Какие законы о недвижимости заработают в 2023 году

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какие законы о недвижимости заработают в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Муниципальное казенное предприятие «Воронежский жилищно-коммунальный комбинат» и индивидуальный предприниматель Сергей Думанов с 2010 по 2013 г., а также в 2015 и 2016 гг. заключали договоры аренды нежилого помещения, которым комбинат владел на праве оперативного управления.

Нотариальное отчуждение недвижимого имущества

Сделки по отчуждению недвижимого имущества

Сделки по отчуждению недвижимости совершаются в письменной или нотариальной формах. Переход права собственности требует государственной регистрации.

Нотариальное отчуждение недвижимого имущества означает, что участники имеют права на совершение сделки, она проведена законно и соответствует намерениям сторон.

Ими могут являться физические и юридические лица, а также территориальные государственные и муниципальные органы.

Виды сделок по отчуждению недвижимости

Переход имущества добровольно или принудительно от одного лица другому происходит на безвозмездной основе или с получением денежных средств. Передача объекта недвижимости производится с помощью приемопередаточного акта, право собственности возникает после регистрации в Росреестре. Основанием для обращения в федеральные органы власти является заключенный между участниками сделки договор.

Способы отчуждения недвижимого имущества:

• купля-продажа с получением вознаграждения;
• дарение — без передачи денежных средств;
• мена — обмен объекта недвижимости на другой, равноценный по значимости;
• рента с пожизненным проживанием и переходом права собственности после смерти владельца;
• безвозмездная передача — конфискация или реквизиция со стороны государственных органов.

Что значит понятие «отчуждение имущества»

Обратите внимание! Отчуждение имущества — это передача имущества или права собственности на него от нынешнего собственника иному субъекту.

Важно! По умолчанию принимается, что отчуждение имущества — это комплекс действий, осуществляемых его собственником по доброй воле (например, на основании различных сделок).

Системный анализ норм закона позволяет сделать вывод, что отчуждение имущества — это не (см. п. 1 ст. 235 Гражданского кодекса РФ):

• отказ от права;
• предоставление имущества во временное пользование;
• утрата или гибель имущества либо утрата права на него по объективным причинам;
• прекращение права по решению суда;
• предоставление будущих возможностей к отчуждению.

Трудности при продаже доли

Иногда, возникают ситуации, когда получение такого доказательства становится трудной задачей.

Лицо, которое является собственником отчуждаемой доли, отказывается прийти к нотариусу и подписывать отказ от продаваемой доли. Или он приходит к нотариусу, но подписывать документ об отчуждении не желает, хотя устно, такое согласие даёт. В таком случае необходимо оформить передачу ему заявления. В этом документе продавец должен ознакомить собственника общей доли со своим решением, тем самым поставить его в известность. Как правило, заявление носит произвольный характер. При этом необходимо указать несколько конкретных сведений:

• предмет продажи;
• адрес нахождения объекта недвижимости;
• цена, по которой имущество будет продаваться или определённое имущество, на которое будет обменено этот объект продажи.
• другие условия продажи.

Стоит отметить, что продавец может в любой момент поменять условия продажи имущества. Об этих изменениях необходимо сообщить всем участникам долевой собственности, которые могут претендовать на покупку доли имущества. Если имущество будет продано по цене выше, чем была установлена первоначально, но на тех же условиях, то предоставлять повторного доказательства о том, что все участники извещены, не придётся. Если же цена уменьшилась, то такое доказательство придётся предоставлять повторно.

Какие есть особенности кредитования долей?

Объектом кредитования выступает доля в праве собственности на квартиру либо на жилой дом. Доля в праве собственности на комнату не кредитуется.

Условия выдачи такого кредита:

• Кредитование долей в праве собственности и комнат предусмотрено в рамках программы «Готовое жилье». Приобрести комнату возможно так же в рамках «Военной ипотеки».
• В залог передаются оставшиеся доли в квартире.
• При расчете суммы кредита оценивается рыночная стоимость всего объекта и отдельно всех долей. Отчет об оценке делается на квартиру.
• Необходимо предоставить отказы от преимущественного права других сособственников (если покупатель не является собственником одной из долей).
• Использовать материнский капитал для погашения ипотеки на долю невозможно. При этом покупатель может перечислить средства маткапитала продавцу.
• Кредитование не осуществляется, если покупатель владеет «микро-долей» (например, 1/100), подаренной или проданной ему (для того, чтобы не предоставлять отказы от преимущественного права покупки).
• Продажа доли, которая находится в ипотеке, невозможно.

Сервис электронной регистрации и сервис безопасных расчетов при кредитовании долей использовать нельзя.

Если объектом кредитования является комната (выделенная часть квартиры), то в залог передается только эта комната либо иной объект недвижимости. Также в данном случае можно использовать сервисы электронной регистрации и безопасных расчетов.

Роль нотариуса в регистрации договоров о переходе права собственности

Несмотря на то, что только договора, связанные с долями на недвижимость, подлежат обязательной нотариальной регистрации, хорошей практикой является любую куплю-продажу недвижимости оформлять нотариально. Это позволяет избежать ряда рисков, а также ускорить и упросить процесс.

• Нотариус проводит первичную правовую экспертизу текста документа, тем самым защищая интересы сторон. Если в договоре имеются положения, нарушающие действующее законодательство, нотариус откажет в регистрации.
• В ходе удостоверения нотариусом проводится дополнительная проверка правильности пакета документов перед государственной регистрацией. Здесь имеется важный нюанс: если сделка заключалась в простой письменной форме, в ходе регистрации предусмотрена дополнительная правовая экспертиза документов. Если же сделка удостоверена нотариально, экспертиза не проводится, а потому сроки регистрации сокращаются.
• Нотариус разъясняет сторонам правовые последствия подписания договора купли-продажи, а также удостоверяется в наличии соответствующих полномочий и дееспособности сторон. Этот этап позволяет защитить сделку от возможного оспаривания в суде и прочих правовых рисков. Многие мошенники проворачивают свои схемы, пользуясь именно договором в простой письменной форме.
• Нотариусы РФ предлагают услугу подачи документов на регистрацию по электронным каналам. Сразу после подписания информация передается нотариусом в Росреестр, что позволяет минимизировать сроки перехода прав.

Поэтому наиболее безопасный и надежный способ распорядиться собственностью – это оформить ее передачу через нотариальную контору.

Отчуждение имущества несовершеннолетнего

Любая сделка с имуществом, принадлежащим лицу младше 18 лет, должна быть согласована с органами опеки и попечительства (ст. 37 ГК РФ [8]). Это делается для защиты прав несовершеннолетних и касается как недвижимости, так и любых других объектов, будь то полученные по наследству машина, деньги или ценные бумаги. Органы опеки дадут предварительное согласие на отчуждение прав собственности на недвижимость, только если на имя ребенка приобретается равноценная либо большая жилплощадь. Несовершеннолетний, достигший 14 лет, может обращаться в органы опеки самостоятельно, но с согласия родителей [9].

Для регистрации отчуждения имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, в органы опеки и попечительства необходимо предоставить:

— заявление законного представителя ребенка, если последнему еще нет 14 лет;
— если владельцу недвижимости от 14 до 18 лет, понадобятся два заявления: от него самого и от законного представителя (родителя или опекуна).

В документах должны быть указаны подробности планируемой сделки, доля несовершеннолетнего, обязательства сторон и причины отчуждения имущества (приобретение новой квартиры, переезд и прочее). Если в результате сделки жилищные условия не улучшаются, высока вероятность получить отказ. «В некоторых случаях, если доля недвижимого имущества, которое покупают взамен продаваемого, мала, органы опеки могут ограничиться внесением определенной суммы на блокированный счет до достижения ребенком совершеннолетия», — добавляет юрист Игорь Лут.

Основания для истребования имущества у добросовестного покупателя (приобретателя)

Согласно ст. 302 ГК РФ, при наличии определенных оснований законный владелец в любой момент истребует (получает обратно) квартиру, автомобиль, станки или иное имущество у добросовестного приобретателя. Однако, обратно не получают деньги и ценные различные бумаги.

Добросовестный приобретатель возвращает проданное жилое помещение, автомобиль или иное имущество его бывшему собственнику в нижеприведенных ситуациях:

1. При безвозмездной покупке вещи у конкретного лица, которое не имело законных полномочий на продажу.
2. При приобретении определенной вещи на возмездной основе, которая была утеряна собственником. К подобным случаям относят похищение конкретного имущества или незаконное принудительное изъятие из владения — выбытие помимо воли владельца.
3. При не проявлении приобретателем должной осмотрительности.

Важно! Согласно п. 10 письма президиума ВАС РФ № 126 от 13 ноября 2008 г., выбытием имущества помимо воли владельца не признают передачу вещи по любой сделке (даже недействительной).

Третий принцип закреплен в таких правовых актах:

• п. 1 ст. 302 ГК РФ — приобретателя (покупателя) считают добросовестным только в том случае, если он не был осведомлен и не имел возможности своевременно узнать об отсутствии у конкретного продавца законных определенных оснований на распоряжение вещью — предметом сделки;
• п. 1 ст. 401 ГК РФ — лицо считают невиновным, при проявлении им должной степени осмотрительности.

Приобретателя не считают добросовестным и в итоге истребуют у него купленное имущество в нижеприведенных ситуациях:

• при существенном снижении цены на продаваемое имущество. В подобном случае добросовестные приобретатели дополнительно проверяют чистоту сделки (п. 9 письма № 126 от 13 ноября 2008 г.);
• при наличии конкретных имущественных обременений (например, наложение ареста) перед приобретением имущества (Обзор практики ВС РФ от 01 октября 2014 г.);
• при отсутствии на момент совершения имущественной сделки отдельной записи в ЕГРН о праве конкретного продавца на определенное имущество (п. 38 постановления № 10/22 от 29 апреля 2019 г.).

Отчуждение Имущества: правильное оформление

Отчуждение имущества предполагает передачу вещей в собственность других лиц, а также право собственности на него, включая права, выраженные в ценных бумагах. Не является отчуждением отказ от права на имущество, передача вещей в пользование, предоставление временного права на пользование имуществом, интеллектуальной собственностью, а также предоставление прав на отчуждение в будущем.

Отчуждению подлежат лишь вещи, денежные средства, права. Нельзя отчуждать услуги и объекты интеллектуальной собственности.

Основаниями возникновения права собственности могут выступать: изготовление вещи для себя- приобретение вещи на основе договоров дарения, мены, купли-продажи, а также прочих сделок- наследование- присвоение найденного имущества. Право собственности может переходить как на движимое, так и недвижимое имущество. Перечень недвижимого имущества, а также движимого, на которое может закрепляться право собственности, который закреплен в законодательных актах, не является исчерпывающим.

Что это такое — отчуждение имущества?

Кроме того, в п. 1 комментируемой статьи указано особенное основание, которое не может повлечь возникновение права собственности у другого лица, — гибель или уничтожение имущества. Гибель имущества может произойти как по воле собственника (в том числе в результате использования имущества по своему прямому назначению — использование продуктов питания и др. потребляемых вещей), так и помимо его воли в результате случая (ст. 211 ГК РФ) или по вине конкретных лиц, что влечет возникновение у собственника права на возмещение причиненного вреда (ст. 1064 ГК РФ).

В ч. 1 п. 2 комментируемой статьи приведен исчерпывающий перечень оснований лишения собственника имущества помимо его воли, независимо от того, производится принудительное изъятие имущества безвозмездно (подп. 1 и 6) или возмездно (все остальные случаи). В последующих статьях ГК дается конкретизация этих оснований.

В ч. 3 п. 2 комментируемой статьи особо указано еще одно основание принудительного изъятия имущества у собственника — национализация. Закона о национализации пока не существует.

Лишение права помимо воли субъекта этого права, в общем-то не характерное для гражданского права (ст. 1 ГК РФ), позволяет законодателю сделать акцент именно на моменте прекращения, а не возникновения права собственности, и оправдывает выделение норм о прекращении права собственности в отдельную главу.

Приватизация как основание прекращения права собственности предполагает волеизъявление собственника (см. ст. 217 ГК РФ). Упоминание о приватизации в числе оснований для принудительного лишения права собственности сделано исключительно в связи с упоминанием национализации (как ее противовес) и, таким образом, отражает специфику субъектного состава перехода права собственности при приватизации и национализации.

Какие документы нужны для отчуждения имущества?

Большая часть сделок по отчуждению имущества представляет собой продажу или передачу недвижимости. Другие варианты отчуждения (дарение или конфискация) на практике встречаются гораздо реже.

Перечень документов продавца для оформления договора отчуждения (продажа квартиры):

• Правоустанавливающий документ (который подтверждает его право на владение недвижимостью). Варианты приобретения:
  • купил (договор купли-продажи);
  • получил в подарок или обменял (договор дарения или мены);
  • приватизировал (документ о приватизации);
  • получил в наследство (свидетельство о праве на наследство).

• Правоподтверждающие документы (доказывают, что недвижимость принадлежит именно этому продавцу). С 1 января 2017 года государственную регистрацию недвижимости подтверждает выписка из ЕГРН. Туда же включен еще один важный пункт: о том, на квартире нет никаких обременений и арестов.
• Удостоверение личности продавца (паспорт).
• Копия финансового лицевого счета и справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
• Подписанный договор купли-продажи (именно он с юридической точки зрения фиксирует процесс отчуждения имущества).
• Факт перехода прав подтверждает только официальная госрегистрация прав в реестре. Где получают разрешение? После купли-продажи недвижимости нужно заказывать новую выписку из ЕГРН. Придется оплатить госпошлину и налог на продажу недвижимости (если квартира находилась в собственности меньше трех или пяти лет – зависит от момента покупки).
• Согласие супруги на продажу квартиры или доли в ней (если квартира приобреталась в браке). Все собственники недвижимости должны быть согласны на продажу! А еще понадобится согласие органов опеки, если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние.

Отчуждение доли в праве собственности на недвижимость

Иногда жилье находится в собственности сразу нескольких лиц. В зависимости от того, выделены ли доли у собственников, недвижимость бывает совместной или долевой, от чего зависит процедура перехода прав к третьим лицам.

Например, отчуждение доли квартиры совместной общей собственности – это продажа или дарение третьим лицам имущества супругов. Если один из них, будучи в браке, приобрел долю в праве собственности (например, ½ квартиры), и это произошло не в порядке наследования/дарения, собственниками считаются оба супруга. Следовательно, продажа возможна лишь по согласию обоих.

Другое дело, если приобретенная ими квартира была разделена. Например, после раздела общей собственности каждый из супругов получил по ½ квартиры. В этом случае и муж, и жена могут свободно распоряжаться своими долями.

Неотъемлемое условие продажи доли квартиры – отчуждение части общего имущества в многоквартирном доме. Помимо личного, в МКД есть и общее имущество собственников:

• кладовые,
• подвальные помещения,
• паркоместа,
• подъездные пролеты и так далее.

Каждый из собственников имеет свою долю в нем, передать которую он может лишь вместе с квартирой. Таким образом, передача доли в праве собственности сопровождается отчуждением пропорциональной доли в общем имуществе.

Судебные разбирательства проводятся, если участники сделки не договорились о ее проведении.

Истцу потребуется доказать в суде тот факт, что отчуждение недвижимого объекта действительно необходимо.

Необходимая документация

При оформлении стандартного договора на отчуждение имущества нужно указать следующие данные:

• Реквизиты сторон. Фамилия, имя и отчество, паспортные данные физических лиц и полные реквизиты юрлиц. Для этого нужны документы, удостоверяющие личности граждан, правоустанавливающие бумаги для юридических лиц.
• При возмездной сделке — финансовые реквизиты сторон. Это выписки из банковских счетов.
• Основания для получения/передачи права собственности, реквизиты документации, его подтверждающей. Это свидетельство о праве собственности, а также документы, призванные установить его — договор купли-продажи, ордер, свидетельство о наследовании и проч.
• Описание объекта (например, для недвижимости — адрес, состояние, этажность). Технический паспорт на имущество.
• Технические данные по объекту отчуждения (для недвижимости — площадь, кадастровый номер, результаты оценки). Необходима кадастровая документация, выписка из ЕГРП, справка из БТИ.
• Подтверждение наличия или отсутствия обременений. Касательно недвижимости — справки о составе семьи, выписки из домовой книги.
• Стоимость объекта отчуждения. Документ с оценкой независимого эксперта или справка из БТИ.
• Дата и место составления документа.
• Сведения о третьих лицах, чьи интересы затрагивает отчуждение имущества. От них необходимо получить согласие на проведение сделки.
• Дополнительные сведения, что могут иметь значение для сторон.
• Подписи каждой из сторон сделки.

Отчуждение имущества – это сделка, в результате которой владелец недвижимости передает ее в собственность другому лицу. Осуществлять процедуру могут:

• граждане;
• компании;
• органы местного самоуправления.

В качестве принимающей стороны могут выступать:

• дееспособные граждане РФ;
• юридические лица, осуществляющие любой вид коммерческой и некоммерческой деятельности.

• Купля-продажа. Собственник передает имущество гражданину или компании и получает за это деньги.
• Дарение. Недвижимость переходит от владельца иному лицу безвозмездно.
• Обмен. Собственник меняет жилье на другой объект недвижимости или какую-либо ценную вещь.
• Безвозмездная передача. Это изъятие недвижимости у владельца государством в принудительном порядке.

Регистрация иностранца в своей квартире

После покупки иностранным гражданином жилплощади он получает право зарегистрироваться в ней. Согласно миграционным законам иностранец, прибывший в Россию, должен в семидневный срок встать на учет самостоятельно или через принимающую сторону.

Другой вопрос – куда сообщать о наличии своих квадратных метров. Гражданину другой страны, купившему жилье в РФ, нужно обратиться в миграционные органы и заявить свою квартиру в качестве места пребывания. Это можно сделать лично или через подразделение МФЦ. Чтобы прописаться в ней, надо предоставить следующие документы:

• Паспорт;
• Разрешение временно проживать в России, вид на жительство или другой документ, подтверждающий легальный статус;
• Документы, подтверждающие право собственности на жилье.

Похожие записи:

• Исковое заявление в арбитражный суд
• Денежные выплаты при рождении первого ребенка в 2023 году Волгоград
• Платежное поручение по НДФЛ в 2023 году: новые реквизиты и образец заполнения