Как избежать рисков при покупке наследственной квартиры?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как избежать рисков при покупке наследственной квартиры?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Для покупателя приобретение наследственной квартиры нередко сопряжено с рисками. Стоит понимать, что квартиры могут наследоваться несколькими способами. Во-первых, согласно законодательству, в зависимости от степени родства, во-вторых — по завещанию. Перед продажей квартиры свидетельство о праве на наследство должно быть зарегистрировано в Росреесте, но некоторые продавцы забывают это сделать, говорит руководитель офиса «Митино» департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Наталия Борзенкова.

Наиболее рискованно приобретать так называемое «свежее» наследство, говорят эксперты. «Риск покупки такой квартиры — это отсутствие возможности проверить всех наследников, ведь владелец квартиры и сам может не знать о них», — пояснила юрист коллегии адвокатов «Бастион» Виктория Шабанова. «Никто не даст вам гарантию, что продавец — единственный наследник и что спустя несколько лет не объявится второй или третий наследник и не начнет оспаривать сделку купли-продажи и требовать свою долю в праве на квартиру», — добавила она.

Из плюсов — такие объекты обычно продаются с дисконтом 5–10%, причем большинство наследников-продавцов изначально готовы к скидке. «Например, если у одной квартиры несколько наследников, им выгоднее принять торг и продать жилье целиком, нежели заниматься долями по отдельности», — пояснил Сергей Шлома.

Резюме: как подстраховать себя от неожиданностей

Оформить наследственную квартиру оказывается чуть сложнее, чем другое жилье: здесь кроме стандартной проверки документов и информации потребуются дополнительная бдительность и дотошность покупателя.

В первую очередь речь идет о сборе информации обо всех лицах, которые могут претендовать на наследство. Лишних вопросов здесь не бывает. Какие родственники есть у наследодателя? Все ли из них в курсе, что есть наследственная квартира и что она сейчас продается? Если на вопросы покупателя продавец не готов ответить или ответы не полные, стоит быть осторожным.

Также должно вызывать сомнение желание владельца продать только что полученную наследственную квартиру. По законодательству срок исковой давности составляет три года: в течение этого времени скрытые наследники могут предъявить свои права.

Извечный вопрос — а стоит ли?

Если коротко резюмировать сегодняшний материал, можно однозначно ответить — покупатель несет определенные риски, желая купить унаследованную кем-то квартиру. Лучше поискать что-то другое. И закрыть тему, в страхе разбежавшись.

Но, с другой стороны нужно понимать, что таких квартир становится сейчас все больше и об этом говорят последние исследования рынка. Количество наследованных квартир в будущем будет только расти, и в скором времени почти каждая квартира на вторичке будет иметь запись наследования в своей истории.

Соответственно, покупка такого жилья должна стать обычной практикой. С исключениями в виде большего количества документов, изучения очередей наследования, записей в завещании и прочей документации, связанной с правами наследования того или иного собственника.

Квартиры могут быть очень привлекательными, как по расположению, конфигурации, так и по цене — на рынке «свежие» наследованные квартиры предлагаются с 10-15% дисконтом от рыночной стоимости. При покупке такой жилплощади никто не застрахован от недобросовестных риэлторов или собственников, сложностей с правами наследования и оспариванием долей в завещании. А также высокой вероятности внезапного появления на пороге «потерянных» сестры Кати или дяди Федора из Бугульмы. Чтобы избежать всех этих напастей, нужно внимательно и неспешно разобраться в документации и заручиться надежной юридической поддержкой или довериться опытному риэлтору, который уже на начальном этапе сможет оградить вас от больших неприятностей в будущем.

Доверяйте надежным защитникам и будьте внимательны сами при выборе нового жилья!

Ваш риэлтор Татьяна Мамонтова.

Покупать ли наследственную квартиру

Купить квартиру, доставшуюся по наследству, можно, но тщательно взвесив все плюсы и минусы сделки:

Это вторичное жилье, и оно обычно стоит дешевле, чем квартиры в новостройках Если с момента принятия наследства продавцом прошло более 10 лет, риски для покупателя сводятся к нулюК покупке наследственных квартир люди относятся настороженно, и продавцы зачастую немного снижают ценыЕсть вероятность оспаривания сделки. Квартиру и деньги, скорее всего, не отнимут, но на суды придется потратить время и нервыЕсли продавец слишком занижает цену, это повод насторожиться: возможно, он хочет избавиться от недвижимости как можно быстрее, чтобы скрыть юридические недостатки

Как снизить риски при покупке наследственной квартиры?

Для снижения рисков придерживайтесь простых правил.

• Уточните, у продавца, как ему досталось жилье: по закону или завещанию. Также обязательно узнайте у продавца, есть ли другие претенденты на собственность, близкие родственники, у которых есть право на имущество. Если собственность продается в соответствии с наследственным законодательством, выясните, какая очередность наследников.

• При заключении договора необходимо указать полную стоимость жилья и проводить расчеты через банк. Это поможет доказать свою добросовестность в случае судебного разбирательства.

• Проверьте, были ли завещательные отказы, а также наличие обременений: арест за долги, ипотека.

• По возможности свяжитесь с другими наследниками и соседями, так как они могут рассказать полезную информацию.

• Покупку квартиры лучше проводить через нотариуса и при необходимости оформлять титульное страхование.

Соблюдение этих рекомендаций поможет снизить риски и обезопасить вас от неожиданных обстоятельств.

Когда квартира может стать проблемой

Для того чтобы избежать неприятных «сюрпризов», связанных с признанием договора купли-продажи недействительным по различным причинам, о которых покупатель не знал, ему следует тщательно изучить историю квартиры: узнать информацию о прежних собственниках, запросить все необходимые документы. Кроме того, необходимо выяснить, на законных ли основаниях перешло право собственности на квартиру от предыдущего владельца к продавцу, а также что отсутствуют притязания на нее со стороны третьих лиц, в частности несовершеннолетних детей. Если же продавец получил квартиру по наследству, то риски покупателя значительно возрастают, поскольку другие наследники, неизвестные покупателю до совершения сделки, вскоре могут предъявить свои законные права на наследство.

В связи с неурегулированностью механизма выявления и проверки потенциальных наследников, суды часто сталкиваются с исками об оспаривании договоров купли-продажи наследственных квартир. В большинстве случаев суды встают на сторону обманутых наследников и признают договоры купли-продажи квартиры, полученной продавцом в порядке наследования, недействительными по причине нарушения прав других наследников. Рассмотрим на конкретных примерах случаи, наиболее часто встречающиеся на практике.

Недостойный наследник

Также договор может быть признан недействительным, если продавец оказался недостойным наследником, то есть лицом, которое увеличило свою долю в наследственной массе за счет доли других наследников, принуждения наследодателя или иными незаконными способами. Несмотря на то, что суды чаще всего отказывают в признании договора, заключенного с таким продавцом, недействительным, требования истца все же могут быть удовлетворены в случае представления достаточных доказательств недостойности продавца-наследника, а именно вступившего в законную силу решения суда в отношении продавца по заявлению наследодателя либо других наследников.

Предупредить возникновение подобной ситуации можно, проверив информацию о гражданских, уголовных или административных судебных производствах, возбужденных в отношении продавца по факту совершения им противоправных и умышленных деяний против наследодателя или других наследников на официальных сайтах судов в сети Интернет.

Существенно уменьшить риски при покупке квартиры по наследству помогут следующие действия:

1. Проверить документы. Как минимум нужно заказать расширенную выписку из ЕГРН о переходах прав собственности, обременениях, а лучше – попросить продавца показать свидетельство о праве на наследство. В последнем будет указан завещательный отказ, если есть. По документам можно понять срок владения жильем и состав наследников.
2. В ДКП прописать гарантии продавца относительно наличия прав иных наследников и третьих лиц на квартиру. Для полной безопасности прописывают обязательство продавца в случае изъятия у покупателя недвижимости предоставить ему аналогичное жилье.
3. Проверить, не занижена ли цена имущества. Если стоимость квартиры подозрительно низкая, это может говорить об имеющихся скрытых проблемах с правами. Кроме того, покупка по заниженной цене говорит о недобросовестности самого покупателя – защитить свои интересы в суде в случае необходимости будет сложно.
4. Удостоверить ДКП у нотариуса. Сотрудники нотариальной конторы обязаны проверить юридическую благонадежность квартиры. У них есть доступ к внутренним реестрам системы ФНП. Если выявится проблема – сделка просто не состоится. Кроме того, если нотариус ошибется, с него можно будет взыскать убытки в будущем за счет его страховки.
5. Застраховать титул в любой страховой компании. Такая страховка поможет покрыть убытки, возникшие в связи с аннулированием покупки по иску наследников.

Риски приобретения наследственной квартиры после 3 лет с открытия наследства

Три года длится период исковой давности в рамках наследственных правоотношений. По истечении этого срока основные риски по покупке наследственной квартиры для покупателя отпадают. Тем не менее стоит обратить внимание на следующие возможные опасности, которые будут актуальны в течение 10 лет со дня открытия наследства:

1. Отсутствие возможности учесть всех потенциальных наследников.

Покупатель недвижимости не может быть уверен, что все родственники, которые могут правомерно претендовать на наследство, уже заявили о своих правах и вступили в них. Иногда продавец умышленно не сообщает об иных наследниках. В некоторых случаях он и сам не подозревает об их существовании, например, когда на получение имущества неожиданно начинают претендовать внебрачные дети наследодателя.

1. Юридическая смерть наследодателя.

1. Проведение сделки под ключ. Юристы готовы сопровождать вас во всех государственных инстанциях или работать по доверенности, освобождая от бумажной волокиты.
2. Ваша безопасность — наш приоритет. В отличии от риелторов, мы собираем полную информацию об объекте недвижимости. У нас нет заинтересованности в сделке, поэтому проверка более достоверная. Юрист немедленно предупредит о проблемах с документами или рисках, которые влечет сделка, и предложит способы, как их минимизировать.
3. Работаем по договору, в котором прописаны цены и гарантии. Стоимость услуг фиксированная и остается неизменной. Сопровождение сделки нашим юристом обойдется дешевле, чем услуги риелтора, при том что вы получаете гарантированную защиту от действий мошенников.

Как избежать сложностей при покупке наследственной квартиры?

При покупке квартиры, полученной в наследство, необходимо быть достаточно осторожным. Сложности, возникающие в процессе, можно предусмотреть. Для этого необходимо проверить:

Покупка наследственной квартиры имеет риски для покупателя. Но на рынке недвижимости существует множество вариантов обмана и с другими вариантами квартир. Поэтому не стоит бояться такой сделки. Необходимо тщательно проверить документацию на жилье, на наследство, познакомиться с другими собственниками. Идеальным является вариант покупки квартиры, спустя 10, 5 лет после смерти предыдущего владельца.

🗣 Кроме того, так как ст.
☑ Если супруг, права которого нарушены заключением брака, предъявляет требования о взыскании алиментов, возмещении материального и или морального ущерба, то на нем лежит обязанность доказать прежде всего, что он является добросовестным супругом, а уже затем наличие оснований заявленных сопутствующих требований.

Нужно ли ждать 3 года, чтобы не платить налог за продажу квартиры, полученной по наследству В Налоговом кодексе четко разграничена покупка и продажа объектов недвижимости: это два абсолютно разных процесса.

• Квартира вам перешла в наследство от дяди с тетей. Если сначала по одному завещанию вы стали собственником части квартиры, а потом по завещанию от второго собственника получили оставшуюся часть, то срок владения при приращении долей отсчитывается с момента первой доли, т. е. с момента смерти первого наследодателя. В этом случае срок 3 года может быть уже истек и налог не платите
• Если минимальный срок владения 3 года не прошел, то налоги рассчитываются по схеме:

Инструкция по покупке недвижимости, полученной по наследству

Изучив правоустанавливающие документы и особенности вступления в наследство продавцом, можно переходить к покупке квартиры. Поможет не ошибиться приведенный алгоритм действий:

• Обсудить с продавцом дату, время и место осуществления сделки.
• Определиться со способом оплаты и сообщить хозяину квартиры. Затем вложить деньги в банковскую ячейку либо найти свидетелей, которые смогут подтвердить передачу личную передачу денег.
• Явиться в нотариальную контору для составления и заверки договора.
• Внести средства в счет госпошлины. Согласно нормам Налогового кодекса, придется уплатить ½ процента от цены имущества. Сумма не должна быть меньше 300 руб. и больше 20 тыс. руб.
• Оплатить прочие услуги (консультацию, составление текста документа) специалиста.
• Поставить подпись в договоре.
• Направиться в Росреестр вместе с документами на жилье с целью регистрации имущественных прав. Если нет возможности стоять в очередях, то можно обратиться в многофункциональный центр.

Существует еще один потенциальная проблема для покупателя квартиры. И связана она все с той же исковой давностью.

Прописанные в законодательстве стандартные три года отсчитываются с того момента, когда остальным наследникам стало известно об ущемлении их прав.

Это может произойти спустя много лет после кончины наследодателя по объективным обстоятельствам.

Некоторые из уважительных причин:

• проживание в другой стране;
• отбывание наказания в местах лишения свободы;
• отсутствие связи с близкими родственниками вследствие переезда в другой город или страну;
• подтверждение факта родственных отношений по суду спустя годы.

В иске о восстановлении срока для принятия наследства все факторы детально описываются со ссылкой на представленные доказательства. Суд им дает оценку при вынесении окончательного решения.

Даже если срок исковой давности упущен, судья все равно обязуется принять дело к своему рассмотрению. И когда вторая сторона не укажет на пропуск времени, дело будет рассмотрено по существу выдвигаемых требований.

Чтобы не встретиться с мошенниками и не остаться без денег и жилплощади, нужно заранее знать, с чем можно столкнуться при покупке вторичного жилья:

• внезапно объявившиеся наследники. На принятие доли отводится срок в полгода со дня смерти. Затем принявшие становятся собственниками своих частей. Но не всегда в этот период объявляются все претенденты на наследство. Если потенциальный преемник не писал отказ и имеет уважительную причину, он может восстановить пропущенный срок через суд. Этот же суд признает недействительными все последующие сделки с имуществом и признает новое соотношение долей между преемниками. А если квартира уже продана? Закон не запрещает отнять квартиру у покупателя и вернуть права на нее наследникам. А вот полученные от сделки деньги забрать будет гораздо сложнее;
• если планируется покупка квартиры по наследству, оформленной менее 3 лет назад, риски для покупателя еще выше. 3 года со дня вступления в наследство — тот период, когда родственники могут затребовать через суд передел наследства. Раздел наследства может быть инициирован по разным причинам. По истечении этого периода иски, связанные с перераспределением наследственной массы, менее вероятны;
• квартира, полученная продавцом по завещанию, тоже должна быть тщательно проверена, особенно в первые 3 года владения. Завещание может быть оспорено законными наследниками, если они соберут и предоставят доказательства. Автор завещательного распоряжения мог написать его, находясь в неадекватном состоянии или под давлением. Срок исковой давности по оспариванию завещаний — до 3 лет со дня открытия наследства.

Подготовка к сделке и ее оформление

При приобретении квартиры по наследству необходимо соблюдать ряд правил и процедур, чтобы избежать возможных рисков и проблем. Начинать следует с того, что нужно узнать, являетесь ли вы наследником и имеете ли право на долю в наследственном имуществе. Для этого можно обратиться к нотариусу или адвокату.

Если вы решили приобрести квартиру по наследству, то вам необходимо оформить документы на покупку. Заключение договора купли-продажи обязательно, а также выписка из Росреестра на квартиру и другие правовые документы, подтверждающие ваше право на наследственное имущество. Необходимо убедиться, что продавец является добросовестным лицом, владеющим правом на продажу и не имеющим на свою долю недостойных претендентов.

Если вы приобретаете квартиру в ипотеке, нужно убедиться, что на момент совершения сделки права на жилье были у наследников. Необходимо также учесть особенности законодательства города, в котором находится квартира, и возможные причины отказа в оформлении права на наследство. В случае наличия завещания, указывающего на наследование квартиры, нужно оформить на него наследственное право.

Оформление сделки по приобретению квартиры по наследству требует обязательной выписки наследодателя и переоформления права собственности на наследников. Все эти процедуры необходимо провести в соответствии с действующим законодательством РФ и правилами нотариата.

Похожие записи:

• Что грозит за побои легкой тяжести? Ответственность в 2024 году
• НСУ для инвалидов в 2024 году 3 группы
• Льготы пенсионерам в 2023 году