Налоги от сдачи квартиры в аренду. Выбор оптимальной системы налогообложения
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налоги от сдачи квартиры в аренду. Выбор оптимальной системы налогообложения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В 2023 году в России проведут государственную кадастровую оценку сооружений, объектов незавершенного строительства, зданий и помещений. С этого момента переоценка будет проводиться во всех регионах раз в четыре года, а в городах федерального значения — раз в два года. Данные изменения направлены на то, чтобы сделать практику переоценки единой для всей России, а сведения о кадастровой стоимости актуальными среди всех регионов страны.
Для расчета налога на имущество за налоговый период 2022 года во всех регионах (за исключением ДНР, ЛНР, Запорожской области и Херсонской области) в качестве налоговой базы используется кадастровая стоимость недвижимости, при этом для исчисления налога действуют понижающие коэффициенты, уточнили в ФНС:
- 0,4 — для Севастополя, где кадастровая стоимость применяется в качестве налоговой базы второй год;
- 0,6 — для десяти регионов (Республики Алтай, Крыма, Алтайского и Приморского краев, Волгоградской, Иркутской, Курганской, Свердловской и Томской областей, Чукотского автономного округа), где кадастровая стоимость применяется в качестве налоговой базы третий год;
- 10%-ное ограничение роста налога по сравнению с предшествующим налоговым периодом — для регионов, где кадастровая стоимость применяется в качестве налоговой базы третий и последующие годы (за исключением объектов, включенных в перечень, определяемый в соответствии с п. 7 ст. 378.2 НК РФ, а также объектов, предусмотренных абз. 2 п. 10 ст. 378.2 НК РФ);
- 0,6 в отношении объекта, образованного начиная с четвертого налогового периода, в котором налоговая база определяется в соответствующем муниципальном образовании (городе федерального значения) исходя из кадастровой стоимости — применительно к первому налоговому периоду, за который исчисляется налог в отношении этого объекта (за исключением объектов, включенных в перечень, определяемый в соответствии с п. 7 ст. 378.2 НК РФ, а также объектов, предусмотренных абз. 2 п. 10 ст. 378.2 НК РФ).
Порядок уплаты налога ИП на патенте
Для законной сдачи жилой недвижимости в аренду для проживания другим лицам разрешается оформлять патент. Сущность патентной системы заключается в том, чтобы платить государству за сдачу жилья авансом, не заниматься подсчетом общей годовой суммы. Патент приобретается за определенную плату, размер которой разнится в зависимости от площади объекта недвижимости.
Приобрести патент допускается на полугодовалый или годовалый срок. Покупка возможна исключительно после того, как гражданин зарегистрируется в качестве индивидуального предпринимателя. Получив свидетельство, подтверждающее наличие ИП, можно смело обращаться в налоговый орган, расположенный по месту прописки.
При себе необходимо иметь заявление с просьбой разрешить использовать патентное налогообложение. Выдается патент не позже чем через 5 рабочих дней. Действовать начинает со дня выдачи. Такое налогообложение наиболее выгодно в случаях, когда гражданин сдает сразу несколько объектов жилой недвижимости и получает крупный доход. Ведь предоплата рассчитывается в среднем.
Недостатком патентной системы является то, что есть высокий риск уйти в убыток. Он может возникнуть в случае, если арендодатель купит патент на определенный срок, а люди, снимающие жилье, съедут раньше этого времени.
Внимание! Так как гражданин оформляется как ИП, ему понадобится вносить страховые взносы. Их размер фиксированный и составляет в общем 32 385 рублей.
Какой предусмотрен штраф за неуплату налога от сдачи квартиры в аренду?
Для собственников предусмотрен штраф как за сдачу квартиры в аренду без уплаты налога, так и за несвоевременную уплату налога и подачу декларации 3-НДФЛ:
- Всю сумму неуплаченного налога (за три последних года);
-
Штраф в размере от 5 до 30% суммы неуплаченного в срок налога за каждый полный месяц просрочки для подачи налоговой декларации (подать декларацию надо до 30 апреля года следующего за тем, в котором вы получали арендную плату);
Квартира сдается ИП на «упрощенке»
При сдаче квартиру в аренду ИП на УСН уплачивает налог по выбранному объекту налогообложения. Для УСН предусмотрено 2 ставки:
- 6% — объект «доходы»;
- 15% — объект «доходы минус расходы».
Как правило, ИП на УСН, при сдаче в аренду жилья, применяют ставку 6%. Необходимо отметить, что ИП, применяющие «упрощенку», могут уменьшить доход на уплаченные страховые взносы за «себя» в полном размере и на 50%, если ИП уплачивает взносы за наемных сотрудников.
В течение года ИП должны уплатить 3 авансовых платежа по окончании каждого квартала и по итогам года исчислить налог за прошедший налоговый период:
- За 1 квартал авансы нужно уплатить до 25 апреля;
- За полугодие – до 25 июля;
- За 9 месяцев – 25 октября;
- За год до 30 апреля следующего года.
Как могут поднять налог для сдающих в аренду жилье
В Минске подоходный налог за сдачу одной комнаты хотят с 2023 года повысить до 43,9 рубля. Сейчас он составляет 36,8 рубля. То есть повышение в таком случае может составить 19,3%.
Речь идет о физлицах, которые сдают жилье без регистрации ИП.
Для областных городов этот сбор могут увеличить до 41,2 рубля рубля (сейчас — 34,5 рубля). Возможный рост — на 19,4%.
Для 16 городов подоходный хотят повысить до 27 рублей. Это Барановичи, Бобруйск, Борисов, Жлобин, Жодино, Лида, Мозырь, Молодечно, Новополоцк, Орша, Пинск, Полоцк, Речица, Светлогорск, Слуцк, Солигорск. Сейчас налог в этих городах составляет 22,6 рубля.
Для других городов областного, районного подчинения и поселков городского типа налог могут поднять до 19,8 рубля (сейчас — 16,6 рубля), а во всех остальных населенных пунктах — до 14,2 рубля (сейчас — 11,9 рубля).
Как удостоверяется факт внесения и получения арендного платежа
Оплата аренды или найма жилплощади фиксируется сторонами путем составления расписки, имеющей статус официальной бумаги. Примечательно, что законодательство не ограничивает субъектов в определении подходящей формы данного документа.
Между тем, некоторых правил при составлении такой расписки все же следует строго придерживаться:
- Бумага составляется арендодателем (наймодателем) – получателем денег, уплаченных за аренду (наем) жилплощади.
- Документ составляется (заполняется) предельно аккуратно – без исправлений, помарок, ошибок.
В обязательном порядке указываются следующие реквизиты:
- ФИО сторон, фигурирующих в расписке, а также их паспортные сведения;
- дата получения наймодателем внесенных денежных средств;
- конкретный период и точная сумма оплаты.
Вот что нужно запомнить, если квартира сдается в аренду самозанятым:
- Самозанятость – это выгодный вариант легализации своих доходов и экономии на налогах. Платить нужно от 4 до 6% с дохода, кассу держать не нужно, вести специальную отчетность тоже.
- Самозанятый может сдавать квартиру в аренду – одну или несколько, гражданам РФ или иностранцам, посуточно или на длительный срок.
- Регистрация и работа с налоговой проходят в приложении «Мой налог» полностью дистанционно. Ездить в ФНС не нужно.
- Самозанятый формирует в приложении чеки для арендаторов, там же получает квитанции на оплату налога.
- Оплатить налог можно онлайн или в кассе любого банка до 25 числа следующего месяца.
Сроки оплаты налога и налоговые вычеты
Согласно ст. 11 первого законопроекта сумму налога будет рассчитывать сама налоговая, а не налогоплательщик. Не позднее 10 числа через мобильное приложение налоговая будет уведомлять о сумме налога, который нужно уплатить за предыдущий месяц.
Если налог за месяц окажется меньше 100 рублей, эта сумма добавляется к сумме налога по итогам следующего месяца.
При НПД предусмотрены налоговые вычеты, которые зависят от ставки налога. При налоговой ставке 4% вычет составит 1% от дохода, при ставке 6% вычет равен 2% от дохода. Но в любом случае вычет не может превышать 10 тысяч рублей.
Плательщики НПД не обязаны платить страховые взносы во внебюджетные фонды, но имеют право добровольно уплачивать страховые взносы на обязательное пенсионное страхование.
Дoxoд: дo 100 000 pyблeй в гoд. Жecткoгo oгpaничeния нeт, этo peкoмeндyeмый paзмep дoxoдoв.
НДФЛ плaтят, ecли cдaчa квapтиpы — нe бизнec. Физлицa впpaвe cдaвaть вpeмeннo cвoбoднyю квapтиpy, ecли пoлyчили ee в пoдapoк или в нacлeдcтвo, кyпили для cвoeй ceмьи нa бyдyщee.
Taкжe НДФЛ пoдoйдeт, ecли квapтиpy cдaют знaкoмым зa cимвoличecкyю плaтy или дoxoд oт apeнды нecтaбильный. Нaпpимep, жильцы зaceляютcя тoлькo нa пapy мecяцeв, пoкa xoзяeвa нa дaчe.
Бывaeт, чтo квapтиpy пoкyпaют cпeциaльнo пoд cдaчy, зaпиcывaют плaтeжи зa apeндy и yчитывaют pacxoды нa кoммyнaлкy, peгyляpнo paзмeщaют oбъявлeния o пocyтoчнoй apeндe или cдaют пo дoлгocpoчнoй apeндe. Toгдa плaтить НДФЛ нeльзя: этo yжe cчитaeтcя пpeдпpинимaтeльcкoй дeятeльнocтью, нyжнo peгиcтpиpoвaть caмoзaнятocть или ИП.
Как видно, расчет НДФЛ при сдаче в аренду (наём) квартиры не представляет особой сложности. Особенно если сравнивать его с налогами, уплачиваемыми юридическими лицами и ИП от различных видов деятельности.
Для расчета НДФЛ не требуется ведения специализированного учета, достаточно только иметь документы, подтверждающие получение оплаты.
Если же сравнивать НДФЛ и УСН (6%), то в каждом из этих режимов налогообложения есть как свои плюсы, так и минусы. Конечно, ставка 6% меньше, чем 13%. Но применять УСН 6% могут только ИП, а значит, необходимо регистрироваться в качестве ИП. Затем потребуется вести книгу учета доходов и расходов, уплачивать “за себя” страховые взносы. К тому же индивидуальный предприниматель не имеет право на вычеты по НДФЛ (т.к. данный налог он не уплачивает).
Что будет, если не платить налоги?
Немного о том, нужно ли платить налог. Если арендодатель не вносит налоговые сборы на доходы, то он может подпасть под штрафные санкции, а когда при уклонении государство не получило крупную сумму, то последует ответственность по 198 статье Уголовного кодекса России (штраф в размере 100 000 – 500 000 рублей). А при особо крупных суммах, которые утаили от налогов можно получить и реальный срок – до трех лет тюрьмы.
Но такие санкции применяют только к тем арендодателям, которые не вносили фискальные сборы на протяжении трех лет и размер не уплаченного налога составляет больше, чем 600 000 рублей. Особо крупными невыплатами являются суммы более, чем 3 000 000 рублей, которые не вносили три года.
Обычно такие доходы получает хозяин дорогого жилья или большого количества квартир. Подобную прибыль невозможно иметь при сдаче одной квартиры. Поэтому эти санкции на практике применяют только к арендодателям, которые сдают комплекс жилых объектов (более семи двухкомнатных квартир). При выявленной небольшой неуплаты от сдачи одной квартиры арендодатель вносит только размер сбора, который он скрыл и пени, составляющие незначительную сумму.
Ответственность для нарушителей
Выше мы говорили о том, что лучше оформлять аренду официально. Но при этом малое количество собственников предпочитает строить с государством полностью прозрачные отношения. Далее поговорим о том, какие санкции последуют для собственников, уклонение которых от уплаты налогов будет выявлено.
Невзирая на то, что доказать факт того, что сдача квартиры осуществлялась без уплаты налога сложно, это все равно происходит. А последствия для нарушителей могут быть следующими: ФНС потребует от вас погашения долгов по сборам в бюджет.
А к этому еще будут приплюсованы:
- Штрафы за неуплату в размере 20% от недоимки. Если судебные органы докажут, что вы уклонялись умышленно, размер штрафа увеличат до 40%;
- Сумма штрафа за не поданную декларацию в размере 5% за каждый просроченный месяц;
- Пеню за просроченный налоговый платеж. Его рассчитывают за каждый день с последней даты уплаты до фактического погашения. К примеру, если вы погашаете долг, сумма которого 4400 рублей, дополнительно нужно будет уплатить 154 рубля за каждый просроченный день.
Если же вы преступили закон уже не в первый раз, все штрафы увеличиваются вдвое. Кроме того, за уклонение от уплаты налогов существует ответственность уголовного характера: если ваши долги превысили 300 000 рублей, то у вас могут удержать еще от 100 до 300 тысяч, либо последует лишение свободы на срок до 12 месяцев.
Если же ваш доход от нелегальной сдачи квартиры в аренду достиг 2 млн. рублей в год, в тюрьму можно попасть уже на 3 года.
Понятно, что доказать вину арендодателя сложно. Но если это все-таки будет доказано судом, ответственность последует суровая.
14 января 2021 года стало известно, что Минстрой планирует усилить контроль за сдачей жилья в аренду. В настоящее время ведомство занимается разработкой законопроекта, который поможет создать условия для формирования рынка частного наемного жилья. До конца 2021 года документ планировалось внести в Правительство, а позднее представить на рассмотрение Госдумы.
Новый законопроект будет направлен на повышение прозрачности рынка аренды, а также на защиту прав арендодателей и арендаторов. Для этого планируется запустить специальную информационную систему учета договоров найма жилья. Данные из системы в дальнейшем будут передаваться в налоговые органы. Предполагается, что добросовестные арендодатели сами будут передавать данные о себе.
По мнению экспертов, вывод рынка аренды из тени может стать причиной повышения арендной платы — как минимум на 13%, то есть на сумму подоходного налога (НДФЛ), которую должны уплачивать собственники недвижимости. Не исключено, что в разрабатываемый Минстроем законопроект могут также внести административное наказание за уклонение от налогов и подачи сведений о сдаваемом в аренду имуществе.
Собственники квартир имеют право распоряжаться имуществом по собственному усмотрению. Могут продать, подарить жилую площадь или завещать по наследству. Некоторые пытаются получить прибыль от существования собственной территории. Они сдают квартиру или ее часть в аренду. В этом случае согласно российскому законодательству необходимо уплачивать налоги, так как от подобной деятельности человек получает доход.
Внимание! В 2019 году основными нормативно-правовыми актами, регулирующими деятельность в отношении сдачи квартиры внаем, являются:
- глава 34, 35 Гражданского кодекса Российской Федерации;
- Жилищный кодекс Российской Федерации.
Отдельных законодательных актов, направленных на регламентирование отношений между арендатором, арендодателем и государством, не существует.
Для оформления отношений обязательно составляется договор аренды. Его нет необходимости заверять у нотариуса. Однако если речь идет о больших сроках или крупных суммах, лучше это сделать сразу.
Официальное оформление отношений необходимо для того, чтобы избежать возникновения некоторых конфликтов, связанных с реализацией права. Также он служит доказательством дополнительного дохода гражданина или юридического лица.
Налоговый кодекс Российской Федерации обязывает оплачивать налоги всех граждан России без исключения.
Если сотрудник ФНС доказывает факт уклонения от уплаты НДФЛ, то неплательщик получит наказание в виде:
- штраф за невнесение налога в государственную казну составляет 20% от общей суммы дохода;
- штраф за умышленное уклонение от уплаты налога составляет 40% от общей суммы дохода;
- штраф за уклонение от предоставления информации о доходах (неподача декларации) составляет 5% от общей суммы дохода за каждый месяц просрочки;
- пени за каждый день просрочки (рассчитывается по формуле с учетом ставки рефинансирования).
Учтите! Формула для расчета пени по ставке рефинансирования следующая: СН * (П / Г), где СН – общая сумма налога, П – это 10,5 ставка рефинансирования, а Г – число дней в году дней.
Например, если сумма налога составила 100 000 рублей, то сумма пени за год составит: 100 000 * (10,5 / 300) = 3500 рублей.
Таким образом, если имеется задолженность в размере 100 000 рублей, неплательщику придется уплатить:
- 100 000 рублей – сумма налога;
- 20 000 рублей – сумма штрафа за уклонение от уплаты налога;
- 3 500 рублей – сумма пени;
- 75000 рублей – сумма штрафа за уклонение от подачи декларации за года;
- общая сумма, подлежащая к оплате, составит 198 500 вместо положенных 100 тысяч рублей.
Во-первых, введен профессиональный налог, по нему сбор, в том числе, от сдачи имущества в аренду установлен минимальный – 4% и 6% (для доходов от клиентов-физилиц и юрлиц). Ожидается, что в 2021 году этот режим будет распространен на всю Россию.
Кроме того, налоговой стало проще применять штраф за неуплату налога с аренды квартиры в 2021 году. Последние новости: налоговая запустила автоматизированную систему по обработке данных АИС «Налог-3». Предполагается, что автоматизированные системы в дальнейшем будут применяться и для обработки данных по информации о движении средств на счетах граждан. В таком случае для ухода от налогов потребуется перейти полностью на уплату арендной платы наличными. Крупнейшие информационные площадки (например, ЦИАН) также переходят к сотрудничеству с ФНС, запрашивают дополнительные данные, производят регистрацию в качестве самозанятых и т.д.
Ответственность за нарушение законодательства
Многие владельцы недвижимости задаются вопросом, как сдать жилье в аренду и не заплатить налоги.
Практика показывает, что лишь незначительная часть ответственных граждан готова сдать квартиру и на законных основаниях рассчитаться с бюджетом по налогу с аренды недвижимости. Основная часть собственников изыскивает пути ухода от платежей:
- некоторые владельцы сдают на условиях устной договоренности, чем подвергают себя риску;
- при проверке документов, проживающие на съемной площади, представляются родственниками;
- в договоре отражается минимальная сумма, чтобы меньше платить налог за сдачу квартиры в аренду.
Приведенные способы, используемые в целях обмана государства, приводят к негативным последствиям.