Скрытые собственники при покупке квартиры в ипотеку

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Скрытые собственники при покупке квартиры в ипотеку». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

В таком случае нотариального согласия супруга не требуется. Здесь важно обратить внимание на иных возможных наследников. Если квартира перешла в наследство по завещанию — проблем почти нет. Исключение составляет обязательная доля, о которой ниже.

Покупка квартиры, полученной по наследству

Если по закону — то здесь как раз и могут фигурировать неизвестные собственники квартиры. Вы конечно можете прописать дополнительный пункт в договоре купле-продажи об ответственности перед иными наследниками. Но здесь не все так прозрачно — условия договора не могут умалять действующие в РФ императивные (обязательные) нормы.

Если понравившаяся вам квартира подходит под этот случай — ищите грамотного юриста, чтобы максимально обезопасить себя при совершении сделки. Под императивные нормы как раз попадает условие об обязательной доле в квартире. Например, обязательная доля положена нетрудоспособным супругу, детям и даже родителям оставившего наследство (ст. 1149 ГК РФ). Да, и такое тоже возможно.

Если квартира была приобретена в браке и считается совместно нажитым имуществом, ее нельзя продать без нотариально заверенного разрешения супруга. Если владелец недвижимости в разводе, попросите посмотреть решение суда о разделе совместного имущества, уточнил Закирьянов. По его словам, если согласия супруга не будет, сделку могут отменить из-за нарушения интересов третьего лица. Данный документ не потребуется, если квартира получена продавцом по дарственной или по наследству.

Стоит иметь в виду, что если квартира покупалась с использованием материнского капитала, а детям не были выделены доли, то это нарушение закона, объясняет аналитик «Авито Недвижимости». При отсутствии информации о маткапитале в договоре можно попросить продавца взять справку о размере оставшейся суммы из Пенсионного фонда, подчеркнул он.

Чтобы не тратить время на самостоятельную проверку квартиры и не нарваться на аферистов, стоит обратиться к специалисту. «Мошенник понимает, что при общении с неопытным участником рынка меньше рисков быть раскрытым, а с профессионалом ни один не захочет продолжать разговор после первого же контакта. Наймите опытного участника рынка, работающего в связке с юристом, и вам останется только слушать их объяснения с подробным анализом всех документов, почему этот вариант покупать безопасно, потом подписать банковское поручение об аккредитиве и договор купли-продажи квартиры и через какое-то время получить ключи от квартиры и идеальный комплект документов по ней», — советует ведущий эксперт офиса «Сущевский» компании «Миэль» Евгений Коноплев.

Чтобы максимально обезопасить себя, для оформления договора можно обратиться к нотариусу, который перед сделкой осуществит тщательную проверку всех документов и обратившихся лиц. Он проверит продавцов на осознанность и добровольность в момент подписания договора, разъяснит им правовые последствия сделки. «То есть риски, что какую-то из сторон обманут или введут в заблуждение, стремятся к нулю. Нотариус проверит правоустанавливающие документы на объект недвижимости, запросит необходимые сведения и выписки из ЕГРН, проверит отсутствие обременений, ограничений, ареста; проверит участников сделки на банкротство, отсутствие в перечне лиц, в отношении которых имеются сведения об их причастности к экстремистской деятельности или терроризму, проверит паспорт на действительность по базе МВД с помощью специальных технических и программно-технических средств», — пояснил Сопин.

Если нотариус сделает свою работу некачественно или не в полном объеме и кто-то из участников сделки впоследствии пострадает, он будет нести полную имущественную ответственность за свои ошибки, отметил эксперт. По его словам, таким образом стороны нотариальной сделки получают гарантию стопроцентного возмещения ущерба, если тот возник по вине нотариуса.

1. При наступлении обстоятельств непреодолимой силы, которые сторона по настоящему Договору оферты не могла ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами, срок исполнения обязательств в соответствии с настоящим Договором отодвигается соразмерно времени, в течение которого продолжают действовать такие обстоятельства, без возмещения каких-либо убытков. К таким событиям чрезвычайного характера, в частности, относятся: наводнения, пожар, землетрясение, взрыв, шторм, оседание почвы, иные явления природы, эпидемия, пандемия, а также война или военные действия, террористические акты; перепады напряжения в электросети и иные обстоятельства, приведшие к выходу из строя технических средств какой-либо из сторон.
2. Сторона, для которой создалась ситуация, при которой стало невозможно исполнять свои обязательства из-за наступления обстоятельств непреодолимой силы, обязана о наступлении, предположительном сроке действия и прекращения этих обстоятельств незамедлительно (но не позднее 5 (пяти) рабочих дней) уведомить в письменной форме другую сторону.
3. В случае спора о времени наступления, сроках действия и окончания обстоятельств непреодолимой силы заключение компетентного органа в месте нахождения соответствующей Стороны будет являться надлежащим и достаточным подтверждением начала, срока действия и окончания указанных обстоятельств.
4. Неуведомление или несвоевременное уведомление стороны о начале действия обстоятельств непреодолимой силы лишает ее в дальнейшем права ссылаться на них как на основание, освобождающее от ответственности за неисполнение обязательств по настоящему Договору.
5. Если обстоятельства непреодолимой силы и/или их последствия продолжают действовать более 30 (тридцати) календарных дней подряд, то Договор, заключенный на условиях настоящей Оферты, может быть расторгнут по инициативе любой из сторон путем направления в адрес другой стороны письменного уведомления.

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

1. Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
2. Исполнитель ни при каких обстоятельствах не несет никакой ответственности по настоящему Договору за:
   • какие-либо действия/бездействие, являющиеся прямым или косвенным результатом действий/бездействия каких-либо третьих сторон;
   • какие-либо косвенные убытки и/или упущенную выгоду Заказчика и/или третьих сторон вне зависимости от того, мог Исполнитель предвидеть возможность таких убытков или нет;
   • использование (невозможность использования) и какие бы то ни было последствия использования (невозможности использования) Заказчиком заказанных документов или шаблонов документов.
3. Совокупная ответственность Исполнителя по настоящему Договору, по любому иску или претензии в отношении настоящего Договора или его исполнения, ограничивается суммой платежа, уплаченного Исполнителю Заказчиком по настоящему Договору.
4. Исполнитель, надлежащим образом исполнивший свои обязательства, не несет ответственность за решения, принимаемые судом, иными государственными органами и должностными лицами, и не может нести ответственности за результат.

Недействительная сделка: что это и чем она грозит

Возможные причины, по которым сделка может быть признана недействительной:

• Отсутствие согласия всех сторон. Если одна из сторон сделки не выразила своего согласия на осуществление сделки, то она может быть признана недействительной.
• Недействительность предмета сделки. Если предмет сделки является незаконным или недопустимым по закону, то сделка может быть признана недействительной.
• Нарушение формы сделки. Если сделка оформлена не в соответствии с требованиями закона, то она может быть признана недействительной.

Недействительная сделка может иметь серьезные последствия и грозить обеим сторонам сделки:

1. Потеря средств или имущества. Если сделка признана недействительной, то сторона, потерпевшая ущерб, может потерять свои средства или имущество, которые были переданы в рамках сделки.
2. Избыточная ответственность. В случае признания сделки недействительной, сторона, которая получила выгоду от такой сделки, может быть обязана возместить ущерб другой стороне.
3. Судебные траты и затраты на адвокатов. В случае спора о недействительности сделки стороны могут потратить значительные суммы на судебные издержки и помощь адвокатов.

Поэтому, перед осуществлением сделки необходимо тщательно изучить все юридические аспекты и убедиться в законности и действительности сделки. В случае возникновения сомнений, всегда рекомендуется обратиться за консультацией к квалифицированному юристу.

Кто по-прежнему имеет право на полную выписку?

Получение полной выписки о квартире может быть ограничено определенными условиями и требованиями. Однако, по-прежнему есть категории лиц, которые имеют право на полную выписку. Вот список таких лиц:

• Собственник квартиры — основным правом на получение полной выписки является собственник жилого помещения. Он имеет право на полную информацию о своей собственности.
• Наследники — при наследовании квартиры наследники также имеют право на получение полной выписки. Это позволяет им ознакомиться со всеми деталями и правами, связанными с наследуемым имуществом.
• Представители законных интересов — если собственник квартиры является недееспособным или ограниченно дееспособным лицом, его представитель имеет право на получение полной выписки в интересах собственника.
• Арендаторы — арендаторы, которые заключают длительный договор аренды, могут иметь право на получение полной выписки о квартире, чтобы быть осведомленными о правах и обязанностях, связанных с арендуемым жилым помещением.

Что такое скрытые собственники и почему они важны?

Основной причиной, по которой скрытые собственники становятся проблемой при покупке квартиры в ипотеку, является отсутствие возможности технического осмотра квартиры и проверки документов владельцев перед заключением сделки. Наличие скрытых собственников может привести к различным юридическим проблемам, таким как оспаривание права собственности на квартиру или появление требований о выплате доли других собственников.

Важность выявления скрытых собственников заключается в том, что их наличие может повлиять на юридическую чистоту сделки и стабильность права собственности. Нежелательно покупать квартиру в ипотеку, не имея полной информации о ее собственниках, поскольку это может стать причиной возникновения судебных разбирательств и потери вложенных средств.

Вам понравилась квартира, и вы уже готовы заключить договор? Не спешите. Обратите внимание на нижеприведенную информацию: любой ваш недосмотр может обернуться впоследствии различными неприятностями – от административных штрафов до бесконечного ремонта. Итак, пристальное внимание при покупке квартиры на вторичном рынке необходимо уделить:

• состоянию дома в целом: не ограничивайтесь пределами выбранной вами квартиры — необходимо осмотреть подъезд, а также очень желательно заглянуть в подвал и на чердак;
• чистоте подъезда, придомовой территории, мусоропровода;
• дефектам, таким как грибок, сырость, плесень;
• состоянию электрической проводки, системы водопровода, отопления (исправность данных систем, к сожалению, сразу не всегда легко оценить);
• расположению квартиры относительно сторон света, виду из окна;
• материалу стен дома, удобству планировки: конечно, в дальнейшем некоторые корректировки в планировку жилья внести можно, но все же лучше выбирать квартиру с планировкой, близкой к вашим ожиданиям;
• законному оформлению проводимой перепланировки (часто продавцы скрывают ее несанкционированность) — незаконное преображение квартиры способно существенно осложнить ее хозяевам жизнь: такая перепланировка является административным правонарушением, влекущим за собой довольно серьезные штрафы, при этом ответственность возлагается на нынешнего собственника, а доказать, что это сделал предыдущий владелец квартиры невероятно сложно;
• социальному статусу соседей: близкая, однородная социальная среда — залог мирных отношений между соседями, и напротив, различное социальное положение часто ведет к взаимному непониманию между жильцами дома.

На что стоит обратить внимание при выборе квартиры?

В первую очередь обратите внимание на цену. Если вы видите предложение, которое ниже рыночного, это повод серьезно задуматься. Зачастую под видом добросовестных продавцов могут скрываться мошенники. Для этого и ставится привлекательная цена, так как это прямо влияет на покупателя, который захочет не «упустить момент» и приобрести такую квартиру как можно скорее.

Важно проверить всех лиц, которые когда-либо проживали в квартире. Скрытый собственник квартиры может быть обнаружен при изучении истории зарегистрированных на жилплощади.

По сути, все усилия лучше всего направить на поиски грамотного специалиста. Даже не риэлтора, а именно юриста. Большинство покупателей смогут и сами подобрать и посмотреть понравившиеся предложения. А вот юрист сможет грамотно провести оценку квартиры. Если мы говорим о покупке квартиры в старом доме — приготовьтесь потратить немало сил на юридическую проверку всех сделок, которые когда-либо совершались с жилплощадью.

В любом случае, вам потребуется юридическая экспертиза объекта недвижимости и расширенная выписка из домовой книги.

И ещё важный момент, не соглашайтесь на указание в договоре заниженной стоимости квартиры, такие случаи не редки — продавцы таким образом уходят от уплаты налогов. Только вам, в спорных ситуациях, будет сложно доказать что за квартиру вы заплатили гораздо большую сумму.

Справка из психо-неврологического диспансера

Если сделку проводит человек, стоящий на учёте в психо-неврологическом диспансере или наркологии, сделку могут признать недействительной.

Юристы предупреждают, что у некоторых людей создан целый бизнес, связанный с перепродажей одной и той же квартиры.

Владелец, стоящий на учёте, продаёт квартиру (обычно покупатели справку не требуют). Затем идёт в суд и оспаривает сделку, ссылаясь на собственную невменяемость. Квартиру ему возвращают, покупателя выселяют. Так можно повторить несколько раз. Две сделки по московской квартире — уже 18 млн прибыли.

Понятно, что придётся вернуть покупателю деньги. Но что взять с человека, укоторого из имущества единственное жильё и небольшой доход? Почти ничего. Крошечная часть дохода, списанная приставами, не компенсирует потери и не поможет купить новое жильё.

Этот небольшой перечень поможет удостовериться, что вы не упустили ничего важного при подготовке к такому значимому событию, как покупка квартиры.

• Учитывайте в договоре и фиксируйте на фото, в каком виде вы получаете жильё.
• Проверяйте зарегистрированных в квартире людей до составления договора купли‑продажи.
• При подготовке к сделке учитывайте все риски в авансовом договоре, а не на словах.
• Запрашивайте у продавца справки из ПНД и НД.
• Предварительно обсуждайте покрытие дополнительных расходов.
• Определитесь заранее с условиями взаиморасчётов.
• Удостоверьтесь, что на сделке все участники отдают себе отчёт в происходящем.

Скрытый собственник квартиры — страшный сон покупателя

Скрытый собственник квартиры — это человек, которые после сделки купли-продажи может претендовать на жильё или его часть.

Скрытым собственником может быть законный супруг хозяина квартиры. Даже если он не зарегистрирован в ней и не имеет прав собственности. Если квартира приобреталась в браке, у него, согласно Семейному кодексу РФ, возникают права на жилплощадь. Сюда же добавим, что если раньше без нотариально заверенного согласия супруга на продажу недвижимости вы бы не смогли зарегистрировать сделку в Росреестре, то с января 2017 года вступили в силу изменения.

Согласно правкам, сотрудники Росреестра больше не требуют нотариального согласия и всё равно проведут регистрацию недвижимости. В выписке из ЕГРН (единый госреестр недвижимости) будет стоять отметка о том, что согласие не было предоставлено. А это грозит неблагоприятными последствиями, если вы захотите в дальнейшем продать квартиру. Либо ещё худший вариант — супруг собственника может подать иск в суд о признании этой сделки недействительной.

Совет № 8: Проверьте справки ПНД и НД

Рекомендуется также запросить у продавца справки из наркологического и психоневрологического диспансеров, подтверждающие, что он не страдает психо- или наркозаболеваниями и не стоит на учете в указанных учреждениях. Эта информация нужна, чтобы исключить риск оспаривания сделки на основании, что в момент ее совершения продавец не был способен осознавать свои действия.

Сам по себе факт нахождения продавца на учете в НД и/или ПНД не является однозначным поводом для отказа от сделки. «В таком случае следует учитывать все обстоятельства сделки. Важно выяснить, приобретает ли он взамен другое жилье, получает ли доплату в случае неравноценности продаваемого и приобретаемого жилья и т. п. В некоторых случаях практикуется прохождение продавцом медицинского освидетельствования у специалиста в день сделки, чтобы врач мог оценить состояние продавца с точки зрения его сделкоспособности», — отметила Краснова.

Риск 1. Прописанные отказники

Основной риск покупки приватизированной квартиры связан с так называемыми отказниками от приватизации. Когда кто-то из членов семьи отказывается от участия в приватизации, за ним по закону остается право на бессрочное пользование данным жильем. Об этом праве отказник может заявить даже после продажи квартиры новому собственнику. Такие ситуации, по словам экспертов, часто встречаются на практике. «Отказ одного члена семьи от его доли собственности на квартиру сразу же дает право остальным членам семьи приватизировать квартиру. Но право пользования этим жильем у лица сохраняется», — пояснила член Ассоциации юристов России Коба Оржония.

В таком случае отказник сможет заявить о своем праве пользования на квартиру. По словам руководителя офиса «Митино» департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Наталии Борзенковой, в 90% случаев отказник обращается сразу в суд. «Как правило, он подает иск на тот государственный орган, который передал квартиру покупателям, также может судиться и с самими новыми владельцами. Далее все зависит от аргументов сторон и решения суда», — пояснила она.

Коба Оржония, член Ассоциации юристов России. Пример из практики:

— Московская семья состояла из четырех человек. Все они были прописаны в квартире, которую получила мама по ордеру с работы. Квартира не была приватизирована. Дочь вышла замуж, выписалась из неприватизированной квартиры и переехала жить к мужу. Через три года папа, мама и сын приватизировали квартиру, а после продали ее. Дочь, развелась и вернулась обратно, но квартира уже продана. Она подала в суд исковое заявление о признании за ней права пользования квартирой. Исковое заявление суд удовлетворил в полном объеме.

Похожие записи:

• Испытательный срок при приеме на работу. Оформление
• Выберите способ записи на прием:
• Детские пособия в 2023 году. Кому и сколько платят за рождение детей