Как найти арендатора коммерческой недвижимости?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как найти арендатора коммерческой недвижимости?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Факт присвоения участку государственного учетного номера всегда закрепляется законодательно. Знание целевого назначения участка может существенно сэкономить время при поиске информации о собственнике. Если участок относится к садовому товариществу, можно обратиться к председателю товарищества, который обязан вести учетную книгу правления. В эту книгу вносятся все кадастровые номера входящих в товарищество участков. Как узнать номер собственника квартиры? В случае если собственник дачного участка поменялся и ни предыдущие, ни новые хозяева не позаботились об изменении данных в учетной книге правления, участок будет числиться у председателя за старым владельцем. В таком случае информация, полученная от него, может быть устаревшей и недостоверной.

Как гарантированно получить выгодное предложение об аренде

Как мы видим, самостоятельный поиск арендатора может затянуться на многие месяцы. А это дополнительные расходы на обслуживание помещения и потеря арендной платы. Если сложить эти расходы, то получиться, что проценты, которые берут специализированные агентства, не так велики, по сравнению с потерями – настоящими и возможными. В то же время, специалисты по коммерческой недвижимости возьмут на себя все заботы и. расходы, связанные с поиском арендатора и заключением выгодного договора:

· Проанализируют объект недвижимость и определят, какому бизнесу его можно предложить, кто из потенциальных клиентов сможет стать вашим арендатором .

· Самостоятельно разместят объявления на популярных площадках и форумах и подготовят рекламную компанию.

· Будут отвечать на звонки потенциальных клиентов.

· Возьмут на себя показы и переговорные процессы с клиентами.

· Проверят потенциального арендатора на наличие долгов, банкротства и так далее.

· Помогут заключить договор аренды защищающий интересы собственника.

Осматриваем помещение

Допустим, вы нашли подходящий вариант и уже договорились с владельцем о дате показа. Вот важные моменты, которые стоит проверить:

Входная группа. В помещение легко попасть, чтобы вход был прямо с улицы, и покупателям не нужно было преодолевать высокие лестницы.

Место для рекламы. Заранее узнайте условия размещения вывески. Например, если помещение находится в жилом доме, это нужно согласовать с жильцами и администрацией. В некоторых случаях за право установить вывеску придётся заплатить.

Разгрузочная зона. Поставки придётся принимать регулярно, поэтому к складу должен быть свободный доступ с улицы.

Площадь. Рекомендуемая площадь помещения под магазин — от 50 квадратных метров.

Электричество. Магазинам нужно много энергии: она питает кассовые аппараты, а в случае с продуктовыми ещё и холодильники и морозильные камеры. Подводить дополнительные мощности — очень затратная затея, поэтому обязательно проверьте количество киловатт в технической документации на помещение. За необходимый минимум принято считать 25 киловатт.

Коммуникации. В помещении должен размещаться санузел для сотрудников — то есть, хотя бы один туалет и одна раковина.

Самое частое нарушение собственников коммерческих площадей — это неуплата налогов. Обычно за это устанавливается штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога, уточнил Денис Зайцев, руководитель налоговой практики юридической фирмы BMS Law Firm. Он пояснил, что также начисляются пени в размере 1/300 от ставки рефинансирования (хотя это и не мера ответственности, а мера обеспечения надлежащего исполнения обязательства). По прошествии определенного количества времени ставка становится 1/150, что жестче обычного кредитования.

Есть также штраф в размере 40%, который применяется в том случае, если налоговому органу удастся доказать, что лицо умышленно не уплатило налог. «Более того, налоговый орган при достижении определенных финансовых показателей по неуплаченным налогам может передать информацию о выявленных нарушениях в правоохранительные органы. В этом случае будет решаться вопрос о возбуждении уголовного дела. Наказание по ч. 2 ст. 199 УК РФ — вплоть до лишения свободы на срок до шести лет», — заявил Зайцев.

Санкции могут применить к арендатору, если он не выполняет обязательства перед арендодателем — например, пропускает сроки оплаты или портит имущество. Однако любой договор аренды предполагает наличие страхового депозита, как правило, равного двум−трем арендным платам. Чаще всего в случае нарушения собственник берет из него сумму, которую недополучил от арендатора, при этом последний все равно должен восполнить ее, уточнил директор департамента коммерческой недвижимости агентства Point Estate Роман Амелин. Он подчеркнул, что по окончании договора после подписания акта приема-передача помещения собственник возвращает страховой депозит арендатору — или в полном объеме, или за вычетом штрафов.

Прежде всего, нужно правильно настроится перед встречей с арендодателем или его представителем. Возможно, если с помещение не все в порядке, он будет заговаривать зубы. Евгений должен внимательно осмотреть каждый угол помещения, которое присмотрел. Ведь когда он подпишет договор, проблемы на производственных площадях станут его заботами и ответственностью.

При осмотре нужно обратить внимание на состояние всего здания, затем внимательно осмотреть помещение. Действуйте по инструкции:

• нужно осмотреть стены, пол, потолок — нет ли трещин, дыр, залития и прочих «радостей»;

• нужно проверить двери и окна — хорошо ли они работают, скрипят или нет, все ли замки в порядке;

• важно проверить работу коммуникаций — везде ли включается свет, кондиционеры, работает вентиляция и пожарная сигнализация, открываются краны и смывает ли унитаз воду.

Итак, Евгений с арендодателем готовят текст договора. Какие пункты должны быть в документе?

• предмет и объект сделки;

• порядок передачи объекта недвижимости;

• общие и специальные права, обязанности лиц;

• размер арендной платы, порядок ее изменения;

• срок аренды;

• расторжение, изменение договора;

• ответственность обеих сторон;

• порядок решения разногласий и споров;

• дополнительные условия;

• реквизиты сторон (адреса, ИНН, контакты и т.д.).

Может ли физлицо быть арендодателем?

Как отмечалось, право собственности может выражаться в распоряжении имуществом. То есть ГК РФ не запрещает физическим лицам сдавать нежилые помещения в аренду.

Арендаторами могут быть:

• физические лица;
• юридические лица;
• муниципалитеты и государство, при определенных условиях.

Одним словом – практически все субъекты гражданского права. Между тем, нужно помнить, что деятельность, связанная с систематическим получением прибыли, расценивается государством, как предпринимательская. При этом субъект, который занимается бизнесом, должен быть зарегистрирован в налоговых органах определенным образом:

• как ИП;
• как учредитель юридического лица.

Теоретики выдвигают мнение о том, что сдачу в аренду нежилых помещений можно назвать предпринимательством только в случаях, когда:

1. договор заключен на длительный срок;
2. имеется сложившийся круг контрагентов, пользующихся нежилым помещением.

На практике, суды не склонны вдаваться в детали. Если компетентным органам становится известно, что физ. лицо сдает кому-то свое нежилое помещение за деньги, то они стараются привлечь этого человека к ответственности: к административной или даже уголовной, если, скажем, государству причинен крупный ущерб. Таким образом, если сдачей в аренду недвижимости планируется зарабатывать на жизнь, то лучше зарегистрироваться, как ИП.

Впрочем, многие успешно занимаются арендной деятельностью нелегально. Ничего нового: «В России строгость законов компенсируется необязательностью их исполнения». Если же арендодателем заинтересовались налоговые органы, то ему необходимо будет доказать, что сдача в наем недвижимости – частный случай. Получать прибыль на постоянной основе – не входило в планы.

Чем заинтересовать потенциального арендатора

На рынке каждого города предлагается много объектов недвижимости, предназначенных для коммерческой деятельности. Поэтому чтобы быстро сдать свое помещение в аренду, важно заинтересовать арендаторов. Для этого учитываются рекомендации:

• снижение арендной платы при долгом сроке аренды, но система скидок должна быть понятной, например, за месяц арендная плата составляет 10 тыс. руб., а за год – 100 тыс. руб.;
• предоставление полного пакета услуг, например, выполнение профилактических ремонтных работ, проверка пожарной безопасности или реализация других действий за счет арендодателя;
• возможность выкупа помещения в будущем.

Чем больше преимуществ сможет предложить владелец недвижимости, тем более высоким будет спрос на объект.

Риски по договору аренды помещения, если меняется его собственник

Недвижимость, сданная в аренду, может поменять собственника. Как быть в этом случае арендатору, и чем он рискует?

Есть хорошая новость – Гражданский кодекс защищает права арендатора при смене арендодателя. Статья 617 ГК РФ оговаривает, что переход права собственности на арендованное имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. То есть, арендатор не будет ущемлен в своем праве продолжать пользоваться недвижимостью на условиях существующей арендной платы, по крайней мере, до тех пор, пока договор аренды помещения продолжает действовать.

Сложности в этой ситуации могут возникнуть при перечислении арендной платы новому собственнику, причем риски могут возникнуть как у арендатора, так и у арендодателя. Арендатор может перечислить арендную плату не тому собственнику, в результате чего может быть обвинен в нарушении договорных обязанностей, а новый арендодатель рискует не получить арендную плату.

Если арендатор по незнанию внес арендную плату прежнему арендодателю (которого еще называют ненадлежащим), то новый арендодатель может обратиться за истребованием платежа как к арендатору, так и к прежнему собственнику.

Рискованной будет ситуация, когда арендатор внес арендные платежи по старым реквизитам более двух раз подряд. В этом случае он нарушает свои обязанности перед новым собственником, и тот может досрочно расторгнуть договор аренды помещения.

Конечно, в судебном порядке у арендатора есть все шансы доказать добросовестное исполнение договорных обязанностей, ссылаясь на статью 382 ГК РФ (уведомление о смене кредитора), но ведь проще обойтись без таких разбирательств.

Чтобы избежать таких рисков, арендатор должен знать о моменте перехода права собственности и изменения платежных реквизитов арендодателя. Никакой специальной процедуры оформления смены арендодателя Гражданский кодекс не предусматривает, поэтому стороны договора аренды помещения должны предусмотреть этот вопрос в тексте договора.

Обычное письменное уведомление о смене собственника для арендатора еще не является основанием платить по новым реквизитам. Арендатор должен запросить подтверждение перехода права собственности — свидетельство о госрегистрации права на недвижимость и договор, на основании которого арендованное помещение сменило собственника. Если арендатор не обратиться за таким подтверждением, то на него ложится риск оплаты ненадлежащему арендодателю и последующих за этим санкций (статья 312 ГК РФ).

Подводные камни и узкие места

Есть несколько важных нюансов:

• Очень важно детально описать объект, который сдается в аренду. Судя по практике, если объект сложно идентифицировать, то сделку могут признать недействительной. Например, в договоре указан только адрес офиса. Но по данному адресу находится целый деловой центр, где подобных помещений 50 или даже 100. Желательно указать в договоре все отличительные особенности конкретного помещения.
• В тексте соглашения обязательно должна быть указана величина арендной платы. При этом, как определили высшие суды, она не должна меняться чаще раза в год. Поэтому арендодателю лучше сразу подумать, за какую сумму в месяц он будет сдавать помещение.
• Очень важно оговорить все недостатки помещения. Всю важную информацию можно прописать в акте приема передачи. Там же следует отразить состав имущества находящегося в помещении.

Успешная предпринимательская деятельность во многом зависит от удачно выбранного помещения для ведения дел. В особенной степени это касается торговли и сферы услуг. Уютный, хорошо оборудованный магазин в оживленной части города сам по себе притягивает покупателей.

То же самое можно сказать об офисах. У каждой уважающей себя компании должно быть добротное помещение для работы и приёма посетителей. Даже если вы реализуете товар через интернет-магазин, вам нужно место для комплектации и выдачи заказов, а также решения спорных вопросов с покупателями.

Не каждый бизнесмен, особенно начинающий, может позволить себе покупку нежилого помещения. В таких случаях на помощь приходит аренда коммерческой недвижимости.

Перечислим все преимущества аренды:

• относительно невысокие финансовые затраты;
• более простая в сравнении с покупкой процедура оформления документации;
• возможность в любой момент сменить арендодателя и переехать в другое здание;
• большой выбор объектов недвижимости, особенно в мегаполисах.

Обратный процесс – сдача помещений в аренду – тоже имеет немало плюсов. Прежде всего, это надёжный источник пассивного дохода. Приобретение в собственность коммерческих площадей (торговых, офисных, индустриальных и прочих) – удачный вариант инвестирования средств.

Правила составления договора

Независимо от того, кто выступает арендодателем, важно грамотно составить арендный договор. Именно с его помощью осуществляется грамотное оформление имущественной сделки. Договор сдачи аренды нежилого помещения обязательно содержит следующие сведения:

• указывается место и дата его составления;
• прописываются стороны, участвующие в сделке;
• если участниками выступают физлица, то прописываются их Ф. И. О., даты рождения и сведения из паспортов;
• если арендатором или арендодателем является компания, то указываются ее реквизиты;
• прописываются технические особенности объекта недвижимости, а также адрес его места расположения;
• перечисляются условия, на основании которых может использоваться недвижимость;
• указывается срок и стоимость аренды;
• допускается включать пункт, на основании которого в будущем у арендатора будет иметься возможность выкупить недвижимость;
• приводятся права и обязанности, имеющиеся у каждого участника сделки;
• указывается ответственность сторон, так как если они будут по разным основаниям нарушать пункты договора, то к ним будут применяться разные санкции или иные меры воздействия;
• приводятся условия, на основании которых может расторгаться досрочно контракт;
• перечисляются ситуации, когда придется обращаться в суд для решения разных конфликтных вопросов;
• вписываются разные форс-мажорные обстоятельства, при которых участники сделки должны вести себя конкретным образом.

Не требуется данную документацию заверять нотариусом. С помощью этого официального документа регулируется процедура сдачи в аренду жилого и нежилого помещения. Составляется документация в трех экземплярах, так как один остается у арендодателя, второй передается арендатору, а третий используется для регистрации в Росреестре. Вступает в силу договор только после регистрации. Допускается при наличии соглашения между сторонами пролонгация контракта. Образец договора представлен ниже.

Сетевые арендаторы для street retail

Сетевой арендатор (сетевик) — желанный клиент. Многие владельцы недвижимости, обращаясь к нам, хотят, чтобы к ним сел именно сетевик. Оно и понятно. Сеть магазинов — это надежный и платежеспособный клиент, который арендует помещение на долгий срок, не занимается сомнительным бизнесом и стабильно платит аренду.

Но с ними не все так просто. Есть сложности, о которых многие собственники даже не подозревают, заключая договор.

С одной стороны, сетевой арендатор коммерческих помещений гарантирует стабильные выплаты и отсутствие проблем с законом.

С другой стороны, сеть магазинов — это крупная компания с отделом, который занимается поиском помещений с лучшими условиями. Для них критически важно снизить арендную ставку до минимума. Эта работа продолжается и после подписания договора.

Арендатору стоит всегда держать в уме несколько основополагающих особенности своего юридического статуса. Так, арендатор не является плательщиком земельного налога ни в отношении арендуемого земельного участка, ни в отношении участка, на котором стоит арендуемое здание. Кроме того, арендатор не уплачивает налог на имущество, а также нее обязан давать согласие на сдачу в субаренду и понудить его к этому нельзя. Но: после заключения такого договора субаренды отзыв согласия считается несостоявшимся.

Стоит также отметить, что смена собственника недвижимости согласно п. 1 ст. 617 ГК РФ не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Это означает, что никакие условия не подлежат изменению, если это не предусмотрено самим договором, обеспечительный платеж повторно не уплачивается. Помимо этого, арендатор обязан платить арендную плату, если договор закончился, хотя он не выехал из помещения.

Наконец, важно отметить, что договор на обслуживание с управляющей компанией или на вывоз мусора со специализированной организацией заключать не требуется, если это сделал собственник.

Где найти арендатора?

Для быстрого и эффективного поиска необходимо использовать максимально доступные вам каналы связи. Начните с интернета: онлайн-агрегаторы, доски объявлений, форумы, социальные сети, контекстная реклама – есть, из чего выбрать. Хотя, как мы уже и сказали, выбирать следует по-максимуму, и если вашего бюджета хватает, не ограничивайтесь одним источником.

Нелишним будет заключить сотрудничество с агентством недвижимости. Во-первых, у риелторов свои каналы поиска арендаторов. Во-вторых, даже если вы готовились заранее, у специалистов все равно больше опыта и понимания в том, какие сильные и слабые стороны у вашего помещения, а также среди предпринимателей какой сферы лучше продвигать этот объект. Также риелторы помогут вам назначить правильный ценник на аренду: с одной стороны, чтобы вы не продешевили и не теряли деньги, с другой – преувеличенная арендная стоимость отпугнет потенциальных нанимателей, а вы еще долго будете сидеть в «зале ожидания».

Сотрудничество с агентствами недвижимости несет в себе и другие плюсы, среди которых, например, более широкие возможности рекламирования. Приятным бонусом станет то, что риелторы берут на себя все хлопоты по заключению сделки: составляют необходимую документацию, помогают договориться с нанимателем и т. д.

Похожие записи:

• Особенности налогового учета в торговле: скидки, премии, бонусы
• Отпуск перед декретом и после: как взять отпуск, пошаговая инструкция
• Что делать если приставы не взыскивают алименты?