Об особенностях кадастрового учета подвального помещения многоквартирного дома
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Об особенностях кадастрового учета подвального помещения многоквартирного дома». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сотрудники компании – квалифицированные специалисты с многолетним опытом. Их задача – это гарантировать должное качество, руководствуясь вашими пожеланиями и следуя всем необходимым предписаниям. Команда «ИнноваСтрой»показывают высокий результат касательно разработки проектов под строительство домов, а также на должном уровне занимаются их реализацией.
Различия цокольного и подвальных помещений
Подвал полностью размещают под землей и его высота не будет достигать более двух метров. Следует тщательно подходить к строительству каждой из таких частей дома — это касается и определения уровня грунтовых вод, и выбора гидроизоляционных материалов на этапе их закладки. Несмотря на то что оба подобных помещения очень похожи между собой, разница между ними очевидна:
Подвальное помещение
- Цокольный этаж можно устанавливаться и на ленточный, и на плиточный фундамент — все зависит от выбора заказчика.
- Погреб или подвал размещается только под определенной частью дома.
- На цокольном этаже могут располагаться жилые комнаты дома, подвал же для этого не предусмотрен.
Последний пункт указывает на особую функциональность этой части здания. Это таит в себе дополнительные возможности при планировке будущего дома.
Считаются ли цоколь и подвал этажами в БТИ? Как они учитываются в площади дома? на сайте Недвио
Стоимость недвижимости, при ее покупке, рассчитывается с учетом общей площади дома. Следовательно, каждый квадратный метр может стать предметом манипуляций со стороны продавца или застройщика.
За основу, в определении метража здания, берется кадастровый паспорт, в котором указаны все характеристики постройки. Практика показывает, что самыми спорными моментами, при определении площади загородных домов, считаются помещения цокольного этажа или подвала, которые продавцы могут оформить как полноценный этаж или оставить «в тени».
К примеру, собственник задумал построить дом на 3 этажа в районе, где разрешено возводить лишь строения на 2 уровня. Цокольный этаж правильной высоты позволит ему воплотить задумку законным путем. Напротив, если вы возводите строение не по регламенту, то его не удастся ввести в эксплуатацию.
Функции технического этажа
Мы уже разобрались с вопросом, что такое технический этаж в жилом доме. Однако теперь следует уделить внимание вопросу о том, какие действия он выполняет. Обратимся к ним далее:
- Хранение. Сюда может размещаться различное общее имущество. Распределением такого имущества на этом этаже занимается Управляющая компания или сотрудники ЖКХ. Также соответствующее решение может быть принято путем голосования на общедомовом или общеподъездном собрании.
- Размещение коммуникаций. Коммуникации многоквартирного жил дома очень часто размещаются именно на тех. этажах, поскольку иного подходящего места для них нет. Техэтаж очень удобен для этих целей, а работа там не вызывает хлопот у монтеров-специалистов при размещении.
- Личное пользование. Жилищный кодекс предполагает использование площади в личных целях. То есть жилец дома может арендовать техэтаж или принять его в собственность. В обоих случаях предварительно придется получить письменное согласие от всех жильцов в жилом доме. А если вы захотите получить заветную площадь в свое постоянное владение, то придется также разработать проект, согласно которому недостаток технического пространства будет возмещен. Этот проект необходимо будет дополнительно утвердить в администрации города. Хлопот много, но зато они в дальнейшем позволят расширить жилплощадь и сделать жизнь более комфортной на законном уровне.
В пользование собственникам чаще всего сдаются верхние этажи. Нижние же нередко арендуются юридическими лицами. На месте нижних технических этажей нередко мы можем видеть магазины, аптеки и иные организации. С одной стороны — удобно, но с другой — шумно и не всегда комфортно, особенно, если мы говорим о пивных лавках или закусочных.
Отвечает руководитель направления «Земля. Недвижимость. Инвестиции» юридической компании «ЭНСО» Михаил Колотов:
В принципе, перевод нежилого помещения в жилое помещение (смену назначения) жилищное право допускает, но с оговорками.
Во-первых, такой перевод не должен нарушать законодательство о градостроительной деятельности. Например, если здание, в котором находится переводимое помещение, расположено в территориальной зоне, градостроительный регламент которой не допускает использование территории для проживания (в промышленной зоне), то такой перевод будет невозможен.
Во-вторых, помещение должно соответствовать требованиям, установленным Правительством Российской Федерации к жилым помещениям (постановление от 28.01.2006 № 47). Таких требований немало, среди них – обеспеченность не только инженерными системами (водоснабжения, водоотведения, вентиляции и пр.), но и требования к инсоляции (доступу солнечного света), высоте потолка и т. д., которые фактически делают невозможным использование полуподвальных и подвальных помещений в качестве жилых. Кроме того, это постановление содержит прямой запрет на размещение жилого помещения в подвальном и цокольном этажах.
Таким образом, на поставленный вопрос можно дать однозначный ответ: перевести подвальные и полуподвальные помещения в жилые помещения нельзя.
Не пропустите:
Какие проекты и работы нужны для согласования подвала в нежилых зданиях и МКД
В зависимости от вида здания (нежилое или МКД), для согласования подвалов потребуется разработка:
- проекта реконструкции – если одновременно будут заменены или восстановлены несущие конструкции здания, либо изменены его основные характеристик (например, согласование подвала может быть связано с возведением пристройки, увеличением объема и площади здания);
- проекта перепланировки и (или) переустройства – для подготовки помещений под коммерческую или иную разрешенную деятельность, для объединения с нежилым помещением первого этажа.
В обоих случаях нужно пройти обязательные стадии согласования. В нежилых зданиях перепланировку нужно согласовывать, если объект является муниципальной собственностью. Для частных нежилых зданий проект утверждает сам собственник.
Проблемы и сложности при согласовании подвалов в нежилых зданиях и МКД
Самые большие сложности возникнут при согласовании подвалов в МКД, так как нередко вся процедура заканчивается на стадии отказа собственников. Вот еще несколько проблем, которые могут возникнуть при проектировании и согласованиях:
- сложности с соблюдением пожарной и санитарно-гигиенической безопасности в подвальных помещениях, что обязательно проверят сотрудники МЧС и СЭС;
- необходимость проектировать перенос или изменение схемы инженерного оборудования, размещенного в подвале;
- необходимость проектировать и согласовывать отдельный вход в подвальные помещения;
- необходимость учитывать ограничения по разрешенным видам деятельности в подвалах МКД, проектировать дополнительную шумо- и звукоизоляцию.
Наши специалисты имеют опыт работы даже с самыми сложными проектами и согласованиями на подвалы. Все эти нюансы можно уточнить на предварительной консультации.
Подвальные помещения многоквартирного дома: правовой режим
Статус подвалов по прежнему беспокоит собственников помещений многоквартирных домов (МКД). Казалось бы, вопрос признания права общей долевой собственности на «техническое подполье» (так иногда называют подвалы) уже решен на уровне Конституционного суда (Определение от 19.05.2009 № 489 О-О).
Однако практика показала, что далеко не во всех многоквартирных домах подвальные помещения подлежат включению в состав общего имущества. В данной статье речь пойдет о том, как определить назначение подвального помещения и его правовой режим.
Помещения МКД и возможные правовые режимы
Согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в МКД на праве общей долевой собственности принадлежат общие помещения, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарнотехническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Статья 36 ЖК РФ дает более полное представление о том, что относится к общим помещениям дома.
- Согласно данной норме собственникам помещений в МКД принадлежат на праве общей долевой собственности помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме: межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
- Из указанных норм следует, что помещение, относящееся к общему имуществу, не может являться частью квартиры или иного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, а в общей собственности не может находиться часть помещения, не обособленная от помещения, принадлежащего единоличному собственнику. В свою очередь, на помещение как объект права может распространяться правовой режим:
- –общего имущества в МКД, и тогда участниками общей соб- ственности являются все собственники помещений в доме с размером доли каждого пропорционально площади принадлежащего каждому собственнику помещения; –самостоятельного имущества, находящегося в единоличной или общей собственности, но по основаниям, не связанным с целевым назначением имущества как вспомогательного и обслуживающего другие помещения.
- Разъяснения Конституционного суда
Как указано в Определении КС РФ от 19.05.2009 № 489 О-О, помещения, не являющиеся частями квартир, относятся к общему имуществу собственников помещений в МКД (в том числе), если внутри них расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений. Такие помещения самостоятельного назначения не имеют, они, как и расположенное в них оборудование, предназначены для обслуживания нескольких или всех помещений дома.
Вместе с тем судьи отметили, что, кроме нежилых помещений, относящихся к общему имуществу, в МКД могут иметься иные нежилые помещения, предназначенные для самостоятельного использования.
Как по закону нежилое помещение перевести в жилое. Инструкция
Часто люди сталкиваются с такой проблемой, как перевод помещения из нежилого в жилое. Например, у вас был офис на первом этаже, но с бизнесом не задалось и вы теперь хотите сделать из этого помещения квартиру.
Или вы построили дом, несколько пристроек в качестве нежилых помещений, потом оборудовали их как комнаты для гостей, а через несколько лет проживания вспомнили о том, что нужно как-то оформить все по закону.
Рассказываем о тонкостях переоформления помещений.
В каком случае можно переоформить помещение
В соответствии с законами РФ перевести нежилое помещение в жилое возможно только при соблюдении двух условий:
- помещение должно принадлежать инициатору процедуры на праве личной собственности и не должно быть обременено правами иных лиц;
- помещение должно соответствовать требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, или у вас должна быть возможность привести помещение в соответствие с такими требованиями.
Если с первым пунктом все хорошо, вы не обременены кредитными договорами или договорами аренды и являетесь единственным владельцем помещения, то стоит взглянуть на планировку.
Отсутствие окон, невозможность перепланировки в будущем, отсутствие канализации — все это может быть серьезным препятствием на пути ваших планов.
Есть определенные требования к жилым помещениям, и если ваша собственность этим требованиям не отвечает и это невозможно исправить перепланировкой или ремонтом, перевести в жилое вам его ее разрешат.
Отвечает руководитель юридической компании «Хелп Консалтинг» Андрей Лихачев:
Помещения свободного назначения являются нежилыми. Чтобы сделать их жилыми, необходимо привести их в соответствие с требованиями, установленными Постановлением правительства. Если прочитать последние, на первый взгляд, сложностей нет. Но критерии достаточно размыты, а реализовать их на практике очень сложно. Так получается из-за того, что помещение изначально не проектировалось, как жилое.
Сам перевод помещения из нежилого в жилое требует санкции государственного органа. Это достаточно долгий и трудоемкий процесс, поэтому без знаний и опыта делать это самостоятельно не рекомендуется. Услуги специалистов в этой сфере стоят дорого; причина – как раз из-за объема работы.
К главному риску покупки ПСН можно отнести технологическую невозможность перевести его в статус жилого помещения. Но даже если осуществить перевод все же получится, стоимость переделок будет сопоставима с ценой квартиры.
Сделать постоянную регистрацию в ПСН будет невозможно, если перевод не получится. Поэтому пользоваться государственными услугами в этом районе вы не сможете. Нежилое помещение не будет считаться вашим единственным жильем, и при возникновении задолженности оно будет реализовано с торгов в счет ее погашения.
Отвечает руководитель департамента коммерческой недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Вадим Кашкин:
Не каждое помещение свободного назначения можно перевести в жилое. Чтобы госорганы позволили это сделать, оно должно соответствовать требованиям, которые предъявляются к жилью. Так, перевод возможен, если там есть все необходимые инженерные системы – электричество, вода, канализация, отопление, хорошая вентиляция и инсоляция. При этом все это должно соответствовать требованиям безопасности.
Обычно в «жилье» переводят помещения на первых этажах многоквартирных домов либо в отдельно стоящем здании/доме. Помещения, расположенные на уровне цокольных этажей, перевести точно не получится.
Сам процесс перевода достаточно трудозатратный, потому что требуется время подготовить все документы для подачи в МФЦ:
- правоустанавливающие документы (договор купли-продажи/дарения/свидетельство о праве на наследство/др.);
- проект переустройства или перепланировки, если будете что-то менять;
- если планируете сделать вход в жилье с лестничной клетки, нужно получить протокол общего собрания собственников, где согласие на подобную переделку изъявили все 100% владельцев МКД.
Для чего нужен цокольный этаж?
Понятно, что нет смысла оборудовать цокольный этаж просто для того, «чтобы был». Гораздо полезнее сначала продумать, что будет находиться там, а уже потом приниматься за проектирование и, собственно, строительство.
Не новость, что первопричиной устройства цокольного этажа является недостаточная площадь всех имеющихся в доме помещений. Любая из комнат (за исключением, разумеется, спален) может находиться ниже первого этажа.
Далее — это ограниченный земельный участок. К примеру, если у хозяина дома есть желание и необходимые материальные возможности для того, чтобы обустроить дополнительную площадь, но при этом территория земельного участка ограничена, можно позволить себе устроить цокольный этаж. А уже площадь цокольного этажа можно использовать по своему личному усмотрению и желанию.
Еще одной причиной, по которой делается выбор в пользу цокольного этажа — это слишком холмистая местность. Если грунт неровный, строительство цокольного этажа станет прекрасной возможностью, чтобы обыграть и внешний облик вашего строения, и способы внутренней отделки помещений.
Вот несколько идей, которые смело можно воплотить в жизнь:
На цокольном этаже можно устроить сауну. Если к вам будут приходить друзья, можно будет время от времени устраивать «банные дни»
При строительстве сауны очень важно продумать пароотводы.
К сауне можно устроить и бассейн. Кстати, цокольный этаж чаще всего используется именно под строительство бассейна.
Домашний кинотеатр
Обустройство цокольного этажа в качестве домашнего кинотеатра — чем вам не идея? Огромный плазменный экран, колонки и панель управления — вот что нужно для отличного времяпрепровождения в компании друзей и семьи.
Техническая зона для домашней котельной, санузла и т. д. — еще один дополнительный вариант для помещения цокольного этажа.
Ну и наконец, еще можно сделать бильярдную, комнату отдыха, личный кабинет или библиотеку.
Но, помните о том, что обустройство цокольного этажа — это дело затратное, особенно если речь идет об эксплуатации помещения. К примеру, если вы решили сделать тренажерный зал, то потребуется проведение принудительной вентиляции помещения, в то время как сауна и бассейн потребуют устройства дополнительной напорной канализации.
Какие документы потребуются для перевода апартаментов в жилое помещение?
Собственнику апартаментов необходимо собрать ряд документов:
план помещения с техническим описанием;
выписка из ЕГРН;
план переустройства (при наличии);
согласие на изменение статуса апартаментов от собственников всех других помещений в доме.
Кроме того, для осуществления процедуры перевода нежилого помещения в жилое помещение заявителю необходимо получить заключения профильных организаций о соответствии нежилого помещения требованиям, предъявляемым к жилому помещению. Заключение о техническом учете и технической инвентаризации выдает БТИ, документ можно получить, обратившись непосредственно в организацию или через МФЦ. Также заявителю потребуются заключения по результатам проведения санитарно-эпидемиологической экспертизы и экспертизы проектной документации.
Понятие цокольного этажа
Определение цокольного этажа регламентировано законодательно. Само слово «цоколь» имеет итальянское происхождение, и с первого взгляда его значение никак не связано с недвижимостью.
Цоколь означает «башмак на деревянной подошве». Эта деревянная подошва и обозначает расположение цоколя в многоквартирном доме.
Многие задаются вопросом: цокольный этаж – это надземный или подземный этаж? Фактически это ни тот и ни другой. Надземный этаж, который полностью расположен над уровнем земли, считается первым этажом дома. Подземный этаж, который располагается под уровнем земли, считается подвалом.
Что значит цокольный этаж в российском законодательстве, указано в СНиП.
В соответствии со СНиПом 2.08.01-89 цокольный этаж – это этаж при отметке пола помещений ниже планировочной отметки земли на высоту не более половины высоты помещений.
Данный СНиП действует и в 2022 году, обязателен к исполнению в части ограничения эксплуатационных характеристик такого цокольного помещения.
Считается ли цокольный этаж за полноценный этаж, сложно однозначно ответить. К общей этажности здания он не имеет никакого отношения, не идёт в учёт этажности.
Но при этом фактически целым этажом цоколь признается, поскольку может использоваться по определенным видам назначения.
Факторы, влияющие на сложность и стоимость работ
Что такое цокольный этаж в доме – это заглубленные помещения. А значит, их стены будут напрямую контактировать с грунтом. То есть внутри организуемого пространства будет присутствовать постоянная влажность. Что это значит, многие знают не понаслышке.
Но если вести все строительные работы строго по правилам и нормам, то избежать эту неприятность можно без проблем. Для этого делают качественную гидроизоляцию стен цокольного этажа и его напольного основания.
Но если на стенах и потолке появился грибок или колонии плесени, то дело не в гидроизоляции, а плохо работающей вентиляции. При этом были сделаны нарушения, когда закладывался теплоизоляционный слой. Вот где огромные денежные затраты. Поэтому на стадии строительства цокольного этажа все его элементы должны закрываться качественными гидро- и теплоизоляционными материалами без нарушения технологий укладки.
Раздел 4. Условия перевода чердачных и цокольных пространств в жилые и нежилые помещения
Раздел 4. Условия перевода чердачных и цокольных пространств
в жилые и нежилые помещения
4.1. Перевод чердачных и цокольных пространств в жилые и нежилые помещения возможен с разрешения балансодержателя и владельца данного дома при наличии или устройстве лестничного марша с лестничной площадки.
4.2. Размещение жилых помещений в цокольных этажах зданий не допускается (СНиП 2.08.01-89, п. 1.43). Перечень помещений, допускаемых и запрещаемых для размещения в 1-м и цокольном этажах, указан в СНиП 2.08-89* п. 1.36.
4.3. Устройство внутриквартирной лестницы возможно из жилого помещения (при использовании жильцом помещения чердачного пространства непосредственно расположенного над его квартирой или использовании цокольного пространства как вспомогательным).
Отвечает юрисконсульт офиса «Арбатское» департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Ирина Андрейченко:
Помещения свободного назначения (ПСН) были спроектированы под различные цели их использования, без какой-либо конкретной специализации, что позволяет застройщику при строительстве здания не следовать специальным пожарным и санитарным нормам и правилам, а также расширяет возможности приобретателя в эксплуатации такого помещения.
Перевод ПСН в жилое помещение, на наш взгляд, – довольно сложная операция, учитывая, что жилое помещение должно соответствовать определенным санитарно-эпидемиологическим, гигиеническим и противопожарным требованиям, предусмотренным жилищным законодательством.
В первую очередь, необходимо проверить, соблюдаются ли условия для такого перевода, а именно:
В переводе может быть отказано, если: