Как получить долг с арендаторов, если договора нет?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как получить долг с арендаторов, если договора нет?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Каждый жилец квартиры обязан осуществлять уплату коммунальных услуг даже при отсутствии письменно оформленного договора. Эту обязанность предусматривает жилищное законодательство РФ. В данном случае договор имеет устную форму. Подтвердить факт устной сделки можно любыми письменными доказательствами (к примеру, переписка, выписка из домовой книги и др.), а также свидетельскими показаниями.
Отвечает генеральный директор юридической компании «Центр гражданского права» Александра Бродельщикова:
Соответственно, Вы имеете право взыскать накопленную жильцами задолженность в судебном порядке. Для этого нужно подать исковое заявление в суд по месту их жительства (то есть по месту нахождения квартиры). Если долг, который Вы потребуете погасить, не превысит 50 тысяч рублей, то иск необходимо подать мировому судье, а если превысит, то в районный суд.
Кроме того, в иске одновременно можно заявить требование о выселении жильцов в связи с неисполнением обязанности по уплате коммунальных услуг. В этом случае суд взыщет с ответчиков задолженность и вынесет решение об их выселении. Но если такое дополнительное требование будет заявлено, то иск обязательно подается в районный суд.
Следует добавить, что подача иска в суд может мотивировать жильцов погасить долг еще до заседания. Подобные действия ответчиков очень распространены на практике.
Взыскание задолженности по договору аренды в исковом производстве в суде
Независимо от наличия или отсутствия оснований осуществить взыскание задолженности по договору аренды путем совершения исполнительной надписи нотариуса или в приказном производстве (более быстрые способы взыскания задолженности), всегда возможно воспользоваться общим порядком защиты нарушенных прав – обращения в суд с исковым заявлением.
Исковое производство в суде – это общий, базовый порядок, по которому можно осуществить взыскание задолженности, в том числе, взыскание задолженности по договору аренды.
Закон предписывает обязательный порядок направления претензии должнику перед подачей иска. К претензии предъявляются отдельные требования законодательством, несоблюдение которых может повлечь признание претензии неподанной, в результате чего могут возникнуть препятствия в рассмотрении дела в суде. Поэтому, имея намерение осуществить взыскание задолженности по договору аренды, необходимо ответственно отнестись к этапу подготовки и направления претензии (досудебный порядок урегулирования спора). И лишь в случае неполучения ответа на претензию в срок, установленный законом, либо получения отказа в требовании погасить задолженность по договору аренды, по общему правилу можно готовить исковое заявление в суд.
Исковое производство предполагает наличие спора о праве. Т.е. истец обязан доказать суду ряд обстоятельств: наличие отношений аренды (заключение договора аренды с соблюдением требований законодательства и т.д.), обстоятельства его исполнения, факт наличия задолженности по договору аренды и ее размер и т.д. Ответчик, в свою очередь, вправе оспаривать любое из перечисленных обстоятельств, приводя доказательства в защиту своей позиции.
Взыскание долга по договору
Эта процедура детально регламентирована правовыми нормами.
Важно определиться, в какой именно судебный орган нужно подавать иск. Все дело в том, что подобные заявления могут рассматривать как суды общей юрисдикции, так и арбитражные. Все зависит от субъектов правоотношений. Например, если сделка по аренде нежилого помещения была заключена между физическими лицами, не занимающимися коммерческой деятельностью, то арбитраж такой иск не примет к производству. Если же, скажем, недвижимость сдает ИП, а арендует – юр. лицо, то нельзя обращаться в СОЮ (подробнее о сдаче в аренду нежилого помещения физическим, юридическим лицом или ИП читайте здесь).
Услуги по взысканию долга по договору аренды
В ряде случаев взыскание долга по договору аренды может быть сопряжено с определёнными сложностями. Они могут быть обусловлены характером взаимоотношений, составом арендных платежей и т. д.
Однако, как бы там ни было, работа с задолженностью по договору аренды начнётся с детального изучения всех документов. В первую очередь, юрист проведёт анализ арендного соглашения на предмет порядка и сроков внесения всех платежей. Ведь помимо арендной платы в долг могут включаться компенсация затрат на ремонт, коммунальных платежей и т. п.
Также, чтобы иметь реальную картину с задолженностью, следует изучить все первичные документы (акты по аренде, счета на коммуналку и т. д.). Тогда можно будет сделать точный расчёт величины обязательств.
После того, как вся информация проанализирована и получены точные цифры, последует претензия о взыскании задолженности по договору аренды. В ней, помимо возврата средств, может содержаться уведомление о желании прекратить отношения. Разумеется, что к претензии будет приложен и расчёт имеющегося долга.
Когда по договору аренды должник имеет обязательства по нескольким видам платежей, то данные суммы идут как в претензии, так и в последующем иске отдельными строками.
Практика, подтверждающая правомерность удержания
Сложившейся судебной практики, подтверждающей законность действий кредиторов, удерживающих имущество, достаточно.
В Саратове недобросовестному арендодателю отказали в истребовании имущества, оставленного в неоплаченном помещении (дело № 2-2837/2018)
В Чувашии в прошлом году было вынесено аналогичное решение № 2-621/2018 2-621/2018 ~ М-260/2018 М-260/2018 от 23 мая 2018 г.
Еще примеры положительной практики можно увидеть в делах №№ А56-40614/2016 и А68-10567/2016.
Однако в Татарстане с арендодателя взыскали задолженность по арендным платежам, но арендатора обязали имущество вернуть владельцу (решение № 2-1220/2018 2-1220/2018 ~ М-992/2018 М-992/2018 от 21 мая 2018 г. по делу № 2-1220/2018).
Что делать, если должник после удержания имущества, явится к арендодателю с представителями правоохранительных органов
Закон на стороне арендодателя, если последний все сделал верно. Достаточно объяснить сотрудникам правопорядка сложившуюся ситуацию, продемонстрировать договор аренды, документы, подтверждающие задолженность и уклонение от ее уплаты, требования, претензии, приглашение на вскрытие помещения и составление описи, саму опись и все подготовленные акты.
Ответственность арендатора при задолженности по договору аренды
Ответственность за неуплату арендной платы должна быть предусмотрена договором аренды. Крайняя мера, в случае накопления долгов — принудительное выселение. Прибегнуть к ней можно в том случае, если долг составляет более двух месяцев, в случае, если договор аренды заключен на срок менее одного года; либо шесть месяцев, если договор аренды заключен на срок более одного года.
В таком случае перед арендатором ставится условие: либо погашение долга, либо принудительное выселение из арендуемого помещения. В случае, если арендатор предпочитает проигнорировать данное условие, арендодатель имеет полное право произвести выселение квартиросъемщика. Делается это с помощью судебных приставов и сотрудников правоохранительных органов, чтобы в дальнейшем избежать возможных проблем с законом — законодательство в данной области достаточно «тонкое», поэтому лучше всего обратиться к знающим дело юристам.
○ Взыскание через суд.
Если претензия не дала результата, следует подготовить исковое заявление в для инициирования судебного процесса. Обращаться с иском следует в Арбитражный суд по месту регистрации квартиранта. В заявлении требуется указать:
- Полное название судебного органа.
- Личные данные сторон соглашения.
- Требование истца о погашении задолженности со ссылками на законодательные акты.
- Обстоятельства, в силу которых возникло настоящее требование, а также доказательство их правомерности (договор аренды, акт приема-передачи квартиры).
- Стоимость иска (сумму задолженности).
- Подробный расчет долга.
- Документы, подтверждающие попытку решить проблему в досудебном порядке (копию претензии).
- Чек оплаты госпошлины.
- Список приложенных документов.
К исковому заявлению требуется приложить:
- Договор аренды (копия).
- Акт приема-передачи квартиры (копия).
- Подтверждение отсутствия арендной платы (банковская выписка, ведомость расчетов).
- Переписку с должником или аудизапись бесед с требованием оплаты проживания.
- Почтовые квитанции.
- Иные документы, имеющие отношение к вопросу.
Копию иска также нужно направить должнику заказным письмом.
После рассмотрения всех обстоятельств дела, суд вынесет решение:
- Удовлетворить просьбу истца и взыскать с арендатора долг в полном размере (долг плюс неустойка).
- Частично удовлетворить просьбу истца и взыскать с ответчика часть задолженности (только основной долг).
- Отказать в удовлетворении просьбы.
Если вы будете не согласны с вынесенным решением, у вас есть право обжаловать его в течение 30 дней путем подачи апелляционной жалобы в тот же судебный орган, который рассматривал дело.
Образец искового заявления о взыскании задолженности по арендной плате
В Арбитражный суд Свердловской области
ИСТЕЦ:
ИП
ОТВЕТЧИК:
Цена иска: 33 735 рублей.
Госпошлина: 2 000 рублей.
Исковое заявление
о взыскании задолженности по арендной плате и пени
01 июля 2011 года между мной и ответчиком был заключен договор аренды транспортного средства без экипажа.
В соответствии с ст. 642 ГК РФ: «по договору аренды транспортного средства без экипажа арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации».
Согласно данному договору я должен был передать во временное пользование грузовой тягач седельный, марки МАЗ-54329-020. Ответчик же обязался принять транспортное средство и ежемесячно не позднее 20 числа оплачиваемого месяца вносить арендную плату в размере 25 000 рублей.
Согласно акту приема-передачи, транспортное средство было передано ответчику в день заключения договора, то есть 01 июля 2011 года. 11 ноября 2011 года было подписано соглашение, согласно которому указанный договор был расторгнут с 01 ноября 2011 года.
Транспортное средство было передано мне обратно 11 ноября 2011 года.
Согласно ст. 614 ГК РФ: «арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах».
При расторжении договора за ответчиком осталась задолженность по арендной плате за октябрь в размере 25 000 рублей, за ноябрь 8 333 рубля (сумма рассчитана до дня фактического возврата транспортного средства на основании ст. 622 ГК РФ, которая предусматривает, что: «если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки».
До настоящего времени задолженность по арендной плате ответчиком не уплачена, не смотря на отправление уведомления о наличии задолженности 21 ноября 2011 года с требованием об ее оплате.
Согласно п. 9.1. договора аренды транспортного средства, «в случае просрочки по уплате арендных платежей арендатор несет ответственность в виде пени в размере 0, 01 % от суммы долга за каждый день просрочки.
Согласно расчету, пеня составляет 402 рубля и также подлежит взысканию с ответчика.
Судебный порядок взыскания задолженности по договору аренды
После неудачного проведения взыскания долга претензионным способом, арендодатель имеет право обратиться в судебные органы.
После оформления судебного иска, его следует направить в Арбитражный суд, расположенный по месту регистрации ответчика.
После проведения работы по расследованию ситуации, выносится судебное решение, которое подлежит исполнению ответчиком на протяжении установленного периода времени. В случае невыполнения требования суда, исполнительный документ передаётся в службу судебных приставов.
По результатам разбирательства выносится судебное решение, на основании которого, к работе приступает служба судебных приставов, решающие вопрос в принудительном порядке.
Как правильно составить иск
В исковом заявлении должны находиться разделы, информация о которых приведена в таблице.
| Наименование раздела искового заявления | Информация, которая должна быть отображена в документе |
| «Шапка» | Информация об истце и ответчике с указанием их персональных данных. |
| Пояснительная часть | Описание истцом спорной ситуации и обоснование правомерности своих требований. |
| Доказательный раздел | Предоставление доказательной базы, подтверждающей факты нарушения. |
| Требования истца | О компенсировании дополнительных затрат истца. |
| Основное требование | О взыскания денежных средств с учётом неустойки за нарушения условий соглашения. |
Вместе с требованием выполнения условий договора, истец имеет право взыскать неустойку. Её размер исчисляется денежными средствами, необходимыми для обеспечения выполнения обязательств по договору, а также выражается определённой мерой ответственности.
Взыскание неустойки реализуется в не зависимости от условий договора. Соответствующее требование об её выплате формируется в письменном виде к ответчику перед подачей искового заявления в суд.
Неустойка бывает в виде пени и штрафов. Пеня используется в случае нарушения сроков платежей. Она применяется с учётом каждого просроченного дня. Сумма пени определяется договорными условиями или на законодательном уровне из расчёта определённого процента от общей суммы арендной платы.
Штраф оплачивается единоразово, при этом он исчисляется в виде долей или процентов от общей суммы задолженности. Порядок его расчёта должен быть предусмотрен в договорном соглашении.
Неустойка может быть уменьшена постановлением суда в ситуациях, когда её размер не соответствует последствиям не выполнения обязательств.
Подать иск в суд достаточно просто. Но для начала нужно определиться, куда именно заявление направить. Итак, сначала определим тип суда. Сделать это очень просто – если цена иска (то есть стоимость все требований истца к ответчику вместе со штрафами, компенсациями и судебными издержками) не превышает 50 000 рублей, то иск будет направлен в мировой суд.
Если же цена иска будет выше 50 000 рубелей, то иск потребуется передать в суд арбитражный. Очень важно правильно подсчитать цену иска заранее, так как если она изменится во время заседания и превысить порог в 50 000, то дело будет перенаправлено в другой суд, что может значительно замедлить его ход.
Как только будет определен вид суда потребуется решить вопрос с адресом. Вы можете обратиться в суд по месту вашей регистрации, по месту регистрации ответчика или же по месту регистрации сделки. Так что место вы можете выбирать сами – от него не будет практически ничего зависеть. Ну а подать само заявление и документы можно лично обратившись в суд, направив вместо себя юриста или же воспользовавшись заказным письмом.
Комментарий к ст. 47 НК РФ
1. При недостаточности или отсутствии денежных средств на счетах налогоплательщика или налогового агента или отсутствии информации о счетах налогоплательщика и налогового агента налоговый орган вправе обратить взыскание налога за счет имущества, в том числе за счет наличных денежных средств налогоплательщика-организации, налогового агента — организации в пределах сумм, указанных в требовании об уплате налога, и с учетом сумм, в отношении которых произведено взыскание в соответствии со статьей 46 настоящего Кодекса.
Требованием об уплате налога признается направленное налогоплательщику письменное извещение о неуплаченной сумме налога, а также об обязанности уплатить в установленный срок неуплаченную сумму налога и соответствующие пени.
Правилами статьи 47 настоящего Кодекса следует руководствоваться в отношении налогоплательщиков-организаций и налоговых агентов — организаций.
Взыскание налога за счет имущества налогоплательщика-организации или налогового агента — организации производится следующим образом:
1) руководителем (его заместителем) налогового органа выносится решение о взыскании налога за счет имущества налогоплательщика-организации (налогового агента — организации). Такое решение должно содержать сведения, указанные в статье 101 НК РФ (см. также комментарий к ней);
2) в течение трех дней с момента вынесения указанного выше решения судебному приставу-исполнителю направляется соответствующее постановление для исполнения.
Судебный пристав является должностным лицом, состоящим на государственной службе.
В зависимости от исполняемых обязанностей судебные приставы подразделяются на судебных приставов, обеспечивающих установленный порядок деятельности судов (судебный пристав по обеспечению установленного порядка деятельности судов), и судебных приставов-исполнителей, исполняющих судебные акты и акты других органов (судебный пристав-исполнитель);
3) судебный пристав-исполнитель исполняет полученное постановление налогового органа в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 119-ФЗ «Об исполнительном производстве» с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.
2. Постановление о взыскании налога за счет имущества налогоплательщика-организации или налогового агента — организации должно содержать следующие реквизиты:
1) фамилию, имя, отчество должностного лица (при указании на его должность) и наименование налогового органа, выдавшего указанное постановление.
Должностными лицами признаются лица, постоянно, временно или по специальному полномочию осуществляющие функции представителя власти либо выполняющие организационно-распорядительные, административно-хозяйственные функции в государственных органах, органах местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждениях (им может быть руководитель (его заместитель) налогового органа, уполномоченный подписывать указанный документ);
2) дату принятия и номер решения руководителя (его заместителя) налогового органа о взыскании налога за счет имущества налогоплательщика-организации (налогового агента — организации);
3) наименование и адрес налогоплательщика-организации (налогового агента — организации), на чье имущество обращается взыскание.
При этом указывается как юридический, так и почтовый адрес налогоплательщика-организации (налогового агента — организации);
4) резолютивную часть решения руководителя (его заместителя) налогового органа о взыскании налога за счет имущества налогоплательщика-организации или налогового агента — организации.
Резолютивная часть решения должна содержать выводы налогового органа, указание на срок и порядок обжалования такого решения;
5) дату вступления в силу решения руководителя (его заместителя) налогового органа о взыскании налога за счет имущества налогоплательщика-организации или налогового агента — организации.
Из настоящей статьи можно сделать вывод, что указанное решение вступает в силу не позднее трех дней после его вынесения, поскольку именно в течение этого срока должно быть направлено соответствующее постановление судебному приставу-исполнителю. В любом случае конкретный срок вступления в силу указанного решения налогового органа настоящей статьей не установлен;
6) дату выдачи указанного постановления.
В соответствии с настоящей статьей оно должно быть направлено судебному приставу-исполнителю не позднее трех дней с момента вынесения решения налогового органа о взыскании;
7) подпись руководителя (его заместителя) налогового органа, заверенная гербовой печатью налогового органа.
В случае отсутствия любого из указанных реквизитов в постановлении налогового органа о взыскании судебный пристав-исполнитель не вправе принимать к исполнению данный документ.
В соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 119-ФЗ «Об исполнительном производстве» в исполнительном документе обязательно должны быть указаны:
1) наименование органа, выдавшего исполнительный документ;
2) дело или материалы, по которым выдан исполнительный документ, и их номера;
3) дата принятия акта органа, подлежащего исполнению;
4) наименования взыскателя-организации и должника-организации, их адреса; фамилия, имя, отчество взыскателя-гражданина и должника-гражданина, их место жительства, дата и место рождения должника-гражданина и место его работы;
5) резолютивная часть акта органа;
6) дата вступления в силу акта органа;
7) дата выдачи исполнительного документа и срок предъявления его к исполнению.
Исполнительный документ, выданный на основании акта органа, подписывается должностным лицом этого органа, а в установленных федеральным законом случаях — лицом, выписавшим исполнительный документ. Исполнительный документ заверяется печатью органа или лица, его выдавшего.
Судебный пристав-исполнитель обязан принять к исполнению исполнительный документ от органа, его выдавшего, либо взыскателя и возбудить исполнительное производство, если не истек срок предъявления исполнительного документа к исполнению и данный документ соответствует требованиям, указанным выше.
Судебный пристав-исполнитель в трехдневный срок со дня поступления к нему исполнительного документа выносит постановление о возбуждении исполнительного производства.
В постановлении о возбуждении исполнительного производства судебный пристав-исполнитель устанавливает срок для добровольного исполнения содержащихся в исполнительном документе требований, который не может превышать пять дней со дня возбуждения исполнительного производства, и уведомляет должника о принудительном исполнении указанных требований по истечении установленного срока с взысканием с него исполнительского сбора и расходов по совершению исполнительных действий, предусмотренных статьями 81 и 82 указанного Федерального закона.
Копия постановления о возбуждении исполнительного производства не позднее следующего дня после дня его вынесения направляется взыскателю, должнику, а также в орган, выдавший исполнительный документ.
В целях обеспечения исполнения исполнительного документа по имущественным взысканиям по заявлению взыскателя судебный пристав-исполнитель одновременно с вынесением постановления о возбуждении исполнительного производства вправе произвести опись имущества должника и наложить на него арест, о чем указывается в этом постановлении.
Постановление о возбуждении исполнительного производства может быть обжаловано в соответствующий суд в 10-дневный срок.
Судебный пристав-исполнитель возвращает исполнительный документ взыскателю в трехдневный срок со дня его поступления, если он направлен в соответствующее подразделение с нарушением срока предъявления его к исполнению, либо в орган, выдавший исполнительный документ, в случае несоответствия его требованиям, указанным выше.
Судебный пристав-исполнитель не позднее следующего дня после дня вынесения постановления о возвращении исполнительного документа направляет его копию взыскателю, в орган, выдавший исполнительный документ.
Порядок взыскания задолженности
Даже если срок действия договора истек, владелец арендованной недвижимости вправе требовать погашения долга за весь период, пока не будет зафиксирован факт возврата площади арендодателю в том же состоянии с поправкой на естественный износ.
Схема взыскания просрочки:
- Стадия досудебного урегулирования – обязательный этап любого взыскания, которое в дальнейшем убедит суд в попытках решить проблему мирно. Арендодатель готовит и направляет в адрес должника письменную претензию, предлагая погасить долг в указанные срока, и предупреждая о намерении расторгнуть договор в одностороннем порядке согласно подписанных условий.
- Если арендатор погасил долг, происходит расторжение договора с составлением акта на возвращаемое имущество арендодателя. Одновременно решается вопрос о хранении вещей должника.
- Собственник обращается в суд с иском о взыскании арендной платы. Помимо суммы просроченных платежей следует потребовать уплаты штрафа за отказ от выполнения и компенсации за понесенные убытки, если удастся доказать это документально.
- После получения судебного решения взыскать долг, необходимо дождаться, когда оно вступит в силу, после чего направить исполнительный лист приставу.
- У судебных приставов широкие полномочия по взысканию долга, вплоть до списания средств со счетов и карт должника и распродажи его имущества.