Титульное страхование: обстоятельства и риски

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Титульное страхование: обстоятельства и риски». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Ипoтeкa — oдин из мнoгиx финaнcoвыx инcтpyмeнтoв, нecyщий в ceбe бoльшиe pиcки для бaнкa. Bo мнoгoм этo cвязaнo c длитeльным cpoкoм cтpaxoвaния: нaпpимep, зa 10–15 лeт квapтиpa мoжeт cгopeть, a caм зaeмщик yмepeть или пoтepять paбoтy. Пoэтoмy бaнки cтpeмятcя минимизиpoвaть pиcки, в тoм чиcлe c пoмoщью paзличныx cтpaxoвыx пpoдyктoв.

Cкoлькo cтoит титyльнoe cтpaxoвaниe пpи пoкyпкe квapтиpы

Cтoимocть oфopмлeния cтpaxoвки зaвиcит oт пoлитики кoмпaнии, в кoтopyю вы oбpaщaeтecь для ee oфopмлeния. B любoм cлyчae ee paccчитывaют, иcxoдя из cтoимocти caмoй нeдвижимocти — чeм дopoжe квapтиpa, тeм дopoжe oбoйдeтcя cтpaxoвкa пpaвa coбcтвeннocти нa нee.

Чaщe вceгo для pacчeтa cтoимocти cтpaxoвaния иcпoльзyют пpocтyю фopмyлy: paccчитывaют цeнy кaк 0,3% oт cтoимocти жилья пo дoгoвopy кyпли-пpoдaжи или пo кaдacтpoвoй cтoимocти, yкaзaннoй в дoкyмeнтax БTИ. Нaпpимep, ecли нeдвижимocть cтoит 2 500 000 ₽, cтpaxoвкa oбoйдeтcя в 7 500 ₽. Дpyгиe cтpaxoвщики иcпoльзyют «плaвaющиe» фopмyлы pacчeтa.

B этoм cлyчae cтoимocть зaвиcит oт тpex фaктopoв:

• oт пepиoдa cтpaxoвaния — чeм бoльший cpoк yкaзaн в дoгoвope, тeм мeньшe cтoимocть зa гoд, кpoмe тoгo, в пepвый гoд cтpaxoвaния цeнa caмaя выcoкaя из-зa выcoкoгo pиcкa;
• oт cтeпeни pиcкa — ee oцeнивaют в индивидyaльнoм пopядкe, пpoвoдят юpидичecкyю экcпepтизy дoкyмeнтoв нa нeдвижимocть и нaдeжнocть caмoгo cтpaxoвaтeля;
• oт cтoимocти жилья — в pacчeт пpинимaeтcя цeнa нa мoмeнт пoкyпки, yкaзaннaя в дoгoвope кyпли-пpoдaжи.

Cpeдний диaпaзoн pacцeнoк нa титyльнoe cтpaxoвaниe нeдвижимocти пpи тaкoй «плaвaющeй» фopмyлe pacчeтa — oт 0,2% дo 2,5% oт cтoимocти жилья нa мoмeнт пoкyпки в гoд.

Cyммy, кoтopaя кoмпaния выплaтит в cлyчae нacтyплeния cтpaxoвoгo cлyчaя, тoжe мoжeт oтличaтьcя в зaвиcимocти oт ycлoвий дoгoвopa. B бoльшинcтвe cлyчaeв cтpaxoвaя кoмпaния выплaтит пoлнyю cтoимocть нeдвижимocти нa мoмeнт зaключeния дoгoвopa. Цeны нa pынкe нa мoмeнт нacтyплeния cтpaxoвoгo cлyчaя нe yчитывaютcя. Нo ecть и дpyгиe фopмы cтpaxoвки — нaпpимep, кoмпaния мoжeт ycтaнoвить oпpeдeлeнный пpoцeнт oт cтoимocти жилья и выплaтить eгo. Этo нaзывaeтcя нeпoлным имyщecтвeнным cтpaxoвaниeм и peгyлиpyeтcя Cтaтьeй 949 ГК PФ.

Нестраховые случаи титульного страхования

Исключения есть из любых правил. Страховщик несет ответственность только в том случае, если исковое заявление в суд поступило в период действия договора. Кроме этой оговорки полис не поможет если:

• Страхователя (Выгодоприобретателя) признали недобросовестным покупателем
• Недвижимость уничтожена по любой причине, например, в результате сноса или ликвидации, загрязнения
• Новый владелец добровольно отказался от права собственности, продал или подарил квартиру кому-либо и т.д.
• Страхователь произвел перепланировку или переустройку объекта недвижимости самовольно, не согласовав это с компетентными органами
• Участок, на котором находится застрахованная недвижимость, будет изъято для муниципальных нужд
• Собственник использует недвижимость нарушая условия эксплуатации или просто бесхозяйственно с ней обращается.

Особенности титульного страхования

Задача титульного страхования — защитить права сторон от потери прав собственности. Но в страховку не входит случай с физическим уничтожением объекта. На практике чаще всего оформляют комплексный полис, где титульное страхование — одна из опций. Согласно ГК РФ №102-ФЗ титульное страхование оформляется в добровольном порядке. Банки не имеют права навязывать клиенту такой вид услуги.

Страховка действует три года. Но заемщик может увеличить продолжительность действия полиса до 20 лет. Чаще всего титульное страхование оформляется при покупке коммерческой недвижимости.

Услуга пользуется популярностью и у заемщиков, которые покупают квартиры по ипотеке. И страховка титула защищает кредитора и заемщика, в отличие от страхования здоровья и имущества. Страховка имущества и здоровья выгодна банку, а не клиенту.

При каких сделках недействительно титульное страхование?

Титульное страхование защищает от недействительных сделок в следующих случаях.

• Продавца официально признали недееспособным в момент заключения сделки. Опекун может оспорить договор купли-продажи. В этом случае покупатель утратит права собственности, даже если оформил кредит. Титульное страхование в этом случае защитит права покупателя.

• Жилье куплено у одного из супругов, а второй не давал нотариальное согласие. Сделку признают недействительной.

• Договор купли-продажи продавец подписывал под давлением третьих лиц. Покупатель об этом может и не знать, но если продавец обратитесь в суд и докажет, что его заставили продать имущество, сделку признают недействительной.

• Сделка проведена с нарушением прав несовершеннолетних детей. Покупатель может и не знать об этом, но при таком раскладе сделку посчитают незаконной.

Чем титульное страхование отличается от страховой защиты квартиры

Титульная страховка, в отличие от страхового полиса защиты квартиры, не имеет связи с состоянием недвижимого объекта. Это страхование от потери права собственности по независящим от владельца недвижимости обстоятельствам. То есть в первом случае покупатель получает возмещение, если лишился права собственности, во втором — если имущество повреждено или утрачено.

Еще одно отличие — страховой полис от повреждения объекта обязателен при оформлении ипотеки. Титульное страхование оформляется добровольно по инициативе заемщика. Несмотря не это, многие кредитные организации рекомендуют его оформлять, чтобы получить дополнительную защиту.

Стоимость страховки также различна. На нее влияют совершенно разные факторы. При оформлении имущественного страхования принимают во внимание площадь объекта, этажность здания, использованные для строительства материалы и другие технические параметры. Для страхования от потери права собственности на квартиру важнее история сделок, количество предыдущих собственников и их социальный статус.

Какие преимущества дает ипотечное страхование?

Заемщик со страховкой может рассчитывать на более низкую процентную ставку или снижение суммы первоначального взноса. Кроме того, он получит дополнительные гарантии от непредвиденных ситуаций для себя и своей семьи.

Банк также заинтересован в ипотечном страховании, потому что оно снижает риски невыплаты кредита.

---

Что такое страхование жизни и здоровья?

Страхование жизни и здоровья позволяет заемщику или его наследникам при наступлении страхового случая (например, болезни), избежать непосильных платежей по кредиту, а банк защищает от риска потерять средства. Обычно страховыми считаются такие случаи, как:

• временная потеря трудоспособности, связанная с болезнью;
• постоянная потеря трудоспособностии из-за инвалидности или тяжелой болезни;
• смерть заемщика.

Что я теряю, если отказываюсь от добровольного страхования по ипотечному кредиту или займу?

Главный минус отказа от добровольных страховых взносов — рост процентной ставки (в среднем на 0,5–2%).

Иногда сумма страховых взносов на весь срок кредита меньше этой процентной нагрузки, но бывает и наоборот. Отказавшись от взносов, вы заплатите банку больше в виде процентов, но ежемесячный платеж все равно окажется ниже, чем при оформлении страховки. Поэтому решать вам: иногда застраховаться стоит не из финансовых, а из психологических соображений.

Нередко банк так хочет обезопасить себя от рисков, что настаивает на оформлении добровольных взносов, даже если заемщик решил отказаться от них. В таком случае нужно напомнить менеджеру о том, что закон на вашей стороне. Если и это не поможет, заемщик имеет право написать жалобу на банк в Роспотребнадзор, ФАС или Банк России — и сменить кредитора.

Обязательно ли титульное страхование при ипотеке

При оформлении ипотечного кредита заемщик несет много расходов. Надо найти деньги на первоначальный взнос и на обязательную страховку недвижимости, вдобавок желательно позаботиться о страховании жизни.

Поэтому встает вопрос — обязательно или нет титульное страхование при оформлении ипотеки? Возможно, получится сэкономить? Однозначный ответ дать сложно.

С одной стороны, титульное страхование — это один из добровольных видов страхования. Закон никак не закрепляет обязанность покупателя защищать свое право титула.

Если банк при оформлении ипотеки утверждает, что нужно обязательно сделать полис для защиты титула, это не так. Вы даже можете зафиксировать подобное заявление сотрудника банка с помощью камеры или диктофона и пожаловаться на навязывание страховки. Это запрещено.

С другой стороны, не все так просто.

Во-первых, без страховки титула вам могут отказать в кредите. Прямым текстом этого никто не скажет (опять-таки, навязывать страховку незаконно), но банк и не обязан объяснять причины своего решения. Разве что кредитный менеджер намекнет, чем оно вызвано.

Во-вторых, даже если ипотеку одобрят, банк может повысить ставку, поскольку это делает вас более рискованным клиентом. Если вы перестанете платить по ипотеке, а сама квартира будет отчуждена в пользу законного владельца, то банк не сможет продать квартиру и тем самым компенсировать свои убытки.

Таким образом, при покупке недвижимости на вторичном рынке некоторый риск существует всегда. Что касается покупки «первички», там титульное страхование квартиры применяется редко. Недвижимость приобретается напрямую у застройщика, и поэтому в цепочке владения не может всплыть никаких неприятных сюрпризов.

Хотя одна потенциальная схема мошенничества все же имеется — когда застройщик пытается продать квартиру нескольким владельцам. В таком случае полис страхования титула тоже спасет от убытков и компенсирует стоимость потерянной недвижимости.

Примерные тарифы ипотечного страхования

У отдельных банков условия и тарифы страхования могут отличаться, но все же прослеживаются общие сходства.

• Тариф по страхованию недвижимости составляет в среднем 0,3–1%. Каждая страховая компания применяет его в зависимости от стоимости и технического состояния имущества, срока страхования. Чем больше срок и страховая сумма, тем легче компания соглашается делать скидки. Если объект недвижимости в плохом состоянии, то при небольшом сроке кредитования и минимальной страховой сумме компания может применить самый высокий тариф.
• Отдельно происходит расчёт тарифа по страхованию жизни и здоровья. Чаще такие договоры компенсируют лишь риски наступления инвалидности или смерти заёмщика. Клиент вправе оформить страховку, покрывающую риски любой травмы или болезни, но в таком случае тариф будет выше. Средние расценки по страхованию жизни и здоровья на случай инвалидности или смерти составляют 1–3%. Тариф зависит от рода деятельности и возраста заёмщика. Для офисного сотрудника ставка будет минимальной, а работники опасных профессий страхуются по самому высокому тарифу.
• Существует комплексное ипотечное страхование стоимостью около 0,5-1%, так что можно существенно сэкономить.

Страхуют квартиры на вторичном рынке и при оформлении ипотеки

Страховку от потери квартиры чаще всего оформляют, когда покупают квартиру:

• на вторичном рынке — страхование титула может обезопасить, если у квартиры непрозрачная история и часто меняются собственники;
• в ипотеку — страховку просят банки, чтобы снизить свои риски, но это необязательное условие.

На первичном рынке такую страховку не применяют потому, что у квартиры нет истории: в ней никто не прописан, у нее нет совладельцев или наследников. Если квартиру брали в ипотеку, оформить титульное страхование можно в банке. Если нет — напрямую в страховой компании. Для этого потребуются документы:

• выписка из ЕГРН;
• выписка из домовой книги;
• поэтажный план квартиры и экспликация;
• справки из психоневрологического диспансера — должны быть у всех участников сделки;
• согласие органов опеки, если в квартире была доля несовершеннолетнего.

Страховая компания проверяет историю квартиры, документы, обременения, исключает случаи мошенничества и сговора, оценивает риски и принимает решение.

Когда титульная страховка не поможет

Каждая страховая компания имеет свой перечень страховых случаев. При выборе страхователя обратите внимание, в каких ситуациях вы можете рассчитывать на компенсацию, а в каких вам попросту не заплатят.

Случаи, которые обычно не считаются страховыми:

— собственник добровольно продал или подарил жилье, а потом передумал;
— квартиру забирает банк или другой кредитор в счет погашения долгов;
— объект недвижимости конфискуют по решению государственных или муниципальных органов;
— квартиру изымают, потому что собственник не содержит жилье в надлежащем виде;
— жилье забирают из-за того, что собственник нарушил закон при покупке, к примеру, приобрёл недвижимость при помощи обмана.

Обо всех рисках, которые не сможет покрыть титульная страховка, узнавайте в вашей страховой компании. С общими правилами можете ознакомиться на сайтах Росгосстраха, АльфаСтрахования или других компаний.

Договор титульного страхования недвижимости

Специального закона, регламентирующего титульное страхование, нет, страховые компании руководствуются статьями ГК РФ, связанными со страхованием недвижимости.

Обязательные пункты договора титульного страхования недвижимости:

— дата заключения договора, данные страховщика и страхователя — наименование и реквизиты компании, ваши паспортные данные;
— объект страхования — права на объект недвижимости (квартира, дом, дача, участок и т. д.);
— перечень страховых и нестраховых случаев — за что вы получите страховку, а за что нет;
— размер страховки — какую сумму вам выплатит страховая компания, если наступит страховой случай;
— расчет ущерба и компенсации — порядок определения ущерба и расчета суммы компенсации;
— срок действия договора — на какой срок заключен договор, предполагается ли его продление, когда он может быть расторгнут.

Договор титульного страхования недвижимости можно заключить на срок от 1 года до 10 лет, обычно он заключается на 3 года, пока действует срок исковой давности. Если нужно, договор продлевается.

Сколько нужно заплатить за страховку титула

Каждая страховая компания индивидуально рассчитывает тариф на страхование титула. Обычно размер страховой премии составляет 0,13%-0,3% от страховой суммы. К примеру, вы страхуете квартиру на сумму равную ее стоимости по договору купли-продажи — 3,5 млн рублей. Тариф страховщика составляет 0,3%. За страховку вы заплатите 10,5 тыс. рублей.

Есть страховые компании, использующие плавающий тариф, который рассчитывается, исходя из характеристик объекта недвижимости. На тариф может повлиять история квартиры или дома: чем меньше было переходов права собственности, тем меньше вы заплатите за страховку. Или чем больший срок указан в договоре страхования титула, тем меньше стоимость за год.

Если квартира часто продавалась, имела много собственников, то страховая компания может решить, что риски здесь выше. В таком случае при расчете страховой премии будет применяться повышающий коэффициент. При плавающей формуле расчета средний тариф на титульное страхование недвижимости составляет 0,2%-2,5% от страховой суммы в год.

Что такое титульное страхование при ипотеке?

Титульное страхование — это защита права собственности на имущество. Если сделку по каким-то причинам признают недействительной, полис поможет вернуть всю сумму, которую вы отдали за недвижимость, либо сумму, указанную в договоре страхования.

Оформляют титульное страхование при покупке квартиры, дома, земельного участка, коммерческой недвижимости. Это можно сделать в любой ситуации — берете ли вы ипотеку или покупаете жилье за наличные. Полис защищает ваши интересы от мошеннических схем, при которых вы рискуете потерять не только недвижимость, но и деньги, которые отдали за нее.

Ключевые особенности этого вида страховки:

1. это добровольный вид страхования. Банки не имеют права навязывать его при оформлении ипотеки;
2. как правило, титульное страхование идет как одна из опций комплексного полиса, от которой вы можете отказаться;
3. срок действия полиса может составлять от 1 года. Но чаще его оформляют на три года, когда риск оспаривания сделки максимально велик. Покупатель квартиры вправе продлить срок действия страховки вплоть до 20 лет;
4. в отличие от страхования имущества, титульная страховка выгодна не только банку, но и самому заемщику. В случае, если сделка будет признана недействительной, вы сможете сразу закрыть ипотеку и вернуть первоначальный взнос — за счет суммы, которую выплатит страховая компания.

Титульная страховка защищает интересы покупателя от мошеннических действий и не только. Заплатив несколько тысяч рублей, вы избавите себя от больших проблем в будущем, если сделку признают ничтожной.

Похожие записи:

• Дачная амнистия: что это такое и как воспользоваться
• Чем отличается жалоба от претензии?
• Порядок расчета ОДН за электроэнергию вс 2024 года в Пермском крае