Можно ли покупать жилье с прописанными людьми?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли покупать жилье с прописанными людьми?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Чтобы продать квартиру с временно или постоянно зарегистрированными лицами, попробуйте договориться с ними о льготах. Если они согласны, покупателю не нужно делать скидку. Если они не согласны на отчуждение или если его нельзя отменить, продажа по рыночной цене исключается.

Как выписать зарегистрированных людей?

Если продавец вынужден продать квартиру с регистратором, необходимо признать, что квартира относится к категории проблемной недвижимости.

Возникающее в результате этого ненужное бремя на покупателя может иметь серьезные последствия, в том числе

• Стоимость имущества,.
• Количество людей, заинтересованных в покупке проблемной квартиры.

Для покупателей, готовых пойти на риск ради экономии денег, компенсировать эти неудобства может только снижение стоимости недвижимости.

Если арендодатель отказывается выселить жильца по какой-либо причине, возможно, потому что ему нужно переехать в другое место, сделка может быть проведена независимо от того, что в квартире кто-то зарегистрирован. Процесс продаж в данном случае выглядит следующим образом

1. Определите стоимость квартиры как «проблемной» или принадлежащей арендатору.
2. Рассмотрение вопроса о продаже «проблемной» квартиры и поиск покупателя.
3. Подготовьте документы для заключения договора.
4. Подготовка договора купли-продажи (DKP).
5. Регистрация APT.
6. Когда продавец освобождает недвижимость, покупатель въезжает в нее.
7. Выселение покупателем всех ранее зарегистрированных лиц.

Продавцы не должны давать ложные обещания покупателям, что регистрант будет удален сам.

Рекомендуется сообщить покупателю, что после вступления во владение недвижимостью ему/ей придется самостоятельно решать эту проблему.

Неспособность информировать покупателя о проблемах с квартирой приведет к оспариванию сделки и признанию договора недействительным.

На что обратить внимание при покупке жилья с зарегистрированным в нем человеком?

Суды могут встать на сторону регистрируемого на законных основаниях, поскольку государство предлагает своего рода социальное освобождение, а некоторые категории граждан могут быть высланы только по собственной инициативе.

Отдельные лица не могут быть удалены:

• Беременные женщины, если нет другого жилья
• женщины с несовершеннолетними детьми; и
• юридически некомпетентных граждан.

Поэтому беременные женщины, не освобожденные судом, могут оставаться в квартире после рождения ребенка до его совершеннолетия. Недееспособное лицо может оставаться с новым владельцем до самой смерти, если оно не помещено в центр социальной помощи или психиатрическую больницу. Эти вопросы решаются покупателем недвижимости.

Поэтому важно проверить, кто зарегистрирован в качестве резидента недвижимости.

Следующие лица имеют законное право на проживание в квартире, и это не оспаривается в суде:

• Доноры, если сделка содержит условие о пожизненном проживании
• Люди, чьи средства к существованию основаны на договоре о наследовании; и
• люди, заключившие договор об аннуитете.

Чтобы не попасть в безвыходную ситуацию при покупке недвижимости с обременениями, необходимо убедиться, что правоустанавливающие документы содержат действительные обременения.

Что делать, чтобы всё-таки продать квартиру с прописанными людьми

Очень желательно доверить сопровождение такой сделки юристу и/или риелтору, у которых много опыта в сегменте недвижимости с обременением. Они помогут грамотно составить договор и проконсультируют по всем вопросам.

Первое, что нужно понимать при продаже квартиры с жильцами, — выписаться самому и снять с регистрации других жильцов желательно до заключения сделки.

Если не получается освободить квартиру от других людей, алгоритм дальнейших действий зависит от того, кем именно являются эти люди и какой у них тип регистрации. Те, кто прописан временно, доставят меньше всего хлопот — право их пользования квартирой автоматически закончится вместе со сроком регистрации, дополнительно делать ничего не нужно. Проблем нет и с обладателями постоянной регистрации, которые готовы выписаться добровольно — тут всё решается мирно.

Сложнее всего — с теми, у кого есть постоянная регистрация, а желания отказаться от неё нет. В первую очередь нужно понимать, что таких людей почти всегда можно выписать из своей квартиры только через суд. «Почти» — потому что всегда есть исключения.

Закон не запрещает продажу и покупку квартиры, если в ней есть прописанные люди, даже когда речь идет о несовершеннолетнем (о купле-продаже квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком рассказано тут). В данном случае все условия сделки отдаются на откуп продавцу и покупателю.

Не снятые с регистрации люди считаются обременением для покупателя – желательно до момента подписания договора купли-продажи убедиться, что речь идет не о гражданах, представляющих категорию людей с пожизненным правом пользования жильем. Предоставлять дополнительные документы в Росреестре в момент регистрации сделки не требуется.

Кого можно выписать из квартиры

Прекращение регистрации человека без его согласия, даже если это намерение собственника жилья, сложный процесс, требующий оснований. Однако прежде, чем думать, как продать квартиру с прописанными в ней людьми, следует попробовать договориться или даже принудительно снять их с учета. Это упростит сделку с покупателем.

Согласно положениям ст. 90 и 91 Жилищного кодекса РФ, можно выделить несколько существенных причин для принудительной выписки людей из собственной квартиры:

• уклонение от уплаты коммунальных платежей;
• запрет на проживание с детьми у родителей, которые были лишены своих прав;
• использование жилья не по назначению;
• существенное ухудшение квартиры, причинение ущерба имуществу.

Указанные основания требуют доказательств, поскольку обычно используются в суде. Однако лучшим вариантом будет избежать разбирательств и договориться с жильцами.

Не всегда месторасположение прописанного в квартире человека можно идентифицировать. Поэтому после подписания договора купли-продажи этот человек все же имеет право проживать на территории проданного жилья, даже после смены собственника.

Это не лишает его возможности на законных основаниях находиться в квартире. Риски, с которыми может столкнуться покупатель:

• не выписанный до момента сделки человек имеет право проживать в квартире на законных основаниях;
• если был зарегистрирован несовершеннолетний, то выписать его будет крайне проблематично;
• нет законной возможности выписать ребенка, имеющего право собственности;
• не выписанный на момент совершения сделки ребенок может претендовать на часть жилья, если он имел право собственности.

Поэтому перед совершением сделки покупателю необходимо в обязательном порядке внимательно изучить договор.

✅ Кого не получится выписать?

Невозможно выселить арендатора в следующих случаях

• имеет право собственности — если продавец продал свою долю в квартире, он может избавиться от соседства, только если выкупит оставшиеся доли у других совладельцев;
• если он получил квартиру по завещанию или дарственной с условием сохранения права проживания в ней до конца жизни;
• отказались от участия в приватизации жилья (в этом случае право пожизненного проживания в жилье возникает автоматически, а смена собственника незначительна);
• подписался на пай в кооперативе (даже если сумма незначительна);
• заключили договор аннуитета или страхования жизни;
• заключил брачный контракт на пожизненное заключение
• еще не достиг совершеннолетия.

Последняя ситуация считается наиболее сложной. При совершении сделок по продаже жилой недвижимости, затрагивающих интересы несовершеннолетних, требуется согласие органов опеки и попечительства. Если продавец не получил разрешения на сделку, сделка признается недействительной. Закон не допускает увольнения ребенка без предоставления ему аналогичного жилья.

Как выписать зарегистрированных лиц

Юридическая практика знает только два варианта выписки: добровольный способ снятия с регистрации и выписка из квартиры через судебную инстанцию.

Специалисты рекомендуют первый способ: новый владелец квартиры в любом случае выпишет незнакомого человека во избежание последствий. Покупатель вообще не должен участвовать в процессе, поскольку теоретически снимать с квартиры обременение – это задача продавца.

Если выселение прописанного человека на основании права на недвижимость – стало Вашей заботой, соблюдайте такой порядок действий:

1. Оповестите прописанного о том, что ему следует выселиться из квартиры.
2. Дождитесь его визита в паспортный стол.
3. Регистратор отменит прописку человека.
4. Ваше полное право распоряжаться квартирой согласно статье 209 ГК РФ в силе.

Если не владельца приходится выписывать через суд – обращайтесь в районную инстанцию по месту регистрации жилплощади. Обычно прописанные лица отказываются сниматься с регистрации самостоятельно по таким причинам:

• Они меняют адреса, скрываясь от закона или необходимости выплачивать алименты.
• Прописанный в квартире долгое время живет в другой стране, и приезд в Россию для него является проблемой. Иногда выписаться через суд для него проще, чем сниматься с регистрации через консульство, отправлять нотариально заверенное согласие почтой и т.д.
• Пребывание в местах лишения свободы.

Суд примет Вашу сторону, получив от истца:

1. Доказательства того, что зарегистрированный не является несовершеннолетним или иждивенцем, имеет альтернативное жилье, давно не проживает в Вашей новой квартире, получил свою долю и т.д.
2. Грамотно составленное заявление с необходимым пакетом документов.

Судебный процесс предполагает предварительные слушанья и основные слушанья. Явка в суд истца и его адвоката обязательна, а в отношении ответчика суд может вынести заочное решение. Исполнительное сопровождение предусматривает выписку из квартиры в паспортном столе. Иногда судебные приставы помогают новому владельца квартиры выселить снятого с учета.

Добровольное выселение

Хозяин вправе распоряжаться собственной недвижимостью по своему усмотрению. Он может проживать в ней, сдавать в аренду, дарить, завещать или продать. Для этого ему не нужно согласовывать свои действия с гражданами, которые зарегистрированы в его жилом помещении, но совладельцами не являются. Владелец без проблем может отчудить квартиру, в которой прописано лицо, не собственник, без его согласия.

Ситуация с пропиской не столь однозначна. Выписка проводится на добровольной основе, когда выписываемый сам об этом просит. Если договориться не удалось, нужно обращаться к органам правосудия.

Вариант с добровольным снятием с учета наиболее удобный для будущих продавцов недвижимости. Зарегистрированные жители сами приходят в миграционные отделы и подают заявление на прекращение регистрации. Это означает, что еще до момента заключения договора недвижимость будет освобождена от квартирантов.

Если прописанные самостоятельно снимаются с учета, процедура заключения сделки значительно упрощается. Для приобретателя этот вариант тоже наилучший, так как отсутствуют риски судебного обжалования и необходимости самостоятельно выписывать граждан с приобретенной недвижимости.

Можно ли купить квартиру с прописанным человеком: риски

Главный риск покупки жилища с временно или постоянно прописанными – право проживания этих людей в помещении. Они в любой момент могут приходить и уходить, пользоваться жилплощадью. Кроме того, для регистрации родственника собственнику понадобится согласие других прописанных лиц старше 18 лет. Они могут его и не давать, и тогда прописать других людей не получится.

Еще одна проблема – сложности с продажей. Если в дальнейшем владелец решить продать недвижимость, купленную с зарегистрированными членами семьи предыдущего собственника, найти покупателя будет крайне сложно, к тому же придется уступать в цене.

Обратите внимание! После покупки квартиры с прописанным собственником, который не хочет выписываться, покупатель вправе снять его с учета через суд.

Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры

Расторжение договора — это прекращение его действия. Покупатель возвращает продавцу квартиру, а продавец — деньги. Расторжение может быть добровольным по соглашению сторон или по требованию одной из сторон в случае нарушения условий другой стороной.

По соглашению сторон. Если заявление о регистрации права собственности на квартиру еще не подано, расторгнуть договор по соглашению сторон проще всего: заключите соглашение о расторжении договора. Если деньги за квартиру уже были переданы продавцу, пропишите в соглашении о расторжении порядок их возврата.

Если заявление о регистрации права собственности уже подано на государственную регистрацию, но право собственности еще не зарегистрировано, стороны подают заявление о прекращении регистрации права собственности. А уже после заключают соглашение о расторжении договора.

Если право собственности покупателя на квартиру уже зарегистрировано, а продавец получил оплату, расторгнуть договор невозможно, он считается исполненным. В этом случае проще всего заключить обратный договор купли-продажи на тех же условиях. Стороны просто поменяются местами, и квартира вернется продавцу, а деньги — покупателю. Но в этом случае новому продавцу нужно будет отчитаться в налоговую — заполнить декларацию 3-НДФЛ, потому что он продает квартиру, которой владеет менее 5 лет.

Налог платить не придется: если квартира дороже миллиона рублей, налог уплачивается с прибыли от продажи, а ее нет. Отсутствие прибыли можно доказать первоначальным договором купли-продажи. Т⁠—⁠Ж уже писал, как не платить налог с продажи квартиры и как его уменьшить.

По требованию одной из сторон. Чаще всего расторжение договора купли-продажи после государственной регистрации перехода права собственности требуется, когда одна из сторон не получила обещанное по сделке.

Например, продавец не получил оплату за квартиру. Или после оформления всех документов покупатель нашел в квартире такие недостатки, при которых за уплаченную сумму она становится ему не нужна.

В таких случаях расторгнуть договор купли-продажи возможно только в судебном порядке.

Как правильно оформить договор купли-продажи квартиры, чтобы не стать жертвой мошенников?

Приобретая недвижимость, новый собственник получает на нее полные права. При этом старые жильцы должны не только съехать в оговоренные сроки, но и выписаться в паспортном столе.

Учитывая, что некоторых жильцов вы можете выписать через суд – можно особо не опасаться последствий подписания договора с учетом их прописки. А вот обременение в виде несовершеннолетних или недееспособных может привести к серьезным финансовым потерям. Для того чтобы сделка состоялась, необходимо учесть следующие особенности:

1. К договору прикрепляется разрешение органов опеки и попечительства. Без него сделка недействительна;

2. Если продавец недвижимости несовершеннолетний (такое случается, если он – единственный собственник) – обратите внимание на возраст ребенка. Согласно ст. 60 Конституции РФ с 18 лет гражданин признается дееспособным, соответственно, самостоятельно может распоряжаться имуществом. В возрасте от 14 до 18 лет распоряжаться недвижимостью можно только при наличии разрешения родителей, оформленного в письменной форме и при наличии разрешения со стороны органов опеки.

Составление договора купли-продажи квартиры, цена на который на нашем сайте более чем демократичная, может усложниться в том случае, если прописанный гражданин находится за пределами страны. В этом случае вы можете воспользоваться одним из следующих способов:

1. Прописанное лицо обращается в консульство и выписывается там;

2. Покупатель обращается в суд;

3. Прописанное лицо высылает нотариально заверенное согласие на выписку из квартиры, и покупатель самостоятельно проводит процедуру.

В большинстве случаев, если не были нарушены основные принципы продажи квартиры с прописанными людьми, суд встает на сторону покупателя. Если же вы не захотите разбираться в документации и копаться в домовой книге – можете оказаться в ситуации, когда вас просто выселят из квартиры и сделку признают недействительной.

Риски продажи квартиры с обременением

Покупка квартиры с прописанным человеком сопряжена с определенными рисками для покупателя. Гражданин не всегда может быть выписан через суд и при этом может полноценно использовать квартиру в качестве своего основного жилья.

Именно данный аспект и делает наличие прописки посторонних лиц скрытым обременением. Даже если указанный гражданин не проживает в квартире, новый владелец сталкивается со следующими проблемами:

• невозможность прописать своих родственников из-за ограничений по жилой площади;
• увеличение платы за коммунальные услуги при отсутствии счетчиков;
• сложность дальнейшей продажи квартиры из-за наличия обременения.

Несмотря на подобные факторы многие покупатели соглашаются на приобретение квартиры с пожизненно проживающими лицами. Обусловлено это снижением стоимости жилья. Однако в данном вопросе следует учитывать и сопутствующие риски.

Для продавца риск продажи квартиры с прописанными в ней жильцами связан с аннулированием сделки. Если в договоре не будет соответствующей информации о согласии покупателя приобретать квартиру с обременением, продавцу придется заплатить существенную компенсацию за предоставление недостоверных сведений.

Какими правами на жилое помещение обладают лица с постоянной или временной регистрацией?

В нормативно-правовых документах предусмотрено два вида регистрации в жилом помещении – постоянная и временная. Осуществление регистрации кого-либо в квартире возможно только с согласия ее собственника. Если таких собственников несколько, то согласие на регистрацию должно быть получено от каждого из них.

Круг прав прописанного не собственника значительно уже, чем у титульного владельца квартиры. Например, любые сделки лицо, просто зарегистрированное в квартире, но не являющееся ее собственником, заключать не может. При заключении соглашения по купле-продаже квартиры не собственником последствия этой сделки ничтожны.

Зарегистрированные в жилом помещении лица, вместе с собственником пользуются этой недвижимостью. При этом они проявляют должную заботу о поддержании квартиры в надлежащем состоянии. Обязанности по оплате коммунальных платежей и взносов за капитальный ремонт полностью возложены законодательством на собственника.

Поскольку квартиры бывают приватизированные и муниципальные, постольку разнятся права прописанных лиц. В муниципальном жилье они чуть шире. Например, при желании нанимателя по договору социального найма жилого помещения поселить и зарегистрировать еще одного человека, он должен заручиться согласием всех иных зарегистрированных лиц. При этом самостоятельно прописать других лиц просто зарегистрированные, не являющиеся нанимателем по договору социального найма, не могут. Исключением из этого правила являются дети прописанного лица. Соответственно, и выписка лица по договору социального найма чуть сложнее, чем при приватизации. Наконец, муниципальное жилое помещение может быть приватизировано и на него установится долевой режим собственности.

Как продать квартиру с прописанным человеком

Продажа квартиры, в которой есть прописанные лица, теоретически возможна. Но на практике, желающих приобрести жилплощадь с людьми, претендующими на проживание в ней, очень сложно.

Некоторые недобросовестные продавцы пытаются скрыть факт существования прописанных в квартире лиц, но такие отчаянные поступки часто заканчиваются судебными тяжбами и расторжением договора купли-продажи.

Скупкой «проблемных» квартир занимаются некоторые агентства недвижимости, но при обращении к риелторам продавцу придётся значительно понизить цену за квартиру. Такое жильё теряет 40% от реальной стоимости.

Если прописанный гражданин добровольно выписывается — вопросов нет. А что делать, если, к примеру, бывший супруг, родственник или уже создавший свою семью ребёнок отказываются выписываться добровольно?

Похожие записи:

• Сохраняемый заработок на время трудоустройства при сокращении
• Снос ветхого жилья в Балашихе в 2024 году
• Как отказаться от родителей? Какие есть законные способы?