Арендные споры: новые разъяснения Верховного Суда РФ

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Арендные споры: новые разъяснения Верховного Суда РФ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.

Отказ в продлении аренды земли — Юридическая консультация

Правовое регулирование земельных отношений, осуществляется Земельным кодексом РФ (далее по тексту – ЗК РФ). Глава V.1 «Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности» была введена в ЗК РФ Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ и вступила в силу с 1 марта 2015 г.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может заключаться с заинтересованным лицом как без проведения торгов, так и с проведением торгов в форме аукциона на право заключения договора аренды земельного участка.

По общему правилу, установленному п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, которые проводятся в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 вышеуказанной статьи.

Арендатор земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, имеет право на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов в соответствии с условиями, закрепленными пп. 31 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ.

В соответствии с пп. 31 п. 2 ст. 39.

6 ЗК РФ договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, в отношении которого у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства РФ при использовании такого земельного участка, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды указанного земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка.

Данный способ предоставления земельного участка без торгов обусловлен наличием ранее заключенного договора аренды этого земельного участка. Данное право законодатель предоставил арендаторам, надлежащим образом, использующим земельный участок для ведения сельскохозяйственного производства.

В случае если при использовании земельного участка были выявлены в рамках государственного земельного надзора нарушения, то они должны быть устранены к моменту обращения заявителя за заключением договора аренды земельного участка, соответствующая информация должна иметься у уполномоченных органов (п.

2 Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 23 декабря 2020 г. (далее – Обзор судебной практики)).

Возвращаясь к конкретному вопросу автора, поскольку срок договора аренды истекает 5 марта 2021 г., арендатору необходимо подать заявление о заключении с ним нового договора аренды в уполномоченный орган до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды.

И, как указано в п. 2 Обзора судебной практики, «необходимо исследовать условия заключения нового договора аренды с учетом требований подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ».

Правила составления заявления и перечень документов, которые необходимо приложить к нему, урегулированы ст. 39.17 ЗК РФ.

Согласно п. 5 данной статьи в срок не более чем 30 дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных ст. 39.16 ЗК РФ, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает соответствующие действия, предусмотренные названным пунктом.

• Следует знать, что уполномоченный орган (сельсовет, как называет его автор вопроса) может отказывать только по основаниям, строго перечисленным в законе.
• Чтобы юридически правильно ответить на поставленный вопрос о законности (незаконности) действий сельсовета по выставлению обязательного условия (требования) о регистрации настоящего арендатора в качестве крестьянско-фермерского хозяйства для заключения нового договора аренды, надо ознакомиться с решением, содержащим отказ, который вы получили в ответ на ваше заявление о продлении договора аренды, а, главное, знать в какой форме сотрудником сельсовета передано вам решение: был ли это устный ответ сотрудника (не имеющий юридической силы) или предоставлено письменное официальное решение, в котором указаны все законные основания принятия такого решения.
• В случае вашего несогласия с полученным официальным отказом и наличием законных оснований у вас есть право оспорить решение сельсовета в судебном порядке.

Продление договора аренды – нужна ли госрегистрация

21.05.2019

Вопрос:

Стороны в доп соглашении к договору аренды недвижимого имущества, заключенному на срок 11 мес, указали, что договор считается продленным на тот же срок на тех же условиях, если ни одна из сторон за месяц до истечения срока действия договора не возразила против (при этом указаны точные даты, составляющие 2 периода по 11 мес.). Подлежит в данном случае договор аренды регистрации?

Ответ:

Если договор заключен на срок менее года (например, на 11 месяцев), а потом продлен на такой же срок (еще на 11 месяцев), то фактический срок договора уже становится больше года. Но регистрация и в этом случае не требуется.

В соответствии с п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В данном случае договор аренды недвижимости заключен на 11 месяцев, поэтому он государственной регистрации не подлежит.

Относительно условия о том, что по истечении срока аренды договор автоматически пролонгируется на 11 месяцев, отметим следующее.

При этом согласно п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.

2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продлении договора аренды, заключенного на срок менее 1 года (11 месяцев), на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются фактически новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ.

• Применяя данные разъяснения в указанном случае, следует считать, что договор не считается заключенным на 22 месяца — он заключен на 11 месяцев и после пролонгации отношения сторон регулируются новым договором аренды на 11 месяцев.
• В обоснование указанной позиции Президиум ВАС РФ отметил, что при продлении договор аренды не подлежит государственной регистрации, если срок продления (срок аренды по новому договору) составляет менее одного года, то есть срок нового договора может быть не равен сроку предыдущего договора аренды, однако он должен быть менее 1 года.
• Данная позиция подтверждается судебной практикой.

ФАС Северо-Кавказского округа в Постановлении от 06.02.2007 N Ф08-116/2007-70А указал, что продление срока действия договора аренды является новым договором аренды.

Согласно условиям договора арендатор имеет право в преимущественном порядке перед другими лицами при прочих равных условиях заключить договор аренды на новый срок по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее чем за 3 (три) месяца до истечения срока действия договора. В случае не направления указанного уведомления арендатор лишается преимущественного права на заключение договора на новый срок.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п.2 ст. 621 ГК РФ).

То есть, несмотря на нарушение процедуры уведомления о пролонгации договора, суд признал договор аренды возобновленным, поскольку арендатор после истечения срока действия договора продолжал пользоваться земельным участком, на что возражений со стороны арендодателя не поступало (Постановление АС Дальневосточного округа от 21.03.2017 г. №А51-3256/2015).

Инициатор пролонгации договора аренды

Поставить вопрос о продлении сделки, связанной с арендой недвижимости, может как арендатор, так и арендодатель. При этом продлить соглашение можно как с изменением условий договора, так и без каких-либо изменений.

Если возникла необходимость скорректировать некоторые пункты договора, тогда заинтересованная сторона должна инициировать процесс заключения дополнительного соглашения.

Если, к примеру, арендатор решил продлить аренду, тогда необходимо сделать следующее:

• обговорить с арендодателем об изменении условий договора;
• составить, согласовать и подписать дополнительное соглашение;
• подписанное соглашение отдать в Росреестр на регистрацию (если сделка заключалась на срок от 1 года). С собой нужно взять такие документы: копию договора аренды, гражданские паспорта сторон сделки, дополнительное соглашение в 3 экземплярах, квитанцию об оплате госпошлины.

Какие вопросы часто возникают у арендаторов?

В связи с требованием обязательной регистрации долгосрочных договоров аренды, многие наниматели предпочитают заключать соглашение на срок 11 месяцев. Основные вопросы, возникающие у арендаторов при продлении срока краткосрочного договора:

1. Надо ли обращаться в Росреестр для регистрации соглашения?
2. Новое соглашение будет означать, что срок договора превысил год?

Если в краткосрочном договоре определено, что после завершения срока сделки он автоматически пролонгируется на тот же период и на прежних условиях, то подобное соглашение не нужно регистрировать в Росреестре. Отношения нанимателя и наймодателя определяются новым договором аренды, который не подлежит госрегистрации.

Автоматическая пролонгация договора аренды

18. Я являюсь арендатором островка площадью 7 кв.м. в одном из ТРЦ г.Тюмени. Договор у меня с 01.12.2021 и заканчивается 28.02.2021 г. с автоматической пролонгацией. 25.02.16 г. я написал заявление о расторжении договора аренды с 01.03.16 г., что не хочу пролонгировать договор. Но мне через неделю (в начале марта) ответили, что договор пролонгировался и что я должен отработать 9-ть месяцев, потом они меня отпускают, это мне сказал менеджер, я пошел на прием к директору, директор мне ответил, что рассмотрит вариант, чтобы я отработал 3 месяца и далее уходил на все 4-ре стороны, но менеджер мне тут же сказал, что я должен как штраф заплатить за три месяца и свободен! Но даже в том же договоре написано, что настоящий договор действует с момента подписания и дествует до 28.02.16 г. По истечению срока действия договор автоматически пролонгируется на 11 месяцев, если ни одна из Сторон не позднее чем за 90 дней до истечения срока действия не уведомит другую сторону в письменном виде.
Неужели я не могу расторгнуть договор, если я даже аренду закрыть не могу?! Про з/п я вообще молчу, плачу, т.к. есть основное место работы! Это же не рабство, что я ОБЯЗАН работать еще 11 месяцев!?
Прошу, пожалуйста помочь в ситуации.

2. Был заключен краткосрочный договор аренды квартиры на 9 месяцев с оплатой обеспечительного залога в размере 100% от суммы ежемесячной аренды.
Год назад срок по договору истек, он не был пролонгирован и не был заключен новый. Про автоматическую пролонгацию в договоре ничего не сказано. Никаких уведомлений о расторжении или продлении договора арендодатель не присылал.
Я продолжил жить в квартире и платить за нее (все подтверждения оплат имеются и у меня и у арендодателя).
Сейчас решил съехать с квартиры, не доживая в ней еще один месяц.
Возможно ли съехать с квартиры в таком случае и вернуть депозит за нее?

Спорные вопросы по поводу продления договора аренды

При этом, как подчеркивает специалист, с неожиданными расходами в виде оплаты права на заключение договора аренды земли сегодня могут столкнуться не только собственники помещений, вводимых в эксплуатацию, но и владельцы уже функционирующих объектов по истечении срока аренды.

Условия и порядок продления аренды предусмотрены в п. 6 — п. 8 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – Закон № 98-ФЗ).

Контрактация – это договор или контракт, применяемый только в аграрной сфере. Он заключается между производителем аграрной продукции и ее заготовителем, и представляет собой разновидность сделки по купле-продаже. 1. Какие есть особенности и существенные условия у данного соглашения? 2.

В текущем году отношения по аренде значительно из-за пандемии усложнились. Владельцы недвижимых объектов отказываются уменьшать плату, а коммерсанты стараются любыми способами свести убытки к минимуму. Разберемся, как происходит изменение и расторжение договора аренды в связи с пандемией 2020 года.

Но даже в том же договоре написано, что настоящий договор действует с момента подписания и дествует до 28.02.16 г. По истечению срока действия договор автоматически пролонгируется на 11 месяцев, если ни одна из Сторон не позднее чем за 90 дней до истечения срока действия не уведомит другую сторону в письменном виде.

Основанием для уплата налога является поданная Вами декларация о доходах. Если вы не передадите информацию в налоговую, то она не узнает о полученном вами доходе и не сможет выставить вам налоговую задолженность, но если придерживаться правил действующего законодательство то вы должны с полученных денежных средств оплатить налог в размере 13 %.

Недостроенное здание ситуацию не спасёт, даже если разрешение на его строительство получено. Незарегистрированный недострой для администрации не значит ничего.

Все мы знаем, что такое массажный салон, так что есть риск, что правоохранительные органы могут печать данное помещение на неопределенное время.

Судами выносится решение об уменьшении размера арендной платы в зависимости от баланса интересов обеих сторон.

Одно из первых дел, переданных на пересмотр в экономическую коллегию Верховного суда (ВС) в 2020 году, вероятно, можно будет отнести в рубрику #ЛикбезотВС. Три нижестоящие инстанции отказались применять к договору ссуды, заключенному на определенный срок, правила о его пролонгации, если получатель продолжил пользоваться имуществом.

Статьей 606 ГК РФ установлены правила аренды, в статье 607 ГК РФ определена возможность передачи участка во временное пользование, а в статье 610 ГК РФ — о сроке сделки.

Договор аренды государственного или муниципального имущества может быть продлен по тем же основаниям неограниченное количество раз при условии соблюдения Закона о защите конкуренции.

Статьей 606 ГК РФ установлены правила аренды, в статье 607 ГК РФ определена возможность передачи участка во временное пользование, а в статье 610 ГК РФ — о сроке сделки.

Для пролонгации договора аренды арендатор должен письменно уведомить арендодателя о своем желании заключить договор на новый срок. Такое уведомление нужно подать в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре срок не указан — в разумный срок до окончания действия договора (п.2 ст.621 ГК РФ).

В данном видео мы поговорим о том, какими бывают сделки с недвижимостью, обсудим основные риски, которые возникают при оформлении договоров, и разберем несколько ситуаций из практики. Подробно рассмотрим: 1. Виды сделок с недвижимостью; 2. Обязательные условия купли-продажи недвижимости; 3.
Срок аренды публичной земли истек, но арендатор продолжает пользоваться участком: можно ли продлить договор без торгов?

Был заключен краткосрочный договор аренды квартиры на 9 месяцев с оплатой обеспечительного залога в размере 100% от суммы ежемесячной аренды.

Судьи исходили из императивности статьи 621 ГК РФ, в которой не предусмотрена возможность установления в договоре прямого запрета на продление договора аренды на неопределенный срок (Постановление АС Поволжского округа от 06.09.2017 г. №А72-17765/2016).

Верховный Суд РФ опубликовал Обзор судебной практики за первое полугодие 2020 года № 2 (утв. Президиумом ВС РФ от 22.07.2020), в котором рассмотрел спорные вопросы, касающиеся в том числе и арендных правоотношений. Рассказываем о том, как поменялась практика разрешения арендных споров.

Порядок пролонгации договора аренды

Период действия госконтракта, по условиям российского законодательства, можно изменить не только по обоюдному согласию. Так, законодатели определили следующие основания для пролонгации:

1. Соглашение сторон. Если контракт многосторонний, то требуются согласия большинства сторон.
2. По решению суда, если одна из сторон допустила значительное нарушение норм госконтракта.
3. По заключению судебной инстанции, в связи с существенным изменением условий.
4. По решению суда, в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством.

Отметим, что обращаться в суд можно только после получения официального отказа другой стороны. Для получения официального ответа требуется направить письменное уведомление с предложением увеличить длительность сотрудничества. Вполне возможно, что деловые партнеры смогут договориться без судебных разбирательств.

Форма пролонгации зависит от того, как был заключен основной первоначальный контракт. Так, предусмотрены следующие формы увеличения периодов действия соглашений:

• если соглашение заключено в устной форме, то и продлить его можно путем переговоров;
• если документ составлен в письменной форме, то и допсоглашение придется оформить документально;
• если условия контракта заверены нотариально, то и пролонгацию следует проводить через нотариуса;
• если первоначальное соглашение подлежало государственной регистрации, то и пролонгированный контракт придется зарегистрировать в государственных органах.

Например, при пролонгации договора аренды недвижимости или земельных участков на срок более одного года такой документ следует зарегистрировать в Росреестре. За нарушение правил государственной регистрации предусмотрена административная ответственность.

Составлять допсоглашение требуется только в том случае, если в основном договоре отсутствует условие об автоматической пролонгации договора, формулировка о процедуре упущена.

Пролонгация договора аренды недвижимого имущества без регистрации

Пролонгацию надо включить в текст отдельным условием. Тогда контрагенты смогут продолжать работать, а договорные даты будут автоматически передвинуты. Если отношения планируются как долгосрочные, в текст целесообразно вписать пункт о неоднократном продлении.

Когда такая возможность не указана, составляется отдельное допсоглашение. Важно, чтобы принципиальные условия контракта оставались неизменными. Нередко в текст включают условие об автоматической пролонгации.

Перед продлением необходимо предусмотреть все нюансы. Например, при решении вопроса о том, можно ли продлить договор ГПХ дополнительным соглашением, уточните его предмет. Если это возмездное оказание услуг, пролонгирование отнесет его в разряд трудовых и тогда проблем с инспекцией не избежать.

Иногда необходимо продлить трудовой контракт, например, если женщина, работающая по срочному контракту, ушла в декрет. Составляется допсоглашение о продлении ТД на период отпуска по беременности и родам.

к срочному трудовому договору от 03.02.2018 № 43

ООО «Рапсодия», именуемое в дальнейшем «Работодатель», в лице директора Петриченко Льва Львовича, действующего на основании устава, с одной стороны, и Котова Ирина Денисовна, именуемая в дальнейшем «Работник», с другой, заключили настоящее дополнительное соглашение о нижеследующем:

1. На основании части второй ст. 261 ТК РФ, срок действия срочного трудового договора от 03 февраля 2021 г. № 43 продлевается до окончания отпуска по беременности и родам, предоставленного Работнику.
2. Днем окончания трудового договора является последний день отпуска по беременности и родам.

Мы, Кравчук Юрий Юрьевич, с одной стороны, именуемый в дальнейшем Арендодатель, и Скрипко Нина Васильевна, с другой, именуемая в дальнейшем Арендатор, договорились продлить соглашение об аренде от 05.04.2015 и внести в п. 3 следующие изменения:

1. Арендодатель предоставляет Арендатору квартиру во временное пользование на срок с 05.04.2015 по 05.04.2016.

Не требует госрегистрации дополнительное соглашение о продлении договора аренды если первоначальный срок был меньше года.

Сразу стоит сказать, что продление возможно только в случае, если документ изначально предполагает длительные отношения. Отметим ряд ситуаций, которые подразумевают пролонгирование документа:

• Аренда имущества. Одна из самых частых ситуаций на практике. Между арендатором и арендодателем оформляется дополнительное соглашение.
• Кредит. В ситуации, когда гражданин не рассчитал свою платежеспособность, остро встает вопрос об обязательствах перед банком. Когда финансовая организация идет на встречу, она продлевает срок кредита, заключая дополнительное соглашение.
• Поставка. Пролонгация договора возможна, если покупатель самостоятельно формирует заявки и определяется с ассортиментом товара. Важным условием будет составление документа или его продление на длительный срок.
• Подряд. В данном случае одна из сторон обязуется выполнить определенный объем работ. Четко прописывается срок. За каждый день просрочки выплачивается неустойка. Именно в этот момент и составляется доп. соглашение о продлении договора.

Невозможно продлить договор мены или дарения.Дополнительные соглашения действуют не только в сфере финансовых отношений, но и в ряде других. Например, срочный трудовой договор. Срок ее действия до 5 лет. Он может завершится по наступлению определенного момента — конца сезона, выхода из отпуска по уходу за ребенком и т.д.

вместе именуемые «Стороны», заключили настоящее дополнительное соглашение к договору подряда от 20.11.2017 г. № П-4/2017 (далее – Договор) о нижеследующем:

1. Продлить срок действия Договора на срок 2 (два) месяца, т.е. до 10 марта 2021 года.
2. Внести изменения в п. 4.3. Договора, изложив его в следующей редакции:

Мнение эксперта

Мусихин Виктор Станиславович

Юрист с 10-летним стажем. Специализация — гражданское право. Член коллегии адвокатов.

« 4.3. Срок окончания работ по настоящему Договору – 10 марта 2018 года. Акт приемки выполненных работ составляется в течение 5 рабочих дней после окончания срока действия настоящего Договора».

1. Настоящее соглашение является неотъемлемой частью Договора и вступает в силу с момента его подписания Сторонами.
2. Соглашение составлено в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой Стороны.
3. Подписи Сторон:

Заказчик: Генеральный директор ООО «СК «Стройсервис» Кузнецов И.М.

Продление договора аренды нежилого помещения

ВНИМАНИЕ !!! Статья 651 Гражданского Кодекса устанавливает обязанность по государственной регистрации договора аренды, если срок составляет более 11 месяцев. На практике договоры заключают так, чтобы не превышать этот срок, с возможностью продления. Не будет иметь значения продолжительность аренды, если одна или обе стороны является юридическим лицом договор с ним необходимо зарегистрировать официально.

Кроме стандартных данных о местоположении и размере объекта требуется указать информацию о назначении помещения. Без четкого описания предмета сделки, он не будет иметь юридической силы. Об этом говорится в пункте 3 статьи 607 Гражданского Кодекса. Для выполнения этого требования состояние помещения подлежит подробному описанию в договоре. Указываются его недостатки, присутствующие на момент передачи, описание имеющихся коммуникаций.

Кроме письменного описания допустимо приложение фотографий объекта. Немаловажна фиксация вопроса по уплате коммунальных и прочих обязательных платежей. Передача объекта производится по передаточному акту либо другому документу, фиксирующему факт принятия арендатором — письменное соглашение сторон, протокол и прочее.

ВАЖНО!!! Изменение собственника арендуемого помещения не служит причиной для расторжения договора. Досрочно расторгнуть его можно в случае ликвидации юридического лица, выступающего арендодателем. А также когда арендатор нарушает требование о надлежащем или разрешенном использовании. Если такие условия не прописаны в договоре, то лицо, принявшее в аренду объект, обязано использовать его по прямому назначению, в силу стать 615 Гражданского Кодекса России.

Указание продолжительности аренды не обязательно, в отличие от цены. Максимальный срок для аренды нежилого помещения законодательством не устанавливается. Значит, если он не обозначен сторонами, срок договора будет установлен как неопределенный. Регистрация в государственных органах в этом случае не потребуется, ведь срок может оказаться и менее года. Расторгнуть такой договор разрешено после письменного оповещения второй стороны в срок не менее трех месяцев.

При необходимости продления договора, арендатор должен письменно поставить в известность собственника в период, предусмотренный их договором. Если такой не был определен, то применяется понятие «разумный срок». Как правило, он составляет один месяц. Но в судебной практике могут быть признаны и другие сроки. Законодательство предоставляет арендатору преимущественные права при намерении продлить аренду. Это означает, что владелец помещения не имеет права отказать ему, если соблюдены все условия об оповещении в положенный срок.

В случае отказа в дальнейшем предоставлении помещения, закон запрещает арендодателю сдавать его стороннему лицу в течение следующего года. При выявлении такого факта бывший арендатор может в суде истребовать помещение в свое пользование, а также получить возмещение понесенных убытков. Поэтому уведомление рекомендуется направлять заказным письмом, для того, чтобы арендодатель не смог уклониться от обязанности предоставить помещение в дальнейшее пользование.

ВНИМАНИЕ !!! Если срочный договор истек, но арендные отношения фактически продолжаются — договор считается бессрочным. Для прекращения таких отношений потребуется уведомление заинтересованной стороны не менее чем за три месяца.

Возможность продления договорных отношений предпочтительнее рассматривать при заключении договора.

Отказ в продлении договора аренды земли для размещения гараа

Субарендатор имеет желание зарегистрировать право соб-ти на незавершенку, но росреестр не принимает документы, т.к. нет документа, подтверждающего право пользования земельным участком.
Муниципалитет вроде как и не против новый договор заключить, но говорят, что им придется участок выставить на аукцион (при этом в условиях аукциона прописать, что у арендатора есть преимущественное право на заключение нового дог.аренды). Для меня загадка — как они собираются выставлять на аукцион юридически пока свободный, но фактически занятый участок?

Ситуация: физик взял у муниципалитета в аренду сроком на три года зем.участок для строительства гаражных боксов, договор зареген.
По договору субаренды, с письменного согласия арендодателя, участок сдан в субаренду другому физику (в согласии указано, что срок субаренды — на срок действия договора аренды). Субарендатор получил разрешение на строительство и почти построил там гаражные боксы (по справке БТИ, степень готовности объекта 90%).
Договор аренды прекратился 10 мая 2022 года.

Отказ в продлении договора аренды земли для размещения гараа

В результате Уполномоченный сделал вывод о том, что заявитель предпринимал необходимые и достаточные действия, целью которых являлось обеспечение правовой возможности осуществления строительства на арендованном земельном участке.Лариса Невидайло: «Представляется, что совместной комиссией при принятии решений об отказе в продлении договора аренды по причине неиспользования земельного участка также не были учтены обстоятельства, препятствующие строительству запланированного объекта». Бизнес-омбудсмен обратился к Департаменту имущественных отношений с просьбой пересмотреть решение комиссии с учетом данных обстоятельств. Исход делаДоговор аренды земельного участка продлен на три года МнениеЛариса Невидайло: «Наш заявитель оказался в сложной и запутанной ситуации.

Предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии со ст. 29 Земельного кодекса РФ (далее — Земельный кодекс) осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компатенции в соответствии со ст. 9, 10 и 11 Земельного кодекса.

В соответствии с п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Гражданский кодекс) арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, если иное не предусмотрено законом или договором аренды.

Продление срока аренды муниципального земельного участка

Подборка наиболее важных документов по запросу Продление срока аренды муниципального земельного участка (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

• Аренда земли:
• 229 КОСГУ
• Акт возврата земельного участка по договору аренды
• Акт приема передачи к договору аренды земельного участка
• Аренда земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства
• Аренда земельного участка КОСГУ
• Ещё.

• Государственная собственность:
• Аренда земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства
• Арендные каникулы для субъектов малого и среднего предпринимательства
• Выкуп земельного участка из аренды
• Выписка из реестра федерального имущества
• Государственная и муниципальная собственность
• Ещё.

Продление аренды земли без торгов

В сегодняшней статье хочу коснуться темы продления срока действия договора аренды земли, предоставленной для строительства. Данная тема, на мой взгляд, интересна не только земельно-правовыми аспектами, но и взаимоотношениями с муниципальными органами власти, которые такие договоры заключают.

Итак, краткое описание ситуации. В городе Серпухове Московской области в 2014 году был предоставлен коммерческой организации в аренду муниципальный земельный участок сроком на 2 года. В дальнейшем компанией было получено разрешение на строительство и начато возведение объекта недвижимости.

За 2 месяца до истечения срока аренды компания обратилась к администрации с заявлением о заключении договора аренды земли на новый срок без проведения торгов с целью достройки здания.

По истечении 30 дней с момента подачи заявления, администрация никакого письменного ответа компании не дала, а на словах сообщила, что так как объект незавершенного строительства не зарегистрирован за компанией, то у нее отсутствует право на продление договора аренды.

Не получив никакой письменный ответ, компания обратилась в суд с требованиями о признании незаконным бездействия администрации и обязании администрации заключить с компанией договор аренды на новый срок.

Судом 1 инстанции компании было отказано в удовлетворении требований, апелляция отменила решение и вынесла новый судебный акт об удовлетворении требований компании, кассация отменила постановление апелляции и оставила в силе решение суда 1 инстанции, вторая кассация отменила решение первой кассации и решение суда и оставила в силе постановление апелляции. Такая «чехарда» судебных актов говорит о том, что у арбитров нет единого мнения по данному вопросу, поэтому он заслуживает особого внимания.

Верховный суд РФ пришел к следующим выводам.

Одним из оснований для отказа компании в удовлетворении требований являлось мнение суда, что компанией пропущен 3-месячный срок для обжалования бездействия администрации.

К этому мнению арбитр пришел в связи с тем, что по истечении 30 дней администрация не дала ответ компании, следовательно, компания о бездействии администрации узнала на 31 день после подачи заявления и с этого дня, по мнению арбитра, начал течь срок исковой давности.

Данное мнение суда первой инстанции не основано на нормах права, так как отказ в продлении аренды был все же направлен компании значительно позже 30-дневного срока и с момента получения отказа по почте следует исчислять срок исковой давности.

Продление договоров аренды земельных участков для реализации инвестиционных контрактов

Предметом рассмотрения является возможность продления после 01.03.2015г. на новый срок договоров аренды земельных участков, заключенных во исполнение инвестиционных договоров с органами государственной власти (подведомственными им предприятиями, учреждениями).

Указанные инвестиционные договоры имели широкое распространение в 2000-х годах, при этом их характерными условиями являлись: а) предоставление в качестве вклада публично-правового образования в инвестиционную деятельность здания под снос в обмен на долю в построенном на его месте новом объекте; б) обязанность инвестора снести объект (зачастую предварительно расселив проживающих там граждан) и построить новый объект, с распределением результата инвестиционной деятельности между сторонами в определенной пропорции.

В настоящее время значительное количество таких инвестиционных договоров, заключенных много лет (если не десятилетия) назад, сохраняют свое действие, в связи с чем на практике актуальным является вопрос о допустимости продления срока действия договора аренды земельных участков, заключенных в целях исполнения таких инвестиционных контрактов. Данный вопрос, как правило, возникает при отсутствии на земельном участке объекта незавершенного строительства на момент обращения за продлением срока действия договора (да, бывает и такое), поскольку вопрос завершения строительства ранее возведенного объекта незавершенного строительства в настоящее время напрямую разрешен законодателем (пп. 10 п. 2, п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, п. 21 ст. 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса).

Данная публикация ставит целью не только привести собственную точку зрения по рассматриваемому вопросу, но и привлечь внимание других практикующих юристов, которые, возможно, в ходе своей деятельности сталкивались с аналогичной проблемой и имеют альтернативное видение ситуации.

Вывод:

Действующее с 01.03.

2015 земельное законодательство не предусматривает возможности заключения без проведения торгов договора аренды земельного участка в целях реализации инвестиционного договора, заключенного с публично-правовыми образованиями (подведомственными им предприятиями, учреждениями).

Равным образом, отсутствует законодательная возможность продления на определенный срок такого договора, заключенного до 01.03.2015, если в результате осуществления реализации инвестиционного контракта отсутствует объект незавершенного строительства.

Особенности пролонгации на неопределенный срок

При пролонгации арендного договора земли на неопределенный период нужно учитывать следующие выводы судебной практики:

1. Если срок арендных отношений в договорном документе не согласован, то он считается оформленным на неопределенный период. В случае включения в соглашение об аренде условия о пролонгации на срок, определенный сторонами, но без согласования количества продлений, такое продление возможно лишь единожды. Далее происходит либо завершение сделки, либо возобновление договора аренды на неопределенный срок (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 04.06.2022 № Ф04-1007/2022 по делу № А45-6997/2017).
2. В отношении федеральной и региональной земли действует преимущественное право арендатора на оформление договорного документа, хотя и не во всех случаях. Такое право у арендатора возникает только при условии наличия в его собственности недвижимости, находящейся на искомом участке (ст. 39.20 ЗК РФ).
3. Если договор арендного использования заключается на неопределенный период, то такая сделка, в соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ, может быть расторгнута в любое время по воле одного из контрагентов. Закон в этом случае требует лишь предупредить о своем желании партнера за 3 месяца до предполагаемой даты. Если же арендодатель намеренно затягивает вопрос о продлении арендного договора, предметом которого является участок под строительство, судебный орган может признать такой пассивный отказ перезаключить договорной документ недействительным (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26.03.2014 по делу № А79-3121/2013).

Продление договора аренды по соглашению сторон

Физические и юридические лица могут самостоятельно определять любые условия арендного договора, если они не противоречат закону.

Период действия документа можно продлить, подписав дополнительное соглашение

В этом случае стороны могут сразу определить свои отношения на длительный срок. Сам договор об аренде имущества может быть заключен на небольшой период, но в тексте можно прописать условие о его продлении на новый промежуток времени. При этом возможны следующие варианты:

• стороны предусматривают, что документ продлевается на определенный срок, но на сколько именно раз возможна пролонгация, не указывается. В этом случае продление соглашения произойдет однократно. После этого оно будет считаться прекратившим свое действие либо возобновится на неопределенный срок;
• стороны договариваются, что аренда продлевается на определенный период каждый раз после его окончания многократно, например, не более пяти раз. Однако допустимо прописать и неограниченное количество продлений.

Следует учитывать, что ни одна из сторон в последнем варианте заключения договора не сможет отказаться от него на основании п. 2 ст. 610 ГК РФ. Поэтому если аренда продлевается на тот же период и на тех же основаниях, это не означает, что после возобновления договор считается заключенным на неопределенный срок.

Обратите внимание!

Отдельно в тексте следует прописать, что условием продления аренды является отсутствие возражений обеих сторон по поводу дальнейшего продолжения договорных отношений.

Похожие записи:

• Продление инвалидности в 2024 году после 1 марта
• Что такое идентификационный номер налогоплательщика
• Особенности предоставления отпуска многодетным родителям по ТК РФ