Дееспособность Продавца квартиры
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Дееспособность Продавца квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Как уже было сказано ранее, для этого нужно посетить наркологический или психоневрологический диспансер (НД и ПНД соответственно) по месту жительства продавца. Если есть сомнения в алкогольной или наркотической зависимости, то стоит обращаться в НД, если в психическом состоянии – ПНД; обе справки одновременно, как правило, не нужны. Понадобятся паспорт, полис, а также приписное свидетельство или военный билет для мужчин. В НД сдаются анализы и проводится осмотр у нарколога, в ПНД – беседа с психиатром. Стоимость справки из ПНД составит около 1400 рублей, из НД – 200: обычная справка о том, что человек в течение года не обращался в ПНД и не состоит там на учете, предоставляется бесплатно. Срок действия документа – от трех месяцев до года (для продажи квартиры, как правило, это 3 месяца: этот же срок действителен для справки из НД).
Где получить справку?
В справке обязательно указывается наименование документа и его порядковый номер, полная информация о гражданине, о проводившем осмотр сотруднике диспансера, результат осмотра, дата, подпись врача и два штампа – врача и медицинского учреждения. Стоит отметить, что диспансер должен быть муниципальным: справка из частного учреждения никак не подтверждает состояние человека на учете в районном диспансере. И еще один момент: покупатель не сможет получить справку вместо продавца, т.к. предоставляемая в документах информация является конфиденциальной. Можно разве что присутствовать при вручении справки продавцу, который самостоятельно обратился в диспансер.
Дееспособность — основное требование при совершении нотариальных действий
Любой человек, обращаясь за услугой правового характера к нотариусу, должен иметь возможность в полной мере распоряжаться своими гражданскими правами и обязанностями. В противном случае, совершаемые нотариальные действия, с высокой долей вероятности, могут быть оспорены в судебном порядке. При достижении восемнадцати лет, по мнению законодателя, лицо в полной мере способно к распоряжению своими гражданскими правами и обязанностями. В исключительных случаях, признание полной дееспособности гражданина возможно с шестнадцатилетнего возраста. Для этого необходимо решение органов опеки и попечительства или суда об эмансипации гражданина. При заключении брака несовершеннолетнее лицо становится дееспособным, данный факт подтверждает наличие свидетельства о государственной регистрации брака. Любое физическое лицо считается полностью дееспособным при соблюдении следующих условий:
- соответствие возрастным критериям: достижение восемнадцатилетнего возраста по общему правилу, шестнадцати лет в исключительных случаях;
- наличие способности к приобретению и осуществлению субъективных гражданских прав;
- наличие фактической возможности создания и исполнения гражданских обязанностей.
Обращаться к нотариусам россияне могут, не выходя из дома. Корректировки связаны с пандемией и ограничительными мерами. Соответствующие нормы появились в 2020 году. Однако действуют поправки лишь с конца декабря.
Ранее в онлайн-режиме разрешалось регистрировать залог движимых вещей. Обращение заявителю требовалось подписывать квалифицированной цифровой подписью. Электронное заявление пересылалось в региональную палату и лишь затем передавалось в работу нотариусу.
В 2021 году удаленно разрешили оказывать следующие услуги:
- Осмотр доказательств. Речь идет об удостоверении скриншотов виртуальных страниц, электронной переписки и прочей виртуальной информации.
- Исполнительная надпись. По требованию взыскателя нотариус направляет цифровой документ приставам.
- Вручение корреспонденции адресатам. Предварительно документы придется удостоверить квалифицированной электронной подписью. Нотариус сформирует пакет и вышлет его получателям по телекоммуникационным каналам.
- Выдача выписок из реестра залогов. Документы выдаются в электронной форме на основании запроса заинтересованных лиц. Информация актуальна для покупателей имущества, судов, кредиторов.
- Депонирование. Теперь нотариусы могут удаленно принимать ценные бумаги и деньги. В дистанционном режиме разрешено работать только с безналичными средствами и бездокументарными активами. Возврат ценностей производится при личном обращении.
- Свидетельствование верности перевода. Услугу оказывают удаленно. Однако норма распространяется на случаи перевода самим нотариусом. Специалист должен владеть иностранным языком в достаточной степени.
- Хранение документов. Корреспонденция удостоверяется квалифицированными цифровыми подписями и направляется в ФНП РФ. Подтверждением оказания услуги становится свидетельство. Его тоже выдают в электронном виде. В документе содержится идентификатор хранилища.
- Удостоверение равнозначности. У нотариусов появилось право подтверждения идентичности документов в разных форматах. Услуга актуальна при принятии организациями и учреждениями строго определенных типов файлов.
Что предпринять, чтобы обеспечить подтверждение дееспособности завещателя
Нотариус не может заставить гражданина пройти психиатрическую экспертизу, либо медицинское освидетельствование на наличие запрещенных веществ в крови принудительно. Также неприемлемо, когда нотариус требует справку о дееспособности. Он не имеет права ее именно требовать.
Но он может подать запрос в суд о признании человека недееспособным либо отправить запрос в Росреестр.
Тем не менее, сам завещатель и лица, указанные в завещании, заинтересованы в отсутствии препятствий в оформлении документов со стороны нотариуса.
Для этого они могут предотвратить возникновение его сомнений, подтвердив дееспособность завещателя документально. Можно заранее взять справку у психиатра, а также у нарколога, что гражданин не состоит на учете и прошел необходимые обследования.
Часто пожилой возраст и состояние здоровья не позволяют адекватно оценить состояние гражданина. Некоторые лекарства или личностные черты могут оказывать влияние, вызывающее подозрение при наблюдении со стороны. И только квалифицированные медики способны дать реальную оценку дел. Поэтому, зная о возможных подозрениях, возьмите необходимые справки заранее.
Когда нужен нотариус для сопровождения сделки?
В оппозиции к распространенному мнению, не все операции требуют нотариального сопровождения. Разумеется: большинство из них не провести без такого сопровождения и без оформленного соглашения они будут считаться недействительными. На основе статей, регламентирующих процесс, оформление купли продажи недвижимости через нотариуса в обязательном порядке проводится в таких случаях:
- совершение сделки с отчуждением долей;
- продажа разных долей в рамках одной процедуры;
- если объект принадлежит несовершеннолетнему лицу;
- передача недвижимости через договор ренты;
- раздел общего имущества, нажитого в браке.
Можно органолептически определить дееспособность человека
Следует проверить состояние человека на алкогольное, наркотическое и лекарственное опьянение. Естественно, нотариусы не могут самостоятельно проводить лабораторные анализы. Но нотариус вполне может заметить, что движения, речь, тембр голоса клиента крайне подозрительны.
Если у клиента расширены зрачки, от него исходит запах спирта, лекарственного вещества или любой другой посторонний запах, это тоже сигнал. Сигнал говорит об том, что клиент находиться в не совсем нормальной жизненной ситуации.
В любом случае лучше надумать лишнего, чем не заметить у клиента очевидные признаки психического расстройства или злоупотребления алкоголем.
Также следует спросить у Росреестра об способности гражданина отвечать за свои поступки. В Росреестре могут содержаться сведения об том, признали ли человека недееспособным. Эта организация может дать ответ об уже принятом судебном решении. Именно по этой причине нотариусы могут спрашивать у судебных организаций об наличие определённы прав у совершающего сделку лица.
Закулисье нотариата. Наследство
В последнее время всё чаще можно услышать миф о том, что «нотариус только ставит печать и берёт за это деньги».
Данный миф сформировался не случайно, а именно благодаря тому, что для общественности «видимым» аспектом деятельности нотариуса остаётся лишь «приём граждан» как таковой, который и выражается в том, что «нотариус поговорил, напечатал документ и поставил свою печать и подпись».
Однако помимо «видимого» аспекта деятельности нотариуса, существует ещё, так называемое «закулисье», которое остаётся за кадром внимания граждан и иных лиц и которое не является столь очевидным, однако занимает не мало времени в работе любого нотариуса.
«Закулисье» — ч.2
Что же делает нотариус, когда к нему обращается человек за оформлением наследственного дела и за выдачей «Свидетельства о праве на наследство»? Какие действия и Услуги им оказываются?
1. Первое с чего начинается любое нотариальное действие — это установление личности обратившегося лица. Данная функция реализуется нотариусами следующим образом:
а. Сопоставление личности обратившегося к нотариусу человека с фотографией в предоставленном паспорте.
б. Проверка указанных в предъявленном паспорте личных данных обратившегося к нотариусу лица с целью их уточнения, подтверждения.
в. Проверка паспорта на его действительность осуществляется нотариусом посредством визуального осмотра целостности паспорт, а также посредством направления запроса в ФМС по данным паспорта. («истечения срока», «потеря», «порча или уничтожение»).
Затем, после того как личность обратившегося лица установлена, нотариус переходит к установлению воли лица (т.е его желания оформить конкретный документ).
Что говорят законы про проверку дееспособности:
В ст. 43 «Основ законодательства Российской Федерации о нотариате» (утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1) говорится, что при удостоверении сделок выясняется дееспособность граждан и проверяется правоспособность юридических лиц, участвующих в сделках.
Как именно проверяется дееспособность, то есть сам механизм проверки не конкретизирован.
Таким образом, нотариус практически лишен возможности назначить психиатрическую экспертизу, которая могла бы дать заключение о способности гражданина понимать характер совершаемых им действий, руководить ими и осознавать их правовые последствия.
У нотариуса также нет законных оснований требовать у обратившегося какие-либо данные из медицинских учреждений, обратиться за помощью к специалистам-психиатрам за соответствующей справкой, поскольку указанные сведения являются врачебной тайной.
Проверка дееспособности граждан и правоспособности юридических лиц, участвующих в сделках
На основании ст. 43 Основ о нотариате нотариус при удостоверении любых сделок (договоров, завещаний, доверенностей, соглашений и др.) выясняет дееспособность граждан и проверяет правоспособность юридических лиц, участвующих в сделках. В случае совершения сделки представителем проверяются также и его полномочия.
В ГК РФ (п. 1 ст. 21) под дееспособностью понимается способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их.
При нотариальном оформлении сделки нотариус исходит из того, что по общему правилу гражданская дееспособность возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия физического лица, т.е. по достижении им 18-летнего возраста. Однако законом предусматриваются и другие случаи приобретения дееспособности в полном объеме до достижения указанного возраста. Например, полностью дееспособными признаются лица, вступившие в брак до достижения 18 лет. При этом приобретенная дееспособность сохраняется за ними и в случае расторжения брака до указанного возраста, если суд при признании брака недействительным не примет решения об утрате несовершеннолетним супругом полной дееспособности. Также признается полностью дееспособным несовершеннолетний, объявленный в установленном порядке эмансипированным.
При выяснении дееспособности иностранных граждан, лиц без гражданства, беженцев нотариусы руководствуются личным законом лица, который устанавливается в соответствии со ст. 1195 ГК РФ. В иностранных государствах достижение полной дееспособности определяется достижением разного возраста. Например, в Австралии, Албании, Бельгии, Великобритании, Германии, Дании, Израиле, Италии, Нидерландах, Сирии, как и в России, полная дееспособность определяется достижением 18-летнего возраста. В то же время в таких государствах, как Австрия, Алжир, в большинстве провинций Канады полная дееспособность возникает с 19 лет, в Лихтенштейне, Марокко, Таиланде, Южной Корее, Японии – с 20 лет, а в Аргентине, Бразилии, Египте, на Кипре, в Ливии, Монако – с 21 года .
Следует отметить, что ГК РФ допускает участие в гражданском обороте и лиц, не обладающих дееспособностью в полном объеме. К таким лицам относятся несовершеннолетние от 14 до 18 лет и ограниченно дееспособные граждане, которые наделены правом совершать большинство сделок самостоятельно, но с письменного согласия соответственно своих законных представителей и попечителей.
Гражданским законодательством предусмотрена еще одна категория граждан, сделки от имени которых могут совершать другие лица. Так, за малолетних, не достигших 14-летнего возраста, сделки от их имени могут совершать только их родители, усыновители и опекуны, а за граждан, признанных недееспособными, – их опекуны.
На практике также не единичны случаи, когда дееспособный в полном объеме гражданин не может вследствие своего физического недостатка, болезни или неграмотности собственноручно подписать сделку, и по его просьбе это делает другое физическое лицо.
Во всех случаях, когда при нотариальном оформлении сделки действует либо рукоприкладствует от имени гражданина иное лицо, нотариус проверяет не только дееспособность этого лица, но и его полномочия. Поскольку родители в силу закона являются законными представителями своих детей, то для подтверждения их полномочий нотариусу достаточно проверить в их паспортах запись о детях и сверить эту запись в свидетельствах о рождении детей. Полномочия опекунов и попечителей подтверждаются актом органа опеки и попечительства о назначении лица опекуном или попечителем.
Однако объем дееспособности гражданина определяется не только возрастом, но и зависит от его психического состояния, способности понимать значение своих действий или руководить ими. В Основах о нотариате отсутствует норма, напрямую обязывающая нотариуса проверять психическое состояние гражданина и его способность отдавать отчет в своих действиях. Но исходя из обязанности нотариуса совершать нотариальные действия в соответствии с требованиями закона и учитывая ст. 177 ГК РФ, в которой определены последствия сделки, совершенной лицом, не способным понимать значение своих действий или руководить ими, нотариус в обязательном порядке исполняет означенное требование.
Вопрос о проверке дееспособности гражданина, его психического состояния и способности понимать значение своих действий или руководить ими является одним из неурегулированных и болезненных вопросов нотариальной деятельности. Это объясняется тем, что информация о персональных данных граждан является конфиденциальной, доступ к которой, в том числе и для нотариуса, ограничен. Зачастую нотариус не располагает сведениями о признании недееспособным или ограниченно дееспособным того или иного человека и проверяет его дееспособность путем личной беседы, задавая гражданину различные элементарные вопросы о фамилии, имени, отчестве, его дате и месте рождения, наличии родственников, о том, с кем проживает, и др. Поскольку требовать от нотариуса большего невозможно из-за отсутствия у него специального медицинского образования, возник серьезный пробел в законодательном урегулировании данного вопроса. Отчасти указанная проблема решена с октября 2013 г. в отношении лиц, имеющих или имевших недвижимое имущество. В свете последних изменений гражданского законодательства нотариусу по его запросу предоставляются из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним необходимые для совершения нотариальных действий сведения о признании правообладателя объекта недвижимости недееспособным или ограниченно дееспособным. Однако в отношении иных лиц, обращающихся за совершением нотариального действия, остается только констатировать, что этот вопрос требует скорейшего разрешения, так как в случае признания сделки недействительной по данному основанию нотариус всегда привлекается к материальной ответственности, несмотря на отсутствие у него медицинских познаний в области психиатрии и возможности получить в установленном порядке персональные сведения о состоянии здоровья гражданина.
При удостоверении сделки с участием юридического лица нотариус должен проверить его правоспособность и полномочия представителя, действующего от имени юридического лица.
В гражданском законодательстве РФ (ст. 49 ГК РФ) под правоспособностью юридического лица понимается способность юридического лица иметь гражданские права, соответствующие целям деятельности, предусмотренным в его учредительных документах, и нести связанные с этой деятельностью обязанности. Правоспособность юридического лица возникает с момента его государственной регистрации и прекращается в момент внесения записи о его исключении из единого государственного реестра юридических лиц.
Нотариусы и мошенничество при покупке квартир
Прочитал на сайте нотариальной палаты о мошеннической схеме с квартирами. Якобы продавцы получают деньги, а потом оказываются недееспособными и оспаривают сделки. В итоге покупатель остается без денег и жилья.
Нотариусы говорят, что только они могут от этого защитить. Так и пишут у себя на сайте: «Единственный реально работающий способ защитить себя от любого рода мошенников при купле-продаже недвижимости — обратиться к нотариусу».
Это правда? Если провести сделку через нотариуса, ее точно не признают недействительной? Это надежнее, чем договор в простой письменной форме, зарегистрированный в Росреестре? И если я всё-таки столкнусь с мошенниками, то смогу в суде сослаться на нотариуса и сохранить квартиру?
Денис, Москва
Схема действительно есть, ей много лет. Суды выносят решения как в пользу покупателей, так и в пользу продавцов.
Суть таких сделок на сайте нотариальной палаты в целом описана верно. Бывает, честный покупатель рассчитывается за квартиру, а потом приходит какой-нибудь родственник или сам продавец и говорит, что сделка недействительна. Ссылаются на психические заболевания, болезни нервной системы, стресс и даже алкогольное опьянение.
Если суд признает сделку недействительной, квартиру возвращают продавцу. Тот должен вернуть покупателю деньги, но их может уже не быть. Тогда покупатель будет годами взыскивать сумму с безработного и больного человека, у которого кроме пенсии взять больше нечего.
Нотариус защитить может, но не полностью. Сделка в его присутствии — это точно не единственный способ защиты покупателя. И не такой надежный, как об этом говорят нотариусы.
У нотариуса действительно есть особые полномочия: он может удостоверять личность участников сделки, проверять их дееспособность и волю. Если нужно, нотариус сам сделает запрос в единый реестр недвижимости.
В контексте этой схемы нам важна проверка дееспособности. Ведь именно на ее отсутствие ссылаются продавцы, когда отменяют сделки. Я, мол, был пьян, бабушка перенесла инсульт или стоит на учете у психиатра.
Давайте разберемся с дееспособностью.
По закону нотариус проверяет дееспособность участников сделки и вообще всех, кто к нему обращается. Но у него нет таких инструментов и полномочий, чтобы квалифицированно подтвердить дееспособность продавца. Эту проблему пытаются решить на разных уровнях. Предлагали даже вести общие реестры недееспособных, но пока ничего не придумали.
А еще нотариус может поговорить с продавцом, чтобы понять, в себе ли он и не под давлением ли совершает сделку. Если нотариус заверяет договор купли-продажи, это не значит, что он подтверждает психическое здоровье человека. Это всего лишь означает, что у него нет сомнений в психическом здоровье.
К сожалению, суд может признать сделку недействительной, даже если ее удостоверил нотариус. И дело не в том, что нельзя верить нотариусу. А в том, что нотариус не может проверить и гарантировать абсолютно всё.
Вот реальные истории из судебной практики. В них нотариусы подтвердили дееспособность, а экспертиза ее опровергла. Сделки признали недействительными.
Суды не всегда выносят такие решения. Иногда даже после выводов психиатрической экспертизы сделки оставляют в силе. Но как и в какой инстанции закончится конкретная история, предсказать нельзя.
- ???? Нотариус проверяет дееспособность участников сделки, но не проводит экспертизу и не снимает с вас все риски.
- ???? Из достоверных источников у него — только документы о возрасте и данные из реестра о сделках с недвижимостью. Но этого мало.
- ???? Проверка психического состояния вне компетенции нотариуса. Это могут проверить только эксперты.
- ???? Справки из психдиспансера для подтверждения дееспособности на момент сделки недостаточно. Даже если ее запросит нотариус.
- ???? Даже если продавец официально дееспособный, может выясниться, что он не понимал сути сделки конкретно в момент ее совершения.
- ???? Подтвердить дееспособность может только экспертиза. Ее проводят добровольно или по решению суда.
Покупателю нужно быть внимательным и не надеяться, что нотариус всё проверит, а сделку потом точно не отменят. Если что-то пойдет не так, без квартиры и денег останется покупатель, а не нотариус. Хоть нотариусы и отвечают личным имуществом, это не тот случай.
Попросить у продавца справки и заключение экспертизы можно и без нотариуса. Проверить возраст и права — тоже.
А еще надежнее оформить титульное страхование.
Как быстро получить справки из ПНД и НД в Москве
Оформление справок ПНД и НД для продажи квартиры отнимает довольно много времени. Такие документы не получить в районной поликлинике, а психо- и наркологический диспансер может находиться далеко от дома.
Прием пациентов в таких специализированных учреждениях осуществляется в течение 3-4 часов в день без предварительной записи. Это означает, что при большой очереди есть вероятность не попасть к врачу с первого раза. Поэтому получение необходимых заключений станет для продавца квартиры настоящим испытанием, тем более если он серьезно болен или находится в престарелом возрасте.
Чтобы не мучить себя в очередях за необходимыми медсправками, можно купить все документы у нас. За приемлемую цену в самые быстрые сроки наша компания оформит документы, подтверждающие дееспособность продавца, которые совершенно свободно можно будет предоставить во все государственные органы.
Справки, заказанные у нас, полностью соответствуют законодательству РФ. По нашим документам не возникнет сомнений даже в случае оспаривания сделок с недвижимостью в судебном порядке.
Что говорят законы про проверку дееспособности:
В ст. 43 «Основ законодательства Российской Федерации о нотариате» (утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1) говорится, что при удостоверении сделок выясняется дееспособность граждан и проверяется правоспособность юридических лиц, участвующих в сделках.
Как именно проверяется дееспособность, то есть сам механизм проверки не конкретизирован.
Таким образом, нотариус практически лишен возможности назначить психиатрическую экспертизу, которая могла бы дать заключение о способности гражданина понимать характер совершаемых им действий, руководить ими и осознавать их правовые последствия.
У нотариуса также нет законных оснований требовать у обратившегося какие-либо данные из медицинских учреждений, обратиться за помощью к специалистам-психиатрам за соответствующей справкой, поскольку указанные сведения являются врачебной тайной.
Как дееспособность проверяется на практике
Проверка дееспособности гражданина нотариусом базируется на оценочных понятиях. Тем не менее у нотариуса как юриста, а не врача есть следующие методы и способы выяснения дееспособности:
1. визуальный (внешний осмотр посетителя. Например, стоит задуматься, если человек пришел зимой к нотариусу в нижнем белье),
2. вербальный (диалог с посетителем: логичность изложения мыслей),
3. органолептический — в случаях алкогольного опьянения.
Нотариус в обязательном порядке выполняет следующие действия:
1. Устанавливает личность гражданина по его паспорту и проверяет возраст.
2. При наличии сомнений в адекватности гражданина – нотариус задает несколько вопросов общего характера, а также конкретные вопросы относительно цели визита.
Также нотариус вправе отложить совершение нотариального действия и направить запросы в суд для выяснения вопроса, имеется ли вступившее в законную силу решение суда о признании гражданина недееспособным.
Все возникшие у нотариуса сомнения должны быть устранены до совершения нотариального действия.
Справки из ПНД и НД – что это такое?
Это документы, косвенно подтверждающие дееспособность человека, которые можно получить в психоневрологическом диспансере (ПНД) и наркологическом диспансере (НД). За справками нужно обязательно обращаться в государственное учреждение, потому что в случае судебного разбирательства справки из частных клиник неохотно принимаются во внимание.
В справке из психоневрологического диспансера, как и из наркологического диспансера, должно быть указано, что человек не обращался в эти учреждения за медицинской помощью и не состоит там под наблюдением. Обязательны подпись и печать медицинского учреждения.
Справку в диспансерах выдают на руки только тем, на кого она заказана, потому что по закону эти сведения о конкретном человеке являются конфиденциальными.
При каких случаях рекомендовано получить справку?
Сама по себе справка о дееспособности – отнюдь не обязательный документ в сделках с недвижимостью, она может выступать только дополнительным гарантом. По умолчанию все сделки должны совершаться в здравом уме и твердой памяти: об этом говорит тот же Гражданский Кодекс.
Однако все-таки есть ряд ситуаций, когда получить справку о дееспособности продавца, мягко говоря, не помешает. Вот они:
- продавец состоит на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере;
- продавец ранее лечился от психических расстройств;
- добросовестные отношения между покупателем и продавцом как физическими лицами закреплены в договоре и нотариально заверены;
- продавец – человек пожилого возраста;
- продавцу от 14 до 18 лет (в этом случае также необходимо согласие его опекуна или законного представителя);
- параметры и цены по договору явно занижены по сравнению со среднерыночными;
- нотариус или один из участников сомневается в дееспособности продавца (аналогичная ситуация, впрочем, может возникнуть и в отношении покупателя).