Как иностранцу купить недвижимость в России?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как иностранцу купить недвижимость в России?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Для того, чтобы иностранцу купить недвижимость в России, ему не обязательно выезжать из своей страны. Он может оформить доверенность на россиянина, заверить ее у местного нотариуса (иногда требуется апостиль на такой доверенности), либо оформить доверенность в российском консульстве. Если покупатель-иностранец проживает в стране, не входящей в состав Гаагской конвенции 1961 года, доверенность должна быть легализована в МИД России или в российском консульстве.

Оформление сделки в упрощенном режиме

Существует возможность оформления сделки о покупке квартиры в России иностранным гражданином в упрощенном режиме.

Есть перечень стран, граждане которых могут избежать процесс легализации документов на покупку квартиры в России. Это граждане стран, которые относятся к СНГ и которые приняли в 1993 году Минскую конвенцию, могут спокойно не проводить процесс легализации документов. Для них будет достаточно перевести документы, которые подтверждают личность иностранца.

Перевод документов в РФ – это обыденное дело, которое не займет много времени. Нужно только учесть, что паспорт должен быть в надлежащем виде. Различные дефекты могут быть помехой в адекватной трактовке данных. Зачеркивания, дефекты на странницах и рукописные данные могут создать определенные трудности в переводе.

Законопроект ограничивающий права иностранцев

Недавно стало известно о том, что властями планируется выпуск законопроекта смысл которого заключается в ограничении прав иностранцев на приобретение недвижимости на территории Российской Федерации.

Ключевой позицией данного законопроекта является то, что право на покупку недвижимости иностранными гражданами будет носить разрешающий характер. Что это значит? И какие последствия стоит ожидать от принятия данного законопроекта в силу?

Это значит, что разрешение будет выдаваться уполномоченным органом власти сроком на три года о возможности покупки недвижимости на территории России.

Также, следует отметить, что данный законопроект предусматривает распространение его действия не на всей территории Российской Федерации, а выборочно. К примеру на территории Московской области и города Москвы он будет действовать, а в менее инвестиционно привлекательных иностранцами областях и городах законопроект не будет актуальным.

Как иностранцу купить квартиру: процесс оформления сделки

Пункт 2 ст. 62 Конституции РФ уравнивает права и обязанность всех лиц, живущих или временно проживающих на территории государства. Данная норма напрямую касается права покупать недвижимость. Более того, иностранные граждане не ограничены в праве распоряжения жилыми и коммерческими объектами, находящимися у них в собственности.

К сожалению, политическая ситуация в мире диктует свои условия. На сегодняшний день (апрель 2022 года) правительство России было вынуждено ввести определенные санкции в отношении граждан недружественных государств. Однако основных прав это постановление не коснулось. Главное требование, которое государство выдвигает к личности иностранного гражданина — наличие оснований для законного пребывания на территории России.

Стать полноправным владельцем квартиры, дома или объекта коммерческой недвижимости может иностранец, имеющий один из следующих документов:

• открытая виза (если речь идет о гражданах «безвизовых государств», то должно в обязательном порядке соблюдаться правило, ограничивающее легальный период нахождения в России);
• миграционная карта с указанием конкретного места временного проживания;
• разрешение на временное проживание;
• вид на жительство.

В данном случае наличие налоговых обязательств не подразумевает под собой автоматическое наделение правами пользования налоговыми льготами. Что это значит? Давайте по порядку.

Граждане РФ и налоговые резиденты РФ могут пользоваться налоговыми льготами (вычетами) при покупке объектов жилой недвижимости. Обязанность оплачивать налоги, связанная с фактом владения недвижимым имуществом, возложена как на налоговых резидентов РФ, так и на нерезидентов.

Подводя итоги, можно сказать, что процедура покупки квартиры для иностранных граждан практически ничем не отличается от аналогичной сделки, в качестве покупателя по которой выступает россиянин. Однако, несмотря на отсутствие сложных юридических манипуляций, такие сделки не несут практически никаких привилегий и преимуществ.

Тонкости заключения договора купли-продажи иностранцем

Сделки между россиянами и иностранцами не слишком отличаются от сделок исключительно между соотечественниками. Однако пару моментов стоит выделить:

• при регистрации договора у нотариуса требуется заверенный перевод паспорта;
• иностранец должен иметь на руках документы, согласно которым его пребывание в РФ является законным (миграционная карта, уведомление о временной регистрации, РВП, ВНЖ, виза);
• если у иностранца нет РВП или ВНЖ, в качестве адреса указывается на только адрес регистрации в РФ, но и адрес проживания в родной стране;
• иностранцы не могут приобретать некоторые виды недвижимого имущества и земель.

Налоги на квартиру для иностранного гражданина

Российское законодательство предусматривает налоговые льготы (вычеты) за приобретение жилья, но это касается только граждан РФ. Для иностранцев налоговые вычеты за покупку квартиры в России не предусмотрены.

Что касается налога на владение недвижимым имуществом (налог на имущество физических лиц), который уплачивается ежегодно каждым собственником квартиры, то здесь иностранцы платят его так же, как и россияне.

А вот налогообложение при продаже квартиры для иностранцев гораздо жестче – здесь гости из других стран явно проигрывают местным жителям.

Регистрацию иностранного гражданина в качестве налогоплательщика производит территориальная инспекция ФНС по месту нахождения объекта недвижимости (ст. 83-85, НК РФ).

В целом можно сказать, что для иностранца купить квартиру или апартаменты в России не представляет каких-либо сложностей, которые принципиально отличают эту покупку от сделки с местным жителем. И так же, как и местному жителю, иностранному гражданину нужно помнить о рисках при покупке жилья.

Кроме того, если квартира покупается на вторичном рынке, то заключение сделки через нотариуса снизит целый ряд рисков, связанных с правами третьих лиц и с личностью Продавца. А через депозит нотариуса можно провести и безопасные расчеты по сделке.

Для справки: права иностранных граждан на территории РФ регулируются федеральным законом №115-ФЗ «О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации». В частности, именно этот закон определяет условия легального положения иностранца на территории России, и документы, которыми он может удостоверить свою личность (в сделках с недвижимостью, например).

Как осуществить безопасную сделку купли-продажи с иностранцем

Приобретая квартиру у иностранного гражданина необходимо строго следовать определенным правилам:

• Убедиться, что владелец недвижимости находится на территории России законно, и будет легально пребывать в РФ во время совершения сделки. Это подтверждается рядом документов: визой, видом на жительство, разрешением на временное пребывание. Изучая указанные документы, важно проверить даты.
• Запросить выписку на квартиру (правоустанавливающие документы) из единого Государственного Реестра Недвижимости, которая подтвердит, что продавец – собственник, и справку о его регистрации.
• Получить от владельца копию паспорта с нотариально заверенным переводом. Если он женат, требуется согласие на сделку его супруги, оформленное у нотариуса.
• Когда продавец владеет квартирой менее трех лет, нужно заказать справку о переходе прав из ЕГРН, где имеются достоверные сведения о прошлых владельцах.
• Следующий этап – проверка жилья на перепланировку. Если ее выполняли, требуется официальное разрешение.
• Последний серьезный шаг к безопасной сделке – способ оплаты. Когда хозяин недвижимости – нерезидент Российской Федерации, нельзя использовать наличные денежные средства. Надо перечислить ему деньги безналичным переводом. Передача наличных нерезиденту – нарушение валютного законодательства, которое грозит жестким штрафом (75-100% от суммы проводимой сделки).

Дополнительные траты… миф или нет?

Официально иностранный покупатель ничем не отличается от отечественного, и дополнительных трат для него не предусмотрено. Однако в реальности на оформление и услуги может потребоваться больше денег – речь идет об услугах переводчика, апостиле и т.д. Кроме того, если иностранец вовсе не владеет русским языком, потребуется осуществлять не только перевод документов, но и переводить всю сопутствующую информацию. Чтобы не тратиться на сопровождение переводчика и на составление двуязычного договора, иностранец может купить жилье по доверенности.

Пожалуй, самый неприятный сюрприз, который ждет иностранца, решившего приобрести квартиру в России, связан с особенностями налогообложения. Если он решит продать жилье в течение первых пяти лет после оформления собственности, ему потребуется выплатить государству 30% с разницы между покупкой и продажей. Для российских граждан налог составляет 13% (и то многие стараются избежать его выплаты – настолько велика порой оказывается сумма). По истечении пяти лет можно продать квартиру без выплаты налога. При этом, если иностранец провел в России более 183 дней за предыдущий налоговый период, он автоматически становится налоговым резидентом РФ, поэтому получает соответствующие льготы и имеет возможность платить 13% с полученного дохода.

Важный нюанс! В некоторых случаях продавец квартиры должен также платить налог с продажи и в своей стране, оформив налоговую декларацию. Если между Россией и страной гражданства собственника заключен договор об избежании двойного налогообложения, налог может быть снижен или отменен вовсе. Поэтому все зависит от того, из какой страны владелец объекта недвижимости. Что касается ежегодного налога на квартиру, то он начисляется по стандартной ставке. То же касается и коммунальных услуг – их величина не зависит от гражданства собственника.

Как иностранцу купить квартиру в России

Для того, чтобы юридически верно оформить сделку, следует действовать в рамках права, что в первую очередь предусматривает нахождение гражданина иностранного государства в нашей стране на законных основаниях:

• въезд по визе или без неё(если это разрешено);
• миграционная карта, которая предусматривает
• пребывание в России сроком не более 90 дней;
• разрешение на временное пребывание;
• вид на жительство.

Алгоритм действий покупки жилья иностранцами в России выглядит следующим образом:

1. Подбор недвижимости. Это можно осуществить самостоятельно, изучая предложения по продаже, или же обратившись в агентство недвижимости.
2. Отыскав подходящий вариант, между сторонами подписывается предварительный договор купли-продажи. На этом этапе проверяется достоверность сведений о квартире и её продавце.
3. Если юридическая «чистота» документов подтверждена, составляется основной договор.
4. Следующим шагом является госрегистрация перехода права собственности к иностранному гражданину.

Данную процедуру можно пройти не только в Росреестре, но и в территориальном отделении МФЦ, для этого следует подать соответствующий пакет документов:

• Оригинал паспорта, а также его перевод, который в обязательном порядке должен быть заверен нотариусом.

• Договор купли-продажи.
• Заявление о государственной регистрации права собственности.
• При необходимости-согласие супруга на покупку квартиры иностранным гражданином.
• Квитанция, подтверждающая оплату госпошлины.
• Документ, который является законным основанием пребывания иностранца в РФ в период заключения договора.

1. Следующий этап — это проверка поданных сведений, после чего иностранному гражданину выдаётся на руки выписка из реестра, свидетельствующая о том, что он становится новым владельцем недвижимости.
2. После этого происходит окончательный денежный расчёт. Сторонами подписывается передаточный акт.

Что касается вопросов налогообложения, здесь можно сказать однозначно: законодательство нашей страны не предусматривает разницы между налоговым резидентом и нерезидентом.

Повышенная ставка для нерезидентов в размере 30% от стоимости недвижимости устанавливается лишь в случае дарения или наследования собственности.

Во всех остальных случаях, правила налогового расчёта абсолютно равны. Так при приобретении недвижимости покупатель не выплачивает ничего. При продаже, в случае нахождения квартиры в собственности менее 3 лет и её стоимости выше 1 000 000 рублей, выплачивается НДФЛ в установленном размере.

Вопреки существующим мифам покупка квадратных метров иностранцем мало чем отличается от аналогичной процедуры, совершенной российским гражданином. В соответствии со статьей 62 пункта 3 Конституции РФ у российских, иностранных граждан и лиц без гражданства абсолютно равные правы в части приобретения недвижимого имущества, а также во всем, что касается распоряжения ею, и ее судебной защиты. Имеется несколько небольших ограничений, но они связаны с покупкой земли – так, иностранец не имеет право приобретать участки в приграничных зонах, а также в закрытых военных городках. Это необходимо учитывать, если вы являетесь иностранцем и присмотрели себе приятный таунхаус в северо-западной части Выборгского района Ленинградской области – там многие зоны относятся к приграничным. Что касается закрытых территориальных единиц, то они все перечислены в ПП РФ №608 от 5 июля 2001-го года.

Алгоритм покупки недвижимости иностранцем в РФ состоит из следующих стадий:

1. Иностранный гражданин выбирает соответствующий своим запросам объект в РФ. Для этого он читает объявления о продаже недвижимого имущества, назначает встречи продавцам для осмотра помещений, прибегает к услугам риелторов.
2. После подбора оптимального жилья иностранец заключает предварительный договор с продавцом. Он будет действителен до того, как составится основной договор. На стадии подготовки выполняется проверка жилья на юридическую чистоту. Покупателю нужно удостовериться, что продавец располагает правом продавать недвижимое имущество и является дееспособным.
3. Письменно оформляется договор купли-продажи.
4. Осуществляется официальная регистрация перехода собственнического права иностранцу. Данная процедура выполняется в Росреестре либо многофункциональном центре оказания государственных услуг.
5. По итогам проверки предоставленных сведений работники Росреестра вносят изменения в реестр недвижимого имущества. Иностранцу предоставляется выписка, подтверждающая внесение изменений.
6. Покупатель полностью рассчитывается за покупку.
7. Жилье передается иностранцу по акту передачи, который подписывает каждый участник сделки.

Внесение оплаты за квартиру и дальнейшие действия

Гражданство покупателя никак не влияет на валюту, используемую для расчета при совершении сделки. Согласно действующему законодательству, иностранец может расплатиться только рублями. Если у него нет такой валюты, то он сможет обменять ее по заранее оговоренному в договоре курсу. Это делается для того, чтобы обе стороны смогли избежать переплаты или недоплаты за недвижимое имущество.

После приобретения жилья иностранец может пройти регистрацию в нем. Для этого он предоставляет заверенный перевод паспорта, вид на жительство или визу, а также договор купли-продажи квартиры, доказывающий, что она действительно перешла в его пользование. Однако паспортно-визовая служба может отказать такому просителю в выдаче регистрации. В такой ситуации ему придется подавать иск в суд для рассмотрения дела.

Иностранные граждане, как и жители России, вынуждены платить налог при покупке недвижимости. Кроме того, приобретение российского жилья не дает никаких привилегий для гостей государства. Они не смогут рассчитывать на упрощенное получение гражданства или на льготы при оплате коммунальных услуг и при последующей покупке жилья. Приобретение квартиры иностранцем означает покупку жилплощади, а не покупку льгот.

Регистрация иностранца в своей квартире

После покупки иностранным гражданином жилплощади он получает право зарегистрироваться в ней. Согласно миграционным законам иностранец, прибывший в Россию, должен в семидневный срок встать на учет самостоятельно или через принимающую сторону.

Другой вопрос – куда сообщать о наличии своих квадратных метров. Гражданину другой страны, купившему жилье в РФ, нужно обратиться в миграционные органы и заявить свою квартиру в качестве места пребывания. Это можно сделать лично или через подразделение МФЦ. Чтобы прописаться в ней, надо предоставить следующие документы:

• Паспорт;
• Разрешение временно проживать в России, вид на жительство или другой документ, подтверждающий легальный статус;
• Документы, подтверждающие право собственности на жилье.

Миграционная служба проверяет документы и проставляет отметку о регистрации. Как правило, это происходит в день обращения.

Приобретение недвижимости, осуществляемое иностранными гражданами, относительно порядка действий, является стандартной процедурой, состоящей из таких этапов:

• Подбор наиболее удобных и максимально соответствующих требованиям законодательства вариантов жилплощади, которая устроит потенциального покупателя и будет соответствовать требованиям действующего законодательства. Такой подбор осуществляется с помощью различных информационных ресурсов, в том числе, сайтов с различными объявлениями.
• Предварительные переговоры с собственником помещения о проведении процедуры купли-продажи, а также о возможных вариантах взаиморасчетов между сторонами. На этом этапе по желанию сторон может быть осуществлено подписание предварительного договора купли-продажи, а также переданы денежные средства, используемые в качестве задатка по совершаемой сделке.
• Заключение договора и регистрация перехода права собственности. Этот этап состоит из двух ключевых шагов, так как именно они означают итоговый переход права собственности от одного владельца квартиры к другому путем регистрации данного события в Едином государственном реестре прав на недвижимость и выдачи соответствующей выписки из него. По желанию сторон подписанное соглашение может пройти процедуру нотариального заверения (если договор составляется только на русском языке). Если текст договора составлен как минимум на двух языках, то нотариальное заверение как текста самого договора, так и его переводов будет являться обязательным. Регистрация сделки осуществляется путем обращения старого и нового собственников в органы Росреестра со всеми предоставленными документами.

Как только принято решение, где и какую купить квартиру в России, и подобран понравившийся вариант, приходит время собирать пакет документов для регистрации сделки: требования к нему обозначены в Федеральном законе No115-ФЗ «О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации»:

• документ, дающий право нахождения на территории страны (виза, миграционная карта, временная регистрация, вид на жительство);
• паспорт гражданина иностранного государства с приложением нотариального перевода на русский язык;
• нотариально заверенное согласие на покупку от супруги/супруга покупателя (если зарегистрирован брак).

Похожие записи:

• Предоставление справки об отнесении семьи к категории «многодетная семья»
• Срок возврата налогового вычета: когда налоговая должна перечислить деньги
• Как отцу ребенка уйти в декретный отпуск