Заключение брачного договора при ипотеке
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Заключение брачного договора при ипотеке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Так принято называть документальное соглашение, в котором фиксируются права супругов при разделе совместного имущества. Контракт должен быть обязательно заверен нотариусом, иначе документ считается недействительным. В договоре чётко прописано, кому что из совместного имущества достаётся при расторжении брака. К примеру, стороны могут договориться и прописать, что 1/3 доли квартиры при разводе отходит жене, а 2/3 — мужу.
Можно ли расторгнуть брачный договор на ипотечную квартиру
Чтобы аннулировать контракт, потребуется соблюсти два главных условия: получить на это согласие супруга и совершить такую процедуру до официального развода. Если расторгнуть брачный договор ещё до полного расчёта по ипотеке, на это также нужно будет получить разрешение у банка-кредитора. Иногда в подобных случаях финансовые организации предлагают изменить условия кредитного договора или вообще требуют закрыть задолженность досрочно. Так банки стремятся сократить свои риски.
В одностороннем порядке у супругов также есть возможность отменить действие брачного контракта, но для этого необходимы серьёзные причины: смерть супруга, по решению суда признание его недееспособным или без вести пропавшим. Также к веским аргументам относятся существенные нарушения условий соглашения мужем или женой по отношении к другой стороне.
Имейте в виду: для аннулирования контракта также потребуется обратиться за помощью к нотариусу. Он официально зафиксирует расторжение документа. Такая услуга платная, стоит 200 рублей. Если процедура проходит через суд, придётся заплатить 300 рублей.
Важный нюанс: о заключении брачного договора супругам необходимо уведомить всех своих кредиторов (ст. 46 Семейного кодекса РФ). «В противном случае супруг потеряет право ссылаться на положения брачного договора и будет вынужден отвечать по обязательствам так, как будто брачного договора не было вовсе. То есть, например, кредитор сможет взыскать долг одного супруга с обоих при определенных обстоятельствах», — объясняет Виктория Шакина.
«Важно помнить, что брачный договор — это не вариант ухода от возвращения долгов. Кредитор супруга-должника вправе требовать изменения условий или расторжения заключенного между ними договора в связи с существенно изменившимися обстоятельствами — заключением брачного договора. Например, кредитор вправе потребовать досрочного возврата займа на том основании, что появился брачный договор и размер имущества должника уменьшился», — уточняет юрист.
То же самое относится и к заключению брачного договора при ипотеке. «При оформлении ипотеки в браке обязательно согласие обоих супругов, даже если один из них не планирует погашать кредит. Если кто-то из пары против кредита, то заключение брачного договора позволяет закрепить и недвижимость, и кредит по ипотеке за одним из супругов. Такая мера может потребоваться и в случае, если у одного из супругов плохая кредитная история, поэтому банк не дает ипотеку на двоих», — пояснила Шакина. По ее словам, брачный договор позволит оформить ипотеку на того, чьи доходы и кредитная история будут оцениваться банком лучше.
Безусловно, брачный договор дает возможность супругам совместно решить, что кому будет принадлежать и кто за какой кредит будет платить, подчеркнула юрист. Она отметила, что заключить брачный договор можно и до оформления ипотеки и заранее установить в нем:
- кем из супругов и на чьи средства (может быть, личные добрачные) будет вноситься первый платеж;
- кто будет вносить платежи по кредиту в период брака;
- как определяются доли супругов в приобретенной недвижимости;
- какую компенсацию нужно выплатить супругу при его отказе от доли в недвижимости;
- порядок раздела недвижимости и кредита по ипотеке в случае развода.
Зачем нужен брачный договор при ипотеке?
В интернете приводят такую ситуацию. Супруг оформляет на себя кредит на покупку жилья, а жена не желает выступать поручителем. Якобы, в этом случае банк потребует заключить брачный договор, где будет определён порядок пользования имуществом при разводе. И это соответствует действительности. Обязанность законом не предусмотрена, но банк потребует заключения брачного договора, где квартира «отойдёт» основному заёмщику.
К чему такие сложности? Если второй супруг не выступил поручителем (созаёмщиком), он может требовать выделения ему 1/2 доли в праве собственности. И тогда банк несёт двойной риск: мало того, что платежи могут не поступить, так ещё и квартиру так просто не продашь. Брачный договор становится выходом, благодаря которому одобряют сделку.
Что такое брачный договор
Брачный контракт (договор) — это соглашение, которое определяет права на имущество супругов в браке и после его расторжения. Данный документ составляется при вступлении в супружеские отношения либо во время брака. Договор позволяет отступить от правила совместной собственности, которое установлено для супругов ст. 34 СК РФ.
Если при покупке квартиры или другой недвижимости супруги изначально определили размеры долей (например, 1/3 у мужа и 2/3 у жены), то при разделе собственности суд может учесть это. Однако общий принцип равенства долей в совместно нажитом имуществе будет соблюдаться. Это означает, что жена будет вынуждена выплачивать компенсацию мужу или не сможет претендовать на другое ценное имущество, нажитое в браке (например, автомобиль).
При заключении брачного контракта супруги могут отказаться от принципа равенства долей. Для каждого из объектов, купленных в браке, могут быть установлены следующие режимы собственности:
- совместный (по ½ каждому супругу);
- долевой (с любым соотношением размеров долей, в т.ч. с выделением детских долей и др.);
- единоличное владение.
Как и где оформить брачный договор
Чтобы защитить интересы заемщиков в браке, можно обратиться в юридическую фирму. Юрист поможет правильно отразить пожелания супругов, утвердить права на все объекты собственности и ответственность по ипотечному займу.
Если необходимость в контракте возникла на стадии подачи документов для ипотеки, то юрист банка может предоставить образец заполненного договора. Используя стандартный бланк, необходимо учитывать, что такой документ защищает прежде всего интересы финансовой организации. Перед подписанием документа рекомендуется внимательно изучить все разделы и проконсультироваться у юриста.
Для заключения договора необходимы паспорта обоих супругов, свидетельство о браке и документы, подтверждающие права на недвижимость и иное имущество.
Особенности БД при оформлении жилищного займа до регистрации брака
Имущество, приобретенное до заключения брака, является личной собственностью того, кто его купил. Поэтому, вступая в семейный союз с человеком, выплачивающим ипотеку и принимая участие в погашении долга, следует понимать, что получение прав на недвижимость в случае развода возможно только по личному желанию заемщика либо согласно судебному решению. Во втором случае необходимо документальное подтверждение своих платежей.
Заключение брачного соглашения в подобной ситуации позволяет прописать отдельные условия, регулирующие права и обязательства каждой стороны.
Например:
- заемщик сам погашает долг и в случае прекращения брачных отношений получает единоличные права на жилплощадь, что не даст второй стороне заявить свои притязания даже если она способствовала оплате займа и может это документально подтвердить;
- супруги устанавливают обязательство о совместной выплате долга и определяют части, причитающиеся каждой стороне в случае расторжения союза.
Что должен содержать контракт, образец документа
Решив оформить контракт, следует заранее обговорить пункты об ипотеке, которые необходимо включить в него. В тексте должно быть указано следующее:
- статусы супругов по отношению к банку – ФИО заемщика и созаемщика;
- порядок внесения первоначального платежа (кто обязуется его внести, если оба, то сколько вносится каждым);
- обязательства по ежемесячным платежам (кто его вносит, на кого возлагается ответственность по оплате самого займа, а на кого – процентов и иных выплат (например, страховых);
- кем будет оплачиваться долг, в случае расторжения семейных уз (с учетом формы собственности);
- пояснения о разделе имущества и долгов, при прекращении брачных отношений;
- из каких доходов будет оплачиваться долг (заработная плата или иные источники);
- условия о залоге по ипотеке (если предоставляется какое-либо имущество, например, семейное авто);
- ответственность заемщика (созаемщика), не выполняющего возложенные на себя обязательства (по собственному нежеланию либо в силу внешних факторов);
- обстоятельства, которые могут служить причиной изменений условий договоренности.
Также необходимо указать в документе информацию о приобретаемой недвижимости (полное описание), финансовой организации, выдающей заем (его реквизиты) и кредите (объем выданных денежных средств, сроки их использования и другие условия соглшанения).
Особенности брачного договора по ипотеке с использованием материнского капитала
По Федеральному закону о поддержке семей, имеющих детей, покупка недвижимости в ипотеку может сопровождаться использованием материнского капитала. При этом недвижимость, приобретенная на эти деньги должна делиться поровну между всеми собственниками, включая детей, которые становятся правообладателями в автоматическом порядке.Таким образом, как бы ни распределялось имущество между членами семьи, деньги из фонда материнского капитала всегда сохраняются за обоими родителями и всеми детьми в равных долях. А любые положения брачного контракта, опровергающие это правило, законом определяются как ничтожные.
Добровольный или принудительный отказ от части имущества, приобретенной на материнский капитал невозможен пока, пока дети не достигнут совершеннолетия, а до тех пор все вопросы с банком будут решаться судом при участии органов опеки и попечительства.
Существует стандартный образец, он состоит из титульного листа и четырех положений:
- Титульный лист – номер самого договора, город заполнения, ФИО супругов, место их проживания и номер свидетельства брака;
- Общие положения – отвечают за нажитое имущество, разделение имущества при разводе со стороны мужа и жены или же по взаимному согласию;
- Особенности правового режима – прописывается раздел некоторых видов имущества, таких как банковские вклады и акции, ювелирные украшения, свадебные подарки и домашний интерьер.
- Дополнительные условия – расторжение прав проживания одним из супругов в квартире другого и обязательства уведомления банка о разводе;
- Заключительные положения – прописываются взаимодействия с нотариусом: ознакомление пары с положениями договора, момент вступления договора в силу, а также подписи трех лиц, дата.
Плюсы и минусы брачного контракта при ипотечном займе
У брачного соглашения при ипотеке есть свои плюсы и минусы.
Можно назвать следующие преимущества контракта:
- разграничивает права мужа и жены на жилье;
- определяет объем обязательств супругов по ипотечному займу;
- страхует финансовые риски сторон в случае неравного финансового положения;
- дает возможность получить займ даже в случае возражений со стороны второго супруга.
Многие граждане полагают, что любовь и меркантильный расчет – несовместимые понятия. Поэтому не спешат заключать брачный контракт. Чаще всего соглашение подписывается по настоянию банка.
Процедура имеет некоторые недостатки:
- высокую стоимость услуг нотариуса;
- в случае введения новых требований закона приходится вносить изменения в соглашение, иначе оно будет недействительным;
- сложно предусмотреть все спорные ситуации;
- контракт вступает в силу только после регистрации брака.
Что такое брачный контракт
Порядок и условия подписания брачного соглашения между мужчиной и женщиной регулируется нормами Семейного кодекса. В частности, в статье 40 упомянутого закона зафиксировано, что брачный контракт – это двухсторонний документ, подписанный мужчиной и женщиной, содержащий порядок распределения имущественных прав на все имеющиеся объекты движимой и недвижимой собственности, а также формировании таковых в будущем при совершении крупных, общих покупок.
Внимание! Договор может быть составлен между женихом и невестой до заключения брака (в том числе, до подачи заявления на регистрацию правоотношений в ЗАГС), а также на любой стадии после замужества. Допускается подписание такого контракта накануне запланированного развода, что позволяет избежать судебных тяжб с разделом имущества.
Более того, брачный договор для ипотеки является обязательным условием. С одной стороны супруги получают гарантии, что после выплаты задолженности каждый из них получит справедливую долю в правах владения жильем. С другой стороны – банк, который может быть уверен, что в случае прекращения брачных отношений, супруги продолжат погашение кредита за квартиру.
Как заключить брачный договор для ипотеки?
При оформлении ипотеки супругам необязательно заключать брачный контракт, однако такая возможность прописана в действующем законодательстве. Документ позволяет защитить личные имущественные права сторон на весь период существования обязательств перед кредитным учреждением.
Составляя брачный договор на квартиру в ипотеке, можно указать в нем различные условия. В частности, стороны могут определить, кто будет основным заемщиком и собственником после выплаты средств, размер ежемесячного взноса от каждого из супругов, как будет проходить раздел имущества при разводе, кто понесет расходы на оформление займа и многое другое.
Решите, какие условия будут перечислены в нем. Обратите внимание на следующее:
- Кто будет делать первоначальный взнос?
- Кто будет погашать кредит?
- У кого какая доля в недвижимости?
- Какой размер компенсации при отказе от доли?
- Как будет делиться недвижимость и кредитный долг при расторжении брака?
Обратите внимание: в брачном договоре супруги могут указать имущество, которое достанется им в случае развода. При этом, согласно пункту 1 статьи 42 Семейного Кодекса РФ, это может быть как уже имеющееся, так имущество, которое будет приобретено в будущем..
После того как вы решите вопросы, которые касаются владения имуществом, порядка погашения ипотеки и раздела недвижимости в случае развода, подготовьте брачный контракт. Вы можете самостоятельно составить текст договора или доверить это юристу. Точной формы документа законодательством не предусмотрено. В таком деле пренебрегать услугами специалиста – непозволительная роскошь. Лучше заплатить юристу и знать, что вы защитили себя от неприятных ситуаций, чем подвергать себя неоправданному риску.
После того как вы подготовите документ, заверьте его у нотариуса. Оплатите госпошлину. Ее размер регламентируется статьей 333.24 Налогового Кодекса РФ и составляет 500 рублей. После этого получите готовый контракт. Он создается как минимум в трех экземплярах: один остается у нотариуса и по одному – каждому супругу.
Режим раздельного имущества подразумевает, что имуществом владеет тот, кто за него платит (ст. 218 ГК). Он вправе распорядиться им по своему усмотрение без согласия другого собственника. Принадлежащую ему часть жилья один супруг вправе продать без согласия другого, предложив сначала ему купить ее.
Каждый из супругов может заложить только принадлежащую или причитающуюся ему долю недвижимого имущества и сам отвечает по своим обязательствам. Взыскать долг с одного супруга по обязательствам другого уже не получится.
Это ограничивает суммы кредита и усложняет процедуру его оформления, но упрощает раздел ипотеки при разводе. При раздельной собственности банк может привлечь другого супруга созаемщиком только при его согласии.
Плюсы и минусы для ипотеки
Брачный контракт при ипотеке имеет свои преимущества и недостатки.
К плюсам можно отнести:
- ясность прав и обязанностей супругов по кредитному договору, при неисполнении которых вторая сторона вправе обратиться в суд;
- если один супруг против ипотеки, банк может отказать в выдаче кредита при отсутствии брачного договора;
- контракт сохранит супругам много нервов, времени и денег после развода, когда придется делить ипотеку.
К недостаткам можно отнести:
- меньшую сумму ипотечного кредита, которую можно получить в банке;
- менее выгодные условия кредитования, которые банк предложит при отсутствии созаемщиков и меньшего размера учитываемых доходов.