений банков.
2. Выберите режим на основе патента.
3. В течение трёх рабочих дней подайте в налоговую расчёт по форме 911.00.

Упрощённая декларация

Для арендодателей, зарегистрированных в качестве ИП, платёж условно состоит из двух сумм:

• налога – 3% от дохода, эта часть отменена до 1 января 2023 года;
• обязательных отчислений: пенсионных (10%), социальных (3,5%), медстраховых (5% от 1,4 МЗП).

Отчисления рассчитываются от минимальной заработной платы (60 000 тенге в 2022 году) и составляют 12 300 тенге в месяц.

Основные условия для оформления «упрощёнки»:

• численность работников за налоговый период до 30 человек;
• доход не более 24 038 МРП (73,6 млн тенге);
• наличие кассового аппарата.

Если будущий арендодатель решил все же открыть ИП, то можно выбрать один из следующих режимов налогообложения (ст.683 НК РК):

1. ИП на патенте;

2. ИП на основе упрощенной декларации («на упрощенке»).

ИП на патенте платит меньше налогов, но имеет более низкий предел дохода: годовой доход не должен превышать 3 528 МРП (12 171 600 тг. на 2023 г.). Ставка ИПН по патенту –всего 1 % от дохода (п.2 ст.686 НК РК).

Но в 2023 г. ограничения и требования к применению патента стали жестче. Так, ИП на патенте:

• ограничены по применению видов деятельности (пп.3 п.1 ст.685 НК РК), но по сдаче в аренду данный спецрежим применять можно;
• обязаны применять онлайн-кассу;
• обязаны платить ВОСМС, ОПВ и СО за себя;
• не могу нанимать работников.

При выборе данного режима налогообложения необходимо будет подавать в налоговую расчет по ф.911.00. Период действия патента можно выбрать самостоятельно (на месяц, на несколько месяцев, на год).

Помимо 1% от дохода уплачивается за себя (минимум от суммы 70 000 тг.):

• ОПВ — 10%;
• соцотчисления — 3,5%;
• ВОСМС 5% от 1,4 МЗП — 4 900 тг.

Уплата налогов за сдачу квартиры в аренду

Сдача квартиры в аренду предполагает заключение договора, согласно которому:

• собственник (арендодатель) предоставляет квартиру для проживания в ней другому лицу – арендатору;
• арендатор оплачивает арендную плату за предоставленную в пользование квартиру в сумме и с периодичностью (как правило — ежемесячно), закрепленными договором.

Возникновение у арендодателя дохода влечет появление налоговых обязательств, которые зависят от некоторых обстоятельств:

• владелец квартиры может иметь статус ИП, самозанятого или быть обычным физлицом, будучи при этом налоговым резидентом или нерезидентом;
• арендатором может выступить как гражданин, так и ИП или организация.

Если одним из сторон отношений является юридическое лицо, то заключается не договор найма, а арендный договор. Согласно ему, налоговая декларация подается не до 30 апреля, а до 31 марта. Поэтому стоит поторопиться, если вы до сих пор не знали об этом.

Если арендодатель – организация, то она уплачивает налог на прибыль. Его расчет происходит с применением Налогового кодекса Российской Федерации.

Участились случаи, когда физические лица специально открывали ИП для того, чтобы сократить сумму налога. Ведь согласно налоговому законодательству имеется возможность вместо 13% по УСН ТП платить 6%.

Запомните! Ставка по налогу на прибыль организации составляет 20%. При этом учитывается фактически полученный доход. Например, если организация сдает квартиру за 10 тысяч рублей в месяц и из них 3 000 уплачивает за коммунальные услуги, то налог рассчитывается только от 7 000 рублей.

Организация в обязательном порядке уплачивает 20% НДС.

Организации подают налоговую декларацию ежеквартально не позднее чем через четыре недели после истечения отчетного периода.

Кроме квартальной юридические лица подают также годовую отчетность. На ее предоставление дается практически три месяца. До 28 марта года, следующего за отчетным периодом, декларация передается в территориальное подразделение ФНС России.

Выплата за доход от аренды декларируемого 13% налога

Извлекаемый квартировладельцем доход от сдачи жилья в наем является налогооблагаемым (Налоговый кодекс, ст.209, ст.208 п.1 пп.4, ст.207 п.1).

Осуществляя сдачу квартиры без статуса ИП (что допускается законом), собственник жилплощади обязан ежегодно готовить налоговую декларацию не дожидаясь 30 апреля (Налоговый кодекс, ст.229 п.1) и выплачивать 13-процентный НДФЛ (Налоговый кодекс, ст.224 п.1) от суммы прошлогоднего заработка на аренде (Налоговый кодекс, ст.216 п.1).

Местное отделение ФНС потребует предоставить для камеральной проверки (Налоговый кодекс, ст.88) как декларацию 3-НДФЛ, так и документальное подтверждение источников дохода. Арендодателю необходимо сопроводить декларацию копиями арендного договора и расписок по получению выплат за аренду.

Арендодатель самостоятельно рассчитывает общую сумму прошлогоднего дохода и размер налога. Налоговый платеж по НДФЛ следует выплатить до 15 июля (Налоговый кодекс, ст.228 п.4).

Отметим, что 13% подоходный налог неокончателен – для многих категорий граждан РФ допустимо его снижение путем налоговых вычетов, определяемых статьями 218-221 Налогового кодекса.

Похожие записи:

• Оплата налога на землю через Сбербанк Онлайн
• Передача ФСИН в МВД в 2024 году
• Имеет ли муж право на наследство жены, полученное ею в браке?