Раздел ипотечной квартиры как разделить имущество при разводе
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Раздел ипотечной квартиры как разделить имущество при разводе». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При наличии брачного договора имущество будет разделено согласно его условиям. Поэтому при подготовке этого документа важно прописать порядок распределения долгов супругов в случае развода.
Важно: если супруги сначала взяли ипотеку, а потом заключили брачный договор, они обязаны поставить банк в известность о наличии брачного договора. Если этого не сделать, то банк сможет потребовать возврата денег без учета условий брачного договора.
Какова роль банка при разводе и разделе ипотеки?
Так как квартира, купленная посредством ипотеки, находится в залоге у банка, потребуется его согласие для того, чтобы разделить жилье.
Если собственником хочет стать тот, кто по документам не может выплачивать ипотечный долг (из-за “серой” зарплаты), банки могут не дать согласия на раздел такой квартиры.
Также банк обязательно примет участие в судебном разбирательстве по поводу раздела ипотечной квартиры. Если банк не соглашается на изменение договора ипотеки, суд обычно поддерживает эту позицию. В результате одна из сторон получает свою долю в праве собственности, но ипотеку при разводе по такой схеме платит тот, на кого она оформлялась. Тогда плательщик ипотеки имеет право требовать половину от уплаченных денег по ипотеке с бывшего супруга.
Что делать, если был оформлен брачный договор?
Порядок оформления соглашения
Первый шаг – составление проекта и обращение в банк с целью его согласования. Если предварительно супругами погашена вся задолженность, сняты обременения и квартира продана, кредиторы не должны одобрять соглашение о разделе ипотечной квартиры. Во всех остальных случаях важно грамотное представительство. Нотариус не удостоверит документ без разрешения банка. Каждая из сторон получает на руки по одному экземпляру. Исходя из формата договоренности оформление может включать переподписание ипотечного договора для указания двух заемщиков вместо одного или, наоборот, с целью оставления как субъекта только одного из супругов. В таких случаях удостоверяются еще и договоры. Процедура усложняется и затягивается. Важен каждый нюанс, поскольку на кону финансовое благополучие. Юридическая фирма «Нечаев и Партнеры» имеет большой опыт участия в таких делах, поэтому обеспечивает грамотное правовое сопровождение на всех этапах, участие в переговорах, в том числе на этапе согласования проекта.
Документы для составления соглашения
Нотариус обязан установить личности сторон, поэтому запрашивает паспорта. Соглашение о разделе ипотечной квартиры предоставляется в четырех идентичных экземплярах – по одному каждой стороне и одно – на сохранность в нотариальной конторе. Потребуются выписка из реестра недвижимости, справка о состоянии задолженности, сам ипотечный договор, а также разрешение банка на выбранный формат раздела. Последним пунктом часто пренебрегают, рассчитывая, что наличие соглашения и внесение долей оплаты исключает претензии кредитора. Однако на практике банк может обжаловать такие действия в суде. Поэтому настоятельно рекомендуется получить одобрение. Если имеются несовершеннолетние дети, предоставляются их свидетельства о рождении. Исходя из ситуации нотариус может запросить дополнительные бумаги. Нотариальное удостоверение таких документов облагается пошлиной. Ее размер составляет полпроцента от рыночной или кадастровой стоимости имущества, на усмотрение сторон. Однако совокупная сумма не может превышать 20 тысяч рублей.
Особенности раздела военной ипотеки
Соглашение о разделе ипотечной квартиры не будет признано законным, если ипотека военная. Это обусловлено спецификой расчетов. По таким обязательствам исполнителем является государство, которое погашает долг перед банком. Впоследствии объект недвижимости принадлежит только военнослужащему, то есть является личной собственностью, даже если она получена уже в период брака. Такая жилая площадь не разделяется даже при наличии детей. Если будет доказано, что частично такой кредит погашался не только государством, но и за счет средств совместного семейного бюджета, в судебном порядке недвижимость может быть признана совместно нажитым имуществом и разделена между супругами по закону, без учета детей. Если выплаты осуществлялись за счет средств материнского капитала, несмотря на военную ипотеку, квартира делится в равных долях между родителями и детьми. Юридическая фирма «Нечаев и Партнеры» поможет разобраться в вопросах раздела имущества военнослужащих, на которых распространяются специальные нормы права.
Как делится ипотека, оформленная до брака
Это, пожалуй, самый простой вариант, не требующий разбирательств и изучения судебной практики. Если ипотечная квартира была оформлена в собственность до вступления в брак, то в случае развода она не подлежит разделу. При этом важно помнить, что супруг, не являющийся собственником, но вносящий платежи по ипотечному кредиту, может вернуть потраченные средства. Однако для этого потребуется доказать свой вклад в погашение ипотеки. Чтобы избежать судебных тяжб, юристы рекомендуют перед свадьбой составить брачный договор с указанием ответственности сторон при разводе.
Если пара не зарегистрировала отношения, но является созаемщиками по кредиту на жилье, то права получит гражданин, на которого оформлена недвижимость. В этом случае также рекомендуется прописывать условия в договоре сторон и желательно заверить документ у нотариуса.
Как отказаться от ипотеки
Бывший муж или жена имеют право отказаться от совместной ипотеки при разводе и выйти из ипотечного договора. Для этого необходимо заранее информировать кредитора о своем намерении, чтобы избежать негативных последствий. В банк потребуется предоставить заявление об отказе (образец можно взять в банковском отделении), справку об уменьшении дохода, свидетельство о расторжении брака, медицинское заключение при необходимости. Банковская организация выдаст соглашение на вывод заемщика из соглашения при наличии достаточных оснований.
Прежде чем отказываться от ипотечного кредита, стоит взвесить все плюсы и минусы. Заемщик, планирующий выходить из договора, теряет возможность получения налогового вычета. Кроме того, в последующем это может снизить шанс повторного кредитования.
Раздел ипотечной квартиры при разводе
Ипотечный кредит – это то, что связывает супругов даже в случае их развода. Особенность такого кредита заключается в том, что его берут на длительный срок, иногда исчисляемый десятилетиями.
За время погашения ипотечных платежей супруги могут принять решение расторгнуть брак, но в условиях наличия квартиры, взятой в ипотеку, сделать это будет не просто.
Важно знать: платежи за квартиру, купленной в ипотеку, даже если она оформлена на одного из супругов, должны платить оба супруга.
По общему правилу ипотечный кредит в случае развода делится пополам между супругами, если иное не установлено брачным договором.
Для этого выделяются доли в квартире и заключается отдельный ипотечный договор с каждым из бывших супругов. При этом банком могут быть пересмотрена сумма ежемесячного ипотечного платежа в зависимости от уровня дохода супруга.
Если один из супругов при разводе решает отказаться от ипотечной квартиры в пользу другого, он имеет право требовать возмещение уплаченных сумм по ипотечному кредиту за эту квартиру.
В таком случае супруг перестает платить за квартиру, приобретенную в ипотеку во время брака, а с другим супругом может быть заключен новый ипотечный договор.
Бывшие супруги вправе продать квартиру, взятую в ипотеку. В этом случае они сначала находят покупателя, оформляют сделку купли-продажи, закрывают ипотеку и потом делят оставшиеся денежные средства в ровных долях.
Развод по суду, ипотечная квартира и несовершеннолетние дети
Наиболее вероятно, что равноценный раздел долей при расторжении брака семьи с несовершеннолетними судом производиться не будет. Доля супруга, с которым остаются несовершеннолетние или дети-инвалиды, будет больше. Также, при наличии у одной стороны развода другого жилья и дети при этом остаются со второй стороной, другой жилой недвижимости не имеющей – суд определит большинство долей второй стороне.
Если объектом раздела является малометражная ипотечная квартира, деление которой не обеспечит ребенка нормативно-установленной площадью – скорее всего жилье будет присуждено полностью супругу, с которым остается несовершеннолетний. Однако второму супругу должна быть выплачена стоимость доли в недвижимости, так решит суд. Учитывая потребность внесения ипотечных платежей, выплата доли в такой ситуации может оказаться невыполнима.
Материнский капитал: при выплатах им ипотечного кредита на любой стадии (первоначальный взнос, ежемесячные платежи) оформление квартиры при разводе выполняется на членов семьи поровну. К примеру, в семье двое детей – формируется четыре доли в ипотечном жилье. Соответственно, при разводе родитель-опекун вправе претендовать до совершеннолетия детей на ¾ долей в жилой недвижимости.
Может ли в таком случае один из супругов, на которого не оформлен ипотечный договор, рассчитывать на возмещение части выплат?
Юлий Ровинский: На этот счёт есть два противоположных мнения: одни юристы полагают, что супруг может претендовать на часть выплат, другие — что не может. С одной стороны, можно сказать о том, что второй супруг не вправе претендовать на часть выплат по кредитному договору. Объясняется это следующим: выплаты производятся из общих доходов супругов, а общие расходы разделить представляется проблематичным. С другой стороны, в судебной практике встречаются единичные случаи такого возмещения, однако мотивировка представляется сомнительной. В положительных случаях суды достаточно витиевато аргументируют свои решения, однако это не сказывается на конечном результате. Аргументом в пользу такого «обделённого» супруга является то, что права требования по обязательствам, возникшим в интересах семьи, учитываются при разделе имущества. Таким образом, в данном случае многое зависит от конкретной ситуации.
Что касается судебной практики, то её по этому вопросу немного. Мной найдено только одно решение за последнее время, и в этом решении суд пришёл к выводу, что супруг имеет право на выплаты. Нужно помнить, что судебная практика хоть и демонстрирует общий подход судов к рассмотрению группы схожих случаев, но не является обязательной для них: обязательными являются только разъяснения Верховного суда. Поэтому даже там, где практика сформировалась, встречаются кардинально разные решения по одному и тому же вопросу, а уж там, где она не сформирована, предсказать что-то вообще очень и очень трудно.
Как быть с непогашенной ипотекой и материнским капиталом после развода
Если в покупку ипотечной квартиры вложены средства материнского капитала, наиболее оптимальным решением при разводе будет погашение ипотеки и выдел долей в недвижимости.
После снятия обременения и оформления долей жилье можно продать на общих основаниях (с условием получения разрешения органа опеки на продажу), а полученные от продажи денежные средства разделить пропорционально долям.
Однако в большинстве случаев, у заемщиков отсутствуют необходимые суммы для досрочного погашения ипотеки, и квартира продолжает оставаться в залоге у банка. В такой ситуации возможны следующие варианты:
- Заявите требования о разделе долга по ипотеке в процессе судебного раздела совместного имущества супругов при разводе.
- Обратитесь в суд с самостоятельным иском о разделе остатка задолженности и процентов по ипотечному кредиту между бывшими супругами. Такой раздел не нарушает прав кредитора по взысканию задолженности — солидарная ответственность супругов сохраняется.
- Попробуйте договориться с банком о реструктуризации задолженности по кредитному договору, путем перезаключения индивидуальных договоров на каждого из бывших супругов, с разделом остатка ипотеки поровну. Однако банки редко идут на подобное, поскольку для них два солидарных должника лучше, чем один.
- Рассмотрите вопрос перекредитования и погашения остатка задолженности по ипотеке иными заемными средствами. Это позволит снять обременение (залог) с жилого помещения и распорядиться им.
- Продолжите совместно выплачивать ипотеку, предварительно договорившись (письменно/устно) с другим супругом. После погашения долга, выделения долей и получения разрешения органа опеки и попечительства можно будет продать квартиру и разделить вырученные от продажи деньги пропорционально долям в недвижимости.
- В случае отсутствия денег для оплаты ипотеки и наличия просроченной задолженности по кредитному договору банк вправе произвести реализацию такой недвижимости на торгах. В этом случае можно рассчитывать только на остаток денежных средств от реализации за минусом остатка задолженности по кредиту.
При наличии непогашенной ипотеки все действия в отношении квартиры необходимо согласовывать с банком.
В: Можно ли после погашения ипотеки не выделять доли детям?
О: Выделение долей детям в недвижимости обязательно, иначе сделка купли-продажи может быть признана ничтожной, а денежные средства в размере материнского капитала возвращены обратно в бюджет.
В: Можно ли продать квартиру без выделения долей детям, а выделить доли уже в новой приобретенной недвижимости?
О: Даже в случае наделения несовершеннолетних долями в новой квартире без получения на то согласия органа опеки, такие действия также будут квалифицированы, как нецелевое использование средств материнского капитала и вас могут обязать вернуть выплату в бюджет государства. Поскольку не выполнены условия для получения такой господдержки.
В: Отличается ли раздел квартиры и дома, приобретенных с привлечением маткапитала?
О: При разделе недвижимости не имеет значения форма имущества. Единственное отличие — возможность проведения раздела домовладения путем выдела доли в натуре, поскольку его планировка, как правило, позволяет оборудовать отдельные входы/провести раздел коммуникаций и помещений.
В: Разрешено ли использовать средства материнского капитала после развода?
О: При разводе целевые средства в виде маткапитала остаются у владельца сертификата. Если после развода такую выплату бывшая жена направит на частичную оплату ипотечного жилья — собственник будет мать и дети. При вступлении ее в повторный брак, новый муж будет иметь право на такую долю при условии, что он является отцом второго ребенка или усыновителем первого.
Варианты раздела квартиры, приобретённой в ипотеку
Судебная практика по делам о разделе ипотеки при разводе довольно разнообразна. Но основных вариантов как разделить ипотечную квартиру три:
- Можно с согласия банка продать ипотечную квартиру, а вырученные деньги направить на погашение кредита. Оставшиеся деньги делятся супругами поровну. Этот вариант выглядит оптимальным, но на практике не всегда легко осуществим. Для начала нужно получить согласие на продажу квартиры от банка. Как правило, в таких случаях банк идёт навстречу, но может и отказать. Обычно это происходит, если банк при этом теряет значительную часть процентов. В качестве компромисса банк может предложить после продажи квартиры и погашения кредита использовать оставшиеся деньги на первоначальный взнос. После этого оформляется новый кредит или два кредита на покупку двух квартир. Таким образом удаётся фактически разменять квартиру в ипотеке. Другая проблема, это поиск покупателя. Квартира обременена залогом, для снятия которого нужно пройти ряд процедур. Это значительно увеличивает время сделки. Поэтому продать ипотечную квартиру не так просто. Но самое главное то, что разводящимся супругам предстоит заниматься продажей совместно. А в условиях уже возникших конфликтных отношений взаимопонимания достичь бывает невозможно. Если о продаже ипотечной квартиры супругам договориться не удалось, остаётся только судебный путь.
- Если кредит оформлен только на одного из супругов, другой может отказаться от квартиры. При этом просить суд оставить и квартиру, и ипотечный кредит тому супругу, на которого они оформлены. При этом второму супругу выплачивается компенсация. Размер этой компенсации будет равен половине средств, выплаченных по кредиту в браке. В этом случае банк не сможет возражать, поскольку кредитный договор остаётся без изменений. Согласия банка на такой вариант раздела ипотечной квартиры тоже не нужно. Но этот вариант подходит, только если ипотечный договор оформлен на одного супруга.
- Если и второй вариант не устраивает супругов, остаётся только просить суд разделить квартиру и долг в равных долях. Суд, исходя из условий ипотечного договора, определит для каждого из супругов размер платежа. Но это не означает, что тот супруг, на которого оформлен договор, сможет платить только половину. Он всё равно останется обязанным по кредиту полностью, и допускать просрочки платежа ему будет нельзя. В противном случае банк обратит взыскание на ипотечную квартиру и продаст её с торгов. Заявления о том, что в просрочке виноват второй супруг, значения иметь не будут. Но тот супруг, который исполнил обязательства за другого, сможет требовать возмещения расходов на оплату его доли.
Варианты погашения ипотеки при разводе
- супруги ставят банк в известность о прекращении брака. При этом выплаты остаются прежними, а о вкладе каждого из них в погашение кредита люди договариваются самостоятельно;
- супруги могут просить банк о разделе недвижимости и соответственном разделе платежей. Банку такая ситуация не выгодна, поэтому скорее всего он в этом откажет. Тогда раздел осуществляется в судебном порядке, а банку предоставляется судебное решение, на основании которого переоформляются все договоры и выплаты;
- один из созаемщиков полностью отказывается от причитающейся ему доли. Тогда кредит погашает оставшийся заемщик, и право собственности по окончании выплат переходит к нему без учета интересов отказавшегося супруга;
- супруги могут погасить ипотеку досрочно, продать квартиру и разделить полученную сумму пополам. Но это финансово затратный ход, поэтому далеко не каждая семья может позволить себе такой выход из ситуации.
- прекратить исполнение ипотечного договора. Тогда банк продаст квартиру, заберет себе остаток по долгу, остальное отдаст супругам. Или не отдаст – в зависимости от условий договора.
Если у разводящейся пары есть дети, как делить ипотеку
При разделе имущества супругов, имеющих общих детей, учитываются многие факторы. Это касается и приобретенного по ипотечному кредиту жилья.
Если право собственности на квартиру оформлено на супруга еще до заключения брака, то наличие детей не оказывает никакого влияния на ее раздел. Квартира после развода остается собственностью того, на кого она была оформлена. Однако следует отметить момент относительно проживания детей. Если после расторжения брака родителей они переезжают в жилье, уступающее по параметрам данной квартире, суд может вынести решение о возможном проживании детей в купленной по ипотеке квартире до достижения ими совершеннолетнего возраста. Соответственно, с ними будет разрешено проживать и супругу, с которым остались дети после развода.
Если при погашении ипотека был использован материнский капитал, квартиру разделят равными долями между всеми членами семьи, независимо от размера других средств, вносимых сторонами.
В ситуации, когда кредит гасился во время совместного проживания, но без использования материнского капитала, квартиру делят по стандартной законной схеме – равными долями между обоими супругами, либо одному из них компенсируются денежные затраты по выплате кредита.
Если ипотеку оформил военнослужащий
Если для покупки квартиры использовался ипотечный кредит по программе для военнослужащих, при ее разделе предусмотрены особые правила. Это обусловлено тем, что во время службы в рядах ВС России ипотеку выплачивает Минобороны. Поэтому после развода при разделе имущества супругов на квартиру вторая половина не может претендовать.
Однако следует знать следующее.
- При увольнении из рядов Вооруженных сил до погашения долга оставшиеся средства гражданин должен вносить сам, то есть средства будут браться из общего бюджета семьи. При таком положении вещей второй супруг вправе требовать компенсацию за вносимый остаток средств по ипотеке.
- При использовании материнского капитала для погашения ипотечного кредита раздел жилплощади производится равными долями между всеми членами семьи.
При вступлении в брак необходимо предусмотреть возможные ситуации по разделу имущества, если вдруг семейные отношения не сложатся. Чтобы не потерять жилье, следует учитывать, что даже при оформленной до брака квартире в ипотеку, в 2021 году она может быть признана совместно нажитым имуществом. Чтобы обезопасить себя от возможных ошибок, лучше обратиться к помощи специалиста: адвокат в Санкт-Петербурге проконсультирует по вопросу, поможет составить необходимые документы и будет отстаивать интересы клиента на всех этапах ведения дела.