Категория земли: как определить и что можно построить

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Категория земли: как определить и что можно построить». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Земельные территории как объекты правовых взаимоотношений, сгруппированы на отдельные категории земель для более эффективного использования. Исходя из законодательства и ввиду уникальных свойств, земельный надел первично позиционируется как природный ресурс и лишь после как вариант собственности.

Немного обобщающей информации

Понятием земельного участка именуется часть суши, имеющая строгие границы, утвержденные документально. В таком случае, отдельная часть территории становится не только одним из базисных ресурсов, но и частью гражданского права, в соответствии с ст.130 ГК РФ. При этом государство оставляет за собой право на наблюдение за экологическим состоянием и целевым использованием имущества.

Разделением территорий исходя из ст. 7-8 ЗК РФ занимаются следующие представительства власти:

• правительство РФ – управляет территориями федерального значения;
• органы исполнительной власти контролируют участки, входящие в состав субъектов РФ;
• органы местного управления следят за состоянием всех остальных категорий земель.

Участок в качестве недвижимости может состоять из нескольких наделов или образоваться благодаря ранее неиспользуемым территориям из муниципального или государственного баланса.

Комментарии к ст. 7 ЗК РФ

1. Российское земельное право основывается на принципе целевого использования земель. В комментируемой статье исчерпывающе определяется перечень из семи целевых категорий. Количество категорий является неизменным с 1991 г., когда указанный перечень был установлен ЗК РСФСР. Положения о составе земель имеют основополагающее значение для всех других актов земельного законодательства при регулировании соответствующих отношений.

Понятие, состав и основные правила использования земель каждой из указанных в п. 1 ст. 7 категорий установлены в специальных нормах Кодекса, которые сгруппированы в пяти последних его главах.

При этом каждый земельный участок может быть отнесен только к одной определенной категории земель.

Отнесение земель к той или иной категории, перевод их из одной категории в другую осуществляются по правилам ст. 8 Кодекса (см. указанную статью и комментарий к ней).

2. Целевое назначение каждой категории земель определено в соответствующих статьях ЗК РФ. Кроме того, особый правовой режим установлен законодательством для зон с особыми условиями использования территорий — охранных, санитарно-защитных зон, зон охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, водоохранных зон, зон охраны источников питьевого водоснабжения, зон охраняемых объектов и иных зон.

Порядок осуществления зонирования территорий, о котором упоминается в комментируемой статье, регулируется Градостроительным кодексом РФ. В соответствии с ним градостроительное зонирование — это зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов; а территориальные зоны — это зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Согласно ст. 37 Градостроительного кодекса существует несколько видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства:

1) основные виды разрешенного использования;

2) условно разрешенные виды использования;

3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

На условно разрешенный вид использования земельного участка необходимо предоставление разрешения в порядке, предусмотренном ст. 39 Градостроительного кодекса.

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов. Решения об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на землях, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, на другой вид такого использования принимаются в соответствии с федеральными законами.

Зонирование территории для размещения садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений подчиняется правилам ст. 12 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан».

Порядок проведения зонирования территорий регулируют и другие федеральные законы.

3. Среди федеральных законов, к которым отсылает п. 3 ст. 7 Кодекса, прежде всего следует назвать Федеральные законы от 30 апреля 1999 г. «О гарантиях прав коренных малочисленных народов Российской Федерации» и от 7 мая 2001 г. «О территориях традиционного природопользования коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации».

В соответствии со ст. 1 Федерального закона «О гарантиях прав коренных малочисленных народов Российской Федерации» коренные малочисленные народы Российской Федерации — это народы, проживающие на территориях традиционного расселения своих предков, сохраняющие традиционные образ жизни, хозяйствование и промыслы, насчитывающие в Российской Федерации менее 50 тыс. человек и осознающие себя самостоятельными этническими общностями. Единый перечень коренных малочисленных народов Российской Федерации утверждается Правительством РФ по представлению органов государственной власти субъектов Федерации, на территориях которых проживают эти народы.

Согласно ст. 1 указанного Федерального закона территории традиционного природопользования коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации — это особо охраняемые природные территории, образованные для ведения традиционного природопользования и традиционного образа жизни коренными малочисленными народами Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации.

Для осуществления коренными малочисленными народами Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации исторически сложившихся и обеспечивающих неистощительное природопользование способов использования объектов животного и растительного мира, других природных ресурсов законом выделяются территории традиционного природопользования таких народов, входящие в состав земель особо охраняемых природных территорий. Кроме того, законодательством могут быть установлены особенности правового режима и иных категорий земель в местах традиционного проживания и хозяйственной деятельности коренных малочисленных народов и этнических общностей.

Так, в соответствии с п. 5 ст. 10 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» земельные участки из таких земель, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут передаваться общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для осуществления сельскохозяйственного производства, сохранения и развития традиционного образа жизни, хозяйствования и промыслов коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, при этом выкуп арендуемого земельного участка в собственность не допускается. Пунктом 6 этой же статьи установлено, что земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера, отгонными пастбищами и находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть переданы гражданам и юридическим лицам только на праве аренды на срок не менее чем пять лет.

Проведение таких мероприятий возможно только по тем основаниям, которые перечислены в действующем законодательстве (статья 14 Федерального закона «О переводе земель…»). В соответствии с положениями этой статьи следует выделить такие основания:

• Определение категории участка в соответствии с данными, содержащимися в базах Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на основании информации, содержащейся в существовавших ранее кадастровых документах на этот участок;

• Отнесение надела к той или иной категории в соответствии с заявлением его владельца на основании имеющихся у него документов, подтверждающих право собственности на участок, в которых указана категория участка (актуально для внесения сведений в ЕГРН при смене собственника участка, если иных документальных подтверждений присвоенной категории участка нет);

• Перевод земельного надела из одной установленной категории в другую (например, из земель сельхозназначения или земель запаса в земли населенных пунктов);

• В случае выявления фактической ошибки в отнесении тех или иных земельных участков к различным категориям (обнаружено противоречие между государственными реестрами земель лесного фонда и сельхозназначения и ЕГРН – будут использованы сведения, содержащиеся в ЕГРН).

Последствия использования земли не по целевому назначению

Виды категорий земель и их виды разрешенного использования регламентированы на законодательном уровне. За использование земельных участков не по целевому назначению, предусмотрена административная ответственность. Правонарушителя могут наказать штрафом, размер которого напрямую зависит от кадастровой стоимости ЗУ.

Лицо (правонарушитель)	Кадастровая стоимость определена	Кадастровая стоимость не определена
Сумма штрафа в % от кадастровой стоимости	Минимальная сумма штрафа, в тыс. руб.	Сумма штрафа, в тыс. руб.
Физическое	0,5-1	10	10-20
Должностное	1-1,5	20	20-50
Юридическое	1,5-2	100	100-200

Какие бывают виды территориальных зон на землях населенных пунктов?

В границах населенных пунктов муниципальные власти могут устанавливать следующие виды территориальных зон:

1) жилые зоны;

2) общественно-деловые;

3) производственные зоны;

4) зоны инженерных и транспортных инфраструктур;

5) рекреационные зоны;

6) зоны сельскохозяйственного использования;

7) территориальные зоны специального назначения;

8) зоны военных объектов;

9) иные территориальные зоны.

Как видно из перечня, список территориальных зон является открытым.

Иными словами муниципальные власти могут устанавливать и иные зоны.

Обратите внимание на зону под номером 6.

Это зона сельскохозяйственного использования.

Таким образом, в населенных пунктах могут находиться земли сельхоз использования.

При этом данные земли не относятся к категории земель сельхозназначения.

Переходим к третьей из 7-ми категорий земель.

Земли промышленности, энергетики и т.д. располагаются за пределами границ населенных пунктов.

Иными словами, указанные участки не могут располагаться на территории городов, поселков и т.д.

Безусловно, это не означает, что в городах нет заводов, объектов энергетики и связи и т.д..

Конечно, в городах есть промышленные объекты. Но они располагаются в производственных зонах земель населенных пунктов, а не на категории земель промышленности.

Обратите внимание.

Власти могут предоставлять земли промышленности и иного специального назначения в безвозмездное пользование.

Такие земли могут предоставить для сельскохозяйственного производства и иного использования.

Предоставление указанной земли в безвозмездное пользование установлено п.6 статьи 87 ЗК РФ.

Таким образом, при поиске участка для с/х производства стоит обращать внимание на земли промышленности. Потому что такие земли могут предоставить в безвозмездное пользование.

Рассмотрим четвертую из 7-ми категорий земель.

Земли населённых пунктов

Земли населённых пунктов (ст. 83 ЗК РФ) – это земли, которые используются и предназначаются для застройки и развития населённых пунктов.

Границы населённых пунктов проводятся согласно утверждённой государственной землеустроительной документации и проходит по территории земельных участков, которые предоставляются гражданам и юридическим лицам. В эту категорию попадают участки, которые относятся к территориальным зонам согласно градостроительным регламентам.

Градостроительным регламент, в свою очередь, устанавливается правилами землепользования и застройки. Данный регламент устанавливается для каждой территориальной зоны, основываясь на особенностях земли, её местоположения и перспектив развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков:

• Жилые зоны предназначаются для жилой застройки, культурно-бытовых объектов и других видов застройки.
• Общественно-деловые зоны определены в качестве места для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового, социального и другого общественного назначения.
• Производственные или промышленные зоны предназначаются для промышленных, коммунально-складских объектов и других сооружений производственного назначения.
• Земельные участки в составе инженерной и транспортной инфраструктур определены для застройки объектами железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, размещения инженерной инфраструктуры и т.п.
• Рекреационные зоны – это земельные участки, которые заняты городскими лесами, скверами, парками, садами, прудами, озёрами, водохранилищами и определены в качестве мест отдыха и туризма граждан. Также рекреационными являются земли, используемые для ведения сельскохозяйственного производства и занятые пашнями, многолетними насаждениями и пр.
• Здания, строения, сооружения сельскохозяйственного назначения относятся к зонам сельскохозяйственного назначения.

Изменить назначение земельного участка можно только посредством внесения изменений в генеральный план поселения. В границах поселения могут быть выделены зоны с особенностью охранного режима. Такими могут быть земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное или другое назначение.

Земли, которые не входят в состав городского поселения, но при этом составляют с городом одну социальную, природную и хозяйственную территорию и одновременно с тем не являются частью другого поселения, называются пригородными зонами. В состав пригородных зон могут входить: зелёные зоны, которые выполняют санитарно-гигиенические и рекреационные функции, где под запретом находится хозяйственная деятельность, а также территории сельскохозяйственного производства, зоны для отдыха и туризма населения и резервные земли, предназначенные для развития города.

Градостроительный регламент должны использовать все собственники земельных участков, землевладельцы и арендаторы земельных участков. Это обязательное условие. Строительство, реконструкция или расширение объектов недвижимости может происходить только в соответствии с градостроительным регламентом.

Список категорий земельных участков

Каждый вид территории создан с целью стратегического сохранения и эксплуатации недвижимых ресурсов, которые невозможно перенести в пространстве.

Исходя из свойств, которыми обладает участок земли, определяются и возможные формы использования:

• сельскохозяйственные – в их число входят наиболее плодородные площади которые могут применяться с целью производства сельскохозяйственной продукции;
• лесные – площади с густым растительным покровом;
• особо охраняемые площади – земли, имеющие уникальное экологическое значение.

Законодательные органы РФ, исходя из ст.7 3К, выделяют 7 категорий земельных территорий:

1. Сельхоз назначения для поддержания хозяйственной деятельности.
2. Населенных пунктов в качестве административных частей.
3. Фонд лесных насаждений.
4. Фонд водного баланса.
5. Промышленности, транспорта, телекоммуникаций, энергетики.
6. Особо охраняемые зоны (ООТ), имеющих важное экологическое, историческое, культурное или подобное значение.
7. Запаса, к которому относятся приватизированные участки.

Как определить категорию земли

Чтобы узнать, к какой категории относится земельный участок, собственнику можно обратиться к бесплатному сервису Росреестра «Публичная кадастровая карта». Для этого необходимо открыть публичную кадастровую карту Росреестра. Затем ввести в поисковую строку кадастровый номер земельного участка. После чего получить данные о категории земель и виде разрешенного использования в режиме онлайн. Также можно заказать выписку из Росреестра, в которой содержатся сведения о категории земельного участка. Ее стоимость — 250 руб.

Целевое предназначение земельного участка определяется региональными властями. Чтобы присвоить земельному участку категорию, нужно подготовить соответствующее ходатайство, собрать необходимые документы (дoкyмeнты, кoтopыe пoдтвepждaют пpaвa нa yчacтoк, кaдacтpoвый нoмep oбъeктa), подать их в Росреестр и дождаться официального решения.

Определение разрешенного использования земельного участка

Определение разрешенного использования земельного участка осуществляется градостроительным зонированием ─ зонированием территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов. (Градостроительный регламент определяет правовой режим участков в пределах границ соответствующей территориальной зоны).

Градостроительное зонирование позволяет обеспечить баланс частных и публичных интересов. Этому способствуют такие правовые инструменты как:

• обязательное соответствие градостроительных регламентов документам территориального планирования Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований;
• учет результатов публичных слушаний при разработке градостроительных регламентов (в таких слушаниях имеют возможность принять участие все заинтересованные лица – застройщики, специалисты администраций, депутаты, представители некоммерческих организаций, обычные жители);
• право выбора любого вида разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Наряду с градостроительным зонированием традиционно используются и иные способы. Как прямо не указанные в законодательстве в качестве способов определения разрешенного использования земельных участков, но фактически таковыми являющиеся, так и не предусмотренные в законодательстве.

Территориальные пределы использования зонирования в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации включают:

• земли населенных пунктов (полностью);
• полностью земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики и т. д.;
• не относящиеся к сельскохозяйственным угодьям земли сельскохозяйственного назначения;
• земли особо охраняемых территорий и объектов, относящиеся к землям лечебно-оздоровительных местностей и курортов.

Перечень земель, на которые градостроительные регламенты не распространяются и не устанавливаются, включает:

• земли лесного фонда;
• земли, покрытые поверхностными водами;
• земли запаса;
• земли особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов);
• сельскохозяйственные угодья в составе земель сельскохозяйственного назначения;
• земельные участки, расположенные в границах особых экономических зон.

Общая структура классификатора (ВРИ)

Наименование обобщенного вида разрешенного использования земельных участков	Наименование уточненного вида разрешенного использования земельных участков
1.0 – Сельскохозяйственное использование	1.1 – Растениеводство 1.2 – Выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур 1.3 – Овощеводство 1.4 – Выращивание тонизирующих, лекарственных, цветочных культур 1.5 – Садоводство 1.6 – Выращивание льна и конопли 1.7 – Животноводство 1.8 – Скотоводство 1.9 – Звероводство 1.10 – Птицеводство 1.11 – Свиноводство 1.12 – Пчеловодство 1.13 – Рыбоводство 1.14 – Научное обеспечение сельского хозяйства 1.15 – Хранение и переработка сельскохозяйственной продукции 1.16 – Ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках 1.17 – Питомники 1.18 – Обеспечение сельскохозяйственного производства
2.0 – Жилая застройка	2.1 – Малоэтажная жилая застройка (индивидуальное жилищное строительство; размещение дачных и садовых домов); 2.2 – Приусадебный участок личного подсобного хозяйства 2.3 – Блокированая жилая застройка 2.4 – Передвижное жилье 2.5 – Среднеэтажная жилая застройка 2.6 – Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) 2.7 – Обслуживание жилой застройки
3.0 – Общественное использование объектов капитального строительства	3.1 – Коммунальное обслуживание 3.2 – Социальное обслуживание 3.3 – Бытовое обслуживание 3.4 – Здравоохранение 3.5 – Образование и просвещение 3.6 – Культурное развитие 3.7 – Религиозное использование 3.8 – Общественное управление 3.9 – Обеспечение научной деятельности 3.10 – Ветеринарное обслуживание
4.0 – Предпринимательство	4.1 – Деловое управление 4.2 – Торговые центры (Торгово-развлекательные центры) 4.3 – Рынки 4.5 – Банковская и страховая деятельность 4.6 – Общественное питание 4.7 – Гостиничное обслуживание 4.8 – Развлечения 4.9 – Обслуживание автотранспорта
5.0 – Отдых (рекреация)	5.1 – Спорт 5.2 – Природно-познавательный туризм 5.3 – Охота и рыбалка 5.4 – Причалы для маломерных судов 5.5 – Поля для гольфа и конных прогулок
6.0 – Производственная деятельность	6.1 – Недропользование 6.2 – Тяжелая промышленность 6.3 – Легкая промышленность 6.4 – Пищевая промышленность 6.5 – Нефтехимическая промышленность 6.6 – Строительная промышленность 6.7 – Энергетика 6.8 – Связь 6.9 – Склады 6.10 – Обеспечение космической деятельности
7.0 – Транспорт	7.1 – Железнодорожный транспорт 7.2 – Автомобильный транспорт 7.3 – Водный транспорт 7.4 – Воздушный транспорт 7.5 – трубопроводный транспорт
8.0 – Обеспечение обороны и безопасности	8.1 – Обеспечение вооруженных сил 8.2 – Охрана Государственной границы Российской Федерации 8.3 – Обеспечение внутреннего правопорядка 8.4 – Обеспечение деятельности по исполнению наказаний
9.0 – Деятельность по особой охране и изучению природы	9.1 – Охрана природных территорий 9.2 – Курортная деятельность 9.3 – Историческая
10.0 – Лесная	10.1 – Заготовка древесины 10.2 – Лесные плантации 10.3 – Заготовка лесных ресурсов 10.4 – Резервные леса
11.0 – Водные объекты	11.1 – Общее пользование водными объектами 11.2 – Специальное пользование водными объектами 11.3 – Гидротехнические сооружения
12.0 – Общее пользование территории	12.1 – Ритуальная деятельность 12.2 – Специальная 12.3 – Запас

Деление земель на категории

Выделение земельных категорий является следствием стратегической и проектной работы над сохранением земельного фонда, его охраной и соблюдением целей использования. Законодателем разработана классификация земель в соответствии с их целевым назначением. Каждая категория является единицей такой классификации.

Участок может использоваться в соответствии с его целевым назначением, которое, в свою очередь, определяется отнесением земли к той или иной категории. На этой же основе определяется и правовой режим, применяемый к земельному участку.

Таким образом, земли Российской Федерации подразделяются на категории исходя из фактических свойств этих территорий:

• наиболее плодородные почвы отнесены к сельскохозяйственным, ведь их главная задача – производство;
• земли с густой растительностью – лесные;
• земли, обладающие особыми экологическими свойствами, – особо охраняемые территории.

В соответствии со ст. 7 ЗК, законодатель выделяет 7 категорий земель РФ:

1. Сельхозназначения (используемые для нужд сельского хозяйства).
2. Населенных пунктов (входящие в состав административных единиц).
3. Промышленности, энергетики, транспорта, телекоммуникаций (предназначенные для обслуживания конкретных объектов).
4. Особо охраняемых территорий, которые имеют значение для культуры, истории, экологии и прочих отраслей.
5. Лесного фонда.
6. Водного фонда.
7. Запаса, то есть территории, не находящиеся во владении частных лиц.

Ниже мы подробнее остановимся на том, какие бывают категории земель в 2020 году, и уточним информацию по каждой из указанных категорий назначения. Сейчас предлагаем остановиться на видах разрешенного использования.

Процедура изменения целевого назначения

Предусмотренное законодательством деление земель по целевому назначению не всегда позволяет собственникам и пользователям использовать землю в поставленных целях.

Если предполагаемая деятельность не соответствует видам разрешенного использования, нужно изменить тип эксплуатации или перевести территорию из одной категории в другую. В противном случае нарушителю угрожает административная ответственность.

Когда речь идет об участках в частной собственности, решение по ним принимает местная администрация: земельный комитет, управление, департамент и иной уполномоченный орган. Он же осуществляет присвоение категории земельного участка в случае ее отсутствия.

Изменение целевого назначения может означать смену ВРИ или самой категории участка, если предполагаемая деятельность на нем невозможна в рамках установленной категории.

Процедура перевода регламентируется правилами застройки и землепользования, принятыми на местном уровне. В любом случае она требует подачи ходатайства в администрацию муниципалитета, в котором следует указать:

• кадастровый номер;
• присвоенную и желаемую категорию участка;
• существующие и желаемые виды использования;
• причины, которыми обусловлена необходимость перевода;
• сведения о правах на землю.

Обычно решение о переводе принимается с учетом результатов общественных слушаний, которые проводятся в течение 1 месяца. Решение администрации оформляется постановлением.

Несмотря на формальную простоту перевода, крупными игроками земельного рынка активно лоббируется отмена категорий земель. По их мнению, процедура перевода из одной категории в другую слишком сложна.

В парламенте на протяжении последних лет обсуждается законопроект, согласно которому земли будут делиться на зоны, определяемые местными правилами застройки и землепользования. По мнению авторов, это значительно упростит процедуру перевода земель.

Похожие записи:

• Командировочные расходы в 2024 году
• Время проведения ремонтно строительных работ в 2024 году Челябинской области
• Минимальный трудовой стаж для пенсии в России