Демократия подъезда: что нужно знать о товариществах собственников жилья

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Демократия подъезда: что нужно знать о товариществах собственников жилья». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Чтобы создать ТСЖ, жильцы дома должны провести общее собрание собственников многоквартирного дома. За решение о форме правления в виде ТСЖ должны проголосовать более 50% собственников площадей в доме. На собрании также необходимо выбрать правление ТСЖ, председателя и ревизионную комиссию, которая будет контролировать работу правления и председателя. Сроки их полномочий могут составлять как один год, так и больше. На собрании необходимо принять устав товарищества. Затем документы нужно подать в Жилищную инспекцию для регистрации, а также оформить юридическое лицо.

Правление ТСЖ занимается текущими вопросами управления и эксплуатации дома. Все существенные вопросы, которые влияют на жизнь в доме, должны решаться на общем собрании собственников. Для принятия решений нужно набрать более 50% голосов.

Куда подается жалоба?

В случаях, когда проблему, возникающую между собственниками и ТСЖ, не удается решить на общем собрании или путем обращения к председателю, не удовлетворенный качеством предоставляемых услуг гражданин вправе обратиться с жалобой в:

1. Жилищную инспекцию. Данный контролирующий орган вправе обжаловать своими постановлениями действий Товарищества собственников жилья, а также провести проверку:
   • технического состояния МКД;
   • качество предоставляемых ресурсов и услуг;
   • состояние конструкций, коммуникаций и инженерных сооружений;
   • соответствие работы некоммерческой организации действующему законодательству.
2. Роспотребнадзор. Орган, защищающий права потребителей во всех сферах. Именно поэтому, при отказе в рассмотрении жалобы в ТСЖ, потребитель жилищно-коммунальных услуг вправе обратиться за защитой в компетентный орган, который впоследствии проверит законность действий некоммерческой организации.
3. ФНС. Если нарушения, допущенные ТСЖ, касаются неправомерного пользования денежными средствами собственников, последним следует обратиться в налоговую инспекцию для проведения дальнейшей проверки.
4. Прокуратуру. Еще один способ привлечь нарушителей к ответственность – обратиться в Прокуратуру. Органы государственного надзора обязаны провести проверку по факту поступившей жалобы и привлечь к ответственности нарушителей.
5. СУД. Обращение в данную инстанцию становится крайним способом решения конфликтной ситуации. Поскольку судебное разбирательство предполагает собой затраты, начинать тяжбы следует лишь в случае, когда обращение в вышеперечисленные инстанции не принесло желаемого результата.

Составление заявление в суд – ответственное мероприятие, поэтому, для успешного завершения дела истцу стоит воспользоваться услугами компетентных специалистов.

Устав как основной документ

Полный объем имеющихся у товарищества прав должен быть закреплен в Уставе этого юридического лица.

Перечень прав ТСЖ может включать в себя право выполнять работы по перепланировке помещений дома, переустраивать прилегающий земельный участок под МКЖД для оборудования детской площадки, автомобильной парковки и др.

Полномочия этой организации, внесенные в Устав, не должны противоречить положениям ЖК РФ. Права, закрепленные в основном документе ТСЖ, являются дополнительными правомочиями организации, необходимыми для реализации целей конкретного товарищества.

При необходимости внесения существенных корректировок (в частности, для реорганизации организации, выполнения реконструкции дома, изменения соотношения расходуемых денежных средств), правление обязано созвать общее собрание собственников жилых помещений дома и поставить на повестку дня соответствующие вопросы.

Если на собрании за принятие решения проголосовало более 50 % голосов собственников жилья, то товарищество наделяется соответствующими правами.

Изменения в Правилах противопожарного режима

Вступает в силу Постановление Правительства РФ от 24.10.2022 № 1885.

Многие изменения актуальны и для многоквартирных домов, например:

• В подпункте «г» пункта 16 Правил уточнено, что требование о запрете глухих решёток касается не просто окон, а окон подвалов.
• Изменяются запреты при эксплуатации газовых приборов. В первоначальной редакции запрещалось пользоваться газовым оборудованием, не прошедшим технического обслуживания в установленном порядке (п. 40); в новой редакции этот запрет исключается.
• Добавлен пункт 85.1: в комнатах квартир и жилых домов, не подлежащих защите системой пожарной сигнализации и (или) системой оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре, в которых проживают многодетные семьи, семьи, находящиеся в трудной жизненной ситуации, в социально опасном положении, должны быть установлены и находиться в исправном состоянии автономные дымовые пожарные извещатели.

Обязательные положения устава ТСЖ

Поскольку устав является официальным документом, с учетом положений которого будет принято решение о регистрации товарищества в качестве юридического лица, имеющего ряд полномочий, несущего ответственность перед собственниками и органами государственного надзора, он должен быть соответствующим образом оформлен. Необходимо закрепить в документе актуальные сферы деятельности товарищества собственников жилья и планируемые источники получения дохода, в том числе сдачу в аренду помещений для извлечения прибыли на общие нужды всех владельцев квартир. В дальнейшем проводить работы, не оговоренные в уставе или отказаться от выполнения прописанных в нем обязанностей, не получится.

Устав товарищества собственников жилья, несмотря на тот факт, что нигде не указано обязательное требование, должен быть распечатан современными средствами оргтехники.

Копия документа, которая останется в налоговой инспекции при регистрации, должна быть нотариально заверена.

На первой странице документ озаглавливают, включая слова «товарищество собственников жилья».

Указывают:

• место нахождения (почтовый адрес многоквартирного дома, собственники которого решили создать сообщество);
• предмет и цели его деятельности (одной из главных — эксплуатация многоквартирного дома);
• порядок возникновения и прекращения членства в товариществе собственников жилья;
• состав и компетенции органов управления товарищества (возможность совершать сделки от имени собственников жилых помещений);
• порядок принятия решений;
• вопросы, решение которых может приниматься единогласно или подсчетом большинства голосов;
• кто из собственников входит в состав ревизионной комиссии, компетенции ревизоров;
• прочие сведения, в рамках действующего законодательства.
• Как правило, к видам предстоящей деятельности товарищества относят:
• управление многоквартирным домом;
• подписание контрактов электроснабжения и договоров оказания прочих коммунальных услуг жильцам;
• организацию мероприятий, направленных на поддержание сохранности общего имущества, проведение ремонтных работ;
• организацию благоустройства придомовой территории;
• обеспечение соблюдения прав владельцев жилых помещений.

Товарищество собственников жилья как способ управления МКД имеет свои преимущества и недостатки. Рассмотрим их более подробно:

Преимущества
Оперативное решение возникающих проблем	ТСЖ состоит из собственников помещений, расположенных в МКД, а значит из лиц, заинтересованных в решении любой проблемы за короткие сроки.
Прозрачность всех финансовых операций	В любой момент каждый из членов Товарищества или собственников жилья вправе запросить для ознакомления все документы, отражающие движение бюджетных денежных средств.
Самостоятельный выбор контрагентов	Данный вид управления позволяет прибегать к услугам надежных и проверенных подрядчиков, выбранных членами ТСЖ, или производить ремонтные работы своими силами.
Сокращение затрат	Жилищно-коммунальные взносы включают в себя оплату ресурсов и услуг, действительно необходимых жильцам МКД.
Эффективное использование общедомовых помещений и конструкций	ТСЖ вправе использовать все помещения общего пользования, конструкции и придомовую территорию с целью получения выгоды (сдача в аренду для размещения офисов, рекламы и т.д.).
Недостатки
Ошибки в управлении	Поскольку среди жителей МКД не всегда находятся специалисты, риск доверить управление многоквартирным домом некомпетентному лицу очень велик.
Повышенная стоимость услуг и ресурсов	Как правило, выполнение разовых работ для ТСЖ обходится на порядок дороже, чем для Управляющей компании, имеющей постоянных подрядчиков и скидки.
Ограниченный бюджет	Суммы, находящейся на счете Товарищества не всегда хватает на оплату внеплановых работ, что создает дополнительную финансовую нагрузку для жильцов МКД.
Несовершенство действующего законодательства	В случае отказа от оплаты жилищно-коммунальных услуг некоторыми собственниками, ресурсоснабжающая компания в судебном порядке может взыскать долг непосредственно с Товарищества.

Еще одной проблемой, с которой сталкиваются собственники при регистрации ТСЖ, становится грамотное документальное оформление на всех этапах создания организации.

Какие изменения внесены в устав тсж в 2021 году

Как отмечалось выше, новый жилищный кодекс внес некоторые изменения в устав ТСЖ. Теперь образец и пример этого документа включает в себя такие элементы, как порядок взыскания платы за осуществления капитального ремонта.

Устав выполняется в письменном виде. Он может быть как рукописным, так и напечатан с помощью технических средств. Он должен быть подписан председателем товарищества собственников жилья. К нему обязательно необходимо приложить протокол заседания собственников жилых помещений, где отмечены их подписи. Правом на обжалование устава обладают не только собственники, но и ГЖИ (государственная жилищная инспекция). Она также имеет право опротестовать и уставы ТСН (товарищества собственников недвижимости).

Скачивайте образец устава ТСЖ по ссылке. ⇐

Как отмечено в жилищном кодексе, ТСЖ может быть создано не только в многоквартирном доме, но и в иных объединениях недвижимости, например, в коттеждном поселке.

Устав должен отвечать всем тем требованиям, что и описывались выше. Единственные изменения касаются того, что иным образом будет описан перечень имущества, являющегося общим, а так же вместо адреса многоквартирного дома будет указано название поселка и перечень адресов домов, в него входящих.

Образец устава ТСЖ коттеджного поселка. ⇐

Однако, если кто-то из собственников квартир не согласен с отдельными пунктами устава, он вправе письменно изложить свою позицию председателю. А тот, в свою очередь, обязан претензию рассмотреть и дать мотивированный письменный ответ.

По сути, с учетом законодательного основания, стало понятно, где именно вполне законно доступно возвести дом, сделать его регистрацию, а также придать жилой статус, с рядом сопутствующих последствий.

В целом интересно, удастся ли перейти к другому статусу, становясь полноценным ТСЖ, это рационально для небольших поселков.

Ответ также должен поступить заявителю в письменной форме. Согласно новому Жилищному кодексу РФ собственники квартир и нежилых помещений будут именоваться собственниками недвижимости. Но перерегистрации уже действующих товариществ не требуется.

Торговый оборот Москвы в первом квартале 2021 года превысил 1,1 трлн рублей
Суммарный торговый оборот за первые три месяца 2021-го вырос по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 4,7 процента и превысил 1,1 трлн рублей», — сообщила заместитель Мэра Москвы по вопросам экономической политики и имущественно-земельных отношений Наталья Сергунина.

Федеральный закон приняли в основе его лежала 291 статья, второй пункт ГК РФ (⇒ скачать ⇐). В нем ест указание на то, что ТСЖ это организация некоммерческого характера. Создана она и действует благодаря закону о товариществах собственников жилья.

4.3. Членство в Товариществе прекращается с момента подачи заявления о выходе из членов Товарищества и/или с момента прекращения права собственности члена Товарищества на помещение в многоквартирном доме.

В каких домах можно создать ТСЖ

Не во всех жилых помещениях можно создать такого рода товарищество. Прежде всего, такая возможность предоставляется жильцам, находящимся в многоквартирном доме. В нем должно быть более четырех квартир.

Однако это не единственная возможность создания товарищества собственников жилья. Допускается объединение собственников сразу нескольких близлежащих домов. Можно воспользоваться этим способом управления и в бараках, которые также приравниваются к многоквартирным постройкам.

Создание товарищества должно происходить в порядке и по правилам, предусмотренным действующим законодательством.

В случае несоблюдения норм и правил, ТСЖ будет считаться не созданным. Происходит отказ в государственной регистрации и признаются недействительными акты собрания о создании данного юридического лица.

Учитывая сложность работы председателя правления жилого товарищества и очень широкий спектр деятельности, которую он должен осуществлять на высоком профессиональном уровне, зачастую случается так, что среди собственников жилья не находится достойной кандидатуры на эту должность. Выходом в данной ситуации является привлечение наемного управляющего жилищным хозяйством, который может не быть собственником жилья в данном товариществе.

В таком случае права и обязанности председателя ТСЖ и управляющего ТСЖ разделяются. Председатель выполняет исключительно представительские функции, созывает общие собрания участников товарищества или правления, регистрирует принятые на них решения и контролирует эффективность деятельности управляющего.

А остальные должностные обязанности по обеспечению нормального функционирования всех коммуникационных систем жилищного комплекса, взаимодействие с администрацией и подрядными организациями, сотрудничество с населением и персоналом ТСЖ, выполняет непосредственно управляющий. С ним точно также заключается трудовой договор, в котором оговариваются его права, обязанности, ответственность за причинение ущерба ТСЖ и сумма вознаграждения за работу.

Голосование и подсчет голосов

Количество голосов у жильца зависит от размера доли общей площади в собственности. Чаще всего она считается так: если общая полезная площадь дома 3300 кв.м., а собственник владеет квартирой метражом в 60 кв.м., то он имеет 60 голосов, или в виде процентов 60/3300*100=1,8%. Для принятия решения простым большинством необходимо, чтобы «за» проголосовали собственники с суммарно 50% голосами. По тем вопросам, где нужно квалифицированное большинство, одобрение нужно от участников с хотя бы 67%.

Внимание

При подсчете голосов на собрании членов ТСЖ учитывается мнение тех жильцов, которые вступили в товарищество. Однако закон (комментарий к ст. 145 ЖК РФ) рекомендует привлечь к участию в голосовании и собственников, не являющихся членами организации. Их голоса не будут учитываться при финальном подсчете, но они могут вносить предложения или высказывать замечания. Таким образом, может измениться позиция тех, кто будет голосовать.

При очном сборе бюллетени заполняются жильцами лично, по итогам дискуссии. Если выбрана заочная форма голосования, участники собрания членов ТСЖ проставляют свои ответы в опросном листе и передают данные представителю правления или назначенной счетной комиссии. После подсчета голосов результаты оглашаются и вносятся в протокол. О принятом решении все жильцы должны быть уведомлены в течение 10 дней. С этой целью можно разместить информацию в общем доступе (подъезде, на входной двери, на доске объявлений). Постановление обязательно к выполнению для всех участников ТСЖ, включая тех, кто не был на встрече или голосовал против.

Бюллетень содержит данные о месте проведения общего собрания членов ТСЖ, дате, ФИО голосующего, сведения о документе, подтверждающем право собственности, и графы для решения по каждому вопросу на повестке дня.

Удобнее для подсчета оформлять графы в виде таблицы:

Обсуждаемые вопросы	За	Против	Воздержался
1. Выбрать в качестве председателя Иванова И. И.	V

СНТ в 2020 году: устав, новый закон

Инновации коснулись также аспектов управления товариществом – теперь председателей, членов правления и ревизионную комиссию нужно выбирать на срок, равный 5 годам (до этого переизбрание проводилось раз в 2 года). При этом закон гласит, что управлять объединением должно не меньше 3 человек и не более 5% членов товарищества. Любой протокол, принятый на собрании, должен быть подписан всеми участниками, а для рассылки уведомлений о сборах следует использовать не только традиционные, но и электронные средства связи.

1. Разрабатывается проект, в котором должны быть соблюдены требования Федерального закона.
2. Документ проходит обсуждение в рамках заседания членов Правления. Если он не вызывает споров, то его выносят на обсуждение и утверждение во время собрания членов товарищества.
3. Полный текст Устава должен быть предоставлен для ознакомления всем участникам, ведущим деятельность на участках, принадлежащих СНТ, хотя бы за 14 дней до собрания.
4. Созываются все участники товарищества.
5. Оформляется протокол с результатами собрания, в котором указывается, что Устав принят согласно процедуре.
6. Формируется пакет документов, который будет передан в органы ФНС. Он состоит из заявления о государственной регистрации проведенных в учредительной документации изменений, протокола собрания с решением внести и утвердить изменения в Уставе, двух экземпляров нового Устава, а также квитанции, свидетельствующей об оплате госпошлины. Весь пакет проходит заверение у нотариуса, а затем передается в налоговый орган по месту регистрации товарищества.

Перевыборы председателя ТСЖ в 2020 г. в условиях коронавируса и пандемии: как проводить и можно ли отсрочить до конца года

Ежегодно ТСЖ на общем собрании членов ТСЖ обязаны утвердить годовой отчет об исполнении сметы доходов и расходов, утвердить новую смету на текущий год.

Каждые два года, если не установлен в уставе иное, ТСЖ обязано переизбрать правление ТСЖ, а также председателя правления. Рассмотрим особенности проведения общих собраний членов ТСЖ в 2020 году в условиях распространения коронавируса.

Годовое общее собрание членов ТСЖ можно провести до конца 2020 года

Федеральным законом от от 25.05.2020 № 156-ФЗ был дополнен статьей 27 Федеральный закон от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», согласно которой в 2020 году годовое общее собрание членов ТСЖ проводятся в срок до 1 января 2021 года.

Законодательно не урегулирован вопрос о сроках проведения годовых собраний членов ТСЖ, а также круг вопросов, которые в обязательном порядке выносятся на такое собрание. Поэтому в Уставе ТСЖ предусматривают сроки ежегодных собраний и перечень вопросов. Например, утверждение отчета об исполнении сметы доходов и расходов и т.д.

В некоторых Уставах предусматривается порядок перевыборов членов правления, из состава которых уже новые правления избирают председателя правления.

На сегодняшний день, законодательно сроки годовых собраний членов ТСЖ перенесены, но в законе нет условий об автоматическом продлении полномочий правления и председателя правления до даты перевыборов.

В такой ситуации можно столкнуться с тем, что банк, где у ТСЖ открыт специальный счет, прекратит осуществление операций до представления в адрес банка документов, подтверждающих полномочия председателя правления после истечения срока.

Идеальный вариант, если в уставе ТСЖ прямо предусмотрено, что полномочия правления и председателя по истечении срока, на который они избирались, продляются на определенный период, в том числе до даты перевыборов.

Но если таких условий нет, то доказывать банку обратное будет сложно и практически бессмысленно (даже если найдете немногочисленные судебные решения о продлении полномочий председателя правления ТСЖ до срока перевыборов).

При таких обстоятельствах, стратегической задачей ТСЖ стоит обновить полномочия правления и председателя правления до истечения срока и проблем с банками. Ниже расскажем как провести собрание в условиях ограничительных мер и снизить вероятность оспаривания решения собрания.

Как провести очно-заочное собрание в условиях ограничительных мер

При выборе формы собрания ТСЖ в период ограничительных мер из-за коронавируса следует остановиться на очно-заочной форме собрания, которая позволит провести собрание и собрать кворум.

Очную форму собрания не рассматриваем поскольку в период ограничений есть запрет на массовые мероприятия. Очная форма предполагает проведение собрания в одном месте и в одно время всеми лицами, кто решит принять участие.

Единая программа для ЖКХ

Начисление ЖКУ, бухучет, работа с жильцами, обмен с ГИС ЖКХ

Заочная форма также не рассматривается, но по той причине, что заочное собрание можно проводить после проведения очного, где отсутствовал кворум (ст. 47 ЖК РФ).

• Заочное собрание с помощью системы не рассматриваем, так как система на сегодня до конца не развита и для собственников будет крайне сложна.

Документы, необходимые для регистрации ТСЖ

ТСЖ, созданное по желанию более 50% собственников жилья одного многоквартирного дома или 2/3 собственников, если речь идет о нескольких многоквартирных домах, является некоммерческой организацией и непременно должно быть официально зарегистрировано в качестве юридического лица в установленном законом порядке. Прежде всего, нужно провести общее собрание собственников, и если более половины из них проголосуют за создание товарищества, чтобы самостоятельно решать вопросы, связанные с управлением многоквартирным домом, важно собрать все подписи в протокол собрания с указанием сведений о присутствующих. Инициативная группа готовит пакет необходимой документации:

• устав ТСЖ;
• протокол собрания, где было принято решение о создании товарищества;
• заполняет специальную форму, по сути, являющуюся заявлением о желании зарегистрировать ТСЖ, где внесены сведения о лицах, проголосовавших на общем собрании за создание товарищества собственников жилья, о принадлежащих этим лицам долях в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
• квитанцию, подтверждающую оплату государственной пошлины.

Регистрация изменений

Существует такая процедура как регистрация изменений в устав товарищества собственников жилья. Многие не понимают, что это значит?

На самом деле, если есть необходимость внести в устав ТСЖ какие-либо нововведения, то сделать это можно только пройдя определенные действия.

Для того, чтобы председатель, члены ТСЖ, а также иные лица не злоупотребляли своими полномочиями, самовольно как-либо изменяя документ, существуют определенные процедуры.

Они проводятся для того, чтобы официально внести изменения в устав. Так, собирается собрание собственников, на котором идут обсуждения по поводу внесения того или иного пункта в документ.

Ведется протокол, и в зависимости от того, как проголосует большинство, принимается решение. Данное решение необходимо зарегистрировать в протоколе, а затем направить его в жилинспекцию и в офис ТСЖ. Если большинство поддержало инициативу, изменения вносятся.

Похожие записи:

• Льготы ветеранам труда в 2021 году
• Сумма госпошлины за постановку на учет транспортного средства 2023 юр лица
• Льготы для Москвичей в 2024 году