Капитальное строительство: особенности и характеристики

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Капитальное строительство: особенности и характеристики». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Капитальному строению необходима государственная регистрация. Владелец дома или сооружения получает документы, подтверждающие его право собственности на объект. В них прописывают основные характеристики, адрес, площадь, цель использования, соответствие нормативам СНиП и другое. В капитальном объекте уже есть необходимые коммуникации (вода, газ, тепло- и электроснабжение).

Чем отличается от некапитального строения

По уровню благоустройства капитальное строение выше, чем некапитальные постройки. Также отличительными признаками могут быть строительные материалы и технические решения. Под капитальный объект разрабатывают проектно-сметную документацию, а для строительства получают разрешение. Эксплуатироваться такое здание может от 25 до 100 лет.

Некапитальные строения не нуждаются в глубоком фундаменте. Такую постройку можно разбирать, перевозить, собирать без повреждений и изменения параметров. На новом месте некапитальное строение сохраняет своё назначение. К такому виду объектов относят павильоны, навесы, контейнерные сооружения и другие лёгкие конструкции. Временные постройки имеют небольшой срок использования (в среднем 5 лет) и на них получать документы о праве собственности не нужно.

1. Капитальное строение прочно связано с участком, на котором оно стоит, и имеет капитальный фундамент. Готовый объект регистрируется в Росреестре.
2. Капитальные строения — это жилые и нежилые объекты, производственные помещения, сооружения, коммуникации (ЛЭП, трубопроводы и пр.).
3. К объектам капстроительства нельзя отнести киоски, навесы, сцены и другие временные постройки.
4. Баня и гараж признаются капитальными (при наличии заглубленного фундамента) или некапитальными (если установлены на нескольких опорах или на утрамбованной площадке).
5. Строения, которые невозможно переместить на другой участок, не нарушив их характеристик, по закону относятся к объектам недвижимости.
6. На возведение капитального строения нужно получать разрешение. На временные и вспомогательные постройки разрешение не нужно.

По общему правилу линейные объекты являются недвижимостью, так как они являются видом сооружений и, соответственно подвидом объектов капитального строительства.

В п. 10.1 ст. 1 ГрК РФ обозначено понятие «линейные объекты» путем перечисления основных видов таких объектов — это линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения.

Линейные объекты должны быть прочно связаны с землей, а их перемещение невозможно без несоразмерного ущерба их назначению (п. 1 ст. 130 ГК РФ, п. 10.1 ст. 1 ГрК РФ). В иных случаях линейные сооружения не будут относиться к недвижимости. Так, например, линии связи могут быть как недвижимостью (линейно-кабельные сооружения), так и движимым имуществом — линии передачи, физические цепи.

Таким образом, если линейный объект отвечает признакам сооружения, то на него распространяются положения ГрК РФ о линейных объектах.

Если линейный объект не отвечает признакам сооружения, то на него не распространяются нормы ГрК РФ о линейных объектах, но в то же время могут распространяться положения иных законов, которые регулируют отношения, связанные с линейными объектами, не являющимися объектами капитального строительства (земельные, природоохранные и т.д.).

Отмена разрешения на строительство – это волевое действие уполномоченного органа по отзыву ранее выданного разрешения на строительство как выданного с нарушениями.

П. 1 ст. 48 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» предусмотрена возможность отмены изданного муниципального правового акта в порядке самоконтроля. Так, в Постановлении от 06.07.2004 № 1424/04 Президиум ВАС РФ указал, что на основании рассматриваемой нормы уполномоченный орган вправе отменить ранее вынесенное им с нарушением предусмотренных законом процедур распоряжение о предоставлении земельного участка в аренду для строительства. В дальнейшем этот подход был распространён арбитражными судами на иные ненормативные акты, в т. ч. и на разрешение на строительство.

Виды капитального строительства

В Градостроительном комплексе также четко определены виды (типы) капстроительства:

Новое строительство – это возведение новостроек и комплексов, которые, по окончанию работ, будут введены в эксплуатацию и приняты на баланс.

Реконструкция – под этим подразумевается проведение работ на объекте с целью восстановления несущих конструкций, устранения дефектов, возникших в результате износа здания, а также с целью усовершенствования объекта. Восстановлению подлежат не только отдельные конструктивные элементы, но и строение в целом.

Реставрация (реновация) – это обновление фасада и помещений изнутри, перестройка и перепланировка внутреннего пространства.

Расширение (надстройка) – увеличение площади объекта недвижимости, с последующим выведением данного строения на отдельный баланс.

Что важно учесть, когда вы решили построить капитальный дом?

Любое капстроительство на территории РФ невозможно без оформления сопутствующих бумаг и согласований с органами местной власти. И если начать стройку капитального дома можно без разрешения, то для того, чтобы его оформить и ввести в эксплуатацию нужно предоставить следующий пакет документов:

1. правоустанавливающие документы на земельный участок;
2. градостроительный план земельного участка;
3. разрешение на строительство;
4. акт приемки объекта капитального строительства;
5. акт, подтверждающий соответствие параметров построенного объекта капитального строительства проектной документации;
6. документы, подтверждающие соответствие построенного объекта капитального строительства техническим условиям (ТУ);
7. схема, отображающая расположение построенного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка;
8. заключение органа государственного строительного надзора о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям проектной документации;
9. технический план объекта капитального строительства.

Признаки капитального строительства

Сам процесс капитального строительства представляет собой возведение объекта на фундаменте, имеющего опорные конструкции, ограждения и коммуникации. Ключевым фактором признания постройки капитальной является прочная связь ее с земельным участком, в результате чего здание и земля становятся неразрывным объектом собственности. Поэтому продать капитальное строение отдельно от земли становится невозможным.

Капитальное строение может быть возведено в процессе:

• нового строительства на основании проектной документации при наличии согласования с обязательной регистрацией по завершению работ и сдаче в эксплуатацию;
• реконструкции имеющегося объекта с заменой изношенных элементов, перепланировкой, переустройством или модернизацией систем инженерного характера;
• увеличения площади за счет пристроек к объекту.

Капитальный объект после ввода в эксплуатацию должен пройти процедуру государственной регистрации. К критериям его оценки относят:

• наличие почтового адреса;
• площадь и расположение строения;
• соответствие объекта нормам строительства, пожарной безопасности и иным требованиям;
• тип конструкции;
• материал изготовления и наличие коммуникаций.

Чем отличается капитальное строение от некапитального?

Основным признаком капстроения является его неотделимость от участка земли, на котором оно расположено. Его невозможно демонтировать, в отличие от некапитального, и перенести на другой надел.

Уже готовое капитальное строение необходимо зарегистрировать, но перед его возведением получить разрешительные документы в соответствии с ГрК. При отсутствии их постройка может быть признана самовольной и собственника вправе обязать снести ее по судебному решению.

Некапитальный объект не привязан к участку и может быть перемещен на другое место без существенных изменений. Для него не требуется регистрация.

Рассмотрим, какие объекты можно считать капитальными или нет.

Баня. Чтобы определиться с типом, необходимо опираться на размер объекта и особенностей его строительства. К временной постройке можно отнести баню, которая стоит на мелкозаглубленном фундаменте или на опорах. Ее габариты составляют в высоту не более одного этажа и общая площадь до 50 кв.м.

Если же баня представляет собой строение на основательном фундаменте, общей площадью свыше 50 кв.м., имеет коммуникации и несколько комнат, то это уже капитальное строение.

Гараж. Существуют гаражи, расположенные на фундаменте, с ямой или без. Они неотделимы от земельного участка, что делает их капитальными. Подлежат регистрации, как любой из подобных объектов.

Переносные гаражи являются временными (некапитальными). Их легко переместить на другое место, они не имеют привязки к конкретному участку земли, их еще называют «ракушками».

Сооружение (за исключением некапитального) — это один из видов объектов недвижимости и объектов капитального строительства (п. 1 ст. 130 ГК РФ, п. 10 ст. 1 ГрК РФ).

Сооружение — результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов; (пункт 23 части 2 статьи 2 Технического регламента).

Объектом, выступающим как сооружение, является любое отдельно стоящее сооружение со всеми устройствами, составляющим с ним одно целое.

Сооружение может быть и некапитальным, т.е. не иметь прочной связи с землей. Конструктивные характеристики некапитального сооружения позволяют переместить их и (или) демонтировать, впоследствии собрать без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик сооружений, в том числе киосков, навесов и других подобных сооружений (п. 10.2 ст. 1 ГрК РФ).

Такие сооружения не должны признаваться объектами недвижимости ввиду отсутствия всех признаков недвижимости, указанных в п. 1 ст. 130 ГК РФ.

При возведении некапитальных сооружений не нужно получать разрешение на строительство, на ввод в эксплуатацию, а также ставить их на кадастровый учет и регистрировать права на них в ЕГРН (п. 2 ч. 17 ст. 51, ч. 1 ст. 55 ГрК РФ, ч. 6, 7 ст. 1 Закона о государственной регистрации недвижимости).

П 10 ст 1 градостроительного кодекса рф

3.3. В соответствии со ст.ст. 1,4,8,51 Градостроительного Кодекса РФ объект капитального строительства — здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее — объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек. Законодательство о градостроительной деятельности регулирует отношения по территориальному планированию, градостроительному зонированию, планировке территории, архитектурно-строительному проектированию, отношения по строительству объектов капитального строительства, их реконструкции, а также по капитальному ремонту, при проведении которого затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов. К полномочиям органов местного самоуправления в области градостроительной деятельности относится выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территориях городских округов. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. Согласно ст.ст. 16, 17 ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. В случае, если права возникают на основании акта государственного органа или акта органа местного самоуправления, заявление о государственной регистрации права подается лицом, в отношении которого приняты указанные акты. В случае, если права возникают на основании нотариально удостоверенной сделки или иного совершенного нотариусом нотариального действия, заявление о государственной регистрации права может подать нотариус, совершивший соответствующее нотариальное действие. Если права возникают на основании судебного акта или осуществляются в случаях, предусмотренных Федеральным законом «Об исполнительном производстве», то государственная регистрация прав может быть осуществлена по требованию судебного пристава-исполнителя. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения; свидетельства о праве на наследство; вступившие в законную силу судебные акты; акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения; иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав. Согласно Правилам ведения единого государственного реестра объектов капитального строительства, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 8.09.2006 года № 268, для внесения в реестр сведений об объектах учета АТИ представляет в соответствующее управление Роснедвижимости или его подразделения технический паспорт объекта учета и копии правоустанавливающих документов.

Как размещать объекты некапитального строительства на земле?

Изучив список подробнее, можно заметить одну интересную деталь. Объекты некапитального строительства зачастую устанавливаются в местах, где идет капитальное строительство (а значит земля находится в собственности), либо выполняют социальные, торговые или досуговые функции, а значит находятся в местах большого скопления людей.

Если говорить о первом случае, то никаких особых правил размещения не требуется. Регистрировать в ЕГРН объект некапитального строительства не нужно, после введения строящегося здания в эксплуатацию объект будет разобран, поэтому никаких принципиальных разрешений и правил размещения зачастую не нужно.

Второй случай интереснее: места с большой проходимостью, как правило, находятся в государственной или муниципальной собственности. Также они выполняют более долговременную функцию, а значит должны появиться (и появились!) правила их размещения.

Законодательство о градостроительной деятельности и изданные в соответствии с ним нормативные правовые акты основываются на следующих принципах:

• 1) обеспечение устойчивого развития территорий на основе территориального планирования и градостроительного зонирования;
• 2) обеспечение сбалансированного учета экологических, экономических, социальных и иных факторов при осуществлении градостроительной деятельности;
• 3) обеспечение инвалидам условий для беспрепятственного доступа к объектам социального и иного назначения;
• 4) осуществление строительства на основе документов территориального планирования, правил землепользования и застройки и документации по планировке территории;
• 5) участие граждан и их объединений в осуществлении градостроительной деятельности, обеспечение свободы такого участия;
• 6) ответственность органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления за обеспечение благоприятных условий жизнедеятельности человека;
• 7) осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований технических регламентов;
• 8) осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам;
• 9) осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности;
• 10) осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий;
• 10.1) единство требований к порядку осуществления взаимодействия субъектов градостроительных отношений, указанных в статье 5 настоящего Кодекса;
• 11) ответственность за нарушение законодательства о градостроительной деятельности;
• 12) возмещение вреда, причиненного физическим, юридическим лицам в результате нарушений требований законодательства о градостроительной деятельности, в полном объеме.

Временные сооружения, не являющиеся объектами капстроительства

Временные постройки, сооружения, как правило, имеют следующий основной признак: отсутствие прочной связи с землей (отсутствие фундамента), в связи с чем, их разборка и перемещение не влекут причинения несоразмерного ущерба.

В качестве примера определения понятия временного сооружения можно привести следующий.

«Временными сооружениями признаются сборно-разборные сооружения, не связанные прочно с земельным участком, вне зависимости от присоединения или неприсоединения к сетям инженерно-технического обеспечения, перемещение которых возможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе нестационарные торговые объекты» (п. 1.2 Положения о порядке размещения временных сооружений на территории г. Красноярска, утвержденного постановлением администрации г. Красноярска от 9 февраля 2010 года N 55).

Порядок строительства

В строительном процессе выделяется 3 этапа:

• подготовительные работы;
• непосредственно строительство;
• реализация строительной продукции — ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства.

Подготовка происходит по следующим направлениям:

• технико-экономическое обоснование целесообразности строительства;
• проектирование и инженерно-техническая подготовка.

У каждого направления предусмотрен свой набор целевых задач. В процессе экономического обоснования определяются основные технико-экономические задачи, оценивается целесообразность строительства в экономическом плане.

В процессе проектирования происходит разработка конструктивно-компоновочного решения, принимаются решения относительно методов организации строительства, планируется технология производства работ, формируется смета и начисляются расходные статьи.

После этого происходит инженерно-техническая подготовка:

• выносится строительная сетка;
• выставляется опорная геодезическая сеть;
• начинаются работы по подготовке участка, отведенного под стройплощадку;
• планируются подъездные пути и другие коммуникации.

Чем отличаются от некапитального строения

Целый ряд cтpoeний нe обладает признаками капитального строения. Эти постройки именуют временными.

Сpaвнивая кaпитaльнoe cтpoeниe и здaниe вpeмeннoгo типa, мoжнo выявить cлeдyющиe paзличия:

1. Кaпитaльнaя пocтpoйкa, в отличие от временной, pacпoлoжeнa нa фyндaмeнтe и кpeпкo пpивязaнa к зeмлe.
2. Для cтpoитeльcтвa ОКС нeoбхoдимo coбpaть oбшиpный cпиcoк нeoбхoдимых дoкyмeнтoв, в тo вpeмя кaк для cтpoитeльcтвa вpeмeннoй постройки дoкyмeнтaции нe тpeбyeтcя.
3. Coopyжeниe кaпитaльнoгo хapaктepa мoжeт нaхoдитьcя в экcплyaтaции oт 25 дo 100 лeт, a вpeмeннoe нe мoжeт иcпoльзoвaтьcя бoлee 5 лeт.
4. Строение капитального типа нe мoжeт быть дeмoнтиpoвaно и пepeвeзeно в дpyгoe мecтo, a вpeмeннaя пocтpoйкa пpeдпoлaгaeт paзбop и пepeнoc на любое расстояние.
5. Нa кaпитaльную постройку мoжнo пoлyчить дoкyмeнты coбcтвeннocти, в тo вpeмя кaк нa вpeмeннoe cтpoeниe пoдoбнoй дoкyмeнтaции пoлyчить нeльзя.

Отличие зданий от сооружений

Эти понятия часто используются как синонимы, однако к зданиям относятся строения, имеющие надземную часть и обособленные помещения. Они используются для проживания, учебы, производства, занятий спортом и т. д.

Сооружение по Градостроительному кодексу — это любой объект, возведенный человеком (стадион, бункер, колонна и т. п.). Конструкции могут быть лишены надземной части. Согласно сложившейся со временем практике, сооружение — понятие более широкое.

Подведем итог, чем же отличается здание от сооружения:

1. Целевое назначение. Здания приспособлены для проживания, работы и учебы людей. Сооружения выполняют технические функции. Здания всегда имеют архитектурную завершенность.
2. Сооружения могут быть размещены под землей, здания же всегда наделены надземной частью.

Похожие записи:

• Выплата многодетным семьям ежегодной денежной компенсации на школьную форму.
• Изъятие земельного участка с 1 января 2024 года
• Выплаты при увольнении: что и когда вам полагается, если вас сокращают