Правовая специфика коммунальных квартир
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Правовая специфика коммунальных квартир». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Порядок оплаты коммунальных услуг зависит от наличия общеквартирного и индивидуальных приборов учета. Обычно на каждую комнату отдельно ставятся только счетчики электроэнергии. В этом случае каждая семья платит за свой объем потребления, а показания общеквартирного прибора учета делятся на количество комнат.
Как появились коммунальные квартиры?
Впервые коммунальное жилье появилось в СССР в 1920-е годы на фоне нехватки жилплощади, вызванной стремительной урбанизацией и резким увеличением количества городских жителей.
Для решения жилищного вопроса советским правительством была реализована временная мера – так называемое «уплотнение». На практике это означало, что весь жилой фонд в стране, который на тот момент уже находился в государственной собственности, распределялся среди граждан из расчета 9 кв. метров на человека. Это приводило к тому, что в квартиры могли заселяться несколько семей, которые делили жилплощадь друг с другом.
Данная практика сохранялась вплоть до 1950-х, когда в СССР было начато массовое строительство типовых многоквартирных домов. Тем не менее, процесс расселения существовавшего коммунального жилья начался только в начале 1990-х годов.
В таких жилищах могут обитать два типа граждан. К первому относятся собственники. Такие граждане выступают прямыми хозяевами помещений в коммунальных квартирах. Их права обширны. Они могут не только жить в принадлежащих им комнатах, но и сдавать их в аренду. Владельцы могут регистрировать в своих помещениях на временный или постоянный период других лиц. Собственники вправе свободно продавать, дарить, обменивать и передавать по наследству такие жилплощади.
Ко второму типу жильцов причисляются наниматели. Их права значительно ограничены. Они могут лишь проживать в комнатах. С согласия владельца и других жильцов наниматели получают возможность подселять к себе других лиц (поднаем). У нанимателей отсутствует право продажи жилплощади. Они также не могут передать ее по наследству.
Что выбрать для проживания, коммуналку или общежитие?
Выбор в пользу коммунальной квартиры или общежития нужно делать, исходя из будущих планов. Если вы планируете приехать в крупный город только на период учебы или работы вахтовым методом, вариант временного пристанища будет оптимальным. Временное проживание сэкономит деньги, так как не нужно покупать квадратные метры. К тому же на ведомственных территориях оплата коммунальных платежей в разы ниже.
Для тех, кто имеет далеко идущие планы и желает остаться в столице, лучшим вариантом станет приобретение части в коммунальной квартире. Купить недвижимость могут граждане, достигшие 18-летнего возраста. Студент может приобрести комнату за доступную стоимость и получить постоянную прописку, что повысит шансы при поиске работы. Граждане, приезжающие на вахтовую работу, могут купить комнату в собственность и начать искать постоянное место работы. В коммунальных квартирах гораздо тише, чем в студенческих или рабочих помещениях, можно отдохнуть после смены, подготовиться к учебе, приглашать друзей или родственников без ограничений. К тому же вам не придется ночевать под дверями помещения, если задержитесь на работе или в гостях.
Оставьте ваш телефон и мы свяжемся с вами через 15 минут!
Быт в коммунальных квартирах
Процесс совместной жизни в таких условиях широко освещался в художественных произведениях многих советских авторов. Разумеется, такая жизнь приводила к конфликтам и ссорам. Многие могли договариваться и жить спокойно. Нужно понимать, что все семьи разные. У каждой из них свой распорядок жизни. Согласовать все было просто невозможно.
Самой наболевшей темой конфликтов были общие зоны — кухня, санузел. Убирать их нужно было по очереди. Разумеется, никто не делал это на совесть, поэтому эти зоны всегда были грязными. На кухне, как правило было установлено несколько плит, однако все равно на всех не хватало и приходилось ждать своей очереди, чтобы приготовить ужин или завтрак. Очень часто на двери в ванной висело расписание того, кто и когда может ей воспользоваться. Чаще всего в каждой семье свой счетчик за электроэнергию, свой звонок в дверь и так далее. Коммунальные платежи, разумеется, у каждого свои. Ремонт в коммунальных квартирах делали крайне редко. Вероятно, из-за того, что у каждой семьи был свой доход и договориться о совместном ремонте было крайне проблематично.
Отличие коммунальной квартиры от квартиры
По жилищному кодексу комната в коммунальной квартире является отдельным объектом, имеющим свой номер, указанный в поэтажном плане БТИ.
При смене собственника новый владелец получает свой объект, то есть комнату. Этим имуществом он вправе распоряжаться по собственному усмотрению, но в рамках установленных законодательством норм.
Порядок пользования долей в квартире устанавливается по конкретной ситуации, не только с учетом полагающихся в пропорции метров, но и льгот по состоянию здоровья. Часто правила определяются в судебном порядке. Новым собственникам приходится мириться с устоявшейся ситуацией или отстаивать свои права в суде.
Отличия от квартиры заключаются также в применении налоговых норм. Налоговыми объектами являются сами квартиры, но не доли в них. Этот нюанс имеет значение при исчислении налоговых вычетов при процедуре продажи.
Тонкости приватизации
Приватизировать можно лишь ту жилплощадь, которая арендуется по договору социального найма. В этом случае наниматель приватизирует только свое жилое помещение, а не всю квартиру.
Чтобы пройти процедуру приватизации, наниматель должен получить письменное согласие от всех членов семьи. Если кто-либо участвовать в приватизации отказывается, то необходим письменный отказ, который должен быть нотариально заверен.
Если у вас есть несовершеннолетний ребенок, то без согласия органов опеки и попечительства процедура приватизации невозможна. Это необходимо для того, чтобы защитить интересы вашего ребенка в будущем.
Важно соблюдение следующих требований:
- предоставление ребенку жилплощади, равнозначной предыдущей;
- соблюдение санитарно-гигиенических требований.
Оба типа жилья предполагают совместное проживание чужаков на одной территории. У каждого есть дом. Все соседи используют остальное пространство поровну. При этом правила проживания в коммунальной квартире устанавливают жильцы. Они сами составляют план уборки и стандарты использования общественной зоны. А нормы поведения в общежитии обычно регулируются комендантом. Существуют и другие различия между этими видами собственности.
| Общий | Общежитие |
| У каждого жильца свое кухонное оборудование (конфорки, посуда общая между соседями). | Кухонный инвентарь не общий, вся посуда общая. |
| Можно приватизировать. | Не приватизирован. |
| Используется для постоянного проживания. | Предназначен для временного проживания. |
| Человек или семья живет в одной комнате. | В одной комнате может находиться до десяти незнакомцев. |
| Строгих ограничений для резидентов нет. | Существуют ограничения на прием гостей и пользование имуществом. |
Основное отличие общежития от коммунальной квартиры заключается в целевом назначении. Коммунальные квартиры предоставляются жильцам по решению властей, независимо от места работы и статуса лиц. Такие объекты можно разместить в любой части города. Места в общежитиях распределяются по производственному принципу. Резидентами будут те, кто работает в одной компании и учится в одном учебном заведении. По этой причине такая недвижимость находится недалеко от университета или места работы. Это временное убежище, которое нельзя сделать своей собственностью. А с коммуналкой такой вариант возможен.
Как приватизировать комнату в коммуналке
Большая часть этих объектов находится в муниципальной собственности. Для того, чтобы люди жили, их предоставляет государство на условиях социального найма. Для передачи этого имущества в полное владение арендатору необходимо выполнить ряд действий. Первым делом нужно обратиться в ЖЭУ в муниципалитете с правильным запросом. Уполномоченный представитель госструктуры должен предоставить пакет документов:
- заявление;
- свидетельство о регистрации;
- соглашение о социальной работе;
- порядок заселения;
- выписка о том, что помещение не приватизировано;
- сведения о количестве людей, проживающих в жилом помещении;
- бумага из УК об отсутствии задолженности по оплате ЖКХ;
- удостоверения личности или свидетельства о рождении.
После обработки результатов в течение двух месяцев будет принято решение: согласие или отказ в приватизации. В последнем случае возможно обращение в суд для разрешения спора. После удовлетворения просьбы составляется договор с указанием перехода права собственности. С бумагой новоиспеченный собственник идет в Росреестр и оформляет доверенность на зарегистрированное имущество. По завершении регистрации он получает свидетельство и становится полноправным владельцем дома. Эту процедуру должны пройти все жильцы, решившие расселить долевое жилье. Как только все приватизируют свои квадратные метры, весь жилой массив можно будет продать.
Коммунальные квартиры имеют ряд функций. Как правило, они ориентированы не на одну, а на несколько семей. В них изолированные комнаты являются личным пространством каждого жильца. Владелец может распоряжаться ими по своему усмотрению. По фотографиям, размещенным в Интернете, видно, что небольшое пространство можно разделить на зоны для сна, отдыха, приема пищи, хранения одежды и вещей, превратив его в мини-квартиру. Остальная площадь в таком доме считается общей. Ею пользуются все жильцы, и вопрос реконструкции решается коллегиально.
Отличия от обычной квартиры
Первое отличие коммунальной квартиры от обычной – количество жильцов. В коммуналке проживает несколько семей или людей, обычно от 3 до 5. В обычной квартире живет одна семья. Это уже создает определенные трудности, которые могут стать серьезной проблемой для проживания в многоквартирном доме.
Второе отличие – общие помещения. Из-за большого количества жильцов в коммуналке вынуждены пользоваться общими помещениями: ванная, туалет, кухня, коридор. Иногда в коммунальных квартирах отсутствуют все эти помещения, тогда жильцам приходится пользоваться общедомовыми объектами, что тоже создает определенные неудобства.
Третье отличие – плата за коммунальные услуги. Каждый житель коммунальной квартиры платит только за свою долю комнаты, но за общедомовые нужды – туалет, ванную, кухню и т.д. – платят все жильцы квартиры. Поэтому плата за коммунальные услуги в коммунальной квартире обычно ниже, чем в обычной квартире.
Четвертое отличие – правила проживания. В коммунальной квартире существуют определенные правила, которые должны соблюдать все жильцы. Например, невозможно оставлять свои вещи и технику в общих помещениях, отмечать территорию личной зоной и т. д. Пожелания и требования других жильцов также должны учитываться и уважаться.
Пятое отличие – общежитие. Коммунальная квартира – это не общежитие, где жильцы получают койко-место и в качестве общего помещения имеют только зал для приема пищи. В комнате каждого жильца в коммунальной квартире имеются все основные удобства: кровать, шкаф, стол, стул и т. д.
Определение по закону: что такое коммунальная квартира
Совместная квартира — это один из видов недвижимости с несколькими собственниками, включая арендаторов. В общих квартирах есть кухня, ванная комната и коридор. Все эти помещения являются общими для всех жильцов.
Стороны имеют имущество в соответствии со статьей 30 Федерального закона РФ «О жилищном строительстве». Существуют правила проживания и подробная информация об аренде помещений.
Пребывание без регистрации требует специального соглашения. Этот процесс является бесплатным, но требует соблюдения некоторых правил.
Гости без регистрации могут проживать в общей квартире не более трех дней. Если этот срок не соблюдается, сосед имеет право подать жалобу в надзорный орган. В коммунальных квартирах все жильцы имеют одинаковые права.
В этих жилищах могут проживать два типа людей. Первый — это владелец. Эти люди являются непосредственными владельцами помещений общей квартиры.
Их права обширны. Они могут как жить в принадлежащих им квартирах, так и сдавать их в аренду. Владельцы могут временно или постоянно регистрировать других лиц в помещении.
Владельцы могут свободно продавать, дарить, обменивать или завещать свою собственность.
Арендаторы — это владельцы арендованных помещений. Арендаторы имеют очень ограниченные права. Они могут жить только в своих комнатах. Если арендодатель и другие жильцы согласны, арендатор может позволить другим людям вселиться в квартиру (субаренда). Арендаторы не имеют права продавать свои квартиры. Имущество не может быть передано по наследству.
В таких жилищах могут обитать два типа граждан. К первому относятся собственники. Такие граждане выступают прямыми хозяевами помещений в коммунальных квартирах. Их права обширны. Они могут не только жить в принадлежащих им комнатах, но и сдавать их в аренду. Владельцы могут регистрировать в своих помещениях на временный или постоянный период других лиц. Собственники вправе свободно продавать, дарить, обменивать и передавать по наследству такие жилплощади.
Ко второму типу жильцов причисляются наниматели. Их права значительно ограничены. Они могут лишь проживать в комнатах. С согласия владельца и других жильцов наниматели получают возможность подселять к себе других лиц (поднаем). У нанимателей отсутствует право продажи жилплощади. Они также не могут передать ее по наследству.
Что такое коммунальная квартира, определение по закону
Мнение эксперта
Миронова Анна Сергеевна
Юрист широкого профиля. Специализируется на семейных вопросах, гражданском, уголовном и жилищном праве
Коммунальная квартира – жилище, в котором одновременно обитают сразу несколько жильцов. При этом они часто не выступают по отношению друг к другу родственниками. В таком жилье может быть несколько помещений. В каждом из них проживает гражданин или семья. При этом они могут быть как собственниками, так и простыми нанимателями. Для коммуналки определение по закону косвенно предусмотрено в ЖК (статья 41). Там указано, что помещения в коммуналках принадлежат их владельцам по праву долевой собственности.
Какие выводы можно сделать из этой истории
Судебная война этих двух семей идет уже несколько лет. Свой первый иск о выселении старожилы подали еще в 2016 году — и проиграли. Через год семья снова пришла в суд — с требованием выселить троих соседей и запретить сособственникам вселять людей без согласования. Тогда суд жильцов выселил, но запрет на вселение без согласия истцов накладывать не стал, сославшись на то, что это и так запрещено законом.
В 2019 году представитель второй семьи подарил часть комнаты посторонней женщине, и это стало поводом для нового иска. Старожилы попробовали выселить новую собственницу. На этот раз — через признание договора дарения доли недействительным. Но суд им отказал.
Скорее всего, это не последний судебный процесс между этими семьями. Нам остается только наблюдать и делать выводы.
Если вы сдаете комнаты в коммуналке, лучше получить письменное согласие других собственников перед тем, как вселять туда квартирантов. А еще лучше — письменно согласовать порядок того, как будут пользоваться общим имуществом все жильцы.
п. 37 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 6/8 от 01.07.1996PDF, 269 КБ
Подписывают это соглашение только собственники, но соблюдать его должны будут и подселенные ими жильцы.
Если достичь согласия не получится, придется обращаться в суд. Он определит, кому и как можно пользоваться общим имуществом. При этом суд учтет фактически сложившийся порядок: кто из собственников как пользовался имуществом, насколько каждый из них нуждается в этом имуществе и могут ли они совместно пользоваться им в реальной жизни.
Если суд выделит в ваше пользование меньшую площадь, чем было бы соразмерно вашей доле, вы вправе требовать от собственников, которым досталось больше, соответствующую компенсацию — например денежную.
Определить порядок пользования непросто, поэтому часто приходится назначать судебные экспертизы. Эксперты могут подробно описать и изобразить на схеме, кто какими территориями в квартире пользуется, и определить, должен ли кто-то кому-то доплачивать. Расходы на экспертизу взыщут с обеих сторон поровну.
Например, в другом деле суд разделил кухню и одну комнату на части, выделив:
Тем, кто снимает комнату в коммуналке, нужно понимать, что другие собственники могут их выселить, если наймодатель не спросил согласия на вселение. Поэтому лучше до заселения убедиться, что такое согласие получено, а также поинтересоваться, был ли закреплен порядок пользования общим имуществом. С учетом этого можно принять взвешенное решение: вселяться в эту комнату или поискать другие варианты.