Расторжение договора аренды земельного участка
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Расторжение договора аренды земельного участка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.
Прекращение арендных правоотношений
Обратная ситуация наблюдается в случаях, когда арендаторам пытаются «навязать» продление арендных правоотношений при прекращении использования ранее арендованного имущества.
Основанием для подобного «продления» договоров и взыскания арендной платы в этих случаях выступает отсутствие актов возврата (передачи) арендованного имущества, которые якобы в обязательном порядке должны оформляться после прекращения срока договоров.
Причем многие арбитражные суды встают именно на сторону арендодателей, взыскивая с арендаторов плату по сути за не используемое ими имущество.
По мнению судов, если арендатор не представляет акт возврата имущества арендодателю, составление которого требуется по условиям договора, то арендованная вещь остается в распоряжении арендатора. Ею продолжают пользоваться и, следовательно, должны вносить соответствующую арендную плату.
Сам же факт освобождения арендатором помещений без расторжения договора и без возврата арендодателю имущества по акту приема-передачи не может служить основанием для освобождения от внесения арендной платы.
ВС РФ признал подобную практику противоречащей нормам ГК РФ (определение ВС РФ № 310-ЭС19-26908).
Суд пояснил, что отсутствие актов приема-передачи не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжает пользоваться имуществом после прекращения срока действия договора. Не свидетельствует отсутствие этих актов и о возобновлении договоров аренды на неопределенный срок.
Дело в том, что п. 2 ст. 621 ГК РФ связывает возобновление прекратившего действие договора аренды исключительно с продолжением использования арендатором данного имущества, но не с фактом составления акта приема- передачи.
Стороны могут письменно и не составлять данный акт, попросту вернув имущество арендодателю по устной договоренности. Однако это не является основанием для взыскания с арендатора платы за неиспользуемое имущество.
Расторжение договора аренды земли в связи со сменой собственника
Порядок действий сторон в случае смены собственника участка, а также в случае смерти арендатора регламентирован нормами ст. 617 ГК РФ. Согласно п. 1 данной статьи переход права собственности на арендованный участок к другому лицу не является основанием для прекращения договора. То есть действующий договор аренды будет обременением для нового собственника.
Аналогичным образом разрешается ситуация и с арендатором в случае его смерти. Соответственно, права аренды перейдут к его наследникам, если только в договоре не прописано иное либо заключение сделки не было обусловлено личными качествами арендатора.
Таким образом, договор аренды земли может быть расторгнут по различным основаниям, предусмотренным как законом, так и договором. Наиболее простой способ расторжения сделки — взаимное волеизъявление сторон, которое оформляется в форме письменного соглашения. С отдельными субъектами арендных отношений (в частности, с муниципальными или государственными органами) договор аренды земли может быть расторгнут и по дополнительным основаниям, предусмотренным пп. 2–4 ст. 46 ЗК РФ.
Еще больше материалов по теме — в рубрике «Договор».
Как прекращается в одностороннем порядке?
Если договориться на общих условиях не получается, т.е. на претензии вам не отвечают в течение 30-ти дней, или же отвергают все законные основания для расторжения договора, то единственным выходом будет обращаться в суд и ликвидировать соглашение в одностороннем порядке. Для этого нужно составить исковое заявление и передать его в районный суд по адресу земельного участка.
Внимание! Сбор доказательств для подтверждения своей правоты – это обязанность истца. Прежде, чем заниматься этим, лучше нанять опытного юриста, который поможет правильно составить заявление и собрать все документы.
В том случае, если суд удовлетворит иск, сторонам конфликта выдадут выписку с постановлением, по которому договор утратит силу через десять дней с момента принятия судебного решения. За этот срок решение можно обжаловать и возбудить новый иск.
Прекращение арендных правоотношений
Обратная ситуация наблюдается в случаях, когда арендаторам пытаются «навязать» продление арендных правоотношений при прекращении использования ранее арендованного имущества.
Основанием для подобного «продления» договоров и взыскания арендной платы в этих случаях выступает отсутствие актов возврата (передачи) арендованного имущества, которые якобы в обязательном порядке должны оформляться после прекращения срока договоров.
Причем многие арбитражные суды встают именно на сторону арендодателей, взыскивая с арендаторов плату по сути за не используемое ими имущество.
По мнению судов, если арендатор не представляет акт возврата имущества арендодателю, составление которого требуется по условиям договора, то арендованная вещь остается в распоряжении арендатора. Ею продолжают пользоваться и, следовательно, должны вносить соответствующую арендную плату.
Сам же факт освобождения арендатором помещений без расторжения договора и без возврата арендодателю имущества по акту приема-передачи не может служить основанием для освобождения от внесения арендной платы.
ВС РФ признал подобную практику противоречащей нормам ГК РФ (определение ВС РФ № 310-ЭС19-26908).
Суд пояснил, что отсутствие актов приема-передачи не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжает пользоваться имуществом после прекращения срока действия договора. Не свидетельствует отсутствие этих актов и о возобновлении договоров аренды на неопределенный срок.
Дело в том, что п. 2 ст. 621 ГК РФ связывает возобновление прекратившего действие договора аренды исключительно с продолжением использования арендатором данного имущества, но не с фактом составления акта приема- передачи.
Стороны могут письменно и не составлять данный акт, попросту вернув имущество арендодателю по устной договоренности. Однако это не является основанием для взыскания с арендатора платы за неиспользуемое имущество.
О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства
В случаях, когда на день вступления в силу Федерального закона от 07.07.2003 N 113-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (вступил в силу с момента его официального опубликования — с 10.07.2003) субъектом Российской Федерации не принят соответствующий закон, приватизация земельных участков сельскохозяйственного назначения с 01.01.2004 должна осуществляться по правилам, установленным статьей 19.1 названного Федерального закона, до вступления в силу закона субъекта Российской Федерации.
Согласно пункту 2 статьи 23 ЗК РФ публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков.
Арендодатель просрочил внесение арендной платы более двух раз подряд. Статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает обстоятельства, которые являются основаниям для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Соблюден досудебный порядок урегулирования спора. Суд всегда при рассмотрении данной категории споров заостряет внимание на том, каким способом истец (арендодатель) уведомлял о просроченной задолженности и требовал уплаты просроченной арендной платы. Арендодателю необходимо иметь в виду, что направление любой почтовой корреспонденции должно производиться строго по адресу арендатора, указанному им при подписании договора. Доказательством, подтверждающим подлинность данного адреса, должна служить ксерокопия страницы регистрации в паспорте (если адрес указан по адресу проживания директора) либо свежая выписка из ЕГРЮЛ или ЕГРИП, в которой содержится адрес постоянно действующего органа. Арендодатель может обезопасить себя от случаев, когда арендатор изменяет регистрацию и, соответственно, не получает по старому месту регистрации никакую входящую почтовую корреспонденцию. Гарантом того, что арендодатель не окажется в подобной ситуации, может служить только условие в договоре, которое обязывает каждую из сторон при изменении реквизитов уведомить о данных изменениях.
Хотелось бы отметить, что в случае получения арендатором претензии от арендодателя с требованием погашения образовавшейся задолженности и ее удовлетворения арендатором это не лишает арендодателя права на обращение в суд с исковым заявлением о расторжении договора аренды. В данном случае суды руководствуются Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». Пункт 23 вышеуказанного Постановления Пленума закрепляет следующее: «Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора». Данный пункт разъясняет, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора .
———————————
Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».
В уведомлении указывается требование отправителя (например, внести установленную договором арендную плату в течение 15 дней после получения документа) и его желание досрочно расторгнуть договор при неисполнении указанного обязательства в одностороннем порядке или обратиться в суд за защитой своих интересов и взысканием неустойки. Также желательно потребовать от другой стороны предоставить письменный ответ на претензию в разумные сроки.
Сроки расторжения договора после получения документа прописываются непосредственно в самом уведомлении. Единственное требование к указанным временным рамкам – они должны быть разумными и возможными для исполнения второй стороной. Например, нельзя потребовать построить дом на участке в течение 10 дней.
Судебная практика по переходу права на землю при переходе прав на сооружение на ней
Часто встречается в судебной практике ситуация, когда переход права на возведенные на земле конструкции осуществлен на законных основаниях, а происходящий одновременно процесс смены владельцев земли путем передачи прав аренды на землю владельцу построек вызывает сомнение и споры в своей законности.
Разберитесь в ситуации, изучив нормы статьи 37 Земельного кодекса России. В данном документе сказано, что в случае передачи законных прав заинтересованному лицу на конструкции, помещения и сооружения, права на землю передаются автоматически. Но для их подтверждения необходимо получить отдельный документ, который подтверждает полученное право владельца распоряжаться земельным участком, на территории которого размещены приобретенные им постройки или конструкции капитального строения.
Такой запрет является формой принуждения собственника помещения к заключению договора аренды в пользу должностного лица на ту землю, которая автоматически должна достаться в собственность после приобретения или аренды помещений, возведенных на территории данного участка.
Представители администрации, отстаивающие свое право отказать в предоставлении земли на бесплатных основаниях собственнику помещений, ссылаются на то, что информации о виде применения земли в статье 37 ЗК РФ и в статье 552 ГК РФ нет. При этом нельзя осуществить перевод статуса земли, находящейся в собственности государства, в новый правовой статус владельца помещений, расположенных на этой территории.
Для сторонников такой позиции суть фразы «переходит право пользования» сводится к тому, что в ней имеются в виду условия использования и применения земельных ресурсов участка, права хозяйственного пользования и распоряжения участком, но не имеется в виду переход вида разрешенного землепользования автоматически.
Начальник Управления регистрации земельных правоотношений Московского городского комитета по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, полагает, что на основании аналитического подхода к данным статьи 37 ЗК РФ, статьи 1 и статьи 15 ФЗ «О плате за землю» новый собственник сооружений и капитальных объектов строительства получает право приоритетного оформления земельных отношений в свою пользу.
Что касательно конкретной ситуации, изложенной выше, Администрация Москвы оформит такое право приобретателя помещений решением на основании правосубъектности указанного в ситуации владельца сооружений и земли, на которой они воздвигнуты.
Прекращение действия договора по инициативе арендатора
ВАЖНО! Прекращение договора аренды земельного участка, согласно ст. 620 и 450 ГК РФ, возможно по инициативе арендатора как на основании судебного решения, так и без такового.
Арендатор имеет право обращения в суд с требованием о расторжении контракта, если:
- вторая сторона фактически не передала участок в пользование арендатора либо уклоняется от передачи, чем препятствует исполнению условий сделки;
- арендатору создаются препятствия в использовании участка (например, отсутствует доступ к нему и т. п.);
- землю нельзя использовать по прямому назначению в силу независящих от арендатора обстоятельств (например, вследствие явлений природного или техногенного характера);
- передаваемый в пользование и владение участок земли не может быть использован в соответствии с целевым назначением по причинам, не оговоренным арендодателем до совершения сделки.
Как расторгнуть договор аренды земли в одностороннем порядке?
- Исходя из п. 2 ст. 612 Гражданского кодекса РФ обществу нужно было при заключении договора обращать внимание на то, какие земли передаются, а не заявлять об этом через 4 года.
- Несмотря на тот факт, что договор содержит указание на передачу земель сельскохозяйственного назначения, конкретный вид использования (выращивание зерновых) указан не был.
- На основании договора общество может осуществить оросительные, осушительные и иные необходимые мелиоративные работы.
- Имеет значение и тот факт, что общество является профессиональным участником рынка сельскохозяйственных услуг и должно было проявить необходимую осмотрительность.
Если потребовалась досрочно расторгнуть или прекратить действие договора стороны, заключают дополнительное соглашение, повторяющее по форме основной договор. Очень важно чтобы он был оформлен надлежащим образом, так как это поможет избежать неоднозначной трактовки обязательств участников.
На каких основаниях возможно преждевременное расторжение договора аренды земельного участка
Если же стороны заключают соглашение о расторжении ранее заключенного ими договора, в суд обращаться не приходится. Перед тем, как подавать иск, сторона, решившая расторгнуть договор, должна узнать мнение противоположной стороны на этот счет. Лишь в случае отказа дело будет рассмотрено в суде.
- Арендатор пропускает внесение платы больше чем два раза подряд;
- Нарушение съёмщиком земли правил пользования участком (например, вместо того, чтобы засаживать поле овощами, арендатор свозит на эту территорию мусор);
- Состояние земель во время пользования ними арендатором значительно ухудшилось. Однако стоит помнить, что расторгнуть договор на этом основании нельзя в разгар полевых работ;
- Арендатор не использует полученный для ИЖС или сельского хозяйства участок более 3 лет (это касается расторжения договора аренды земельного участка сельхозназначения).
Основания для прекращения действия документа
Поскольку земельные участки – особый объект прав, порядок расторжения договора регулируется не только гражданским законодательством (ГК РФ), но и земельным (ЗК РФ).
Как правило, соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор (п. 1 ст. 452 ГК РФ). Иными словами, если арендодатель не возражает против досрочного прекращения аренды земельного участка, то можно заключить соглашение о расторжении договора с указанием даты прекращения аренды, в котором также желательно зафиксировать последние расчеты между сторонами.
В земельном законодательстве дан исчерпывающий и не подлежащий расширительному толкованию перечень юридических фактов — оснований прекращения правоотношений по использованию земель.
Как правило, соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор (п. 1 ст. 452 ГК РФ). Иными словами, если арендодатель не возражает против досрочного прекращения аренды земельного участка, то можно заключить соглашение о расторжении договора с указанием даты прекращения аренды, в котором также желательно зафиксировать последние расчеты между сторонами.
В земельном законодательстве дан исчерпывающий и не подлежащий расширительному толкованию перечень юридических фактов — оснований прекращения правоотношений по использованию земель.
Процессы расторжения соглашений, независимо от их типа, регулируются Гражданским и Земельным кодексами. Заключение контракта найма земли завершается по основаниям, предусмотренным гражданской законодательной властью.