Ипотечный договор: FAQ по видам, условиям и нюансам
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Ипотечный договор: FAQ по видам, условиям и нюансам». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Прежде чем приступать к оформлению ипотечного кредита, необходимо понять насколько вы готовы к нему. Если нет первоначального взноса минимум 20% от суммы, с оформлением лучше повременить. Потому что это ухудшает финансовые условия, по которым банк готов будет оформить заем.
Оформление заема без первоначального взноса
Когда нет такой суммы, многие задумываются взять потребительский кредит. Этот вариант рискованный и ухудшает платежеспособность клиента в целом, поскольку человек берет на себя дополнительные финансовые обязательства. И плюс еще увеличивается сумма денег, потраченная на недвижимость.
Когда не достаточно средств, лучше накопить используя:
- накопительный счет;
- консервативный банковский депозит;
- индивидуальный инвестиционный счет, открывается минимум на 3 года, купить короткие облигации и получить налоговый вычет в 13%, если у заемщика хорошая белая зарплата.
Чтo тaкoe дoгoвop ипoтeки
Дoгoвop ипoтeки — oфициaльный дoкyмeнт, кoтopый пoдтвepждaeт пoлyчeниe cpeдcтв пoд зaлoг нeдвижимocти, фикcиpyeт ycлoвия coглaшeния и пopядoк пoгaшeния зaймa. Cтopoны пo дoгoвopy ипoтeки — кpeдитop, кoтopый пo ycлoвиям coглaшeния являeтcя зaлoгoдepжaтeлeм, и зaeмщик — зaлoгoдaтeль.
B кaчecтвe зaлoгoвoгo имyщecтвa выcтyпaeт нeдвижимocть, кoтopyю пpиoбpeтaeт зaeмщик, или кoтopaя yжe нaxoдитcя в coбcтвeннocти caмoгo зaeмщикa, eгo пopyчитeля или зaлoгoдaтeля. Нaпpимep, мoжнo нe тoлькo кyпить квapтиpy в ипoтeкy, нo и пoлyчить дeньги пoд зaлoг coбcтвeннoгo жилья, или жилья poдcтвeнникoв.
Дoкyмeнты нeoбxoдимыe для peгиcтpaции дoгoвopa ипoтeки
📃 Opигинaл пoдпиcaннoгo ипoтeчнoгo дoгoвopa и eгo кoпия;
📃 дoгoвop кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти;
📃 aкт пpиeмa-пepeдaчи имyщecтвa;
📃 дoкyмeнты, кoтopыe пoдтвepждaют пpaвo coбcтвeннocти нa oбъeкт;
📃 зaявлeния ycтaнoвлeннoгo oбpaзцa oт зaeмщикa и кpeдитopa;
📃 квитaнция oб yплaтe гocпoшлины;
📃 пpи нaличии, дoкyмeнты-пpилoжeния к ocнoвнoмy тeкcтy дoгoвopa.
Baжнo! Бeз квитaнции oб yплaтe гocпoшлины, opгaны Pocpeecтpa нe пpимyт зaявлeниe и пaкeт дoкyмeнтoв нa peгиcтpaцию.
Пocлe peгиcтpaции пpaв нa нeдвижимocть пpи oфopмлeнии ипoтeчнoгo зaймa, opгaны Pocpeecтpa пepeдaют кoпию дoгoвopa в cвoй apxив. Ecли в пpoцecce cдeлки былa выдaнa зaклaднaя, в apxив нaпpaвляют и кoпию opигинaлa зaклaднoй.
Шаг 2. Оформление и подача предварительной заявки
Заявку на получение ипотечного кредита можно подать лично в отделении банка, а можно использовать онлайн сервисы. К ней необходимо приложить стандартный пакет документов, включающий в себя:
- паспорт, ИНН, СНИЛС (копии и оригиналы);
- свидетельство о браке и рождении детей (если есть);
- копию трудовой книжки, заверенную отделом кадров;
- справку о доходах (минимум за последние полгода);
- военный билет или водительские права (не всегда).
К начальному пакету документов можно подготовить другие свидетельства платежеспособности: справки о дополнительном доходе (от сдачи имущества в аренду, выплачиваемые на регулярной основе дивидендах и прочее), подтверждение о наличии недвижимости и другого дорогостоящего и ликвидного имущества.
Положительными моментами для банка также станут:
- наличие детей и зарегистрированного брака;
- готовность внести первоначальный взнос от 15% займа и выше;
- наличие у клиента открытых в данном банке счетов и зарплатного счета.
Этапы ипотечной сделки
Ипотечная сделка – это заключительный и основной этап в оформлении ипотечного займа и приобретении жилья. В ходе этой сделки происходит оформление кредитного соглашения между заемщиком и финансовым учреждением, а также договора купли-продажи недвижимости с использованием кредитных средств между покупателем (он же заемщик) и продавцом.
Дополнительно финансовым учреждением составляется закладная по ипотеке. Это именная ценная бумага, удостоверяющая право банка на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой. Как правило, кредитная организация требует от заемщика составления закладной еще до выдачи ссуды. После того как будет приобретен объект недвижимости и проведена регистрация сделки, закладная по ипотеке становится собственностью кредитора. Ценная бумага находится в банке до момента полного расчета за кредит.
Стоит отметить, что договор купли-продажи заключается после подписания кредитного соглашения и получения покупателем заемных средств от банка.
Документы подписываются в банке, который предоставил ипотечный кредит на покупку недвижимости. Ипотечная сделка полностью контролируется финансовой организацией.
От заемщика банк обязательно потребует застраховать жилье и/или свою жизнь и трудоспособность. В случае необходимости может понадобиться оформление договора поручительства. Ряд кредитных организаций требует заключить договор страхования до ипотечной сделки.
В зависимости от выбранного участниками сделки способа взаиморасчета арендуется сейфовая ячейка или открывается безотзывный аккредитив. Расплатиться с продавцом можно и c помощью безналичного перевода. На российском рынке преобладают расчеты наличными деньгами через ячейку, поскольку они более понятны и предпочтительны как покупателю, так и продавцу недвижимости.
Следующий этап ипотечной сделки – государственная регистрация договора купли-продажи, в которой от покупателя по нотариально оформленной доверенности выступает представитель банка. Срок регистрации данной сделки составляет пять рабочих дней.
Далее продавец жилья предоставляет в банк договор купли-продажи с отметкой о госрегистрации и получает оговоренную сумму, забирая ее из сейфовой ячейки или снимая со счета (аккредитив, безналичный перевод).
Покупатель, в свою очередь, может вселяться в квартиру, когда согласно условиям договора продавец ее освободит.
После полной выплаты кредита банк в течение трех дней снимает залог с объекта недвижимости, и регистрационная палата выдает новое свидетельство о собственности покупателю уже без ограничения (обременения) права.
Оформление ипотеки: документы и порядок подписания договора
Оформление ипотечного договора — долгий и сложный процесс, который требует от заемщика внимательности и ответственности. Процедура выполняется в несколько шагов.
Подготовка. На этом этапе заемщику необходимо детально изучить определение ипотеки, ее особенности и подводные камни, а также ознакомиться с предложениями банков. Специалисты рекомендуют с помощью ипотечного калькулятора рассчитать параметры займа, чтобы оценить финансовые возможности и подобрать походящие условия кредитования.
Сбор документов для подачи заявления в банковскую организацию. В банк необходимо предоставить:
паспорт с регистрацией;
справку по форме банка или 2-НДФЛ (для ИП также потребуется налоговая декларация);
заверенную копию трудовой книжки;
документы на залоговое имущество;
свидетельства о рождении детей;
Устали от городской суеты? Самое время оформить ипотеку на загородный дом.
Льготные категории граждан. Кто может воспользоваться льготной ипотекой?
Кто имеет право на ипотеку с господдержкой? С 2018 года действует программа «Семейная ипотека», которая дает семьям возможность взять кредит с льготным процентом. Условие участия – рождение в семье ребенка (изначально – второго, с июля 2021 года – и первого) после 1 января 2018 года. Недавно программа была продлена до 2024 года. Воспользовавшись ею, семьи получают возможность взять ипотеку под 6%. Первоначальный взнос при этом составляет 15% от стоимости жилья, а максимальный размер кредита зависит от региона. Сейчас рассматривается предложение расширить действие программы на вторичное жилье – но для тех городов, где мало новостроек.
Кроме того, семьи с детьми могут воспользоваться выплатами для выплаты кредита. Правила погашения ипотеки материнским капиталом можно уточнить в банке, в котором оформлен заем.
После выбора подходящей финансовой организации и ипотечной программы следует предварительно изучить форму ипотечного договора. Её можно получить непосредственно в банковской компании или скачать готовые бланки с официального сайта кредитора. При возникновении каких-либо сомнений по отдельным пунктам рекомендуется проконсультироваться с банковским специалистом.
При оформлении ипотечного займа также рекомендуем сразу уточнить такие условия:
- Порядок действий при возникновении форс-мажорных ситуаций;
- Предусмотрена ли возможность пролонгации долгового соглашения, оформления кредитных каникул или отсрочки платежа.
После оформления ипотечного кредитования заёмщик вправе получить налоговый вычет. При этом он начисляется как на стоимость недвижимости, так и на уплаченные проценты. Максимально можно вернуть 650 тысяч рублей.
К процедуре оформления ипотечного займа следует отнестись очень ответственно, начиная с момента выбора банковской компании, заканчивая подписью долгового соглашения. Это позволит избежать многих проблем в дальнейшем.
Проверка информации об условиях кредита
В первую очередь перепроверьте информацию об условиях ипотеки, полученную у сотрудника банка по разным источникам – на сайте, позвоните в банк и пообщайтесь с другим сотрудником, обратитесь в другое отделение. Перед подписанием кредитного договора попросите прислать договор вам на электронную почту. Если есть возможность, покажите договор юристу, необязательно самому лучшему и дорогому. Любому, которому приходится читать договоры ежедневно.
Спокойно, не спеша, очень внимательно прочтите все пункты договора. Не делайте это в банке в день подписания договора. В банке в один день происходит несколько сделок, вашу сделку назначат на определенное время, сотрудник банка будет вас торопить, чтобы не создавать очередь в отделение с банковскими ячейками. На подписание кредитного договора вам выделят максимум полчаса. Помните, что вы всегда можете попросить внести изменения в договор. От настойчивости будет зависеть количество правок, но в любом случае банк может пойди вам навстречу.
В этот же момент (сразу после подписания кредитного договора) вы будете подписывать договор купли-продажи квартиры, с ним тоже необходимо ознакомиться задолго до сделки и показать юристу. Если ипотечный договор хоть как-то можно подписывать без юриста, то договор купли-продажи квартиры показать юристу необходимо. Покупать квартиру без прочтения договора юристом категорически нельзя.
Помните, никогда не поздно отказаться от сделки, как бы далеко вы не зашли. Даже если вы уже мысленно живете в новой квартире, но что-то вас настораживает, остановитесь. Скажите, что забыли деньги или паспорт и перенесите сделку на другой день. Конечно, сотрудники банка и представители продавца будут недовольны, но у них нет другого выбора, кроме как соглашаться на ваши условия. После подписания кредитного договора дороги назад уже не будет. Есть масса историй, когда перед покупкой квартиры или загородного дома сделка срывалась прямо перед подписанием договора. Некоторые покупают квартиру только с пятой попытки, меняя то банк, то саму квартиру.
После того, как договор подписан, стороны сдают документы в регистрационную службу Росреестра. Максимум через 2 недели покупатель получает свидетельство о праве собственности на квартиру, в котором отражено, что квартира оформлена в ипотеку. Расчеты между банком и продавцом ведутся без участия покупателя. Продавец получает часть оплаты в качестве первоначального взноса в момент подписания ипотечного договора и оставшуюся часть после получения документов из регистрационной службы. Если квартира — объект вторичного рынка или это уже введенная в эксплуатацию новостройка, то покупатель забирает ключи от квартиры, как только продавец заберет из банка деньги.
Эти стандартные правила и общие положения о покупке квартиры в ипотеку применимы по всей России, будь то квартиры Подмосковья, Москвы, регионов, квартиры в новостройках или на вторичном рынке. Могут быть свои особенности в зависимости от требований банков, реалий работы в разных субъектах РФ, но в целом процедура та же.
Смена ставки по кредиту
Повторим, что изменение ставки по кредиту называется рефинансированием. Уменьшить ставку можно как в своем банке, так и с перекредитованием в другом банке. При существенном снижении ставок по кредиту заемщику нужно обратиться в свой банк с заявлением о снижении процентной ставки. Если же банк откажет в такой процедуре, следует обращаться в другой банк, заново пройти всю процедуру получения кредита и погасить кредит в своем банке.
Учитывая расходы на получение кредита, имеет смысл заниматься рефинансированием при изменении ставок более чем на 2-3%.
Если ставка фиксированная, то банк не может ее изменить в одностороннем порядке, если иное не отражено в договоре. Если ставка плавающая или переменная, то в определенные периоды она изменяется, как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения. При значительном росте переменной ставки заемщик может обратиться в другой банк для рефинансирования кредита по меньшей ставке.
Что нужно сделать прежде, чем заключать ипотечный договор?
1. Прежде всего, соберите информацию о кредитной организации (банке), в которой вы намериваетесь оформить кредит. Используйте информацию из интернета или найдите знакомых, которые обслуживались или обслуживаются в конкретной организации, – общая информация о банке, порядке и дисциплине, отношении к клиентам будет полезна.
2. Договоритесь о встрече в офисе кредитной организации, чтобы осмотреться на местности, задать интересующие вопросы, и понять уровень обслуживания клиентов.
3. Будьте осторожными, внимательными и дотошными в ознакомлении с документами, схемами и условиями предоставления и возврата кредита, оформления и погашения залога.
4. При ознакомлении с документами смело делайте их ксерокопии, фотографируйте их на камеру мобильного телефона, если копию сделать невозможно. Запросите заранее документы, которые имеют отношение к процедуре получения и обслуживания кредита, в особенности – проекты документов, которые необходимо будет подписать. Это позволит вам внимательно все прочитать. Важно ознакомиться с полным текстом подписываемого документа, так как «хитрые» условия могут быть спрятаны в любом месте.
5. Ни в коем случае не поддавайтесь на спешку. Документы требуют тишины и внимательного ознакомления, чтобы вам не говорили другие лица. Подписывайте только те документы, смысл которых вам понятен.
6. Обращайтесь за помощью к ипотечным брокерам, юристам, риэлторам, если имеется такая возможность. Иногда привлечение юриста на подписание документов может спасти вашу недвижимость.
Обязательные и существенные условия, на которые стоит обратить внимание
В договоре должны быть указаны существенные условия: предмет, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет соглашения описывается во всех деталях:
- адрес недвижимости;
- этаж;
- количество комнат;
- площадь;
- рыночная стоимость.
Обязательна и ссылка на уже оформленный кредитный договор, в рамках которого и происходит оформление залога. В договоре указывается также размер взятого кредита и срок кредитования.
Заемщику стоит обратить особое внимание на пункты:
- о досрочном расторжении договора по инициативе банка;
- с суммой кредита и с оценочной стоимостью недвижимости (тут не должно быть ошибок или расплывчатых формулировок);
- о закладной, если она будет оформляться;
- как будет распределяться сумма после продажи предмета залога (если заемщик не справится с оплатой кредита);
- санкции в случае невыполнения обязательств по договору.
Право требования досрочного погашения кредита по договору должно возникать у банка только в случае просрочки кредитных платежей более трех раз в течение года и на длительный срок. Чем детальней будет описана процедура взыскания задолженности в этом случае, тем лучше для заемщика.
Стоит также обратить внимание на обязанность банка вернуть закладную после погашения кредита и на сроки такого возвращения. Если планируется вносить изменения в договор, то в ипотечном соглашении должно быть прописано и порядок изменения закладной.
Права и обязанности сторон по договору ипотечного кредита
Заемщик обязан предупредить банк, если знает о правах других лиц на имущество. Установление факта сокрытия этой информации может стать поводом для того, чтобы банк потребовал выплату всей суммы единовременно либо изменил условия ипотечного кредитования. Имущество, находящееся в залоге, остается в собственности у заемщика, и полномочия последнего не могут быть ограничены договором об ипотечном кредитовании. Ипотечный договор чаще всего не исключает возможности передачи имущества третьим лицам в пользование на срок, не превышающий срока ипотеки.
В заложенной квартире или доме заемщик может жить сам или с членами семьи, а также имеет возможность прописывать проживающих. Банк, предоставивший ипотеку, вправе проверять состояние имущества. В случае выявления нарушений пользования имуществом или просроченных платежей банк имеет право отчуждать собственность. Если на имущество наложено судебное взыскание, то оно может быть продано с торгов.
Что нужно знать об ипотеке
Это – деньги, которые занимают под залог недвижимости. Ипотечные кредиты оформляют на покупку дома, квартиры. Права и обязанности сторон отношений регулируются ФЗ-102 «Об ипотеке».
В 2017-2018 годах действуют государственные и банковские программы кредитования с различными условиями для приобретения недвижимости на первичном и вторичном рынке. Первый шаг для заемщика – соотнести желания с возможностями, выбрать тип квартиры, предельную стоимость и определить для себя объем ежемесячных платежей, которые «потянет» семейный бюджет. Ежемесячный платеж – часть основного долга + проценты. Его размер не должен превышать 40% общих доходов.
Выбрав банк, следует уточнить перечень документов для подачи заявки. Как правило, это – стандартный набор, включая справку о платежеспособности. Если постоянного дохода нет, нужно искать кредиторов, которые не требуют 2-НДФЛ. Еще один важный вопрос – первоначальный взнос. Он может составлять 0-30% стоимости недвижимости, в зависимости от выбранной программы. Но при этом минимальный начальный платеж может повлечь за собой повышенную процентную ставку (порядка 2-3%).
Нередко банки включают в договор всевозможные дополнительные услуги, которые, к тому же, являются платными. Запросите у менеджеров банка распечатку, где будут указаны все дополнительные расходы. Посчитайте их суммарную стоимость и оцените, приемлема ли для Вас эта сумма. Также стоит поинтересоваться, можно ли сократить эти расходы.
Особое внимание стоит уделить пунктам, где указана комиссия за обслуживание счетов. Центробанк запретил банкам устанавливать в ипотечных договорах отдельные комиссии за обслуживание счета.
В свою очередь Агентство по ипотечному жилищному кредитованию запрещает банкам включать в договор ипотеки так называемые скрытые платежи. К примеру, юридическое сопровождение сделки, от которого нельзя отказаться, оплачивается напрямую банку или аффилированному юридическому лицу. При выявлении таких нарушений, можно пожаловаться на кредитную организацию в регулятор.
Нужен ли риэлтор при получении ипотечного кредита?
Ипотечное кредитование тем удобно для заемщика, что с его стороны, как покупателя, нет необходимости в оплате услуг риэлтора. Банк проводит полную оценку объекта, правоспособности продавца, его дееспособности и общей «чистоты» сделки. На что следует обращать внимание при первичном осмотре объекта недвижимости, если риэлтора у покупателя нет:
- срок собственности (предпочтительно, должен составлять более 3х лет);
- основание права собственности (предпочтительно, договор купли продажи или наследования; хуже, если основанием является дарение);
- количество собственников и прописанных лиц;
- наличие перепланировок (фактический план помещения должен соответствовать плану БТИ).
Если эти параметры устраивают покупателя, можно направлять документы начинать осуществлять этапы оформления ипотеки.
В каких случаях и на каких этапах оформления ипотеки стоит привлекать риэлтора:
- найти подходящий объект нужно в короткий срок;
- альтернативная сделка со стороны покупателя (нужно параллельно продать одно жилье и купить другое в ипотеку);
- приобретение квартиры в новостройке, если нет достоверной информации о добросовестности застройщика.
Во всех остальных случаях на этапах оформления ипотеки покупатель может воспользоваться только консультацией сотрудника банка.