Договоры купли-продажи недвижимости в пользу третьего лица
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договоры купли-продажи недвижимости в пользу третьего лица». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чтобы ответить на этот вопрос, давайте обратимся к статье 430 Гражданского кодекса (ГКРФ). В нем есть четкое определение, объясняющее нам, что договор в пользу третьего лица – это соглашение, в котором участники сделки устанавливают, что одна из сторон обязана исполнить свои обязательства не перед кредитором, а перед третьим лицом. Собственно, это третье лицо вправе требовать от должника исполнения указанных в договоре обязательств в свою пользу.
За приобретение жилья государство предоставляет налогоплательщикам налоговый вычет с суммы, равной 2 млн. руб. Возврату из казны государства подлежит 13% от этой суммы – 260 000 руб. Такой вычет предоставляется 1 раз, но он может быть разбит на несколько частей (если сумма покупки меньше 2 млн., то налогоплательщику возвращается 13% от потраченных денег, а оставшейся частью он воспользуется при приобретении другой недвижимости.
Положен ли имущественный вычет при оформлении ДКП в пользу третьего лица? Получить возврат НДФЛ не получится – для подтверждения права на вычет нужно предоставить документы, подтверждающие факт:
- осуществления оплаты;
- перехода плательщику прав собственности на приобретенное жилье.
Поскольку владельцем квартиры становится третье лицо, оснований для возврата НДФЛ не возникает.
Что такое договор купли-продажи квартиры в пользу третьего лица?
Чтобы ответить на этот вопрос, давайте обратимся к статье 430 Гражданского кодекса (ГКРФ). В нем есть четкое определение, объясняющее нам, что договор в пользу третьего лица – это соглашение, в котором участники сделки устанавливают, что одна из сторон обязана исполнить свои обязательства не перед кредитором, а перед третьим лицом. Собственно, это третье лицо вправе требовать от должника исполнения указанных в договоре обязательств в свою пользу.
Как это работает на практике? Покупатель квартиры оплачивает ее стоимость и подписывает необходимые документы, но при этом не приобретает права собственности. Собственником становится указанное покупателем в договоре третье лицо (сын, дочь, мать, отец или кто-то иной). Таким образом, на плечи покупателя ложатся все обязательства по сделке, а будущий собственник только ставит подпись в договоре о том, что получил недвижимость. В итоге право собственности фиксируется за ним.
Налогообложение при договоре в пользу третьего лица
Доходы, не подлежащие налогообложению, указаны в ст. 217 НК РФ. Если бы квартира переходила по договору дарения близкому родственнику, НДФЛ платить бы не пришлось. По ДКП в пользу третьего лица мало практики, но в указанной статье нет информации о том, что оно может быть освобождено от НДФЛ. Следовательно, платить придется.
Кроме того, ИФНС признает приобретение недвижимости по договору в пользу третьего лица доходом в натуральной форме (ст. 211 НК РФ). Для резидентов РФ ставка составляет 13%, для нерезидентов – 30%.
Продавец не платит налог, если квартира была в собственности более трех лет и получена по договору дарения, в наследство, в порядке приватизации, по договору ренты. В остальных случаях минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ составляет 5 лет.
Договор купли продажи квартиры в пользу третьего лица образец
Дополнен 5 лет назад еще один нюанс мне придется прописать ее в эту квартиру, я там прописан не буду (пока). Madame Мудрец (15049) 5 лет назад Договор купли-продажи в пользу третьего лица обычно заключается не с целью экономии госпошлины на оплату согласия супруги на приобретение недвижимого имущества, а для того, чтобы в последствии, в случае возможного развода, супруга не смогла бы претендовать на долю в праве собственности на это недвижимое имущество: деньги-то взяты не из совместного семейного бюджета, а оплачены третьим лицом (в Вашей ситуации бабушкой).
Соглашение, составленное в пользу третьего лица, должно соответствовать определенным правилам. Как только третье лицо заявило о своих правомочиях на результаты исполнения обязательств, контрагенты по договору не могут менять или отменять положения документа без согласования с ним.
Мать покупает квартиру в пользу третьего лица (дочери). Будет ли такая покупка рассматриваться как доход и облагается ли она налогом?
Обязательно ли оформлять доверенность? Полагается ли налоговый вычет? Можно ли купить недвижимость на третье лицо по ипотеке?
Рассмотрев материалы дела, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС указала, что в финансовом поручении отсутствует условие о необходимости единого платежа, и привела ссылки на подтверждающее правомерность исполнения обязательства по частям нормативное регулирование, которое представляется бесспорным.
Впоследствии такая сделка расторгается, а покупатель остается без денег и без квартиры. Причем иногда родственники или опекуны в день заключения сделки намеренно обращаются в психдиспансер с жалобами на состояние здоровья владельца квартиры. А когда начинаются судебные разбирательства, продавец заявляет, что он вообще не помнит факта заключения сделки.
Запреты и ограничения на дарение между физическими и юридическими лицами
Запреты и ограничения на заключение сделки дарения установлены ст. ст. 575 и 576 ГК РФ. Если их нарушить, договор будет ничтожным или оспоримым.
В отношениях между физическими и юридическими лицами запрещено дарить подарки, стоимость которых превышает 3000 рублей:
- Если одариваемый – государственное или муниципальное должностное лицо, и вручение подарка не обусловлено проведением официальных (протокольных) мероприятий, но связано с занимаемой должностью и соответствующими функциями.
- Если сторона сделки – законный представитель недееспособного или малолетнего гражданина и дарит подарок от его имени.
Ограничения на дарение между организацией и физическим лицом связаны с необходимостью соблюдения определенного порядка совершения сделки:
- Юрлицам разрешается, но только с согласия собственника, дарить имущество, которое находится у них в оперативном управлении или хозяйственном ведении. Исключение – подарки, не представляющие большой стоимости и считающиеся обычными.
- Если подарок находится в совместной собственности, для заключения сделки нужно согласие всех собственников.
В отличие от дарения между гражданами, в сделках между ними и организациями часто подарками выступают не вещи, а права. Поэтому в качестве специфических сделок дарения выделяются:
- дарение права требования к другому лицу – безвозмездная уступка долга одариваемому;
- дарение путем прощения долга;
- дарение путем исполнения обязанности перед другим лицом, в том числе путем перевода долга на себя, – безвозмездное погашение (принятие на себя) долга одариваемого.
При заключении этих договоров недостаточно руководствоваться только нормами ГК РФ о сделках дарения. Нужно учитывать порядок совершения уступки долга, прощения долга, принятия на себя чужих обязательств, а также особенности перехода прав и обязанностей при таких сделках.
Брачный контракт – это лучший вариант, который позволит купить в браке жилье и не делить его при разводе: плюсы и минусы
Брачный контракт – это самый надежный способ защититься свое имущество при разводе. Да, не каждый на него согласится, но он того стоит. Поэтому на территории Российской Федерации в последнее время многие семейные пары заблаговременно заботятся о себе и своем имуществе.
- Если вы не хотите, чтобы ваше жилье при разводе делилось согласно законодательству России о разделе имущества, вам необходимо подписать соглашение до вступления в брак.
- Хотя допускается возможность заключить этот контракт даже во время официального брака. Чаще подобное практикуется, когда молодые люди проживают отдельно без развода (данный момент также стоит рассмотрения).
Покупка квартиры в пользу третьего лица
Стандартно, договор по своему формату схож с таковым для обычной сделки купли-продажи. Как правило, отличия могут быть только в упоминании плательщика и право получателя как разных лиц. В остальном, все основные части договора указываются все те же – данные сторон, описание объекта, сумма сделки, условия ее расторжения и так далее.
Сделка оформляется по общей схеме, но отличается рядом особенностей, основным из которых является то, что третье лицо, для которого приобретается недвижимость, должно письменно выразить свое согласие. В остальном, сопровождение сделки полностью идентично таковому стандартной процедуры купли-продажи.
Как оформить договор ДДУ в пользу другого человека — ЮК
Чтобы стать владельцем жилья в новостройке, необязательно покупать его за свои средства. Существует вполне законная схема, по которой вносит свои деньги и оплачивает застройщику строительство объекта один человек, а владеть недвижимостью будет совсем другой. Данную схему нельзя назвать очень распространенной.
На практике достаточно редко встречаются альтруисты, покупающие квартиры не для себя, а для других людей, но, тем не менее, в законодательстве такой порядок покупки жилья предусмотрен, значит он имеет место быть. Подобные сделки имеют свою специфику и особенности.
В статье подробно рассмотрены детали и правовые аспекты сделки, описано, как правильно заключить ДДУ в пользу третьего лица, образец договора можно также посмотреть на сайте.
В чьих интересах совершается сделка?
Ст. 430 ГК РФ не ограничивает круг лиц, в интересах которых может быть заключен договор, но на практике чаще всего жилье покупают пожилым родственникам или детям.
По своему смыслу такое соглашение очень похоже на дарение, но оно имеет весомое преимущество – процедура передачи жилья значительно упрощается. Покупателю удается обойтись всего одним документом (ДКП), ему не приходится тратить время и деньги на составление дарственной.
Такой особенностью пользуются некоторые родители – приобретая жилье в качестве свадебного подарка сыну/дочери, они оформляют договор купли-продажи в пользу своего ребенка. Даже если со временем пара решит развестись, квартира не будет приниматься в расчет при разделе имущества, поскольку по закону она не относится к совместной собственности.
Налогообложение при договоре в пользу третьего лица
Доходы, не подлежащие налогообложению, указаны в ст. 217 НК РФ. Если бы квартира переходила по договору дарения близкому родственнику, НДФЛ платить бы не пришлось. По ДКП в пользу третьего лица мало практики, но в указанной статье нет информации о том, что оно может быть освобождено от НДФЛ. Следовательно, платить придется.
Кроме того, ИФНС признает приобретение недвижимости по договору в пользу третьего лица доходом в натуральной форме (ст. 211 НК РФ). Для резидентов РФ ставка составляет 13%, для нерезидентов – 30%.
Продавец не платит налог, если квартира была в собственности более трех лет и получена по договору дарения, в наследство, в порядке приватизации, по договору ренты. В остальных случаях минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ составляет 5 лет.
Что такое договор купли-продажи квартиры в пользу третьего лица?
Чтобы ответить на этот вопрос, давайте обратимся к статье 430 Гражданского кодекса (ГКРФ). В нем есть четкое определение, объясняющее нам, что договор в пользу третьего лица – это соглашение, в котором участники сделки устанавливают, что одна из сторон обязана исполнить свои обязательства не перед кредитором, а перед третьим лицом.
Собственно, это третье лицо вправе требовать от должника исполнения указанных в договоре обязательств в свою пользу.
Как это работает на практике? Покупатель квартиры оплачивает ее стоимость и подписывает необходимые документы, но при этом не приобретает права собственности. Собственником становится указанное покупателем в договоре третье лицо (сын, дочь, мать, отец или кто-то иной).
Таким образом, на плечи покупателя ложатся все обязательства по сделке, а будущий собственник только ставит подпись в договоре о том, что получил недвижимость. В итоге право собственности фиксируется за ним.
Для покупки квартиры в пользу третьего лица нужно предоставить такой пакет документов:
- Паспорта всех сторон, включая продавца, покупателя и третье лицо.
- Документы на квартиру (выписка из ЕГРН, техпаспорт, выписка из домовой книги, справка от управляющей компании, договор или документ, на основании которого продавец в свое время получил право собственности и так далее).
- Дополнительные документы, при необходимости (разрешение от органов опеки, согласие на сделку от супруги и так далее).
- Договор купли-продажи (см.ниже).
- Акт приема-передачи (является дополнением к договору и обычно подписывается на заключительном этапе сделки).
С позиции налоговой службы покупка квартиры в пользу третьего лица приравнивается к дарению, а стало быть, это дает основания взимать налог с выгодоприобретателя (при условии, что он не является близким родственником покупателя).
К близким родственникам относятся дети, бабушки, дедушки, родители, внуки, сестры/братья. Они не платят налог, передавая свою собственность друг другу по договору дарения. Аналогичная ситуация складывается и при приобретении собственности в пользу родственника. Остальные категории граждан от налога не освобождаются (размер НДФЛ – 13%). Нерезиденты (лица, проживавшие в другой стране дольше 183 дней) должны платить увеличенную ставку – 30%.
Мнение эксперта
Дмитрий Носиков
Юрист. Специализация семейное, жилищное право.
На практике налога можно избежать даже в случае, если в схеме участвуют не близкие родственники. Поскольку в законодательстве нет прямых упоминаний о налогообложении выгодоприобретателя по соглашению, составленному в его пользу, а ДКП не является договором дарения, требования оплатить НДФЛ нельзя назвать законными. В случае появления претензий со стороны представителей налоговых органов стоит обратиться к грамотному юристу, который поможет отстоять свои интересы.
Покупка доли в квартире в пользу третьего лица
Существует ошибочное мнение, что при помощи договора в пользу третьего лица можно обойти преимущественное право совладельцев недвижимости при продаже доли в квартире. На самом деле никакой разницы нет, и продавец все равно обязан уведомлять остальных собственников жилья о том, что его доля будет продаваться. Более того, если кто-либо из совладельцев изъявит желание приобрести эту долю, то даже несмотря на наличие уже готовых к сделке покупателей, придется продавать части недвижимости именно совладельцу.
Если проигнорировать преимущественное право, другие собственники могут подать заявление в суд и признать сделку недействительной. Это не нужно, в первую очередь, покупателю и новому собственнику. Потому именно им рекомендуется внимательно контролировать всю процедуру уведомления совладельцев доли о будущей продаже.
Как и любая другая сделка, в которой участвует более двух сторон, такой договор может потенциально нести различные дополнительные риски. В результате, чтобы избежать проблем, рекомендуется обращаться к опытным юристам. На бесплатной консультации они разберут наиболее часто встречающиеся проблемы. Также специалисты могут сопровождать всю процедуру купли-продажи, тем самым сводя потенциальные риски к минимуму.