Договор купли продажи недвижимости с обременением в пользу продавца
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор купли продажи недвижимости с обременением в пользу продавца». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если жилье купили с использованием средств материнского капитала, то по закону все члены семьи, включая детей, должны получить в квартире доли. Только в этом случае можно продавать квартиру с маткапиталом или поменять ее на другую, например, большей площади. Но все это возможно только с согласия органов опеки и попечительства. Если в квартире не были выделены доли детям и продавец не сказал покупателю об использовании маткапитала, то сделку могут признать недействительной. При этом вернуть деньги очень сложно.
Обременение в виде маткапитала
Чтобы продать доли детей, необходимо одновременно с этим купить на имя несовершеннолетних доли в другой квартире.
Причем стоимость этих долей должна быть не меньше стоимости тех, которые отчуждаются. Как правило, речь идет либо о том, что ребенку будет выделена доля большего размера, либо покупаемое имущество будет иметь большую стоимость.
Если эти требования не выполнить, то органы опеки вправе подать в суд и опротестовать сделку. В результате покупатель лишится квартиры, а продавцу придётся вернуть ему уплаченную сумму в полном объеме.
Как заполняется договор купли-продажи квартиры с обременением ипотекой?
Вне зависимости от типа обременения у собственника должно быть письменное согласие залогодержателя на продажу. В случае, если вы составляете договор купли-продажи квартиры, обремененной ипотекой, важно предоставить официальное согласие финансовой организации, которая выдавала кредит. Банки всегда положительно реагируют на подобные запросы со стороны клиентов, ведь главное для них – погашение ссуды.
В случае с ипотекой порядок действий следующий:
• Стороны подписывают предварительный договор, после чего покупатель передает продавцу часть денег;
• Далее покупатель либо переоформляет оставшуюся часть кредита на себя, либо выплачивает банку всю сумму (либо выплачивает всю сумму продавцу, который обязуется погасить задолженность в финансовой организации);
• Обременение снимается (в случае полного погашения), и стороны могут составить договор купли-продажи квартиры, после чего – зарегистрировать переход права собственности.
Схема работает и в том случае, если квартира находится в залоге не у банка, а у другого юридического или физического лица.
Налог с продажи квартиры в ипотеке
Как и любая сделка, связанная с имуществом, продажа квартиры в ипотеке предполагает необходимость уплаты НДФЛ 13% с дохода на стандартных условиях. Чтобы рассчитать выплату, следует воспользоваться следующей формулой:
налог = (доходы от продажи объекта за вычетом суммы на его покупку) *13%.
Данная формула расчета подходит, если цена недвижимости выше кадастровой стоимости на 70%. Все расходы при подсчете налога должны быть подтверждены документально, для чего можно предъявить в ФНС копию ипотечного договора. Если сумма продажи менее 70% от кадастровой цены, расчет следует производить по формуле:
налог = (стоимость, указанная в кадастре * 0,7 – 1 млн руб.) *13%.
При отсутствии документов, подтверждающих расходы на недвижимость, заемщик может воспользоваться налоговым вычетом в размере 1 млн рублей. В этом случае нередко собственник может не оплачивать налоговые проценты.
Участвуя в покупке готовой или строящейся квартиры, находящейся в ипотеке, покупатель рискует не меньше продавца. В первую очередь опасность связана, как отмечалось, с возможным длительным оформлением сделки. Сначала банк закрывает задолженность и выдает закладную, далее заемщик снимает в Росреестре обременение с объекта. С момента внесения авансового платежа до процедуры регистрации может пройти до трех недель.
Внося аванс, покупатель не может быть уверенным в том, что сделка состоится. Ведь продавец всегда может легко передумать продавать недвижимость. Кроме того, как показывает практика, стоимость квартиры у моря в курортном городе может значительно увеличиться. обойтись дорого. При этом ДКП лучше не составлять самостоятельно, а отдать в руки специалистов, в противном случае ошибки в нем могут дорого обойтись. Это значит, внося крупную сумму, покупатель должен быть готов к риску, что возвращать средства придется в судебном порядке.
Чтобы обезопасить себя и задаток, избежать скрытой продажи или завышения цены объекта, эксперты с большим опытом работы с жилой и нежилой недвижимостью рекомендуют заранее посмотреть варианты предложений, учесть риски, составить доверенность и предварительный договор, где будет указана ответственность сторон. Также профессионалы советуют заключить соглашение, ограничивающее продавца в действиях в отношении продаваемой жилплощади.
На возможность совершения сделки купли-продажи недвижимости или автотранспорта будет напрямую влиять вид обременения. Выделим наиболее распространенные категории обременений, с которыми может столкнуться покупатель:
- залог, т.е. обеспечение денежных обязательств (залог может устанавливаться при ипотеке, либо иных видах кредитования);
- судебный арест, который вводится на период рассмотрения иска (при отказе в удовлетворении иска арест будет сразу снят);
- арест в рамках исполнительного производства (вводится приставом для исполнения судебного акта, а снять его можно путем погашения долга или выполнения иного обязательства);
- долевая собственность на недвижимость (в этом случае обременение представляет собой обязанность уведомить всех совладельцев объекта, которые имеют преимущественное право выкупа);
- установление рассрочки платежей (в этом случае будет зарегистрирован залог в силу закона, однако стороны могут отказаться от введения такого обременения);
- аренда объекта недвижимости (если арендный договор заключен на срок более 1 года, такое обременение будет регистрироваться через Росреестр);
- аварийное состояние объекта недвижимости (например, при аварийности МКД, продажа квартир в нем будет прямо запрещена законом);
- сервитут, т.е. ограниченное право пользования землей, возникающее у третьих лиц по соглашению или судебному акту.
Существуют и косвенные ограничения, связанные с наличием у иных лиц права пользования недвижимостью. Например, если право постоянного пользования квартирой, комнатой или домом принадлежит несовершеннолетнему ребенку, выписать его при продаже недвижимости будет возможно только с согласия органа опеки.
Если ребенок владеет долей в праве собственности, ситуация еще сложнее – для получения разрешения от органа опеки нужно подтвердить, что несовершеннолетнему приобретено аналогичное жилье, либо выдать обязательство о такой сделке в будущем.
Еще одним косвенным обременением является наличие в квартире или комнате прописанных лиц, сохраняющих право проживания. Например, такие ситуации могут возникать при приватизации жилья. Если наниматель квартиры отказывается от участия в приватизации, он сохранит в полном объеме право проживания и пользования. Такое право не может быть аннулировано в одностороннем порядке, и сохранится даже при продаже жилого помещения.
Снятие обременения после полного расчета
После того как покупатель полностью погасил задолженность по договору, стороны должны освободить вес. Доказательством полной оплаты обычно является свидетельство продавца о том, что покупатель выплатил всю сумму, причитающуюся по контракту. В качестве альтернативы стороны могут создать исполняемый контракт.
Чтобы снять имущество с учета, необходимо также обратиться в Росреестр.
Фактическая процедура снятия с учета во многом совпадает с регистрацией права собственности на недвижимость. Обе стороны (покупатель и продавец) должны обратиться в МФЦ или отдел Росреестра, заполнить заявление и предоставить документы на квартиру и свидетельство продавца (договор).
На взвешивание также уходит 5-9 рабочих дней. После снятия обременения собственник может снова посетить МФЦ и получить новую выписку из ЕГРЮЛ. Это не только подтверждает его право собственности, но и говорит о том, что обременения и ограничения не были зарегистрированы Росреестром.
2. 1. срок поставки — через несколько дней (например, договор, оплата).
2. 2. тип базиса передачи и доставки.
2. 3. упаковка (тара) и маркировка (описание или ссылка на стандарт, ТУ).
2. 4. сроки, процессы и формы оплаты
2. 4. 1. сроки оплаты — дней от даты поставки
2. 4. 2. способы оплаты (предоплата, последующая оплата)
2. 4. 3. оплата (счет за электроэнергию, платежное поручение, аккредитив, чек, платежное поручение) НДС должен быть указан отдельной строкой в платежном документе. В случаях, не предусмотренных настоящим пунктом, стороны должны руководствоваться «Правилами нефинансовых расчетов в народном хозяйстве».
2. 5 В случае предоплаты покупатель обязан предоставить копию платежного документа из банка уполномоченному продавцу или сообщить продавцу телеграммой с уведомлением с даты оплаты.
Если покупатель не выполняет текущее условие договора, продавец имеет право продать товар и (а) расторгнуть настоящий договор с даты подписания договора; или (б) расторгнуть договор с даты оплаты.
2. 6 (дополнительные условия контракта)
Когда речь заходит о приобретении обременённого имущества, многие машут руками, утверждая, что выгода таких сделок минимальна, а риски слишком высоки. На это можно ответить тем, что каждая сделка требует индивидуального подхода, что в данном случае не является исключением. Проработав соглашение можно максимально снизить риски и получить полную выгоду от такой покупки.
Имущество может быть обременено по разным причинам:
- Арест имущества. Если собственник находится под следствием и в перспективе возможна реализация его имущества, на него накладывают такое обременение. Покупатели таких квартир рискуют остаться на улице, когда данная жилплощадь уйдёт с молотка;
- Ипотека или другие кредитные, залоговые обязательства. В данном случае, стоит не только поинтересоваться причиной продажи жилья, но и поставить в известность заёмщика, о том, что квартира меняет собственника. Заёмщик даёт своё разрешение на сделку, и лишь после этого сделка может быть оформлена.
- Имущество находится в аренде. Приобретая такое жильё, вы берёте на себя обязательства арендодателя, поэтому вопросы с настоящими жильцами придётся решать самостоятельно;
- Если одним из дольщиков является несовершеннолетний или недееспособный гражданин. В таких случаях требуется согласие органов опеки и попечителей на осуществление сделки;
- Жильё находится в ренте. Такое соглашение требует трёхстороннего заключения и происходит не выкуп имущества, как такового, а выкуп права ренты;
- Третьи лица прописаны в квартире;
- Обременение в пользу продавца.
Как купить квартиру с обременением по ипотеке: порядок действий
Расскажем о том, как правильно купить квартиру с обременением по ипотеке в 2021 году и по максимуму защитить свои интересы и свести к минимуму все риски:
- запрашиваем у потенциального продавца документы на жилье – основания возникновения собственности, техническую документацию, свежую выписку ЕГРН;
- тщательно исследуем кредитный договор. Изучаем условия платежей, остаточную задолженность, пункты по отчуждению и участию банка в этом процессе. Смотрим есть ли особые условия для первоначального собственника (выплата 50 % и так далее);
- выясняем, есть ли отягчающие факторы: долевая собственность, совместно нажитое имущество, несовершеннолетние собственники, прописанные люди. Если имеются более 1 из этих пунктов, стоит поискать другие варианты;
- решаем, будет ли покупатель выплачивать ипотеку либо ее погасит продавец;
- готовим предварительный договор, по необходимости заверяем у нотариуса, предоставляем банку. Кстати, покупка квартиры с обременением по ипотеке от Сбербанка более надежна: там внимательные юристы, хотя согласование может и затянуться;
- получаем согласие банка;
- готовим основной договор и документы для госрегистрации сделки в Росреестре. Дополнительно в пакет войдет кредитный договор с банком-заемщиком, договор об ипотеке.
Кому нужна рассрочка?
Покупка недвижимости в рассрочку у физических лиц выгодна в сравнении с ипотекой. Также она удобна, когда человек хочет продать старую квартиру и купить новую. Он сначала покупает новую в рассрочку, заселяется в неё, а продав старую, выплачивает остаток стоимости купленного жилья.
Продавцы квартир соглашаются оформить рассрочку в следующих случаях:
- Сложности с продажей этой недвижимости, долгий поиск покупателей;
- Необходимость срочной продажи;
- Продавцом выступает новая компания-застройщик, у которой пока нет известности и репутации;
- Ещё не готовые квартиры в строящихся домах (в начале строительства);
- Жильё с дефектами, которому нужен ремонт.
Существуют риски при покупке квартиры с обременением. В некоторых случаях договор купли — продажи может признаться недействительным по решению суда. По этому, следует учитывать законную процедуру оформления сделки, а также снятие обременения и последующую передачу прав собственности на объект.
Прежде чем подписать договор, необходимо получить справку об обременении из ЕГРП, так как владелец может скрывать наличие проблем с недвижимостью.
Чтобы минимизировать риски следует:
- убедиться, что все сторонники собственности дали согласие на продажу;
- если выдаются деньги авансом, необходимо получить расписку;
- договор должен иметь юридическую силу и регистрацию в реестре.
Образец договора купли-продажи квартиры с обременением
Договор купли-продажи квартиры с обременением – это договор купли-продажи недвижимости, в котором присутствует залог в виде обременения права собственности на квартиру. Это означает, что на квартиру наложено ограничение прав, которое будет снято только после полного расчета по договору.
Составить договор купли-продажи квартиры с обременением можно самостоятельно, но лучше это делать с помощью юриста. Он поможет соблюсти все нюансы сделки и обеспечить ее безопасность.
Преимущества договора купли-продажи квартиры с обременением заключаются в том, что продавец получает возможность использовать квартиру до полной оплаты, а покупатель – более низкую цену на недвижимость.
Регистрация договора купли-продажи квартиры с обременением осуществляется в соответствии с законодательством. Для этого необходимо обратиться в органы регистрации недвижимости и предоставить все необходимые документы.
Отличие договора купли-продажи квартиры с обременением от задатка и ответы на часто задаваемые вопросы
Договор купли-продажи квартиры с обременением предполагает наличие на квартире обременения (залогом, правом аренды и т.д.), что может повлиять на условия сделки и риски ее участников.
Основное отличие договора купли-продажи квартиры с обременением от задатка заключается в том, что при задатке продавец получает денежные средства за будущую сделку, а при купле-продаже квартиры с обременением продавец может получить лишь часть денежных средств до снятия обременения.
Преимущества сделки с обременением для продавца заключаются в возможности продать квартиру быстрее, не дожидаясь окончания срока обременения, и привлечении к сделке дополнительных покупателей. Но в то же время продавец может столкнуться с риском, что если обременение не будет снято, то сделка не состоится.
Как составить договор купли-продажи квартиры с обременением? В нем следует указать информацию о продавце, покупателе, квартире, обременении и условиях сделки.
Некоторые часто задаваемые вопросы об обременении:
- Можно ли продать квартиру, на которой установлено обременение?
- Кто платит за снятие обременения?
- Как доказать, что обременение снято?