Ваша заявка уже обрабатывается
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Ваша заявка уже обрабатывается». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Законы нашего государства не содержат ограничений по совершению сделок с квартирой с неузаконенной планировкой. Но стоит понимать, что новый собственник получает в свое владение, пользование и распоряжение объект недвижимости, не соответствующий документам, со всеми вытекающими последствиями.
Самый оптимальный вариант – это понудить продавца до момента совершения сделки узаконить перепланировку и передать покупателю надлежащим образом оформленную документацию на квартиру. По сути, так и должно быть. Но на практике не все идет по такому идеальному плану.
В итоге, есть два варианта приобретения квартиры с неузаконенной перепланировкой:
- продавец приводит в соответствие документы до подписания договора купли-продажи
- покупатель проделывает данный путь после государственной регистрации сделки
Квартира с перепланировкой и ипотека
Как продать квартиру с перепланировкой с оформлением ипотечного договора. Сделать это довольно сложно, если переустройство не было узаконено. Для кредитного учреждения такие обстоятельства – это риски, так как ликвидность такой недвижимости снижается. Банк не сильно заинтересован нести собственные расходы на согласование перепланировки.
Если же с банком была успешно совершена сделка по ипотеке, а потом выяснится, что планировка квартиры не соответствует документам, такой договор может быть расторгнут, в том числе в судебном порядке.
Таким образом, сторонам договора не стоит рисковать в данной ситуации. Продавцу нужно открыто предоставить всю информацию потенциальному покупателю, чтобы были достоверно оценены возможные риски и последствия. До обращения в банк за ипотечным кредитом на уже подобранную квартиру с незаконной перепланировкой всю документацию нужно привести в порядок. В противном случае от банка может поступить отказ в кредитовании по данному объекту недвижимости.
Как решить вопрос с незаконной перепланировкой
Чтобы не возникли сложности при купле-продаже квартиры с незарегистрированной перепланировкой, необходимо ее узаконить. Удобнее это сделать еще до продажи квартиры собственнику, чтобы не было проблем при регистрации договора. Инструкция и порядок действий по тому, как узаконить сделку, выглядит так:
- заказать проект перепланировки в БТИ или иной компании
- написать заявление на согласование переустройства
- приложить паспорт владельца жилого помещения
- добавить в перечень документации копию договора купли-продажи квартиры
- как приложение должен присутствовать техпаспорт на недвижимость
- необходимо взять письменные согласия других собственников квартиры, если таковые имеются
Весь комплект документации передается в жилищную инспекцию. Условия по срокам варьируются от 2 месяцев до полугода. Можно ли электронно оформить запрос? Такая возможность есть на портале Госуслуг. При этом срок рассмотрения обращения сокращается до 45 дней.
Если не нарушены строительные нормы при перепланировке, то сложности ее согласования и вероятность получения отказа отсутствует.
Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой?
Сначала нужно сообщить покупателю о незаконной перепланировке при продаже квартиры. Он должен сам решить, устроит ли его такое положение дел, или нет. Скрывать несогласованные изменения нет смысла: сразу после осмотра жилплощади он попросит техпаспорт, и, сверив его с реальной планировкой, сам все поймет. Утаивание информации может только оттолкнуть.
Как продать квартиру с незаконной перепланировкой:
- Обсудить с покупателем детали сделки. Наверняка он попросит скидку. Ее размер может быть в сумме затрат, которые в дальнейшем понесет новый собственник на узаконивание. Нужно предусмотреть и вариант с возвратом недвижимости в изначальное состояние, если БТИ откажет в узаконивании.
- Составить и подписать договор купли-продажи (далее – ДКП).
- Подать документы на регистрацию в Росреестр напрямую или через МФЦ. В процессе рассмотрения заявки на техпаспорт особого внимания не обращают, поэтому в переоформлении права собственности на основании неузаконенной перепланировки не откажут.
- Подписать акт приема-передачи после регистрации, внести оставшуюся часть денег за квартиру и отдать ключи.
Хорошей квартире – перепланировка при продаже не помеха!
Как риэлтор с колоссальным опытом продаж жилья на вторичном рынке, могу с уверенностью утверждать, что если квартира интересная и она понравится покупателям, то они пойдут на абсолютно все, даже самые сомнительные и невыгодные для себя, условия продавца.
Все предложения на вторичке в заданных геолокациях единичны и уникальны по своей природе, это вам не супермаркет новостроек, где клиент может прийти и выбрать любую планировку, на любом этаже на все четыре стороны света. Выбор объектов в исторических кварталах, в микрорайонах с давно сложившимися социальными связями и инфраструктурой, строго ограничен и в большинстве случаях покупателям приходится довольствоваться тем, что есть. Как говорится, «не до жиру, быть бы живу!» Чтобы не менять район, и не уезжать далеко от папы и мамы, друзей и знакомых, клиенты вынуждены приобретать сильно переоценённые убитые квартиры и недвижимость с кривыми документами.
Ликвидное вторичное жилье, обладающее всеми необходимыми потребительскими качествами и характеристиками, с большой (ну просто, огромной!), долей вероятности оперативно найдёт себе нового хозяина.
Со всей ответственностью утверждаю, что, например, для специалиста продажа квартиры с перепланировкой – это так, «семечки» (мелочи), на рынке зачастую существуют проблемы, ограничения, обременения куда более серьёзнее.
Стоит ли делать дополнительные скидки?
Возьму на себя смелость и опровергну ещё один миф, а точнее глубокое типичное заблуждение. На миру считается, что жильё с неузаконенной перепланировкой – объекты поголовно неликвидные, спрос на них не велик, приобретаются клиентами крайне неохотно и поэтому квартиры с самовольными переделками реализуются с огромными дисконтами. Я с этими обывательскими утверждениями категорически не согласна. Со всей ответственностью могу заявить, что, по большей части, аналогичные рассуждения вредительские, не имеют ничего общего с существующей реальностью, с конъюнктурой и положением дел на рынке. Делать выводы и умозаключения можно лишь на основе личного или профессионального опыта. Изначально ставить себя в ряд аутсайдеров и занижать стартовую стоимость продажи на нелегальный статус – заведомо слабая проигрышная позиция. В таких условиях вряд ли можно рассчитывать на выгодную для себя сделку. Предоставлять скидки потенциальным клиентам стоит лишь в случаях острой необходимости в результате подведения промежуточных итогов текущей реализации недвижимости.
Разрешенная перепланировка
Изменить первоначальный вид жилища есть у собственников любого дома. Для этого имеется одно неоспоримое условие – согласовать изменение плана в бюро технической инвентаризации (БТИ). Однако не все жильцы выполняют требование и живут в перестроенной квартире.
Согласно правилам любые изменения расположения строительных конструкций и сантехнических устройств относятся к вариантам:
- Перепланировка, о результатах которой можно не уведомлять БТИ, – демонтаж встроенных шкафов, антресолей, установка современных дверей. К этому виду внесенных изменений относится также монтаж дополнительных секций батарей отопления, кондиционера, антенны. Все незначительные изменения должны осуществляться без нарушения внутридомовых коммуникаций и плана квартиры.
- Изменения плана, которые можно произвести без разрешения, но с уведомлением: перестановка раковины, ванны в пределах санузла, монтаж пластиковых окон, легких перегородок, устройство дополнительной двери в стене, которая не является несущей.
Я получил разрешение. Что дальше?
Начинайте перепланировку! Срок действия разрешения ограничен: всего 12 месяцев. Спустя год он утратит силу независимо от того, реконструировали объект или нет.
Когда работы будут закончены, нужно подтвердить, что вы все сделали в соответствии с проектом. Поэтому придется посетить еще несколько инстанций:
✓
БТИ (бюро технической инвентаризации). Специалист этой организации следит за тем, чтобы внесенные изменения соответствовали проектной документации. При отсутствии замечаний собственнику жилья в течение 10 дней выдается акт приемки
✓
Кадастровый отдел. Сюда предоставляется полученный в БТИ акт — на его основании делается паспорт жилого объекта, в котором отражается перепланировка помещений. Занимает эта процедура 30 дней
✓
Управление государственной регистрации кадастра. Здесь регистрируется паспорт и оформляется документ, подтверждающий право собственности
Что понимается под законной перепланировкой
Все модификации жилья, квалифицирующиеся как перепланировка, регулируются Градостроительным, Жилищным Кодексами России, правовыми положениями федерального регионального уровня. Виды и размеры наказаний за то, что площадь объекта недвижимости была переделана, устанавливаются на основании ст.7.21 КоАП РФ. Согласовывать перепланировку необходимо тогда, когда были произведены неразрешенные виды перестройки.
Разрешенные виды перестройки (примеры):
- устранение встроенного шкафа, антресолей;
- монтаж других межкомнатных или входных дверей, оконных стеклопакетов;
- установка дополнительных радиаторов отопления;
- подключение кондиционера;
- установка телевизионной антенны;
- снятие штукатурки и нанесение новой;
- изменение обоев и др.
Работы, которые можно делать без разрешения, однако, с предварительным уведомлением:
- переставлять сантехнику в границах кухни, туалета, ванны;
- устанавливать пластиковые стеклопакеты взамен деревянных;
- устранение, либо переделка легких перегородок внутри помещения;
- создание дверного проема для дополнительной двери, если это не касается несущих стен и др.
Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой, когда было проделано только переделка штукатурки, без изменений в конструкции стен, перекрытий? В этих случаях продажу можно оформить без согласования с Жилищной инспекцией (ЖИ) или отделом капитального строительства (ОКС) в городе.
Если в квартире не узаконена перепланировка, можно ли ее продать?
Наличие не оформленной официально перепланировки еще не означает, что такую квартиру невозможно купить в ипотеку. В последнее время банки существенно смягчили свои требования к квартирам с неузаконенными перепланировками. Только если изменения очень серьезны, нарушают строительные нормы и представляют угрозу для конструкций здания, относятся к перепланировкам, на которые наложен запрет, банк не согласует квартиру для покупки. На покупку с другими перепланировками дадут одобрение. Важно, чтобы уже сделанные изменения могли быть узаконены в дальнейшем.
При этом банк зачастую просит покупателя написать обязательство узаконить сделанную перепланировку в определенный срок. Как правило, на это дается шесть месяцев. Но за тем, как обязательство выполняется, никто не следит. Исполнить его от нового собственника квартиры потребуют только в одном случае: если заемщик допустил серьезную просрочку при выплате ипотечного кредита и квартиру приходится продавать.
Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой
Официальный статус перепланировки лишь свидетельствует о том, что соответствующие изменения были внесены при участии и по согласованию с уполномоченными государственными органами.
За незаконную перепланировку установлена административная, а также в некоторых случаях уголовная ответственность.
Однако на право распоряжения имуществом такое обстоятельство никак не влияет. Единственная сложности при продаже жилья с незаконной перепланировкой заключается в том, что трудно найти покупателя, готового взять на себя последствия и ответственность.
В чем выражается незаконность перепланировки? Выявить такое состояние можно достаточно просто по следующим признакам:
- действительная планировка не соответствует технической документации;
- техническая документация утеряна или не обновлена;
- среди документов на квартиру нет соответствующего решения жилищной инспекции.
Неузаконенная планировка при продаже квартиры чревата нежелательными последствиями. Итак, необходимо перечислить сложности и нежелательные последствия, к которым может привести незаконная перепланировка. Главным образом они проявляются в ответственности собственников таких квартир.
На сегодняшний день закреплены следующие санкции на лиц, осуществивших изменение плана жилья без разрешения:
- административный штраф в размере от 1,5 до 2 тысяч рублей за незаконную перепланировку;
- штраф в размере от 4 до 8 тысяч за изменение места расположения газового оборудования без разрешения уполномоченной организации;
- уголовная ответственность, если вследствие незаконного изменения плана помещения был причинен вред жизни и здоровью людей.
Так что лучше проконсультироваться с профессиональными архитекторами, перед тем составлять план ремонта в своем жилище. Ведь вероятность смерти людей вследствие незаконной перепланировки непросто статья в Уголовном кодексе, а практическим образом подтвержденная угроза.
✅ Минусы купли-продажи квартиры с несогласованной перепланировкой
Продать квартиру с неузаконенной перепланировкой можно, но это сопряжено с некоторыми сложностями при поиске покупателя. Многие люди, ищущие на рынке недвижимости жилье, не желают заниматься согласованием внесенных в план квартиры изменений, ведь это сопряжено с походом по инстанциям (отнимает время) и не во всех случаях приносит положительный результат (некоторые виды перепланировки узаконить невозможно). Обращение в специализированные фирмы, обещающие согласовать самовольные переделки, требует денежных вложений.
С учетом этого продавцу редко удается получить за свое жилье полную цену – чаще всего ему приходится снижать стоимость (в среднем скидка достигает 10-15%). Сознательно решая приобрести квартиру с проведенной без согласования перепланировкой, покупатель соглашается принять на себя все последствия и затраты – это и дает основания просить о снижении стоимости.
Произведенный незаконный ремонт, если он «засвечен» отмечается на планах БТИ квартиры или помещения в виде красных линий, если объект расположен в Москве. Помимо красных линий рядом с планами также ставится отметка о присутствии в квартире несогласованной перепланировки. В некоторых городах и областях произошедшие изменения рисуют в черных линиях, оставляя лишь соответствующую отметку. Несогласованная перепланировка может быть и не отмеченной в плане БТИ, если не проводилась её инвентаризация (не осуществлялся выход техника на объект), но ниже для наглядности мы привели планы БТИ именно с красными линиями как примеры несогласованных перепланировок. Ниже мы отошли от разделения терминов незаконной и самовольной перепланировки в заголовках примеров, так что ниже приведены те переустройства, которые узаконить невозможно.
Алгоритм продажи квартиры с неузаконенной перепланировкой
Если стороны пришли к консенсусу, то продажа квартиры с перепланировкой без согласования осуществляется в соответствии с договорными условиями.