Риски покупки квартиры с незаконной перепланировкой

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Риски покупки квартиры с незаконной перепланировкой». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Законы нашего государства не содержат ограничений по совершению сделок с квартирой с неузаконенной планировкой. Но стоит понимать, что новый собственник получает в свое владение, пользование и распоряжение объект недвижимости, не соответствующий документам, со всеми вытекающими последствиями.

В квартире может быть совершено простое переоборудование, которое выражается, в частности, в следующем:

• разбор антресолей, которые первоначально были предусмотрены застройщиком;
• замена ванны на душевую кабину;
• сдвиг санитарных приборов;
• перемещение дверных проемов в несущих стенах, перегородках;
• перенос перегородок с одного места на другое;
• замена дверей и оконных блоков, которая не касается изменения их площади.

К сложной перепланировке можно отнести такие отдельные мероприятия:

• соединение нескольких квартир в одну, что предполагает нарушение целостности перегородок, стен;
• объединение комнаты или кухни с балконом, лоджией;
• расширение ванной комнаты, туалета за счет кухонной площади или комнатной;
• создание новых окон и дверных проемов в квартире в дополнение к существующим
• перестановка газового оборудования и систем газоснабжения

Как выявляют незаконную перепланировку

Собственники квартир наивно полагают, что легализация перепланировки – это необязательное действие, что вмешиваться в жилище никто не может. Дело обстоит иначе. Приехать с проверкой могут по таким причинам:

• В результате переустройства повысилась звукопроницаемость в соседнюю квартиру. Ее жильцы могут заподозрить факт нарушения целостности квартиры и подать жалобу в жилищную инспекцию.
• Во время перепланировки были нарушены строительные нормы, влекущие наступление аварий, сбои в работе коммуникаций общедомового назначения. В этом случае также по инициативе жильцов или коммунальных служб может быть проведена проверка с осмотром переоборудованного жилого помещения.
• Периодически коммунальные службы посещают квартиры с целью поверки ИПУ (индивидуальных приборов учета). В этот момент сотрудник данного учреждения может заподозрить, что в квартире, например, кухня на лоджии. Тогда тоже может быть инициирована проверка по факту наличия неоформленной в законном порядке перепланировки.

Какие риски следует учитывать?

Этому аспекту стоит придать особое значение. Как уже было сказано ранее, последствия неузаконенной перепланировки при покупке квартиры — это денежное взыскание. Его размер зависит от множества факторов и в некоторых случаях достигает весьма приличных сумм. Как правило, уплатой штрафа можно отделаться, если изменение конфигурации жилья не повлекло за собой никаких последствий, а именно не причинило вреда соседним помещениям или зданиям, а также их владельцам. В противном случае законодательство предполагает уголовную ответственность, что является уже более серьезным. Помимо этого, пострадавшая сторона может через суд потребовать дополнительные взыскания, и в большинстве случаев им удается их получить. К таким случаям можно отнести следующие:

• нарушение в функционировании вентиляции;
• проявление любых механических повреждений на фасаде зданий;
• снижение звукоизоляционных характеристик несущих конструкций.

Если вы планируете перепланировку, то лучше не хитрить, поскольку по шуму строительных инструментов о ремонте непременно узнают соседи, которые могут сообщить в соответствующие регулирующие органы. Помимо этого, работы могут быть выполнены с несоблюдением основных норм и правил и повлечь за собой нарушение в работе жилищных коммуникаций.

Незаконную перепланировку могут обнаружить представители коммунальных служб при снятии показаний приборов индивидуального учета потребляемых энергоносителей. Ввиду специфики своей деятельности они будут вынуждены уведомить соответствующие органы, представители которых придут с проверкой и в лучшем случае выпишут штраф. Помимо этого, сделанные изменения не будут внесены в технический и кадастровый паспорт, а следовательно, эти документы будут недействительны, и у вас возникнут проблемы с последующей перепродажей жилья.

Основные риски покупки квартиры с неузаконенной перепланировкой следующие:

• Одностороннее расторжение сделки и признание ее недействительной.
• Изъятие собственности в пользу государства. Чаще всего подобное случается, когда покупатель знал о том, что изменения помещений были произведены незаконно, и он сознательно пошел на сделку.
• Арест объекта недвижимости до тех пор, пока все нарушения не будут устранены его текущим собственником.

Что касается продавцов, то они ничем не рискуют, за исключением потери жилья в стоимости. Как уже было сказано ранее, они совершенно ни за что не отвечают. Поэтому покупатели должны серьезно подходить к выбору жилой площади, поскольку в наши дни сопутствующие риски очень высоки. Рекомендуется несколько раз хорошо подумать, прежде чем соглашаться на какие-либо сделки.

Что такое перепланировка?

По ст. 25 ЖК РФ перепланировка — это изменения конфигурации жилья, которые вносят в технический паспорт.

Если изменения после ремонта способны навредить конструкции дома и поставить под угрозу безопасность других жильцов, обязательно согласуйте свои действия в БТИ. Получают согласование в следующих случаях:

• совмещение ванны и туалета;

• перенос коммуникационных систем;

• демонтаж одной из стен (несущие стены демонтировать запрещено);

• увеличение площади лоджии или балкона за счет комнаты;

• монтаж батареи на балконе;

• подключение системы теплого пола к общему отоплению.

Если сделана незаконная перепланировка в ипотечной квартире

Все залоговые договоры банков содержат полный запрет проведения любых изменений планировки. Если жилец квартиры, находящейся в ипотеке, все же осуществил незаконную перепланировку без согласия жилищных органов и кредитной организации, следует помнить о том, что:

• сотрудник банка в любой момент может придти в залоговую квартиру и проверить его техническое состояние, в том числе и наличие изменений конструкций, переноса дверей, перегородок, безопасность несущих стен. Препятствовать осмотру банковского служащего нельзя, этот пункт прямо предусмотрен в кредитном договоре;
• осуществление ремонтных работ, не согласованных в установленном законом порядке, может повлечь отказ страховой компании заключить с заемщиком договор о страховании жилья, подлежащий ежегодному представлению в банк. Отсутствие такой страховки является основанием для расторжения ипотечного договора по инициативе банка, в одностороннем порядке;
• если банку станет известно о незаконном изменении планировки квартиры, последствия могут быть разные, в зависимости от обстоятельств: принуждение к согласованию, расторжение договора с выплатой неустойки и т.д. Банк обязательно сообщит о нарушениях в Жилищную инспекцию, благодаря чему к «ипотечным» проблемам прибавится еще и административная ответственность.

✅ Изменения, которые нужно согласовывать в БТИ

Во время осмотра квартиры необходимо замерять стены, сверяя фактическое состояние объекта с отраженным в поэтажном плане. Особое внимание уделить несущим конструкциям. Обычно на плане они выделены более жирными линиями. Незаконными будут считаться следующие виды изменений:

• Удаление или нарушение целостности несущих стен. Ослабление конструкций может привести к обрушению здания. Такие изменения в большинстве случаев требуют устранения до первоначального состояния.
• Вынос элементов отопительной системы на балкон.
• Объединение нескольких комнат в одну. Недопустимым считается объединение кухни с жилой комнатой, если на кухне установлено газовое оборудование. Узаконить изменение возможно, если частично оставить стену, предусмотреть возможность установки двери или выдвижной стены.
• Установка теплого пола, при условии, что конструкция подсоединяется к теплосети.
• Трансформация или устранение системы вентиляции.
• Устранение кладовки, объединение иного нежилого помещения с жилым.
• Увеличение площади квартиры за счет присоединения к общему имуществу многоэтажного дома.
• Монтаж высокомощных агрегатов, которые влияют на работу систем потребления ресурсов.
• Перенос, замена и установка газового оборудования. Для внесения изменений необходимо вызвать соответствующие службы.

Незаконными также могут признать изменения, в результате которых качество жизни жильцов по соседству изменилось в худшую сторону.

✅ Как узаконить изменения

Инициатору узаконивания изменений необходимо обратиться в БТИ или иную уполномоченную организацию и заказать план квартиры. Затем действовать по плану:

• Обратиться в БТИ с заявлением о самовольном переустройстве квартиры. В итоге приезжает сотрудник БТИ и фиксирует нарушения, отражая их в заключении.
• Обратиться в Роспотребнадзор. Необходимо получить документ о соответствии жилья санитарным нормам.
• Подготовить пакет документов: план с изменениями, копию паспорта, правоустанавливающие документы на квартиру, техпаспорт с выпиской ЕГРН, согласие прочих собственников на перепланировку, при необходимости — согласия прочих жильцов дома на внесение изменений.
• Направить документы в жилищную инспекцию или архитектурный отдел районной администрации.
• Оплатить штраф.
• Заказать новый кадастровый паспорт в Росреестре. На его изготовление уйдет около 30 дней.

В разных регионах пакет документов, необходимых для внесения изменений, может отличаться. В некоторых случаях требуется проведение строительно-технической экспертизы.

Теперь посмотрим на ту же ситуацию со стороны продавца. Продать квартиру с незаконной перепланировкой достаточно трудно. Во-первых, необходимо найти покупателя, который будет готов осуществить покупку такой квартиры и взять всю ответственность за её перепланировку на себя. Многих покупателей такая продажа отпугивает и они не хотят идти на такие условия сделки. Во-вторых, в случае согласия на такую покупку многие покупатели требуют предоставления на неё скидки за последующие услуги по узакониванию. В-третьих, покупатель должен иметь «прямые деньги», а не ипотечные, так как большинство банков просто не одобряют покупку такой квартиры в ипотеку. Поэтому продавать квартиру с согласованной перепланировкой гораздо легче.

Однако, в общем, продать жилье с несогласованной перепланировкой возможно. При продаже такого жилья каких-либо ограничений от Росреестра по данному вопросу нет. В договор купли-продажи это как-то отдельно не вписывается.

Как избежать покупки жилья с самовольной перепланировкой

Если покупатель категорически не настроен на разрешение вопросов связанных с узакониванием или восстановлением переделок он стремится избежать риска покупки жилья с последствиями нелегального ремонта.

Внимание! Далеко не всегда продавец честно готов проинформировать покупателя о конструктивных особенностях помещения. Но и сам покупатель может себя обезопасить. Для этого нужно проявить максимальное внимание к документам на квартиру.

Покупатель еще до подписания договора вправе:

1. Попросить предъявить технический паспорт и сверить имеющуюся планировку с фактической;
2. Заказать выписку из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости. В ней на второй странице будет схема помещения и расположения в многоквартирном доме.
3. Обратиться за помощью профессионалов, которые определят насколько законны переделки проведенные в помещении нужно ли было их согласовывать предварительно, а также можно ли сделать это в дальнейшем.

Стоит ли покупать квартиру с неоформленной перепланировкой

Ответ на этот вопрос сложен. И в каждой отдельной ситуации он может отличаться. Покупателю следует принять во внимание некоторые факторы, а потом сделать выводы стоит ли игра свеч в конкретном случае:

• Пойдет ли продавец на скидку в связи с дальнейшими расходами на узаконивание самовольных переделок.
• Как соотносится скидка и цена квартиры с предстоящими расходами на узаконивание перепланировки или устранение не согласуемых изменений.
• Какова цена квартиры, и какой она будет после узаконивания ремонта.
• Могут ли в принципе быть узаконены изменения.
• Можно ли узаконить перепланировку без суда или придется обратиться с исковым заявлением.
• Покупается ли квартира за свой счет или придется обратиться к ипотеке. Если квартира будет залогом для банка, то даст ли кредитное учреждение согласие на такую покупку.
• Покупатель готов принять на себя административную ответственность, которая ему грозит при обнаружении жилищной инспекцией самовольного ремонта.

Если покупателю квартира пришлась по душе, разница в цене покрывает расходы на перепланировку, которую можно узаконить или устранение изменений устроит нового владельца, то квартира может стать перспективным вложением.

Важно тут же оговориться о том, что за проведение нелегальной перепланировки собственник может наказываться по наступлению административной ответственности. При этом актуальным будет вынесение штрафа.

Однако важно понимать, что наказание будет наложено на владельца квартиры в той ситуации, когда никто не пострадал в итоге от тех последствий, которые были наступившими после проведения данной процедуры.

В ином случае в зависимости от того, какой тяжести последствия были, может наступать также и более весомая ответственность. При этом может дойти до наложения уголовной ответственности.

Что касается штрафов, то за проведение нелегальной переделки квартиры при отсутствии ущерба третьим лицам сумма штрафа будет равняться 2000-2500 рублей для обычных граждан. Юридические лица будут должны заплатить порядка 40000-50000 рублей.

Если имущественным интересам, либо же здоровью третьих лиц был нанесен ущерб, то штрафы вырастут для граждан в два раза — заплатить нужно будет не менее 5000 рублей.

Должностные лица при этом должны будут оплатить сумму порядка 50000 рублей. Самым серьезным штрафом наказываются юридические лица — они должны будут заплатить около 300 тысяч рублей.

При этом в ситуации, когда ущерб был причинен достаточно серьезный и пострадавшие имеют возможность доказать умышленное действие со стороны собственника жилплощади, одним штрафом уже владелец не сможет отделаться. При этом стоит понимать, что компенсация ущерба должна будет обязательно выплачена в полной мере.

Немаловажных моментов великое множество, но нужно помнить, что наиболее популярный и малоприятный момент – это ванные помещения над кухонными зонами и комнатами. Для того, чтобы не «прогадать» с приобретением подобной недвижимости, необходимо исследовать не только его технический паспорт, но и планировку объекта, который располагается на нижнем этаже.

ВАЖНО !!! Кроме того, нужно быть готовым к тому, что утверждение перепланировки – дело долговременное, очень недешевое, а действия, которые связаны с ее узакониванием, целесообразно включить в сумму соглашения. Процесс регистрации начинается с создания и удостоверения специализированной комиссией планируемых изменений и оканчивается предъявлением в органы Росреестра нового технического паспорта помещения, на основе которого включаются изменения в документацию.

Как долго длятся утвердительные процедуры? У специалистов, которые работают в данном направлении, на все действия может уйти несколько месяцев. Но, как правило, тот, кто хочет сберечь средства, взяв большую часть забот на себя, как правило, затрачивает на узаконивание модификаций более года.

В частности, в стандартной ситуации – несколько недель будет требоваться на оформление «бывшего» документа недвижимости (для этого требуется осмотреть квартиру). Сколько будет занимать приготовление обновленного проекта (который должен заключать различные технические моменты), будет зависеть от того, кто обращается к специалисту. После этого нужно будет получить документальное подтверждение пожарной инспекции. Обычно, на это уходит примерно месяц.

Каковы риски при приобретении жилья с измененной и неузаконенной планировкой? Не опасно ли совершать такую покупку в ипотеку?

Принимая решение о покупке такой квартиры прежде всего изучите документы и проверьте соответствие поэтажного плана реальной организации пространства внутри.

Кроме того, продавец должен показать пакет документов, который отражает легализацию всех внесённых изменений, в который входят:

• проект новой планировки;
• заключения Роспотребнадзора, МЧС, Пожарного надзора и др.;
• разрешение от Жилинспекции;
• акт ввода в эксплуатацию объекта недвижимости.

Если все эти бумаги у продавца в наличии, можете быть спокойны и смело оформлять сделку.

При этом существуют виды переустройства, согласование которых не требуется по закону. К ним относятся следующие виды изменений:

1. Ликвидация встроенных шкафов и устройство на их месте ниш.
2. Остекление лоджий, балконов, если на них не вынесены батареи.
3. Перенос газовых плит или сантехнического оборудования внутри одного помещения.
4. Объединение санузла путём сноса внутренних перегородок.

Такие виды изменений считаются несущественными, поскольку планировка жилья после них не изменяется.

Если перегородка снесена между двумя жилыми комнатами, это должно быть согласовано и отражено в поэтажном плане.

Узнайте на нашем сайте о том, как согласовать перепланировку лоджии, балкона, кухни или санузла.

Когда нужно обращаться в суд?

После сделки, возможно, придётся обращаться в суд для решения возникших проблем. Подавать иск придётся в двух случаях:

• если администрация отказала в узаконивании произведённого продавцами переустройства. Суд назначит строительно-техническую экспертизу, после проведения которой есть шанс получить разрешение узаконить произведённые изменения. Положительное решение суда можно получить только в том случае, если произведённые изменения являются разрешёнными;
• если обнаружили, что была проведена недопустимая переделка, вы вправе потребовать расторжения договора купли-продажи и возврата денежных средств.

Закон в этом случае будет на вашей стороне, продавец обязан вернуть вам деньги, а также компенсировать расходы на переезд в новую квартиру и оплатить моральный вред.

Влияет ли перепланировка на цену?

Сами по себе сделанные в квартире изменения, как правило, воспринимаются покупателями положительно. Но если они не узаконены, это может сказаться на цене квартиры. Торг возможен, если в квартире была проведена глобальная перепланировка, произошло серьезное вмешательство в конструктив, что потребует существенных затрат на согласование. Цена такой квартиры снижается на 1,5–2 тысячи рублей с квадратного метра.

Кроме того, перепланировка влияет на оценочную стоимость квартиры, которую определяют для банка оценщики. При проведении оценки из цены квартиры вычитается сумма, которую покупателю необходимо будет потратить на узаконивание перепланировки. Если квартира стоит 2,5 миллиона рублей, то в отчете оценщика будет стоять 2,48 миллиона. 20 тысяч составят затраты на оформление перепланировки.

Похожие записи:

• Как вступить в наследство, если основной срок пропущен?
• Льготный проездной билет для пенсионеров 2022 году в Перми
• Образец заполнения заявления о приеме на работу