Как и зачем оформлять в собственность придомовую территорию

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как и зачем оформлять в собственность придомовую территорию». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Размеры придомового участка определяются при строительстве жилого дома на основе нормативных требований Градостроительного кодекса РФ, окружающей застройки, количества квартир и этажей, наличия предусмотренных проектом встроенных помещений общественного назначения, подъездных путей и т.п. Размеры придомовой территории определяют по специальным формулам.

Придомовой участок МКД — что это и как оформить

Границы и площадь придомового земельного участка фиксируются в градостроительных планах города, техническом паспорте дома. Перед вводом дома в эксплуатацию все помещения дома и земельный участок проходят инвентаризацию, при этом составляется технический паспорт, а помещения дома и земельный участок ставятся на кадастровый учет.

В реальной практике в силу несовершенного учета объектов недвижимости или недобросовестности исполнителей в субъектах и муниципальных образованиях возникает ситуация, когда план отведенного при строительстве придомового земельного участка оказывается утерян или уничтожен, когда администрация муниципального образования, например, в силу только ей известной “целесообразности”, решила “оптимизировать” земельные участки вокруг многоквартирных домов, обрезав их по край наружной отмостки.

В таких домах права собственников оказываются нарушенными, они утрачивают возможность, предоставленную жилищным законодательством, по распоряжению своим первоначальным участком, ставится под угрозу качество проживания, возникает вероятность, что вблизи дома или даже вместо детской площадки появится торговый киоск, либо под лукавым предлогом развития предпринимательства будет выстроена коммерческая автомобильная стоянка. Соседние многоквартирные дома одного двора, где было создано общее ТСЖ (или могло бы быть создано), оказываются разделенными узкой полоской муниципальных земель, проходящих прямо через детские городки, спортивные площадки, места отдыха. Товарищества собственников жилья в таких домах, как бы хорошо они ни работали, государственная жилищная инспекция закроет при первой же проверке, поскольку дома утратили смежные границы, а это основное требование ст. 136 ЖК РФ при создании многодомных ТСЖ). В ситуации, когда хороших управленцев мало, особенно в малых городах России, такая практика бьет по самому чувствительному – вредит росту активности граждан, становлению ответственного собственника. У жителей исчезает интерес и практическая возможность создания специального счета капремонта. Словом, такая практика муниципального управления наносит ущерб сохранению жилого фонда в надлежащем состоянии и незаконна.

Помимо нарушения нормативных положений Градостроительного кодекса РФ, определяющего размеры земельного участка, для таких домов исчезают и смежные границы земельных участков с соседними домами, что формально приводит к нарушению требований ст. 136 ЖК РФ, установленных для многодомных ТСЖ (ТСН).

Если такое произошло, собственникам необходимо принять все меры для восстановления своих прав на землю.

КС РФ признал не соответствующими Конституции РФ часть 3 статьи 16 ФЗ 189 в той мере, в какой она препятствует собственнику помещения в многоквартирном доме, не уполномоченному на то общим собранием собственников помещений в данном доме, обратиться с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

«…Предусмотрев в части 3 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», что в случае если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, не был сформирован до 1 марта 2005 года, любое уполномоченное общим собранием собственников помещений в этом доме лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании такого земельного участка, федеральный законодатель преследовал цель обеспечить предоставление собственникам помещений в многоквартирном доме права собственности на общее имущество в этом доме, включая земельный участок, предусмотренного частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Между тем в силу различий в статусе жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и обусловленных этим различий интересов собственников соответствующих помещений, при том, что все они фактически пользуются земельным участком, на котором расположен такой дом, принятие общим собранием решения становится практически невозможным. В рамках действующего правового регулирования это означает, сохранение на неопределенное время различного правового режима земельных участков под такими домами и нарушение одного из основных принципов земельного законодательства, единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Кроме того, собственники помещений (как жилых, так и нежилых) в многоквартирном доме, земельный участок под которым не сформирован, не несут связанное с использованием земельного участка налоговое бремя, хотя, как показывает правоприменительная практика, в некоторых случаях собственники нежилых помещений вынуждены уплачивать арендную плату за пользование этим земельным участком.

Следовательно, вытекающая из части 3 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» зависимость формирования земельного участка под многоквартирным домом (и, следовательно, перехода его в общую долевую собственность) от решения, принимаемого общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, ведет к нарушению защищаемых статьями 35 и 36 Конституции Российской Федерации прав собственников, а также к искажению принципа всеобщности и равенства налогообложения (статьи 19 (часть 1) и 57 Конституции Российской Федерации, статья 3 Налогового кодекса Российской Федерации)».

По мнению Конституционного суда, «… Признание конкретного земельного участка, не имеющего, как правило, естественных границ, объектом гражданских прав, равно как и объектом налогообложения невозможно без точного определения его границ в соответствии с федеральными законами, как того требует статья 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации во взаимосвязи со статьями 11 и 389 Налогового кодекса Российской Федерации.

Именно поэтому федеральный законодатель обусловил переход земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в его состав объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме необходимостью формирования данного земельного участка по правилам земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности, возложив его осуществление на органы государственной власти или органы местного самоуправления».

С момента выхода указанного постановления КС РФ до внесения в федеральное законодательство необходимых изменений собственники помещений в многоквартирных домах, земельные участки под которыми не сформированы, вправе в индивидуальном порядке обращаться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлениями о формировании этих земельных участков. Такие заявления будут являться основанием для осуществления соответствующим органом публичной власти формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета. «…Обращение любого собственника помещений (как жилых, так и нежилых) в многоквартирном доме, в том числе не уполномоченного на то общим собранием собственников помещений в этом доме, в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен данный многоквартирный дом, должно рассматриваться как основание для формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета, что не отменяет необходимость формирования и проведения кадастрового учета земельных участков в разумный срок самими органами публичной власти, на которые возложена соответствующая функция».

Ну, а федеральному законодателю рекомендовано Конституционным судом РФ следующее: «…с учетом правовых позиций Конституционного Суда Российской Федерации, выраженных в настоящем Постановлении, — внести в жилищное законодательство изменения, направленные, как на уточнение порядка рассмотрения заявления о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в случае если с таким заявлением обращается собственник жилого или нежилого помещения в этом доме, не уполномоченный на то решением общего собрания, так и на регулирование соответствующих действий органов публичной власти, в том числе в части определения предельных сроков их совершения».

С вопросом о законности ст.36 ЖК РФ и ст.16 ФЗ 189 внесена ясность рассмотренным Постановлением КС РФ. Но сам порядок оформления и согласования границ придомовой территории при МКД, конкретно не прописан в жилищном законодательстве, что не всегда позволяет определить ее размер и оформить право собственности на земельный участок придомовой территории собственникам МКД. Провозглашенное в статье 36 ЖК РФ право собственников помещений на придомовую территорию не конкретизировано более подробно в ЖК и других законах и не всегда реализуемо на практике.

Межевание придомовой территории в МКД перед приватизацией – обязательная процедура, позволяющая установить четкие границы участка, расположенного возле одного или нескольких строений. Как правило, инициаторами мероприятия выступают местные власти, однако, при отсутствии финансирования, данная обязанность возлагается на собственников помещений, расположенных в многоквартирном доме.

Процедура межевания состоит из нескольких этапов:

1. Проведение общего собрания жильцов, результатом которого становится голосование.
2. Обращение в органы местного самоуправления для уточнения границ территории.
3. Изготовление проекта компетентной организацией.
4. Утверждение готовой проектной документации собственниками МКД на общем собрании.
5. Обращение к кадастровому специалисту для изготовления межевого плана.
6. Регистрация земельного участка в Едином государственном реестре.

Оформление земли под домом в собственность: плюсы и минусы

Приватизация земли под многоквартирным домом имеет как свои преимущества, так и недостатки. Конечно, их лучше заранее проанализировать, чтобы на основе этой информации решить, надо ли вообще приватизировать участок или же оставить его в государственном ведении.

Итак, разберемся сначала, что можно отнести к плюсам переоформления земли в совместную собственность:

№	Плюсы приватизации участка под МКД
1	Возможность использования территории по своему усмотрению	На неприватизированной земле могут построить те или иные здания (например, бары, магазины, автомойки и пр.). Однако это зависит от многих факторов, например, такой вид разрешенного использования, как под размещение МКД, не предполагает размещение на нем магазинов и, тем более, баров и автомойки. А если и можно что-то построить, то без спроса не получится. Дачная амнистия распространяется только на индивидуальные объекты недвижимости. Территорию, переданную собственникам, можно благоустраивать самим. К примеру, оборудовать спортивную/детскую площадку или удобную парковку для автомобилей.
2	Защита земли	Пока придомовая территория находится в муниципальной собственности, государство вправе изъять эту землю для использования в своих целях. В то время как приватизированным участком органы местного самоуправления уже не могут свободно распоряжаться. А если без изъятия участка не обойтись, государство в таком случае должно выплатить денежные компенсации каждому из собственников земли.
3	Коммерческое использование	На таком участке можно построить только строения для обслуживания МКД, если площадь таких помещении не превышает 15% общей площади МКД.

Бизнес: • Банки • Богатство и благосостояние • Коррупция • (Преступность) • Маркетинг • Менеджмент • Инвестиции • Ценные бумаги: • Управление • Открытые акционерные общества • Проекты • Документы • Ценные бумаги — контроль • Ценные бумаги — оценки • Облигации • Долги • Валюта • Недвижимость • (Аренда) • Профессии • Работа • Торговля • Услуги • Финансы • Страхование • Бюджет • Финансовые услуги • Кредиты • Компании • Государственные предприятия • Экономика • Макроэкономика • Микроэкономика • Налоги • Аудит
Промышленность: • Металлургия • Нефть • Сельское хозяйство • Энергетика
Строительство • Архитектура • Интерьер • Полы и перекрытия • Процесс строительства • Строительные материалы • Теплоизоляция • Экстерьер • Организация и управление производством

Какие преимущества при этом получают жильцы

Оформив в собственность землю под домом и придомовую территорию, жильцы получают право распоряжаться этими участками: принимать решения относительно озеленения, благоустройства, создания детской и спортивной площадок, установки заборов и т.д. Часть общего имущества жильцов можно сдать в аренду, а за счет полученных средств, например, отремонтировать дом.

Как говорит управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая, организовывая парковку у дома, жильцы смогут самостоятельно решить, сколько на ней будет мест для авто, а это особенно актуально для старых дворов. И наконец, если власти примут решение о сносе дома (как, например, сейчас происходит в рамках программы реновации), жильцы получат компенсацию не только за квартиры, но и за землю.

Кроме того, если владельцы квартир оформили участки в собственность, на их территории не смогут установить ненужные жильцам объекты – к примеру, платную автостоянку. Для начала любого строительства на придомовой территории потребуется согласие собственников.

1. Для того, чтобы узнать, кому принадлежит земля под домом, можно обратиться с запросом в муниципалитет. Земля может принадлежать государству (если дом построен давно).
2. Оформление придомовой территории в собственность производится на добровольной основе, по решению жильцов на общем собрании. Если нет желания заниматься благоустройством, уборкой, выплатой налогов на землю, можно и не поднимать данный вопрос.
3. При выборе цели использования приватизированной территории стоит руководствоваться законодательством государства.
4. Размеры территории могут быть разными. Параметры земли, которая будет оформляться в собственность, определяют жильцы на ОС.
5. Для процедуры регистрации после оформления территории нужно иметь на руках кадастровый паспорт надела, выписку из него. Также потребуется свидетельство о регистрации в региональном отделении Росреестра.

Для подтверждения кадастрового учета и госрегистрации прав собственности можно взять выписку из ЕГРН.

При решении вопроса о регистрации прав на придомовую территорию стоит учитывать статьи 33, 34 ЖК, статьи 36, 37, 44. Также необходимые требования указаны и в ФЗ под номерами 189 (от 29.12.2004), 191 (та же дата), 221 (24.07.2007). Данный вопрос регулируется и правительственными Постановлениями под номером 576 (07.08.2002) и 1223 (21.08.2000).

✅ Можно ли приватизировать придомовую территорию многоквартирного дома?

Начнем с того, что строительство многоквартирного дома (МКД) возлагается на застройщика. Обязанностью последнего является подготовка кадастровых документов на землю возле дома. Как только здание введено в эксплуатацию, жильцы могут заселяться в купленные квартиры. Вместе с жилой площадью они становятся совладельцами придомовой территории (ст. 36 ЖК РФ). Следовательно, в приватизации нет нужды – земля изначально будет принадлежать жильцам.

Обратная ситуация: многоквартирный дом введен в эксплуатацию давно, но землей владеет муниципалитет. Можно ли приватизировать придомовую территорию при таком раскладе? Однозначно – правда, не всю землю, а только ее часть. Проезды, скверы, технические коммуникации, кабельные сети и прочие места общего пользования останутся в собственности города/района (п. 12 ст. 85 ЗК РФ).

Кому принадлежат участки под домами и вокруг них

«Прежде Земельным кодексом был предусмотрен заявительный порядок для регистрации права собственности. Затем эта норма исчезла из закона, поэтому сейчас право собственности на землю принадлежит собственникам помещений по умолчанию (с момента образования земельного участка, то есть его постановки на кадастровый учет) и отдельная регистрация не требуется», — рассказал юрист компании Century 21 Россия Дамир Хакимов.

Если участок не был сформирован до принятия Жилищного кодекса (до 1 марта 2005 года), жильцы имеют право обратиться в органы государственной власти или местного самоуправления с заявлением о постановке земли на кадастровый учет и оформлении права собственности на нее.

Что касается новых домов, то еще при их строительстве дольщики получают право на землю непосредственно под ним. Однако надо уточнять, сформирован ли и придомовой участок с элементами благоустройства и инфраструктуры. Если нет, то владельцы квартир также имеют право оформить документы и стать его владельцами.

Что говорят законы о придомовой территории

К сожалению, ни один закон Российской Федерации не дает четкого определения термину «придомовая территория». Даже если в каких-то документах указывается, что нужно понимать под придомовой территорией, то сам стиль изложения туманный и не предоставляет человеку исчерпывающий ответ на вопрос.

Если обобщить все определения из разных источников, можно получить следующее приемлемое толкование.

Придомовая территория – это участок земли, прилегающий к домовладению или многоквартирному дому и используемый по усмотрению владельца.

Сложнее всего дать четкое определение придомовой территории частного дома. Если понимать законы буквально, то получается, что придомовая территория – это участок, необходимый для полноценного обслуживания и обеспечения инфраструктурой самого дома. Эта территория может находиться в собственности, безвозмездном использовании или в аренде. В большинстве случаев по границе этого участка устанавливается забор. Территория за забором придомовой территорией не является. Чаще всего эта земля муниципальная.

Кто может пользоваться землей за забором на законных основаниях? Тот, кто сможет доказать свое право на пользование. Например, если эта территория необходима для подъезда автомобиля.

Особенности приватизации

	Многоквартирных домов	Малоэтажных домов	Частных домов
Кто становится собственником придомовой территории после ее приватизации	Каждый жилец МКД	Только жильцы, занимающие нижние этажи дома	Владелец частного дома
Кто может осуществить приватизацию	Застройщик или сами жильцы	Жильцы	Владелец частного дома, имеющий на руках договор аренды земельного участка
Особенности	— Информация о границах придомовой территории содержится в кадастровом паспорте или техническом плане дома; — В большинстве случаев, заявление на приватизацию подается коллективно всеми собственниками квартир в МКД, но закон допускает подачу заявок небольшими инициативными группами или даже каким-либо жильцом единолично. — Жильцы имеют право делегировать свои обязанности по обслуживанию МКД управляющей компании или ТСЖ. — После приватизации каждый владелец квартиры должен будет ежегодно платить налог на землю.	Владелец частного дома для осуществления приватизации должен иметь на руках правоустанавливающий документ на земельный участок, прилегающий к дому (договор аренды, членская книжка садового товарищества, акт о бессрочной передаче земли в пользование). — не получится перевести в собственность участки, являющиеся частью лесного, водного и заповедного фонда или местом общего пользования.

Можно ли оформить придомовой участок в собственность?

После того, как разметка и межевание участка выполнено, возможно провести его приватизацию, для того, чтобы оформить право собственности на участок. Для этого потребуется собрать достаточно большой пакет документов:

• Собранием жильцов определяется ответственное лицо.
• Подается официальный запрос в комитет по регулированию земельных вопросов.
• Выполняется межевание и определение границ участка, если процедура не была выполнена заранее.
• Выполняется постановка на учет и занесение в кадастровый паспорт сведений об объекте.
• Юридическое оформление перехода земли в собственность.
• Государственная регистрация и получения свидетельства о долевой собственности.

Приватизация придомовой территории многоквартирного дома имеет ряд преимуществ и недостатков.

Положительные стороны	Отрицательные стороны
Повышение стоимости жилья	Возрастут затраты на ремонт
Возможность сдавать площадь в аренду и получать прибыль	Необходимо содержать территорию в порядке, иначе может быть назначен штраф
Возможность благоустройства территории по усмотрению жильцов	Необходимо платить налог за землю в долевой собственности
Уточнение границ участка
Защита от незаконной застройки участка

Немного о приватизации придомовой территории

Придомовая территория многоквартирного дома, нормативы которой устанавливаются индивидуально, может быть приватизирована собственниками квартир. Такой вариант предусматривается для земельных участков, который находится в собственности муниципалитета. Порядок действий:

1. Проведение общего собрания жильцов.
2. Вынесение вопроса о приватизации на собрании.
3. Проведение голосования.
4. Оформление протокола собрания.
5. Подача заявления в орган местного самоуправления.
6. Получение акта о приватизации.

Вопрос считается решенным, если за приватизацию проголосовали не менее 50% собственников квартир. Процедура приватизации является безвозмездной.

Участок оформляется в собственность тех лиц, которые дали согласие на приватизацию. Однако им выделяется исключительно та доля, которая положена из расчета площади квартиры. Собственники земельного участка не имеют приоритета перед владельцами квартир, которые отказались от проведения приватизации придомового участка.

Если территория находится в собственности жильцов, то они могут самостоятельно:

• принимать решение о благоустройстве и озеленении участка;
• осуществлять ремонт дорог;
• запрещать размещение автозаправочных станций около дома;
• разрешать/запрещать размещение магазинов, торговых палаток около дома;
• осуществлять коммерческое использование участка.

После приватизации придомовая территория многоквартирного дома является собственностью жильцов. Процесс имеет ряд минусов. Среди них:

• собственники несут ответственность за благоустройство и озеленение;
• все работы должны проводится за счет владельцев квартир, в том числе и ремонт дорог у дома.

Кому принадлежит придомовая территория МКД?

Она принадлежит собственникам жилых помещений в многоквартирном доме. То есть они могут распоряжаться ею по собственному усмотрению – парковать машины, разбивать клумбы, высаживать деревья, организовывать зоны отдыха (устанавливать беседки, лавочки и пр.). Однако право собственности наделяет владельцев не только правомочностями, но и обязанностями.

Каждый жилец должен оплачивать налог за пользование придомовой территорией. Его сумма определяется по количеству лиц, проживающих в квартире. Он относится к услугам ЖКХ и уплачивается обычно ЖЭКу или управляющей компании.

То есть исходя из природы права собственности, обязанность убирать придомовую территорию и поддерживать ее чистоту возложена на проживающих в доме. Однако обычно они, приняв решение на общем собрании, делегируют эту задачу какой-либо организации, на счет которой и поступают ежемесячные выплаты от владельцев жилых помещений.

Об аренде земли за забором

Если по каким-то причинам это пространство нельзя оформить в собственность, остается возможность получить его в аренду у государства. Порядок действий ничем не отличается – от хозяина требуется заявление о предоставлении территории в аренду, подкрепленное техническим планом и документами на основной участок.

Если заявление одобрено, хозяину остается заключить договор с муниципалитетом на долгосрочную аренду данной площади. Аренда подразумевает выплаты за использование придомовой территории; закон устанавливает размер суммы, которая каждый месяц вносится в государственную казну.

Взять землю за забором в аренду удается не всегда. Органы власти могут отклонить заявление по следующим причинам:

• Участок обладает историческим значением, является частью культурного ландшафта.
• По участку проходят коммуникации.
• На него претендует кто-то еще.
• Передача в аренду приведет к значительному сужению уличного пространства (проезда).

Похожие записи:

• Договор поставки с отсрочкой платежа
• Какой коэфициент индексации ввз Чернобыльцам в 2024 году
• Кто и как может получить налоговый вычет с пенсионных взносов?