Опасность покупки квартиры от подрядчика или инвестора

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Опасность покупки квартиры от подрядчика или инвестора». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Подрядчики – компании, которые выполняют определенные виды работ на строительстве объекта по договору с застройщиком (например, делают остекление, проводят электромонтаж, выполняют штукатурные работы, делают благоустройство двора и т. д.).

Подрядная квартира и ее особенности

Подрядная квартира – это та, которой застройщик расплатился с подрядчиком за выполненные им работы. Раньше этот вид оплаты встречался реже, чем последние годы – такая форма расчета стала особенно популярной после 2008-го года. В годы финансового кризиса для многих девелоперов стало проблематичным расплачиваться со своими партнерами деньгами. Свободных средств стало гораздо меньше. Сегодня такая ситуация сохраняется – особенно отчетливо это прослеживается на рынке первичной недвижимости среднего класса среди небольших строительных контор. Как правило, крупные девелоперы осуществляют оплату прямыми деньгами, хотя и тут бывают исключения.

Сами по себе подрядные квартиры редко нужны подрядчикам – они хотят получить деньги. Иногда они оставляют себе такое жилье, если нуждаются в улучшении жилищных условий или чувствуют, что со временем квадратные метры здесь подорожают, и они смогут продать объект недвижимости дороже. Однако в большинстве случаев подрядные квартиры выставляются на продажу, причем дешевле, чем от застройщика, так как компания желает «обналичить» свои деньги как можно быстрее. Порой жилье реализуется на 10-30% дешевле.

Наиболее опасной формой является договор инвестирования. Связано это с тем, что документ этот является партнерским, и подрядчик, равно как и лицо, которое приобретает у него квартиру, несет равные риски с девелопером. В случае, если жилой комплекс будет задержан, покупатель не сможет рассчитывать на выплату компенсации, а если строительство объекта и вовсе «заморозят», покупатель не сможет присоединиться к числу «обманутых дольщиков». Более того, если достройкой объекта займется новый застройщик, он не будет претендовать на получение своей квартиры, как люди, обладающие правами согласно Федеральному закону №214 (подписавшие ДДУ).

Самым безопасным, безусловно, является договор купли-продажи уже готового жилья. В этой ситуации вряд ли могут возникнуть трудности. Покупка строящейся квартиры у подрядчика по договору переуступки ДДУ тоже довольно безопасна, покупатель после регистрации договора в Росреестре получает те же права, что и остальные дольщики. В этой ситуации, однако, сохраняются все риски для стандартного строящегося объекта, поэтому перед приобретением необходимо тщательно оценивать надежность девелопера, преимущества и недостатки новостройки.

Необходимые документы

Для заключения и регистрации договора уступки права требования в 2023 году нужно подготовить следующие документы:

• гражданский паспорт покупателя;
• договор между подрядчиком и застройщиком;
• договор уступки права требования между покупателем и подрядчиком;
• заявление о государственной регистрации договора;
• квитанция об оплате госпошлины;
• справка об отсутствии материальных претензий застройщика к подрядчику;
• свидетельство о заключении брака, согласие супруги либо брачный контракт;
• согласие застройщика, оформленное в письменном виде, на переход прав либо его уведомление о таком переходе, при условии, то это требование содержится в договоре между подрядчиком и застройщиком.

Основные риски и подводные камни

Несмотря на выгодную стоимость сделки, приобретение квартиры у подрядчика всегда сопряжено с определенными рисками. А именно:

1. Покупая квартиру в строящемся доме, гражданин не получает права собственности. Право собственности может быть оформлено только на такую квартиру, которая уже была сдана в эксплуатацию. В случае со строящимся зданием это оказывается просто невозможно. Так что фактически вы приобретете у подрядчика лишь право на получение квартиры после сдачи дома в эксплуатацию. А вот получите ли вы саму квартиру – уже большой вопрос. Подрядчики никогда не смогут дать вам такой гарантии.
2. Подрядчик может не выполнить взятые им обязательства или выполнить их не полностью. В результате ни сам подрядчик, ни последующий приобретатель не получит квартиру. В этом случае опасность представляет только договор соинвестирования, т.к. договор купли-продажи и договор долевого участия обычно заключается «по факту».
3. Покупатель может приобрести квартиру у ненадежного Застройщика. Этот риск актуален для любого способа приобретения – и по договору о переуступке прав, и по договору купли-продажи, и по договору соинвестирования. Подрядчик может оказаться честной организацией и продать вам квартиру на абсолютно законных основаниях. Однако впоследствии вы выясните, что куратор всего процесса, т.е. головной Застройщик, не отличается ответственным подходом к своим проектам. В случае со строящимся домом это может быть медленная или, наоборот, слишком спешная стройка, нарушение строительных норм и т.д. В уже построенном доме вы также можете обнаружить минусы технического характера.

Пошаговый порядок действий

Покупка квартиры у подрядчика предусматривает стандартный порядок действий, который характерен для всех сделок такого типа. После первичной проверки Застройщика и подрядчика Покупателю понадобится:

1. Заключить с подрядчиком договор купли-продажи, договор о переуступке прав или договор соинвестирования. Если изначальный договор между Застройщиком и подрядчиком был заверен у нотариуса, то новый договор между подрядчиком и Покупателем также потребует нотариального удостоверения.
2. Зарегистрировать переход права собственности в Росреестре. Если в Росреестре регистрируется договор купли-продажи, то Покупатель уплачивает госпошлину в размере 2000 рублей. А если в Росреестре регистрируется договор о переуступке прав, то Покупатель (физическое лицо) уплачивает госпошлину в размере 350 рублей (пп. 30 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).
3. Передать подрядчику деньги за квартиру. Составить взаимные акты приема-передачи. Покупатель фиксирует, что подрядчик передал ему необходимые документы и переоформил на него право собственности. Подрядчик фиксирует, что Покупатель передал ему всю необходимую сумму. Эти документы помогут сторонам избежать потенциальных претензий друг к другу.
4. Дождаться окончания строительства, если дом еще не был сдан в эксплуатацию. После сдачи дома в эксплуатацию Покупатель должен подписать акт приема-передачи объекта. Этот документ подписывается праводержателем только в том случае, если его устраивает качество жилого помещения. Если праводержатель обнаруживает в квартире какие-то недостатки, он может потребовать от Застройщика их устранения. После подписания акта приема-передачи праводержатель получает возможность въехать квартиру. Гражданин становится полноправным собственником объекта недвижимости.

Как проверить документы?

На начало строительства должна быть подготовлена определённая документация от застройщика, без которой подрядчик не может заключать договор подряда, приступая к строительству. Поэтому кроме документов продавца требуется ознакомиться с правоспособностью застройщика, у которого в наличии должны быть:

1. План застройки, утверждённый отделом архитектуры и градостроительства.
2. Разрешение на строительство, удостоверенное администрацией.
3. Проектная декларация на строительство.
4. Оформление земельного участка в зоне застройки, проект межевания зоны застройки.
5. Договор страхования сделки или договор поручительства от банка.
6. Договор услуг, заключённый между застройщиком и подрядчиком, в котором прописано право подрядчика на получение квартиры.

Рекомендация. Следует обратить внимание на наличие правоустанавливающего документа, допускающего участие квартиры в цессии или купле продаже.

Нужно потребовать документ, отражающий правоспособность продавца:

• Если объект сдан актом госприёмки, то право собственности должно быть оформлено на подрядчика.
• В иных случаях он может действовать по доверенности от учредителя.
• Если у заказчика существует только право требования, то по нему оформляется его переуступка – составлением договора цессии.

Правила проверки документов

Как уже было сказано выше, главным секретом удачной сделки является договор с успешным подрядчиком. Следует тщательно проверить о нем всю возможную информацию: отзывы, жалобы, факты судебных разбирательств, финансовые отчеты.

1. Запросить копии документов, которые подтвердят наличие у подрядчика официальной регистрации. Кроме того, ДДУ должен быть отмечен в Росреестре.
2. Запросить копии договора подряда, если строительные работы еще не закончены. В этом документе можно увидеть, какие объемы работ уже сделаны, а какие осталось сделать подрядчику. Так покупатель сможет оценить риски.
3. Взять документ о полной выплате суммы стоимости жилья (если оплата уже произведена) и документ, подтверждающий оплату работы подрядчика квартирой. Честному подрядчику скрывать нечего, и он сможет предоставить документы.
4. Убедиться в том, что в заключаемом с подрядчиком договоре, прописан пункт о согласии застройщика на осуществление передачи недвижимости.

Обратите внимание! Перечень рисков может быть более объёмным, чем перечень преимуществ.

Основные опасности сделки заключаются в следующих стандартных для новостройки и дополнительных моментах:

1. Недобросовестность компании застройщика, так как юридический статус подрядчика подчинён застройщику.
2. Прекращение строительных работ из-за недостатка вложенных инвестиций, замораживание строительства. Или – из-за нарушения регламента оформления документации заказчиком, учредителем.
3. Банкротство компании застройщика.
4. Конфликт между подрядчиком и застройщиком, расторжение договора услуг.
5. Дублирование продаж – оформление одной квартиры на двух и более покупателей. Может инициироваться как цессионарием, продавцом, так и застройщиком.
6. Затягивание срока сдачи новостройки, взимание дополнительных денежных средств, не зависящее от продавца.
7. Предоставление цеденту меньшей площади готового объекта, или ухудшение качества здания, квартиры.

Так как подрядчик – лицо зависимое, он не может управлять всеми организационными процессами, и так же может стать жертвой недобросовестности застройщика. Кроме этого он может утаить от покупателя те или иные обязательства, установленные договором подряда, связанные с особенностями передачи квартир в собственность.

Чтобы избежать рисков, требуется:

• проверка предшествующей и текущей деятельности компании застройщика;
• проверка документов на приобретаемый объект;
• проверка учредителя;
• проверка качества оформления документов на начало строительства.

Данную проверку требуется проводить как перед сделкой, так и в процессе её оформления.

Как работают подрядчики и субподрядчики в строительстве

В строительстве, за редким исключением, нет предприятий, самостоятельно выполняющих полный комплекс принятых на себя работ. Поэтому сложились понятия Генерального подряда на строительные работы и частичного или полного субподряда. Чтобы понять, как работают подрядчики, желательно изучить открытые конкурсные процедуры, объявляемые на торговых площадках, на строительство объектов различного назначения проанализировать предлагаемую Заказчиками документацию. В пакете конкурсных материалов часто существуют и специальные отдельные параметры, которым должен соответствовать выбираемый подрядчик. Часто, для того, чтобы выиграть тендер или конкурс требуется не только обладание опытом, наличие указываемого количества законченных и сданных объектов, но и обладание конкретными ресурсами. Это может быть: специальная строительная техника, кадровые ресурсы, контракты с производителями строительных материалов. Чтобы понять, как работают субподрядчики в строительстве, в документации на объект можно посмотреть отдельные перечни работ, как правило, не связанные выполнением и сроками с другими комплексами работ, которые могут быть переданы другим подрядчикам. Часто генподрядчик подбирает себе субподрядчиков тоже с помощью конкурсных процедур. В этом случае можно ознакомиться с документацией и основными параметрами именно на субподрядные работы.

Покупка квартиры от субподрядчиков

Генеральные подрядчики и прочие крупные подрядные структуры, для выполнения некоторых задач могут привлекать более мелкие организации, которые выступают в процессе строительства дома как субподрядчики. Расчет с ними за предоставленные услуги также часто осуществляется посредством уступки прав на квартиру по договорам цессии. Чтоб выручить средства за свою работу, субподрядчики продают переданные им объекты посредством переуступки прав на них.

По сути, схема покупки квартир у таких организаций практически не отличается от приобретения жилья у основных подрядчиков и оформляется аналогичными договорами.

Однако, «цепочка» переуступок между субподрядчиками может быть многократной, что до невозможности усложняет процесс проверки выполнения обязательств каждого из них, за которые права на квартиру и были переуступлены. Риск таких схем состоит в том, что при неисполнении обязательств хотя бы одной организацией из «цепочки», последний покупатель будет лишен жилья.

Схема покупки квартиры у подрядчика

Принимая решение о покупке квартиры у подрядчика, покупатели должны минимизировать возникающие у них риски, что возможно только путем основательного подхода к поиску предложений и систематизации своих последующих действий.

При анализе предложений от подрядчиков, более важным фактором, который должен влиять на выбор жилья, будет не сам «продавец», а репутация застройщика, с которым он сотрудничает, поскольку именно от него будет зависеть итоговый результат.

ДДУ, заключенный между застройщиком и подрядчиком может предусматривать запрет на переход прав или его ограничение, требующее уплаты в пользу застройщика определенного вознаграждения.

Чтоб не попасться на такую «уловку», перед покупкой квартиры у подрядчика необходимо внимательно изучать заключенный изначально договор.

Необходимые документы

Для заключения и регистрации договора уступки права требования в 2021 году нужно подготовить следующие документы:

• гражданский паспорт покупателя;
• договор между подрядчиком и застройщиком;
• договор уступки права требования между покупателем и подрядчиком;
• заявление о государственной регистрации договора;
• квитанция об оплате госпошлины;
• справка об отсутствии материальных претензий застройщика к подрядчику;
• свидетельство о заключении брака, согласие супруги либо брачный контракт;
• согласие застройщика, оформленное в письменном виде, на переход прав либо его уведомление о таком переходе, при условии, то это требование содержится в договоре между подрядчиком и застройщиком.

Ни ипотеки, ни налогового вычета

Иная ситуация складывается, когда подрядчик не оформляет квартиру на себя, а выступает как посредник, и покупатель формально заключает договор напрямую с застройщиком. В этом случае действует зачетная схема, основным недостатком которой для покупателя является невозможность оформить налоговый вычет. «Застройщик не может подтвердить для налоговых органов затраты покупателя, выдав ему чек или платежное поручение, поскольку документы об оплате покупатель оформляет с подрядчиком. Мы делаем покупателю только справку о том, что оплата квартиры произведена в полном объеме. Но этого документа для возврата НДФЛ недостаточно», — поясняет Наталья Звездунова. На такие условия, отмечает специалист, обычно соглашаются покупатели, которые однажды уже воспользовались налоговым вычетом. Как правило, используя зачетную схему, подрядчик продает квартиру на 200–300 тысяч рублей ниже рыночной цены, а это весьма привлекательный дисконт для тех, кто не планирует представлять документы о покупке недвижимости в налоговые органы.

В число потенциальных покупателей квартир у подрядчиков не входят и ипотечные заемщики. Для того чтобы оформить покупку в кредит, банк запрашивает пакет документов на строящееся здание, за ними подрядчик вынужден будет обратиться к застройщику и действовать в качестве посредника. Сделка с участием банка занимает гораздо больше времени, чем расчет наличными, а зачастую мелкие подрядчики этого себе позволить не могут. Выполнив свои обязательства перед застройщиком, они торопятся как можно быстрее обналичить деньги и погасить собственные кредиты, поэтому оперативности ради готовы занижать цены. Впрочем, крупные подрядные организации, которые получают за работу десятки квартир, располагают большим объемом оборотных средств, и им не так важно реализовать недвижимость быстрее и дешевле, так что значительных скидок они обычно не делают. Их предложения интересны в первую очередь тем, кому не хватило квартиры нужной планировки или на нужном этаже в наличии у застройщика.

✅ Основные риски и подводные камни

Несмотря на выгодную стоимость сделки, приобретение квартиры у подрядчика всегда сопряжено с определенными рисками. А именно:

1. Покупая квартиру в строящемся доме, гражданин не получает права собственности. Право собственности может быть оформлено только на такую квартиру, которая уже была сдана в эксплуатацию. В случае со строящимся зданием это оказывается просто невозможно. Так что фактически вы приобретете у подрядчика лишь право на получение квартиры после сдачи дома в эксплуатацию. А вот получите ли вы саму квартиру – уже большой вопрос. Подрядчики никогда не смогут дать вам такой гарантии.
2. Подрядчик может не выполнить взятые им обязательства или выполнить их не полностью. В результате ни сам подрядчик, ни последующий приобретатель не получит квартиру. В этом случае опасность представляет только договор соинвестирования, т.к. договор купли-продажи и договор долевого участия обычно заключается «по факту».
3. Покупатель может приобрести квартиру у ненадежного Застройщика. Этот риск актуален для любого способа приобретения – и по договору о переуступке прав, и по договору купли-продажи, и по договору соинвестирования. Подрядчик может оказаться честной организацией и продать вам квартиру на абсолютно законных основаниях. Однако впоследствии вы выясните, что куратор всего процесса, т.е. головной Застройщик, не отличается ответственным подходом к своим проектам. В случае со строящимся домом это может быть медленная или, наоборот, слишком спешная стройка, нарушение строительных норм и т.д. В уже построенном доме вы также можете обнаружить минусы технического характера.

✅ Требуемые документы

Законная и прозрачная сделка требует определенного комплекта документов. А именно:

Звено процесса	Необходимые документы
Головной Застройщик	Свидетельство о регистрации в качестве юридического лица. Разрешение на строительство. Проектный план на дом. Документы на землю. Бухгалтерская отчетность.
Подрядчик	Свидетельство о регистрации в качестве юридического лица. Справка о полной оплате квартиры или документ, подтверждающий получение квартиры в счет выполненных работ. Выписка из ЕГРН (не предоставляется только в случае с договором соинвестирования). Выписка из ЕГРН подтверждает, что право на квартиру уже было зарегистрировано в Росреестре. Также здесь содержатся сведения об ограничениях, наложенных на квартиру. Для Покупателя желательно приобретение только юридически «чистого» жилья без каких-либо обременений. Справка об отсутствии в квартире зарегистрированных лиц. Справка об отсутствии задолженностей по оплате тепло-, водо-, электро- и газоснабжения. Письменное согласие от Застройщика на проведение сделки или письменное уведомление Застройщика (в зависимости от того, чего требует изначальный договор).

Проверка подрядчика для минимизации рисков

Помимо описанного выше, риски могут возникать и по другим причинам. Например, подрядчик на самом деле таковым не является. Этим тоже пользуются мошенники. Они предоставляют «липовые» документы или вообще их не предоставляют, а в результате, пропадают с деньгами на жилье, на которое вообще и прав не имели. Обезопасить себя, хотя бы частично, можно при помощи проверки подрядчика:

• Проверить факт существования подрядчика. Обычно эта информация находится в общем доступе.
• Затребовать документы, на основании которых подрядчик работает с застройщиком.
• Взять копию договора, на основании которого подрядчик получил жилье. Нужно проверить, чтобы договор действительно существовал и был зарегистрирован по всем правилам, а не являлся подделкой.
• Взять выписку из ЕГРН на приобретаемое жилье и посмотреть, кто на самом деле является его собственником, нет ли на квартире обременений и так далее.

Значительная часть всех действий предполагает проверку документов и, что самое важное, их подлинности. Далеко не каждый человек знает, как это сделать правильно. Тут тоже понадобится помощь опытного юриста. Без него лучше подобные сделки вообще не заключать.

Похожие записи:

• Алименты на второго, третьего ребенка во втором браке
• Административное наказание за неуплату алиментов в 2024 году
• Льготы вдовам чернобыльцев в России