Как перевеcти квартиру в нежилое помещение в 2021 году. Инструкция

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как перевеcти квартиру в нежилое помещение в 2021 году. Инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Процедура мало отличается от изменения статуса квартиры. Есть особенности. Разрешено использовать для коммерческих целей часть строения. Проблема – местная администрация иногда приравнивает дом к квартире, отказывает владельцам.

Как перевести Жилое помещение в Нежилое в 2023 году

Нежилой фонд – это здание или же его часть (например, квартира), оснащенное всеми коммуникациями. К нему предъявляются все те же требования технической эксплуатации, что и к жилому фонду. Но главное, что отличает его от помещений жилого фонда, – это невозможность в нем зарегистрироваться (прописаться), а значит, и проживать.

Порядок перевода помещения из жилого фонда в нежилой предусматривает несколько этапов, на каждом из которых требуется сбор и предоставление определенного комплекта документов. Каждый из этих этапов нацелен на получение промежуточного разрешения от контролирующих органов.

Представляется целесообразным рассмотреть их все для составления подробной дорожной карты.

Использование жилого помещения без перевода в нежилое допускается лишь при условии соблюдения следующих обязательных требований:

Таким образом, вы можете использовать жилое помещение для ведения предпринимательской деятельности. Главное, чтобы эта деятельность не была шумной, грязной и не доставляла окружающим неудобства. При этом обязательно наличие правоустанавливающих документов на объект и государственная регистрация предпринимательской деятельности.

Для начала следует убедиться, что в помещении не производилось никаких неузаконенных перепланировок. Если кто-то до вас пытался капитально его переделать, значит, процедуру перевода из жилого в нежилой фонд нужно начинать именно с легализации этих переделок.

Далее необходимо подготовить документы для предоставления в Департамент Управления Имуществом.

Специально созданная межведомственная комиссия рассмотрит вопрос о возможности перевода жилого помещения в коммерческий формат.

Инициатива по сбору документов должна исходить только от одного из собственников помещения (либо от лица по доверенности от одного из собственников). Подготовить же нужно следующую документацию:

1. Поэтажный план помещения.

Нужно обратиться в Департамент Управления Имуществом для получения доверенности, с помощью которой можно заказать экспликацию. Это требует написания заявления установленного образца и предъявления следующих документов:

• паспорта РФ (с доверенностью, заверенной нотариально, если обращение оформляет доверенное лицо);
• документ, удостоверяющий право собственности на помещение: выписка из ЕГРН об объекте недвижимого имущества; свидетельство о вступление в права наследования; договор купли-продажи; договор инвестирования.

Срок предоставления указанной доверенности составляет до 1 месяца. Затем один из собственников (или лицо по доверенности) должен обратиться в БТИ, где пишет заявление с просьбой предоставить ему поэтажный план объекта. К заявлению нужно приложить все указанные выше документы (вместо паспорта можно предоставлять его копию заверенную нотариально).

1. Технический план и технический паспорт помещения.

Данный документ заказывается по заявлению непосредственно в БТИ или же в МФЦ.

1. Заключение, выдаваемое пожарным надзором.

В нем должно быть указано, что данное помещение удовлетворяет всем пожарным требованиям и соответствует нормам.

За данным заключением следует обратиться в Управление Государственного Пожарного надзора ГУ МЧС, где нужно оформить заявление на проведение внеплановой инспекции. Ответственный сотрудник должен выехать на место и провести осмотр.

По результатам осмотра составляется рекомендация и если все соответствует установленным нормам, то собственнику выдается заключение.

1. Заключение, выдаваемое санитарно-эпидемиологическим надзором.

Требуется обратиться в Санитарно-эпидемиологическую станцию соответствующего района, где написать заявление об инициировании проверки. Осмотр осуществляет ответственный сотрудник в назначенное время – акт о результатах осмотра забирается в СЭС.

Чтобы перевести жилую квартиру в нежилой фонд, требуется предоставление справки ДЕЗ.

В данном документе содержится информация о прочих помещениях, которые находятся на том же этаже (в том же подъезде) с квартирой, которую требуется перевести. Справку можно получить в управляющей компании дома.

Нужно будет написать заявление, приложить паспорт (или доверенность), а также документ, подтверждающий право собственности.

В 99% случаев перевод из жилого в нежилой фонд упирается именно в невозможность получить от собственников-соседей данное согласование.

А оно требуется в обязательном порядке, если помещение (квартира) располагается в многоэтажном доме не на первом этаже (это важно).

Если оно находится на первом этаже и будет оборудовано отдельным входом с улицы, то получать согласия соседей не требуется! А теперь стоит оценить всю трудоемкость получения официального соседского согласия:

• Нужно обратиться в управляющую компанию для инициации внеочередного собрания собственников жилого дома, а также с включением в повестку дня вопроса о переводе в нежилой фонд рассматриваемой квартиры. Внеочередное собрание требует письменного уведомления (приглашения) не позднее, чем за 10 суток до самого собрания.
• Кворум составляет не менее половины от числа собственников дома.

Какие документы нужны

Чтобы запустить процесс перевода помещения из жилого в нежилой фонд, нужно подать документы через портал «Госуслуги». Вот полный список бумаг, которые нужно собрать:

• заявление о переводе помещения;
• документы, устанавливающие право собственности заявителя на объект;
• протокол общего собрания жильцов многоквартирного дома (МКД);
• список жильцов, принявших участие в собрании;
• бюллетени участников собрания;
• письменные согласия всех соседей, квартиры которых непосредственно примыкают к переводимому помещению;
• проект перепланировки или переустройства помещения.

Не всегда предприниматели в полной мере понимают, сложно ли довести начатую процедуру до конца. И нуждаются в консультации специалистов.

Можно ли взыскать с собственников МКД расходы, если они отказали в согласовании перевода

Нет, потому как эти затраты не подлежат взысканию.

Могут ли собственники отозвать свое согласие на перевод помещения в другой статус

Принятый протокол обратной силы не имеет.

Можно ли сначала провести все строительные работы, а потом начать согласования

Нет, поскольку узаконить уже сделанные изменения нельзя.

Какие предусмотрены штрафы, если не делать перевод

В размер 50-200 МРОТ. Одновременно будет вынесено постановление о выселении собственников-нарушителей.

Существуют ли виды предпринимательской деятельности, которые можно осуществлять в жилом помещении без его перевода

Да. Но важно, чтобы они не нарушали:

• Во-первых: интересы жильцов;
• Во-вторых: требования к использованию жилых зданий.

Какие жалобы жильцов на неудобства, которые им доставляет нежилое помещение после его перевода из жилого, являются законными и справедливыми

Любые, связанные с нарушениями СНиПов и ГОСТов. В этот список попадают:

1. превышение уровня шума;
2. использование S не по назначению;
3. нарушения установленного рабочего графика и пр.

Когда перевести нежилой фонд нельзя

Собственникам не всегда удается осуществить перевод жилого дома в нежилое здание. Если не соблюдаются первоначальные условия, то и начинать процедуру бессмысленно. Перед инициированием процедуры советуем внимательно ознакомится с ними:

• большинство собственников жилья и/или непосредственные соседи против перевода;
• квартира возведена на 2 и более этаже;
• объект находится в наемном доме для социального использования;
• помещение планируют перевести в нежилое для осуществления религиозной деятельности (независимо от религии);
• невозможно оборудовать отдельный вход, без использования жилых помещений.

Однозначно сказать, сколько стоит перевести жилое помещение в нежилое невозможно. Все зависит от индивидуальных условий. Если объект требует переустройства, то в среднем придется отдать 50-150 тыс. руб. Обращение в суд, затраты и расходы на юридические услуги, услуги эксперта, судебной экспертизы может повлечь существенные денежные потери

Затраты	Сумма, в руб.
Нотариальное удостоверение согласий граждан, владеющих соседними помещениями	1000 (из расчета на одного человека)
Заказ электронной выписки из ЕГРН	350
Подготовка технического плана	5000
Составление проекта переустройства	20000

Ольга Эттлер, член Ассоциации юристов России:

— Принятые изменения значительно осложнили перевод жилых помещений в многоквартирном доме в нежилые, притом что установлен запрет на использование жилых помещений в МКД для оказания гостиничных услуг. Изменения коснулись как получения согласия собственников при требуемом кворуме, так и согласия всех владельцев примыкающих к указанной квартире помещений. Помещение должно соответствовать санитарным и техническим нормам.

Перевод жилого помещения в нежилое не допускается, если: у него нет отдельного входа и оборудовать такой вход невозможно; оно является частью жилого помещения; в нем кто-то постоянно проживает; оно обременено правами каких-либо лиц. Изменить статус помещения на нежилое можно, если оно расположено на первом этаже или выше, но только если помещения под ним также являются нежилыми.

Конкретную стоимость перевода определяет комиссия госоргана, занимающегося вопросами управления жилищным фондом, после подачи соответствующего пакета документов.

Об этом комиссия составляет официальный протокол.

Процедура перевода может иметь различную стоимость, которая зависит от нескольких факторов:

• регион местонахождения;
• площадь;
• техсостояние;
• возможность коммерческого использования;
• наличие поблизости расположенных аналогичных нежилых помещений;
• удобство дальнейшей эксплуатации коммерческой площади и др.

К примеру, стоимость процедуры перевода в Москве и Московской области составляет 260 000 – 480 000 рублей.

Прочие расходы, которые предстоит понести собственнику за весь процесс перевода:

1. Подготовка техпаспорта.
2. Госпошлина за регистрации права на объект.
3. Нотариальные услуги по заверению доверенности на представителя (при необходимости) и копий всех документов.
4. Разработка проектных документов по переустройству или перепланировке квартиры.

Переведи меня правильно. Как перевести квартиру в нежилой фонд — инструкция

Отвлечемся от трудностей, препонов и представим сферического коня в вакууме — то есть типовые условия для перевода жилого помещения в нежилое. Каков алгоритм этой процедуры?

Собственник помещения должен предоставить в орган местного самоуправления, занимающийся переводом недвижимости из категории в категорию, следующий пакет документов:

• Заявление о переводе помещения.
• Правоустанавливающие документы на переводимое помещение. В обязательном порядке это должны быть подлинники либо нотариально заверенные копии.
• Документ, удостоверяющий личность заявителя.
• Технический план или технически паспорт переводимого помещения с описанием
• Подготовленный, оформленный в соответствии с требованиями и согласованный в аффилированных организациях проект перепланировки или переустройства помещения. Данный документ требуется в случае, если помещение в обязательном порядке будет изменено.
• Поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение.
• Протокол общего собрания собственников многоквартирного дома. В документе должно быть отражено решение о согласии на перевод заявленного жилого помещения в нежилое. Также требуется предоставить реестр собственников, списки присутствовавших на собрании, бюллетени с решениями, протокол подсчета голосов. Собственники квартир, примыкающих к переводимому посещению, должны предоставить владельцу переводимого помещения согласие в письменной произвольной форме.

Фиксированных расходов при изменении статуса недвижимости не существует, они в каждом случае индивидуальны.

Придется взять на себя следующие расходы:

• Разницу в цене нежилого объекта при его расчете в БТИ.
• Оплата услуг, представленных БТИ и связанных с подготовкой технического паспорта помещения, а также справки о разнице цен до и после перевода недвижимости в разряд нежилых помещений.
• Оплата нотариальных услуг, которые потребуются при оформлении копии документов на владение квартирой, доверенности;
• Оплата госпошлины на регистрацию нежилого помещения;
• Оплата услуг фирмы, работающей над проектом перепланировки или переустройства недвижимости, если это требуется.

Особенности и нюансы изменения статуса квартиры

Заниматься коммерческой деятельностью в помещении без специального назначения, чревато крупными штрафами. Исключение из правил: кабинет психолога, юриста, преподавателя или репетитора, конечно, если это не нарушает интересы жильцов и правила эксплуатации. Соседи имеют полное право заявить в прокуратуру или другие госорганы, о нарушении закона, так как требования к коммерции выше и несоблюдения правил безопасности подвергает опасности всех жильцов дома.

Размер штрафов для предпринимателя и организации различный, и составляет 5 000 и 50 000 рублей, но самое серьезное последствие — продажа недвижимости с торгов по решению суда. Вырученную на аукционе сумму вернут владельцу, правда, с вычетом расходов на судебные издержки. Стоимость недвижимости будет занижена для совершения быстрой сделки.

Подготовка к общему собранию

Ч.2 ст.45 ЖК РФ дает возможность любому собственнику созвать незапланированное собрание, в том числе по вопросам перевода квартиры из жилого в нежилое помещение. Для проведения данного мероприятия потребуются:

1. Реестр владельцев квартир, расположенных в многоэтажке.
2. Уведомления о предстоящем собрании.
3. Бланки решений собственников-участников собрания.
4. Листы регистрации.

Не позднее, чем за 10 суток до запланированного мероприятия заинтересованный гражданин обязан уведомить собственников других жилых помещений о предстоящем событии одним из следующих способов:

• заказным письмом (однако общее собрание может предусмотреть иной способ отправки письменного сообщения);
• личное вручение каждому собственнику под роспись;
• размещение соответствующего объявления в общедоступном месте (например, в подъезде дома).

В сообщении необходимо указать:

• сведения о заинтересованном в проведении собрания гражданине;
• формат проведения общего собрания (очный, заочный, очно-заочный);
• дату, место и время встречи жильцов, а если собрание проводится в заочном формате – финальную дату приема решений и место, где можно его передать;
• вопрос, который будет решаться на собрании;
• порядок, время и место ознакомления с документами, которые будут представлены на общем собрании.

Отличия в процедуре перевода частного дома и квартиры в МКД

Перевод частного дома в нежилой фонд разрешается в случае:

• дом не используется для проживания или нежилая часть полностью изолирована от жилой;
• проведена документальная и фактическая перепланировка помещения в соответствии с санитарными, техническими и другими требованиями;
• земельный участок, на котором расположен дом, не предназначен под ИЖС.

Основная разница в переводе частного дома от перевода квартиры в МКД заключается в отсутствии необходимости разрешения соседей на перемену статуса помещения, если не затрагиваются их интересы, защищаемые законом.

При переводе квартиры в МКД в нежилое помещение согласие остальных жильцов требуется для проведения перепланировки, которая может затронуть территорию дома или земельный участок, принадлежащих к общедомовому имуществу.

Разрешение собственников можно получить двумя способами:

• С помощью ТСЖ провести внеочередное общедомовое собрание и получить согласие большинства собравшихся.
• Самостоятельно провести собрание и получить согласие большинства при явке более половины собственников квартир.

Нужно ли согласие владельцев других квартир?

Одной из частых проблем, с которой сталкиваются владельцы недвижимости при переводе помещения в нежилой фонд является согласие владельцев квартир в многоквартирном доме.

Данный документ является обязательным только в том случае, если при переводе недвижимости будут использоваться общие помещения или территория (лестница, лифт, придомовой участок и т.д.). При других обстоятельствах это соглашение не является обязательным.

Владелец, совершающий перевод обязан получить согласие не у фактически проживающих граждан, а у владельцев недвижимости.

Получить согласие можно двумя способами:

• лично обращаясь к каждому владельцу и подписывая с ним соглашение (обязательно нужно заверить документ нотариально).
• обратившись в ТСЖ с прошением провести внеочередное заседание жителей дома.

Как правило, чаще всего владельцы прибегают ко второму способу. Реализуется данный метод следующим образом:

1. Собственник подает в ТСЖ заявление с прошением разрешить перевод здания.
2. Данное прошение рассматривается на очередном из заседаний или специально для него проводятся внеочередные сборы.
3. Проводится голосование всех членов ТСЖ и подсчитываются голоса.
4. В результате голосования принимается решение об одобрении или отказе в запрашиваемом прошении.

Действительным данное соглашение будет только в том случае, если в голосовании принимали участие, как минимум 50% жителей дома.

Если собственники дома не дадут согласие, то можно попытаться урегулировать данный вопрос через суд. Однако, как показывает практика, суд занимает сторону владельцев остальных квартир.

Сколько стоит такая процедура?

Человеку, который первый раз занимается решением вопроса «как перевести жилое помещение в нежилое», стоимость услуг специальных фирм может показаться очень высокой. Есть много фирм, которые полностью берут на себя подготовку перевода. Стоимость такой работы в Москве составляет примерно 220 000 руб. за одно помещение. Но только на первый взгляд это – дорогое мероприятие. Ведь человеку, который никогда раньше не занимался этим вопросом, трудно разобраться во всем самостоятельно. Да и найти время на сбор документов часто бывает затруднительно. Поэтому, обратившись к профессионалам, вы в итоге выиграете финансово. Время, за которое фирма сделает перевод, составляет от 4 до 6 месяцев.

Согласие собственников других квартир

Согласно ст. 23 Жилищного кодекса РФ отсутствие согласия собственников других квартир на перевод объекта жилой недвижимости в нежилой фонд с целью коммерческого использования не является основанием для отказа в получении данного разрешения. Однако, зачастую именно эта причина служит поводом для принятия отрицательного решения компетентными органами. Для того, чтобы гарантированно не получить отказ в переводе жилого помещения в нежилое, в случаях, если данные действия затрагивают общую собственность владельцев квартир в многоквартирном доме (лестничные марши, подвалы, технические этажи, лифты и иные имущественные объекты, предназначенные для обслуживания нескольких помещений в этом доме), к пакету документов необходимо будет приложить согласие собственников других жилых помещений. Для получения данного согласия заинтересованное лицо может обратиться в органы управления ТСЖ, предоставить заявление о включении вопроса о переводе объекта жилой недвижимости в нежилой фонд в повестку дня на заседании всех членов ТСЖ. В данном случае решение вопроса будет зависеть от большинства голосов лиц, присутствующих на собрании. Если же в многоквартирном доме не создано ТСЖ, заинтересованному лицу будет необходимо самостоятельно собрать собрание собственников жилья, выступив главным инициатором. В соответствии со ст. 45 п. 2 ЖК РФ внеочередное собрание собственников жилья в многоквартирном доме считается правомерным только в случаях явки более 50% собственников. Также, как и в первом случае, решение о переводе квартиры в нежилое помещение принимается большинством голосов всех участников собрания. В случаях, когда необходимо решить вопрос об использовании собственником нежилого помещения земельного участка, принадлежащего многоквартирному дому и являющегося собственностью других жильцов (например, под лестницей отдельного входа/выхода или возведение пристройки), необходимо будет получить согласие собственников путем проведения собрания. Если же земельный участок принадлежит муниципалитету, согласие на его использование можно будет получить в районной администрации.

Похожие записи:

• Обязан ли работодатель издавать приказ о предоставлении отпуска за свой счет
• Гражданство в международном праве
• Памятка для ретейлера: новые правила розничной торговли в 2023 году