Как наследуется ипотечная недвижимость
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как наследуется ипотечная недвижимость». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Апелляционным определением Санкт-Петербургского городского суда от 16.08.2019 № 33-17125/2019 по делу № 2-5/2019 оставлено без изменений решение суда первой инстанции, которым были распределены между наследниками доли на квартиру и отказано в признании недействительным завещания. Астафьев А.В., действуя в своих интересах и интересах троих несовершеннолетних детей, обратился в суд с иском к Новикову Е.А. и Белову Г.М., в котором просила признать за ним и детьми право собственности на доли в праве на квартиру, признать завещание на квартиру недействительным. В обоснование иска указал, что Астафьева А.Н. приобрела квартиру и позже завещала ее сестре. После смерти наследодателя все наследники по завещанию и по закону обратились к нотариусу за принятием наследства. По мнению истца, поскольку квартира приобретена в ипотечный кредит, который был частично погашен за счет средств материнского капитала, у истцов имеется право требования передачи им спорного имущества в общую долевую собственность. Завещание составлено не осознанно в состоянии, когда наследодатель не мог адекватно оценивать свои действия. Суд установил, что при получении средств материнского капитала наследодатель дал обязательство, что выделит доли из квартиры своим детям и супругу. Позже составила завещание, в котором обещала долю в квартире своей сестре. После смерти наследодателя нотариусом заведено наследственное дело, из которого следует, что с заявлениями о принятии наследства обратились: наследник по завещанию, мать умершей, супруг умершей от своего имени и имени несовершеннолетних детей. Раздел имущества не был произведен. В момент оформления завещания Астафьева А.Н. страдала тяжелым онкологическим заболеванием, в силу которого она не могла адекватно оценивать ситуацию и осознавать значение своих действий. Судом была назначена посмертная судебная психиатрическая экспертиза состояния здоровья умершей. Согласно заключению экспертов на момент подписания завещания она могла понимать значение своих действий и руководить ими, следовательно, сделка не может быть признана недействительной. Суд распределил доли в праве на квартиру между наследниками с учетом воли наследодателя, выраженной в завещании, а также интересов обязательных наследников.
Что такое наследственный фонд
Наследственный фонд — это юридическое лицо, которое создается для управления наследством умершего: деньгами, бизнесом и другими активами. Такой фонд может быть создан только по желанию наследодателя (он прописывает это в завещании) и только после его смерти. Фонд позволяет сохранить имущество человека и управлять им так, как он этого хотел бы.
Фактически все наследуемое имущество сразу после смерти владельца аккумулируется в фонде. В завещании наследодатель сам определяет устав и условия управления фондом: порядок, размер, способы и сроки образования имущества, условия распоряжения имуществом и доходами, лиц, которым доверено управление. Из имущества, переданного фонду, или из доходов от управления имуществом фонда могут производиться выдачи указанным в завещании лицам — членам семьи наследодателя, различным организациям или гражданам, не являющимся наследниками умершего.
В первую очередь возможность создания фонда предусмотрена законодательством для состоятельных людей, владельцев бизнеса, имеющих много активов. Однако имущественного ценза нет. Например, человек, имеющий несколько квартир и зарабатывающий на их сдаче или перепродаже, тоже может учредить фонд, который после его смерти продолжит получать доход от управления этими активами и будет выплачивать определенные суммы указанным в завещании лицам.
Если вы решили принять ипотечную квартиру в наследство, нужно в течение (это очень важно!) 6 месяцев со смерти наследодателя обратиться к нотариусу и заявить о своем желании. Помните, вам необходимо уложиться в эти полгода! «Если подать заявление нотариусу после того, как пройдут 6 месяцев со смерти наследодателя, вам откажут в принятии заявления в связи с пропуском срока. Тогда придется идти в суд, где чаще всего люди в аналогичной ситуации получают отказ в восстановлении срока принятия наследства», – комментирует руководитель юридической компании «Владислав Фролов и партнеры» Владислав Фролов.
Для того, чтобы открыть наследство, нужно обратиться к нотариусу. С собой следует принести пакет документов. Список не полный, так как может разниться в зависимости от ситуации, однако основные бумаги – это
- справка о смерти наследодателя, выданная органом ЗАГСа, на основании медицинского заключения;
- справка о месте регистрации наследодателя на момент смерти (берется в УФМС);
- документы, подтверждающие родство с умершим: свидетельство о рождении, о заключении или расторжении брака, справка о смене фамилии и т.д.;
- заявление о вступлении в наследство.
Наследство, как одно целое
По общему правилу, отказаться от части причитающегося наследства невозможно. «Отказ от наследства подразумевает отказ от всего причитающегося наследнику имущества. К примеру, кроме ипотечной квартиры у умершего еще была дача. Тогда наследник, не желающий наследовать квартиру, не сможет претендовать и на дачу», – рассказывает нотариус Нотариальной палаты Санкт-Петербурга Анна Таволжанская.
Тем не менее, наследник может вступить в наследство по нескольким основаниям – по закону, завещанию и т.д. В таком случае можно принять наследство по одному из оснований, отказавшись от наследства по другому. «На дачу оставлено завещание, а на ипотечную квартиру – нет. В такой ситуации наследник, в пользу которого совершено завещание, может принять в наследство дачу, а от квартиры отказаться. Тогда и долг по квартире на него не перейдет», – добавляет Владислав Фролов.
Наличие ипотечного бремени у заемщика не служит поводом ограничивать заемщика в праве написания завещательного документа с целью определения потенциальных получателей наследуемого в будущем. Даже при вступлении в наследство непогашенные обязательства заемщика не приведут к потере жилья, если согласовать с банком процедуру дальнейшего погашения ипотеки или воспользоваться прижизненной личной страховкой наследодателя. Если стоимость недвижимости превысит размер суммарных долгов заемщика, предстоит сложный выбор – выплачивать их за наследодателя или отказаться от невыгодного наследства.
При каких условиях можно это делать?
При оформлении ипотечного договора нередко кредитное учреждение идет на хитрость, прописывая в соглашении противоречащие законодательству пункты. Например, пункт о запрете передачи недвижимости по наследству до момента полного погашения кредита.
Согласно ч. 3 ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)” наследодатель имеет право завещать имущество, находящееся в залоге. Если запрет на завещание все же войдет в кредитный договор, то при судебном разбирательстве такой пункт будет признан ничтожным.
Статья 37. Отчуждение заложенного имущества. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)”
- Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
- В случае выдачи закладной отчуждение заложенного имущества допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней установлены.
- Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.
Можно ли завещать ипотечную квартиру
Базовое условие при составлении завещания – отчуждаемое имущество должно принадлежать наследодателю (ст.1112 ГК РФ). Обязательства, неразрывно связанные с личностью гражданина по наследству не передаются. Действует ли правило при оформлении ипотеки? Да.
Оформление ипотечного кредита подразумевает совершение 2 сделок одновременно:
- Купля-продажа. Гражданин покупает квартиру, регистрирует право собственности, оформляет залог.
- Заем. Заемщик получает кредит, оформляет кредитный и ипотечный договор. Предметом соглашения выступает приобретенная квартира. Жилье будет находиться в залоге у кредитора до полного выполнения обязательств по кредиту. Однако его собственником является заемщик. Он же и пользуется объектом недвижимости.
На консультации клиентка рассказала о том, что у нее умер муж, после которого ей и их двум детям полагалась квартира в качестве наследства. Однако выяснилось, что за два дня до смерти муж составил завещание в пользу своего брата. В это время он уже лежал в больнице, так как у него была последняя стадия рака мозга. Следовательно, в момент составления завещания он не понимал значения своим действиям и не знал, что подписывает завещание на квартиру.
Мы посоветовали обратиться в суд для оспаривания этого завещания на квартиру.
- Юрист подготовил исковое, ряд ходатайств о запросе наследственного дела, принятии обеспечительной меры, запросе истории болезни из поликлиники.
- На суде было заявлено ходатайство о проведении почерковедческой судебной экспертизы, на исследование которой был поставлен один вопрос – понимал ли значение своих действий умерший в момент составления завещания и под влиянием обмана было ли оно составлено.
- Экспертиза подтвердила наши доводы и суд оспорил завещание на квартиру.
При каких условиях можно это делать?
При оформлении ипотечного договора нередко кредитное учреждение идет на хитрость, прописывая в соглашении противоречащие законодательству пункты. Например, пункт о запрете передачи недвижимости по наследству до момента полного погашения кредита.
Согласно ч. 3 ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)” наследодатель имеет право завещать имущество, находящееся в залоге. Если запрет на завещание все же войдет в кредитный договор, то при судебном разбирательстве такой пункт будет признан ничтожным.
Некоторые думают, что при оформлении завещания нужно ставить в известность о своих намерениях залогодержателя. Это мнение ошибочно.
Согласно п. 2 ст. 1119 ГК РФ завещатель имеет право хранить свою волю в тайне, равно как и не сообщать об изменении или отмене своего решения.
Завещание предполагает передачу наследополучателям прав на использование имущества и всех обязательств, которые не должны быть связаны с личностью завещателя. Статья 1120 Гражданского Кодекса предусматривает, что в документе может быть указано любое имущество, даже то, которое будет приобретено через некоторое время. Другая статья подчеркивает, что главным условием здесь является тот факт, что имущество должно принадлежать наследодателю.
Применимы ли данные статьи к ипотеке? По закону заемщик (он же в нашем контексте является наследодателем) является собственником ипотечной квартиры, а следовательно, она ему принадлежит. Кроме того, данный объект недвижимости фактически будет приобретен через определенное время (когда будет погашен долг). То есть здесь удовлетворяются все условия, необходимые для составления завещания. Соответственно, залоговая квартира может быть передана по наследству. Однако до погашения займа наследник будет нести обременение по ипотеке.
Заемщику также важно знать, что банк-кредитор не вправе запрещать ему передавать залоговую недвижимость по наследству. Некоторые недобросовестные кредитные организации умудряются внести такой пункт в условия договора. Но это противоречит закону. В любом случае такое решение кредитной организации любой суд признает незаконным.
Если же на имущество не будет составлено завещание, то оно будет разделено между всеми правопреемниками заемщика. Каждый из них должен будет выплачивать пропорционально свою долю задолженности по ипотеке.
Если же завещание ипотечной квартиры пишется на одного наследополучателя, то остальные освобождаются от бремени погашения задолженности. Однако наследополучатель имеет право отказаться от погашения задолженности, тогда банк просто продаст квартиру в ипотеке с торгов.
Заемщик вправе оформить такой документ в любой момент. Он является бессрочным. Зачастую случается, что при вступлении наследополучателя в свои права, долг уже полностью погашен.
Заемщик не обязан ставить банк-кредитор в известность при оформлении завещания. В этом и заключается его свобода воли. Если в договоре прописан подобный пункт, то он является ничтожным.
Требования к составлению завещания на квартиру в ипотеке
В ходе распоряжения имуществом гражданин, осуществляя его посредством совершения завещания, выделяются следующие требования:
- полная дееспособность гражданина, достигшим совершеннолетия
- письменная форме документа (другая форма является недействительной)
- личное оформление (через представителя нельзя оформить завещание)
- распоряжение составляется от лица только одного гражданина, большее число граждан не участвуют в одном завещании
- односторонняя сделка, представляющая права и обязанности после открытия наследства
- свобода волеизъявления, в том числе имуществом, которое будет приобретено
- завещаний может быть как одно, так и несколько и при этом в пользу как одного, так и нескольких лиц
- конфиденциальность информации, отраженной в завещании
- распоряжение должно быть обязательно заверено нотариально
- обязательна подпись лица, распоряжающегося личным имуществом
Последняя воля: как правильно завещать недвижимость по новым законам
На принятие наследства дается шесть месяцев, которые отсчитываются с даты смерти наследодателя или объявления его умершим. Для того чтобы вступить в права наследования, следует подать нотариусу заявление об открытии наследственного дела — в том районе, где был зарегистрирован родственник и где выдано свидетельство о смерти.
Если наследник на момент смерти родственника проживал с ним по одному адресу и был там зарегистрирован, то наследственное дело он может открыть в любой момент. Этот наследник считается фактически принявшим наследство, и шестимесячный срок на него не распространяется.
Документ может храниться у наследодателя или у нотариуса. Информация о заверенном завещании попадает в электронный реестр Единой информационной системы нотариата — там также отражается отмена или замена завещания на новое. Доступ к системе есть у всех российских нотариусов. Поэтому наследники, которые не знают, где хранится завещание их родственника, могут получить данные нотариуса, заверившего документ, в любой нотариальной конторе на территории России.
Важно найти завещание, поскольку нередки случаи, когда наследник первой очереди вступает в наследство по закону, а потом появляются другие наследники с завещанием — и все сделки с имуществом по этому наследству приходится оспаривать.
Наследнику нужно принести нотариусу документы: оригинал свидетельства о смерти или его дубликат, справку о том, кто проживал с ним на момент смерти, документальное подтверждение родственных отношений (свидетельство о рождении или о браке). Если родственная связь длинная, нужно показать всю цепочку родства — со свидетельствами о рождении и брака всех родственников, стоящих между наследодателем и наследником.
За наследство предусмотрена госпошлина, которая рассчитывается исходя из очереди наследования и стоимости наследства. Ставки госпошлины за наследство всего две: 0,3% — для наследников первой очереди и 0,6% — для всех остальных.
Также нужно оплатить услуги нотариуса — их стоимость рассчитывается исходя из госпошлины и стоимости наследства.
Существует три основных вида завещаний с обременением, когда разговор касается именно недвижимости. В нашем случае – квартиры.
Стандартный и самый распространенный вариант обременения. Наследник обязуется выплачивать остаток долга перед банком за покупку недвижимости. Если он отказывается, то автоматически теряет права владения этим объектом и остальными видами имущества, фигурирующими в завещании.
Пример: Михаил купил квартиру в ипотеку. Выплачивал ее 20 лет и решил составить завещание, в котором прописал обязательства наследников продолжать выплаты. Вскоре после этого он умирает. Если наследники планируют получить недвижимость в собственность, они обязаны взять на себя и кредит.
Как правило, такой вариант обременения носит краткосрочный характер. Наследники обязаны продолжать сдавать квартиру тем же лицам, которые ее снимали на момент смерти наследодателя до конца срока действия договора (обычно такое соглашение заключается на год и продлевается, в случае отсутствия претензий с обеих сторон, на аналогичный период).
Пример: У Михаила есть квартира, которую он сдает за символическую сумму своим дальним родственникам. В завещании прописана обязанность наследников продолжать сдавать недвижимость хотя бы до конца срока действия договора. После смерти Михаила его дети становятся полноценными владельцами квартиры, но фактически ничего с ней сделать не могут и вынуждены сдавать другим людям.
Срок действия договора аренды не «сбрасывается» в момент смерти наследодателя. Если до окончания такого документа осталось 2 месяца, именно они и будут учитываться, а не целый год.
Не обязательно принимать наследство с обременением. Одно дело, когда квартира, купленная в ипотеку, является достаточно дорогим объектом недвижимости, за который на момент смерти уже выплачена большая часть долга. В такой ситуации выгоднее будет принять наследство и оплатить остаток. И совсем другой вариант, если недвижимость не слишком дорогая и выплаты за нее только-только начались, особенно когда эта квартира не особо и нужна. В этом случае уже проще отказаться от имущества.
Отказ от наследства оформляется на все имущество, а не только на конкретные объекты. Если в составе наследственного имущества помимо квартиры фигурируют машины, дачи и земельные участки и обременение касается лишь одного из множества объектов, выгоднее принять наследство, чем отказаться от всего сразу.
Приобретенную в ипотеку квартиру продать очень сложно. Предварительно нужно согласовать этот момент с банком, определить, какая часть выручки пойдет на погашение долга, а какая останется у продавца, а также найти покупателя, согласного на такую процедуру. На практике, банки охотно идут на подобные операции, особенно если видят, что кредит потенциально может стать проблемным.
На недвижимое имущество, приобретенное с использованием ипотечного кредита, накладывается обременение в виде залога. Это значит, что заемщик является собственником, но не имеет права распоряжаться имуществом без согласия кредитной организации. Продать и подарить квартиру по своему желанию нельзя, так как это влечет смену собственника.
При составлении завещания собственник не меняется. Заемщик выражает свою волю, кому достанется принадлежащее имущество в будущем. Поэтому закон не запрещает завещать квартиру, если на нее оформлена ипотека.
Если на момент вступления в наследство ипотечный кредит не будет погашен, при регистрации нового владельца обременение не снимается. Вместе с квартирой к наследнику переходит обязанность погашать ипотечный кредит.
Назначить наследником ипотечной квартиры собственник может любого человека. Однако необходимо учитывать, что по закону существует обязательная доля в наследстве, на которую могут претендовать:
- несовершеннолетние или нетрудоспособные дети;
- нетрудоспособные, а также находящиеся на пенсии родители, супруг или супруга;
- нетрудоспособные граждане, находившиеся на иждивении.
Кроме этого, если ипотечная квартира была приобретена в законном браке, половина недвижимого имущества переходит супругу или супруге на основании права собственности и не подлежит разделу между наследниками. Особенно, если супруг или супруга выступала в качестве созаемщика по оформляемой ипотеке.
Для оформления завещания на квартиру в ипотеке необходимо обратиться к нотариусу. С собой нужно иметь только паспорт. Копии документов наследников, а также свидетельства и выписки о праве собственности, для составления завещания не требуются .
Кроме нотариуса заверить завещание могут:
- главный или дежурный врач, если наследодатель находится на лечении в больнице или проживает в доме для престарелых;
- капитан судна, если завещание составляется во время плавания на судах;
- начальник экспедиции, сезонной или полевой базы;
- командир воинской части, если собственник является военнослужащим или работает в воинской части;
- начальник мест лишения свободы, если наследодатель отбывает наказание.
Племянник Натальи приехал в столицу для учебы в университете. Родственники попросили оформить ему временную регистрацию. Наталья не возражала, но сомневалась, может ли она временно зарегистрировать кого-то в ипотечной квартире?
Для временной регистрации нужно разрешение банка. Если вы планируете прописать на какое-то время родственников или арендаторов, то обязательно предупредите об этом организацию. Обычно кредиторы не возражают, а вы сможете сохранить хорошие отношения и с близкими, и с финансовой компанией.
Совет от банка
В любой непонятной ситуации рекомендуем в первую очередь обращаться к договору с банком. Возможно, там есть пункты, на которые вы не обратили внимание при оформлении, но сейчас они стали очень важны для вас. Внимательное изучение договора – залог вашей уверенности.
Процесс оформления завещания на ипотечную квартиру
| № п/п | Действие | Комментарий |
|---|---|---|
| 1 | Наследодатель должен обратиться к любому нотариусу страны | При себе нужно иметь пакет документов, деньги для оплаты госпошлины, список претендентов. Разрешение банка для составления завещания не требуется. Нотариус установит личность наследодателя и проверит его дееспособность. |
| 2 | Нотариус разъясняет права и обязанности завещателя | Одним из ограничений свободы волеизъявления является правило об обязательной доле. Владелец не может лишить собственности социально незащищенных родственников. Гражданин может распоряжаться только личным имуществом. |
| 3 | Нотариус оформляет проект завещания или проверяет вариант, представленный наследодателем | Документ не должен содержать условий, которые нарушают закон. Например, завещательный отказ с условием о вступлении наследника в брак с конкретным человеком. |
| 4 | Завещатель читает распоряжение | Если гражданин не может самостоятельно прочитать, то документ зачитывается вслух нотариусом |
| 5 | Нотариус заверяет документ | На бланке проставляется подпись и печать нотариуса. Данные о распоряжении вносятся в реестр. |
| 6 | Завещатель подписывает документ | Если гражданин не может самостоятельно подписать распоряжение, то необходимо привлечь рукоприкладчика. Запрещается оформление волеизъявления через представителя. Поэтому гражданин должен лично присутствовать в нотариальной конторе. |
| 7 | Передача наследодателю экземпляра завещания и сохранение у нотариуса второго экземпляра | Наследодатель может передать свой экземпляр претенденту или оставить у себя. Конечно, лучше известить выгодополучателя о наличии документа. Иначе, если наследодатель скончается, то имущество отойдет родственникам по закону. |
Кому можно оставить собственность
Россиянин имеет право завещать свое имущество любым лицам: родственникам, друзьям, посторонним людям, юридическим лицам, иностранцам, государству. Он также может лишить наследства одного, нескольких или всех своих законных наследников, не объясняя причин. Однако если у завещателя есть несовершеннолетние или нетрудоспособные дети, нетрудоспособные супруг и родители, а также нетрудоспособные иждивенцы, то они будут иметь право на долю наследства вне зависимости от завещания.
Также в завещании можно указать «запасного» наследника — на случай смерти или отказа от завещания наследника, выбранного изначально.
С 1 сентября 2018 года также вступит в силу закон, согласно которому после смерти наследодателя и по его завещанию может быть создан наследственный фонд, который станет одним из наследников наряду с указанными в завещании лицами или наследниками по закону.
Если завещатель не вспомнил в завещании обязательных наследников, то их полный круг будет определяться в день открытия наследства и нотариус пересчитает доли.
Что такое наследственный фонд
Наследственный фонд — это юридическое лицо, которое создается для управления наследством умершего: деньгами, бизнесом и другими активами. Такой фонд может быть создан только по желанию наследодателя (он прописывает это в завещании) и только после его смерти. Фонд позволяет сохранить имущество человека и управлять им так, как он этого хотел бы.
Фактически все наследуемое имущество сразу после смерти владельца аккумулируется в фонде. В завещании наследодатель сам определяет устав и условия управления фондом: порядок, размер, способы и сроки образования имущества, условия распоряжения имуществом и доходами, лиц, которым доверено управление. Из имущества, переданного фонду, или из доходов от управления имуществом фонда могут производиться выдачи указанным в завещании лицам — членам семьи наследодателя, различным организациям или гражданам, не являющимся наследниками умершего.
В первую очередь возможность создания фонда предусмотрена законодательством для состоятельных людей, владельцев бизнеса, имеющих много активов. Однако имущественного ценза нет. Например, человек, имеющий несколько квартир и зарабатывающий на их сдаче или перепродаже, тоже может учредить фонд, который после его смерти продолжит получать доход от управления этими активами и будет выплачивать определенные суммы указанным в завещании лицам.
Хотим не вступать в наследство из-за долгов отца, но оставить себе квартиру в ипотеке
Мы застряли в проблеме. Отец семейства внезапно ушел из жизни. После его смерти обнаружились незакрытые кредиты, которые он втайне брал на развитие всяких бизнесов. У него мало что получалось, хотя он убеждал всех, что вcе в порядке. Также он взял на себя ответственность за ипотечные платежи, но не платил года два.
После его смерти жена и две дочери не приняли наследство, так как не потянули бы вскрывшиеся долги. Но с ипотекой проблема. В договор вписаны четыре человека: отец, мать и две дочери. Банк не хочет исключать отца из договора ипотеки. Суды не помогают с этим. Все неявно склоняют нас к принятию наследства.
В вашей ситуации есть два варианта. Первый — вступить в наследство и распределить долю отца в квартире между вдовой и дочерьми. Плюс этого варианта в том, что вся квартира будет в собственности семьи. Минус: бизнес-кредиторы смогут претендовать на стоимость доли отца и иного имущества, если оно у него было.
Но какой бы вариант ни выбрали вдова и дочери, с банком по общей ипотеке им придется расплатиться в любом случае из-за солидарности долга.